本月关注消费基础设施纳入REITs试点，政府支持房企合理融资10月13日沪深交易所同意5家险资试点开展ABS及REITs业务。20日，证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。31日中央金融工作会议强调要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。整体看来，本月消费类基础设施公募REITs的正式落地利好了参与商业地产领域的房企融资，可能吸引更多企业参与；而月底政府的表态也利好了房企的融资，尤其是民营房企。融资规模同环比大幅减少，创2020年以来单月新低2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。房企债券发行了60.2亿元，环比减少37.3%，同比减少81.4%。债券类平均融资成本为3.85%，环比提升0.05pct，同比提升0.65pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。【万达商管宣布延迟香港IPO，华发股份完成配股融资】本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请，而万达商管则在26日宣布将延迟香港IPO。在增发配股方面，本月华发股份在27日宣布完成向特定对象发行6.35亿股股份，实际募资约50.42亿元；京能置业在23日发布了定增募集说明书的修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。01债券发行融资规模大幅减少创2020年以来单月新低2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。从全年累计数据来看，1-10月80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。在融资结构方面，本月仍然没有房企进行境外债权融资，同时也没有资产证券化产品发行，境内债权融资为163.18亿元，环比减少39.4%，同比减少55.7%，此外还有50.42亿元的股权融资。10月房企发债60.2亿元，环比减少37.3%，同比减少81.4%。本月仍然没有房企境外发债，因此60.2亿元全是境内债，其中公司债发行5.2亿元，环比减少78.3%，同比减少96%；中期票据发行55亿元，环比减少23.6%，同比减少60.7%，境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企。从全年累计数据来看，1-10月的房企发债规模达2660.75亿元，其中境内债券为2579.53亿元，占比为96.95%，相比于1-9月的96.88%又提高了0.07个百分点。2023年10月房企融资成本为3.85%，环比提升0.05pct，同比提升0.65pct。2023年1-10月80家典型房企新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升1.04个百分点，境内债券融资成本3.44%，较2022年全年降低0.1个百分点。具体企业表现来看，10月债券发行量最大的企业是首开股份，企业在本月发行了1笔12亿元的中期票据。本月发行债券的企业有8家，环比增加1家。从发债年限来看，金融街和电建地产分别发行了1笔期限长达5年的中期票据，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的1笔中期票据利率为2.9%，是本月房企发行的所有债券中最低。02债券到期及违约本月到期307亿元中骏、碧桂园宣布违约10月将有20笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为307亿元，环比减少48%。提前关注到2023年11月将有25笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为409亿元，环比增加33%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2018年发行的1笔5.9亿美元的境外债券。在债务违约方面，本月4日中骏集团宣布没有按时支付已到期的银团贷款本金和利息共约6100万美元，10日碧桂园也宣布尚未支付本金金额为4.7亿港币的到期款项。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。03IPO和增发万达商管宣布延迟香港IPO华发股份完成配股融资本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请，而万达商管则在26日宣布将延迟香港IPO。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。而在增发配股方面，本月华发股份在27日宣布完成向特定对象发行6.35亿股股份，实际募资约50.42亿元；京能置业在23日发布了定增募集说明书的修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。04股价变动两市地产股整月表现不佳旭辉永升服务复牌大跌后回升本月两市的地产股股价均表现不佳，A股整月上涨的地产股占比为27%，H股更是仅有12%。在H股方面，本月旭辉永升服务是H股涨幅最大的地产相关股，企业在9月底复牌后迎来了一次57.38%的大跌，此后到10月底则长期缓步上涨，最终整月涨幅为9.32%，在房地产版块整体低迷的情况下成为了单月涨幅最大的股票。在A股房企方面，本月顺发恒业的涨幅较大，企业股价自10月20日开始一共迎来了6个涨停板，主要是因为企业在10月19日发布了前三季度业绩，净利润2.64亿元，同比增长134.27%。在房地产行业整体下行的背景下表现较为出色，因此在短期内吸引了投资者的注意。排版

(2023年4月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

供求：10月土地供应量为1.27亿平方米，较上年同期下降22%，降幅再度扩大。至截稿土地成交7423万平方米，同比下降24%。一二线城市中上海、西安、广州、济南等本月成交建面均超过100万平方米。·

本月关注•沪杭放松限购、广州首推房票安置，60城政策迎来优化调整中央层面，本月央行四季度金融工作报告明确房地产市场风险化解思路，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。近期《关于规划建设保障性住房的指导意见》已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，新一轮“房改”即将开启，保障性住房建设预期提速，未来供求关系或将逐渐修复。地方政府层面，本月松绑政策频次为近1年来的次高，60个城市66次松绑房地产政策，其中杭州、上海相继放松限购，上海、北京公积金贷款实行“认房不认商贷”，广州城市更新推行“房票安置”，核心城市限购限贷政策正迎来普遍放松。•苏宁获50亿纾困资金，安居建业接手佳兆业写字楼本月中信信托、中国华融协同实施的苏宁易购纾困项目正式落地，预计期限为十年，规模上限为50亿，以实际投放为准。项目层面，本月安居建业入局纾困深圳龙岗佳兆业中央广场二期KICC写字楼，据不完成统计，从2022年成立以来其累计介入纾困15个项目。历时16个月，中信系通过“金融机构+AMC+代建”方式，将从佳兆业处接手的4个项目全部盘活，最后问世的项目——中信国际大厦约3万平体量的商业部分即将亮相。•中海物业19倍PE关联交易受质疑，首开、金茂和华侨城加快资产优化本月重点监测房企共涉及24笔并购交易，披露的交易对价约124.4亿，同比大幅减少51.3%、环比大幅减少59.2%，单月披露的单笔平均交易规模为近年来的新低，并购热度降温。本月中海物业拟9.5亿港元与关联方收购中海通信、中海监理2项资产，若以公告中披露的业绩保证5000万港元计，本次收购估值倍数达到19，而物管去年平均收购PE约12倍，被市场质疑定价太高。此外，首开、金茂和华侨城陆续挂牌出售低效闲置存量资产，未来消费公募REITs加快审批后，能为其存量资产退出提供新的渠道。01并购政策沪杭放松限购60城政策迎来优化调整本月中央密集推出房地产政策，21日央行四季度金融工作报告明确房地产市场风险化解思路，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房地产企业合理融资需求，保持房地产融资平稳。此外，前期国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，被市场普遍认为是新一轮“房改”的开启，明确发展保障性住房的目的：解决工薪群体的住房难问题、稳定“房住不炒”预期、构建“低端有保障、高端有市场”的新格局。保障性住房建设预期提速，未来供求关系或将逐渐修复。地方政府层面，本月松绑政策频次仅次于9月为近1年来的次高，60个城市66次松绑房地产政策，其中杭州、上海相继放松限购，上海、北京公积金贷款实行“认房不认商贷”，广州城市更新推行“房票安置”，核心城市限购限贷政策正迎来普遍放松。02并购金融苏宁获50亿纾困资金安居建业接手佳兆业写字楼集团层面，本月中信信托、中国华融协同实施的苏宁易购纾困项目正式落地。据公告，项目预计期限为十年，规模上限为50亿，以实际投放为准。上月苏宁披露过针对物流业务的首批纾困资金投放（15.49亿），将用于旗下绍兴、杭州、南京及成都等物流项目的纾困。项目层面，安居建业本月再次入局深圳“保交楼”问题项目，据深圳佳兆业官方披露，龙岗佳兆业中央广场二期KICC写字楼与龙岗安城投达成合作协议。而龙岗安城投由安居建业与龙岗城投联合成立，安居建业从2022年成立至今，据不完成统计，介入纾困包括罗湖益田御龙天地、恒大深圳湾超总项目、福田佳兆业佳园、福田岁宝壹品等15个问题项目。此外，中信城开官微披露，中信国际大厦约3万平体量的商业部分即将亮相，意味历时16个月，中信系通过“金融机构+AMC+代建”的纾困方式，将2022年6月从佳兆业处接手的4个项目全部实现盘活。其余3个项目，中信城开·红树湾于2022年7月最早入市，中信金沙湾水世界2023年4月开园，5月东角头项目确定由中信与达力进行土地分配并各自开工复产。AMC盘活资产效率较高，但受制于自身的资金规模、杠杆及资本的监管要求，不能为房地产提供大量纾困资金，对项目的纾困具备选择性和商业性质。03行业并购中海物业19倍PE关联交易受市场质疑根据CRIC监测，2023年10月重点监测房企共涉及24笔并购交易，披露交易金额的有17笔，总交易对价约124.4亿人民币，同比大幅减少51.3%、环比大幅减少59.2%，单月披露的单笔平均交易规模7.3亿，为近一年以来的新低，收并购热度持续降温。交易进展来看，本月9笔交易处于挂牌状态，7笔披露的交易对价合计约68.1亿，其中世茂主席许荣茂2.5亿澳元挂牌出售澳洲养牛场，华侨城24.3亿拟出售上海苏河湾项目酒店资产，陆家嘴18.74亿挂牌转让东方广场一期项目及地下产权车位等。本月完成11笔交易，其中7笔披露的交易对价约49.1亿，主要由金茂底价28亿完成出售北京威斯汀大饭店100%股权、雅居乐12.12亿与合作方常州嘉宏就5项合资物业项目交易贡献。此外，签署转让协议、传言交涉中和董事会预案分别有2笔、1笔和1笔。本月市场关注度高的是，中海物业拟9.5亿港元与关联方收购中海通信、中海监理2项资产，成为2023年物管收并购中单笔规模最高的交易。若以公告中披露的业绩保证5000万港元计算，本次交易定价的PE倍数达到19，而物管企业2022年平均收购PE约12倍。本次关联交易被市场质疑定价太高。野村发报告指，此次交易违背股东利益，中海物业管理层未能解决两个主要问题：收购的监理业务盈利前景平庸，及收购的交易估值倍数不具吸引力。交易标的物业类型看，本月并购交易中多元化交易规模仍然远超开发项目，12笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额101.1亿，占到全部规模的81.3%。其中，商办资产出售热度最高，6笔交易披露的交易对价78亿，占比62.7%。商办资产回报周期长，本月央国企陆续挂牌出售低效闲置资产，如华侨城挂牌苏河湾项目、金茂出售北京威斯汀大饭店、首开出售北京联宝公寓项目并挂牌2家商管公司等。行业处下行周期，存量资产流动性又弱，部分央国企面临资金和财务考核压力，自然选择加快盘活资产。而10月底首批4支消费基础设施公募REITs获批，打通了存量资产退出渠道。相较于整售，通过公募REITs退出既能改善央国企流动性，又帮助其实现运营资金的有效周转，为房企转型成为商业运营商提供途径，助力存量物业的健康发展。更多克而瑞研究月报市场月报政策效果在发酵，9月供应环增17%且成交企稳微升（2023年9月）8月供应增而成交再筑底，预期9月企稳回升（2023年8月）供需季节性回调后，8月成交复苏预期改善（2023年7月）6月供应增34%而成交再降，地市缩量但溢价率新高（2023年6月）5月楼市供求延续降势，地市提质缩量热度维持（2023年5月）4月楼市供求双降三成，沪杭集中土拍升温（2023年4月）3月楼市供应激增成交热度稳，地市提质缩量温度升（2023年3月）2月成交同环比涨超4成，3月局部小阳春可期（2023年2月）逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持（2023年1月）并购月报大悦城84亿置换资产，世茂退出国寿、远洋合作项目

(2023年4月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

本月关注政府继续推进基础设施REITs发展，市场复苏迎来利好9月8日，证监会在专家学者和境内外投资者座谈会上表示要坚定对防范化解房地产风险的信心。9月10日，国家金融监督管理总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，支持保险公司投资公开募集基础设施证券投资基金（REITs）。9月14日，深圳市发改委发布关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施，提出要扩大基础设施REITs储备范围，适度扩大REITs市场准入举措。整体看来，本月房企融资的相关政策相对较少，但是随着多地推行“认房不认贷”以及银行房贷利率的整体下降，房地产市场迎来了复苏利好。融资规模环比大幅减少，近年来仅高于2023年5月2023年9月80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少，最近几年来仅略高于2023年5月份的水平。房企债券发行了96亿元，环比减少74.2%，同比减少78%。债券类平均融资成本为3.8%，环比提升0.67pct，同比提升0.64pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是华发、金融街、金隅等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。【招商蛇口完成配股融资，华发定增计划获证监会批准】本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。而在增发配股方面，本月本月招商蛇口在28日宣布完成向特定对象发行7.2亿股股份，实际募资约84.28亿元；华发的60亿元定增计划在14日获得了证监会批准；此外荣盛、建发、新城等5家房企也都发布了定增的募集说明书或修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。01债券发行融资规模环比大幅减少近年来仅高于2023年5月2023年9月80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少，最近几年来仅略高于2023年5月份的水平。从全年累计数据来看，1-9月80家典型房企的累计融资总量为4902.66亿元，同比减少21.64%。在融资结构方面，本月没有房企进行境外债权融资，境内债权融资为265.86亿元，环比减少42.6%，同比减少49.2%；资产证券化融资为3.68亿元，环比减少80.6%，同比减少93.3%。9月房企发债96亿元，环比减少74.2%，同比减少78%。本月仍然没有房企境外发债，因此96亿元全是境内债，其中公司债发行24亿元，环比减少73.5%，同比减少81.2%；中期票据发行72亿元，环比减少61%，同比减少55.5%，境内发债的企业仍然主要是华发、金融街、金隅等国企央企。从全年累计数据来看，1-9月的房企发债规模达2600.55亿元，其中境内债券为2519.33亿元，占比为96.88%，相比于1-8月的96.76%又提高了0.12个百分点。2023年9月80家典型房企新增债券类融资成本为3.8%，环比提升0.67pct，同比提升0.64pct。2023年1-9月80家典型房企新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升1.04个百分点，境内债券融资成本3.43%，较2022年全年降低0.11个百分点。具体企业表现来看，9月债券发行量最大的企业是华发股份，企业在本月发行了2笔共20亿元的中期票据。本月发行债券的企业仅有7家，环比减少10家。从发债年限来看，金融街发行的1笔公司债和1笔中期票据以及华发发行的1笔中期票据期限都是5年，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，光明地产发行的1笔中期票据利率为3.2%，是本月房企发行的所有债券中最低。02债券到期及违约本月到期590亿元中骏集团宣布违约9月共有33笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为590亿元，环比增加10.5%。提前关注到2023年10月将有20笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为307亿元，环比减少48%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是中海于2013年发行的1笔5亿美元的境外债券。在债务违约方面，本月没有新的房企出现债务违约，但是中骏集团在期后的10月4日宣布没有按时支付已到期的银团贷款本金和利息共约6100万美元，导致公司的境外优先票据出现违约事件，企业首次出现了债务违约。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。03IPO和增发招商蛇口完成配股融资华发定增计划获证监会批准本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。而在增发配股方面，本月招商蛇口在28日宣布完成向特定对象发行7.2亿股股份，实际募资约84.28亿元；华发的60亿元定增计划在14日获得了证监会批准；此外荣盛、建发、新城等5家房企也都发布了定增的募集说明书或修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。04股价变动两市地产股整月表现不佳融创重回沪港通致股价大涨本月两市的地产股股价均表现不佳，A股整月上涨的地产股占比为12%，H股也不过26%。在H股方面，本月融创中国是H股涨幅最大的地产相关股，企业在9月初迎来了一波大涨，主要是因为9月5日上交所宣布融创中国成功回归沪港通下港股通标的股票名单，同时也受到了多个城市相继官宣“认房不认贷”政策落地的影响，因此在三个交易日内大涨了174%，此后则缓慢回调，最终整月涨幅也达到了129.79%。在A股房企方面，本月张江高科的涨幅较大，企业股价在9月一共迎来了5个涨停板，主要是因为月初芯片光刻机相关板块获得了较大的市场利好，而张江高科全资子公司张江浩成宣布向国内唯一一家研发、生产以及销售高端光刻机的企业微装公司投资人民币

(2023年4月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

本月关注房地产税立法暂缓，多地加速放开限购限售本月《十四届全国人大常委会立法规划》正式对外公布，备受关注的房地产税立法并未在此次立法规划中提及，释放积极信号、稳定市场预期。15日央行决定下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，年内二次降准落地，有利于缓解银行净息差压力，促进存量房贷利率下调。地方政府层面，本月83个城市112次松绑房地产政策，核心城市限购限售政策正迎来加速放松，随着政策预期和市场信心的改善，楼市有望在“金九银十”迎来筑底回暖。苏宁获华融纾困资金15.49亿，AMC纾困进度较为缓慢本月苏宁公告宣布，中国华融通过中信信托向在建物流项目纾困资金15.49亿元，盘活公司存量在建类仓储物流资产及日常经营。中国华融的这笔资金对于千亿负债的苏宁来说杯水车薪，但似乎是雪中送炭，或许可以帮助苏宁易购旗下物流公司躲过破产危机。此外，华融资产与财信地产签署1.08亿元融资借款展期协议。目前AMC纾困仅从项目端进行发力，且要求对债务进行“新老划断”，受惠范围较小，很难从根本上改善房企的流动性。大悦城84亿置换资产，世茂退出国寿远洋合作项目本月重点监测房企共涉及34笔并购交易，披露的交易对价约304.8亿，同比大幅减少56.2%、环比减少17%，单月交易规模近半年来仅次于8月，单月披露的单笔平均交易规模12.7亿，收并购活动相对活跃。本月大悦城84亿成功出售上海、北京2大商业物业，并以12亿对价收购上海虹口北外滩宅地。此次置换资产的行为表明其当前经营重心在于调整资产结构，聚焦高能级城市优质宅地、加速处置存量资产，稳定集团资金安全。此外，世茂退出国寿、远洋珠海商业综合体项目，出售对价约39亿，用于抵销其结欠标的项目部分债务。01并购政策：房地产税立法暂缓多地加速放开限购限售本月中央密集推出房地产政策，7日《十四届全国人大常委会立法规划》正式对外公布，备受关注的房地产税立法并未在此次立法规划中提及，意味着五年之内房地产税立法大概率不会提请审议，释放积极信号、稳定市场预期。但长期房地产税立法方向未改，待时机、条件成熟时，不排除未来推出房地产税改革试点。此外，年内二次降准落地，15日央行决定下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约7.4%，有利于缓解银行净息差压力，呵护盈利空间，促进存量房贷利率下调。20日央行邹澜表示，“预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整”。地方政府层面，本月松绑政策频次为2022年以来单月次新高，力度则堪称本轮宽松周期以来最强，83个城市112次松绑房地产政策，包括合肥、济南、青岛、福州、郑州、大连、沈阳、兰州在内的11个核心城市全面取消限购，广州、成都、西安、长沙等限购大幅放宽，合肥、郑州等8城解除限售。核心城市限购限售政策正迎来加速放松，随着政策预期和市场信心的改善，楼市有望在“金九银十”迎来筑底回暖。02并购金融：苏宁获华融纾困资金15.49亿AMC纾困进度较缓慢集团层面，本月苏宁公告宣布，中国华融通过中信信托向在建物流项目纾困资金15.49亿元，盘活公司存量在建类仓储物流资产及日常经营。中国华融的这笔资金对于千亿负债的苏宁来说杯水车薪，但似乎是雪中送炭，或许可以帮助苏宁易购旗下物流公司躲过破产危机。此外，本月华融资产与财信地产签署1.08亿元融资借款展期协议，约定将融资借款剩余本金的到期日延长至2024年3月11日、2024年9月11日。目前AMC纾困动力略显不足，通常采取“救项目不救集团”的原则，不仅要求对债务进行“新老划断”且对救助项目的要求较高，倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的项目或资产进行纾困，因此整体进度相对缓慢。AMC仅从项目端进行纾困发力，受惠范围较小，很难从根本上改善房企的流动性，缓解其资金问题。03行业并购：大悦城84亿置换资产世茂退出国寿远洋合作项目根据CRIC监测，2023年9月重点监测房企共涉及34笔并购交易，披露交易金额的有24笔，总交易对价约304.8亿人民币，同比大幅减少56.2%、环比减少17%，单月交易规模近半年来仅次于8月，单月披露的单笔平均交易规模12.7亿，收并购活动相对活跃。交易进展来看，本月11笔交易已经签署转让协议，10笔披露的交易对价约117.1亿，其中世茂退出国寿、远洋珠海商业综合体项目，出售对价约39亿，用于抵销其结欠标的项目约41.6亿元债务的一部分；中国太平折价20.85亿收购北京当代时光里养老社区，加速布局医康养生态圈；为偿还债务，新城13.67亿出售常州恒轩全部股权、涉及144家影院；万科8.8亿出售旗下天河万科广场商业物业予广百股份等。14笔交易处于挂牌状态，披露的交易对价约86.7亿，其中金茂底价28亿挂牌北京威斯汀大饭店100%股权，上海建工底价18亿挂牌天津津玥100%股权、江西建豪地产100%股权，加快资产处置。此外，完成、进行中的交易笔数分别为7笔和2笔，交易对价分别86.4亿、14.6亿。本月市场关注度高的是，大悦城月底公告宣布，公开挂牌转让的上海中粮海景壹号、北京中粮置地广场均以底价成交，成交价合计83.98亿。算上今年1月大悦城底价6982万完成出售深圳宝安区5套商业房产，年内已经累计出售3次商业地产，成功套现。而与之对应的，大悦城本月11.96亿收购上海虹口北外滩宅地，项目占地面积2.4万平，规划建面约4.65万平，成为落地上海外滩板块的第2个项目。近期大悦城销售表现不佳，随之改变了投资策略、收缩布局力度，当前其经营重心在于调整资产结构，聚焦高能级城市优质宅地、加速处置存量资产，以此来稳定集团的资金安全。交易标的物业类型看，本月并购交易中多元化交易规模仍然远超开发项目，17笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额204.8亿，占到全部规模的67.2%，环比提升1.4pct。其中，商办资产出售热度最高，7笔交易披露的交易对价156.7亿，占到全部规模的51.4%。商办资产回报周期长，当前加快相关资产处置以实现资产价值最大化，已成为主流共识，但多数区域不佳的商办资产多处于挂牌或流拍状态。排版

(2023年4月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

1、9月市场供应环比增长17%，成交小幅回升2、百强房企单月业绩环比提升17.9%，同比降低29.2%☉

供求：9月土地供应量9962万平方米，同比创历史新低。至截稿土地成交4950万平方米，同比降幅进一步扩大，一二线城市中仅广州超过100万平方米。·

本月关注上市房企再融资迎利好，央行推动金融机构支持民企发展8月18日证监会表示要保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。27日证监会又发布了一系列资本市场利好政策，其中包括房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，房企股权融资再迎利好。30日人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会，消息称会上要求金融机构制定民营企业年度服务目标，加大民营企业服务方面的绩效考核权重等。整体看来，本月房地产利好政策频出，为市场带来了宽松预期，部分民营房企融资难的问题可能将有所缓解。但政策的落地效果仍有待观察，对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。融资规模环比微增，融资成本继续保持较低水平2023年8月80家典型房企的融资总量为573.92亿元，环比增加1.5%，同比增加52.4%，但是单月融资规模整体来看仍然处于近年来的较低水平。房企债券发行了364.77亿元，环比增加10.9%，同比增加101.1%。债券类平均融资成本为3.12%，环比降低0.37pct，同比降低0.06pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、厦门国贸、金融街等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。深业物业递交招股书，雅居乐、华发、碧桂园进行配股本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有深圳控股旗下的深业物业向港交所提交了上市申请。而在增发配股方面，本月雅居乐则在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元；华发在14日发布了配股说明书，计划融资不超过60亿元；碧桂园在30日宣布配售3.5亿股融资约2.7亿港元以抵消贷款。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。01债券发行：多家企业配股融资融资规模环比微增2023年8月80家典型房企的融资总量为573.92亿元，环比增加1.5%，同比增加52.4%。本月房企融资规模的环比增长主要是因为华发、雅居乐和碧桂园进行了增发配股，共融资约66.11亿元，但是单月融资规模整体来看仍然处于近年来的较低水平。从全年累计数据来看，1-8月80家典型房企的累计融资总量为4470.24亿元，同比减少19.55%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资为433.22亿元，环比减少0.8%，同比增加79.7%；境外债权融资55.66亿元，环比减少23%，同比减少2.1%；资产证券化融资为18.93亿元，环比减少66.5%，同比减少72.4%。8月房企发债364.77亿元，环比增加10.9%，同比增加101.1%。本月仍然没有房企境外发债，因此364.77亿元全是境内债，其中公司债发行97.5亿元，环比减少44.3%，同比增加156.6%；中期票据发行175.7亿元，环比增加21.2%，同比增加52.3%，境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、厦门国贸、金融街等国企央企。从全年累计数据来看，1-8月的房企发债规模达2477.55亿元，其中境内债券为2396.33亿元，占比为96.72%，相比于1-7月的96.1%又提高了0.62个百分点。2023年8月80家典型房企新增债券类融资成本为3.12%，环比降低0.37pct，同比降低0.06pct。2023年1-8月80家典型房企新增债券类融资成本3.57%，较2022年全年下降0.65个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.42%，较2022年全年降低0.12个百分点。具体企业表现来看，8月债券发行量最大的企业是招商蛇口，企业在本月发行了2笔共50亿元的公司债、1笔20亿元的中期票据以及2笔共26亿元的超短融。本月发行债券的企业有17家，环比增加2家。从发债年限来看，金融街发行了1笔期限长达7年的中期票据，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，厦门国贸发行的1笔中期票据利率为1.51%，是本月房企发行的所有债券中最低。02债券到期及违约：本月到期534亿元远洋、方圆首次宣布违约8月共有35笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为534亿元，环比减少16.3%。提前关注到2023年9月将有33笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为590亿元，环比增加10.5%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是碧桂园于2016年非公开发行的1笔58.3亿元的公司债。在债务违约方面，本月14日远洋集团公告称未能及时支付2094万美元的利息，同时方圆地产也在23日公告称未能支付境外债券本金3.4亿美元，两家企业都首次出现了债务违约。除此之外，碧桂园在8月也陷入了利息违约危机，虽然在9月5日成功在宽限期内完成了支付，但是也反映出企业流动性压力加大。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。03IPO和增发：深业物业递交招股书雅居乐、华发、碧桂园进行配股本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有深圳控股旗下的深业物业向港交所提交了上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。而在增发配股方面，本月雅居乐则在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元；华发在14日发布了配股说明书，计划融资不超过60亿元；碧桂园在30日宣布配售3.5亿股融资约2.7亿港元以抵消贷款。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。04股价变动：行业业绩低迷加龙头房企债务危机两市地产股均遭重挫由于中期业绩披露以及碧桂园、远洋等企业债务危机的影响，本月两市的地产股股价均遭到了重挫，A股整月上涨的地产股占比为12%，H股也不到13%。在H股方面，本月方圆生活服务是H股涨幅最大的地产相关股，主要是因为本月物业股的业绩更受到投资者的青睐，因此涨幅前五的地产相关股中有4家都是物业股。地产股中仅有绿城中国上涨了4.72%，是唯一一家上涨的内房股。在A股房企方面，本月天房发展的涨幅较大，企业股价在8月一共迎来了6个涨停板，主要是因为企业在8月8日宣布改名为“天津津投城市开发股份有限公司”，企业战略有所转向。再加上证监会在27日发布了一系列资本市场利好政策，其中包括房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，因此A股房地产板块整体出现了上涨，因此使得企业本月涨幅达到了39.04%。排版

(2023年4月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

本月关注利好政策频发，一线全部执行“认房不认贷”本月利好政策密集出台，涉及降低首付比、下调房贷利率和调降存量房贷利率、改善性住房换购税费减免、支持“认房不认贷”政策落地等。从落地层面来看，本次利好政策提出“因城施策”，后续需要关注各地跟进执行情况，而“认房不认贷”有利于释放高能级城市居民置换以及异地购房需求，短期内放量明显，但对提振销售的持续性待观察。除稳需求外，政策继续纾困供给端，证监会规定对房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制；据住建部披露，当前累计完成住房交付超165万套。保交楼依赖纾困资金落地和销售回暖，资金有限、市场持续低迷或成为阻碍保交楼推进的重要影响因素。招商平安战略投资新华联，华融携手蓝城接手百亿大盘本月新华联文旅与华软盈新资产、招商平安资产及外贸信托等6家公司签署重整投资协议暨预重整，6家重整投资人以现金方式认购转增股票，计划合计向其提供约19.28亿的资金支持。具体纾困项目上，蓝城宣布与华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲项目，由于项目还有815亩地块未开发、可售货值超100亿，重整价值和难度都大。AMC盘活出险项目倾向于选择“AMC+代建”模式，AMC介入主要发挥提供增量资金、协调各方资源的功能，项目由代建方操盘，该纾困模式倾向选择有阶段性流动性问题的项目进行纾困。碧桂园13亿出售广州亚运城股权，大悦城资产处置加速本月重点监测房企共涉及26笔并购交易，披露的交易对价约367.3亿，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，披露的单笔平均交易规模16.7亿，收并购热度回升显著。本月大悦城、陆家嘴存量资产处置加速，而碧桂园13亿出售广州亚运城26.67%股权给中海。自其债务危机爆发后，当前面临大量债务挤兑，选择此结点出售富余资产，也是向债权人表达“不躺平”的决心，缓解其债务集中挤兑造成的资金压力。01并购政策：利好政策频发一线全部执行“认房不认贷”本月中央利好政策密集出台，央行、金监局月底发布多项重要政策：1）降低首付比，首套房、二套房首付比下调到20%、30%，2）下调房贷利率，首套房不低于LPR-20BP,

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企业层面，TOP100房企8月业绩环比降低1.3%、同比降低33.9%，同比降幅较上月进一步扩大，累计业绩同比降低8.5%。8月，逾7成百强企业单月业绩同比降低，近半数百强房企同环比双降。

(2023年4月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

本月关注房地产利好政策频出，落地效果仍有待观察7月10日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，将此前发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。7月19日中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，围绕民营经济提出31条措施，包含了完善融资支持政策制度、完善市场化重整机制、鼓励民营企业盘活存量资产回收资金等。7月24日中央政治局会议，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱等。整体看来，本月房地产利好政策频出，为市场带来了宽松预期，但落地效果仍有待观察，对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。融资总量环比减少，发债规模则环比大幅增加本月80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%。房企债券发行了328.95亿元，环比增加84.8%，同比减少22.7%。债券类平均融资成本为3.49%，环比提高0.37pct，同比下降1.48pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业，因此境内融资成本为3.49%，环比提高0.37pct，继续保持在较低的水平。众安智慧生活完成上市，雅居乐期后完成配股本月18日众安集团旗下的物业公司众安智慧生活完成了上市，但是没有房企或房企旗下企业提交招股书。而在增发配股方面，本月没有企业进行配股融资，期后雅居乐则在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元，同时碧桂园也传出了配股计划。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。01债券发行融资规模环比减少发债规模环比大幅增加2023年7月80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%，本月房企融资规模仍然处于近年来的较低水平。从全年累计数据来看，1-7月80家典型房企的累计融资总量为3795.34亿元，同比减少26.7%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资370.9亿元，环比减少7.5%，同比减少22.5%；境外债权融资72.25亿元，今年以来仅次于1月份的81.89亿元，而上个月没有境外债权融资，同比则减少80.6%；资产证券化融资为56.58亿元，环比减少29.5%，同比增加13.8%。7月房企发债328.95亿元，环比增加84.8%，同比减少22.7%。本月仍然没有房企境外发债，因此328.95亿元全是境内债，其中公司债发行174.95亿元，环比增加212.4%，同比减少1%；中期票据发行145亿元，环比增加253.7%，同比减少9.4%，境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业。从全年累计数据来看，1-7月的房企发债规模达2082.78亿元，其中境内债券为2001.56亿元，占比为96.1%，相比于1-6月的95.37%又提高了0.73个百分点。2023年7月80家典型房企新增债券类融资成本为3.49%，环比提高0.37pct，同比下降1.48pct。2023年1-7月80家典型房企新增债券类融资成本3.65%，较2022年全年下降0.58个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.47%，较2022年全年降低0.07个百分点。具体企业表现来看，7月债券发行量最大的企业是招商蛇口，企业在本月发行了2笔共50亿元的公司债。本月发行债券的企业有15家，发债企业个数环比增加5家。从发债年限来看，华润置地发行了1笔期限长达10年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的1笔公司债利率为2.79%，是本月房企发行的所有债券中最低。02债券到期及违约本月到期638亿元隆基泰和宣布进入司法重整7月将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元，环比增加82.81%。提前关注到2023年8月将有35笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为534亿元，环比减少16.3%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是龙湖和首开分别于2018年发行的两笔均为30亿元的公司债。在债务违约方面，本月26日隆基泰和宣布公司因流动性危机并向法院申请重整，近日已裁定受理。整体来看，近期融资方面的支持性政策仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。03IPO和增发众安智慧生活完成上市雅居乐期后完成配股本月18日众安集团旗下的物业公司众安智慧生活完成了上市，共发售约1.56亿股股份，所得款净额共约1.13亿港元，但是没有企业提交招股书。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。而在增发配股方面，本月没有企业进行配股融资，期后雅居乐则在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元，同时碧桂园也传出了配股计划。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。04股价变动政策利好频出超过90%的A股地产相关股整月上涨本月A股整月上涨的地产股占比将近94%，仅有4支股票整月下跌；而H股整月上涨的地产股占比也达到了47%。在H股方面，本月荣盛旗下的物业公司荣万家是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价在6月21日宣布收购河北金项物业集团80%股权之后就进入了上升通道，到7月末虽然略有回调，但整月涨幅也达到了45.74%。在A股房企方面，本月金科股份的涨幅较大，企业股价在7月一共迎来了8个涨停板，主要是因为企业在6月份开启保壳计划之后，7月1日又引入了央企AMC长城资管作为战投，4日完成了111.97亿元境内债券的展期，再加上本月房地产利好政策频出，A股房地产板块整体大涨，因此使得企业本月涨幅达到了128.83%。排版

(2023年4月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

本月关注中央定调行业新形势，核心城市宽松政策可期本月中央对房地产表态正发生明显转向，政治局会议、央行、住建部重新定调行业新形势，明确表态“适时调整优化房地产政策”，随后北京、广州、深圳、杭州等地相继表态支持，核心城市政策松绑预期明显升温。除稳需求外，本月政策继续纾困供给端，“金融16条”部分政策延期、交易商协会持续支持民营房地产债券融资、中央鼓励民营企业盘活存量资产回收资金，对出险方注入流动性，助力保交楼。保交楼核心在于资金，销售未企稳、项目风险高，银行参与意愿不高，期待后续更多政策出台，优化纾困资金申请、使用和监管机制。绿城管理签约长城、华夏幸福携手浙商，掘金纾困类代建本月绿城管理官宣再“拿”下一家全国性AMC——长城资产，华夏幸福也拉上浙商资产，掘金纾困类代建业务。作为业绩新增长点，代建商争相逐鹿纾困类代建，但开发难度大、风险高、无法加杠杆等方面无一不制约着各方发展，代建龙头也只是凭借信用、品牌和金融资源开展纾困模式的探索。具体纾困项目上，泰禾将“泰禾香山湾”项目公司100%股权以1000元转让给兴业信托。项目完工进度不足60%，后期兴业信托或联手中铁置业合作开发，待泰禾清偿完相关信托贷款（约13亿）后，可以回购股权。并购市场遇冷，万达三次出售资产回血本月重点监测房企共涉及17笔并购交易，披露的交易对价约122.1亿，同比大幅减少78.2%、环比下跌17.4%，披露的单笔平均交易规模8.1亿，收并购热度降至低点。本月关注度最高的是万达，单月三次转让北京万达投资股权，回笼资金近68亿，如期完成7月23日到期的美元债兑付，长春项目10余亿财务纠纷也与万科达成和解。然而万达真正的考验是今年年底的对赌压力，倘若万达商管未能上市，需向Pre-IPO投资者支付约300亿股权回购款。01并购政策：中央定调行业新形势核心城市宽松政策可期本月中央对房地产表态正发生明显转向，14日央行邹澜表示“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”；24日政治局会议首提楼市供需关系已发生重大转变，前期限制性政策的必要性有所下降，明确适时调整优化房地产政策；二季度会议后，27日住建部表态“落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”；此外，央行两次表态鼓励商业银行降低存量房贷利率来减轻居民负担。中央积极释放调控优化的积极信号，月底北京、广州、深圳、杭州等地相继表态支持，其中广州明确提出要尽快退出有关政策措施，杭州市城区取消落户名额限制，核心城市政策松绑预期明显升温。除稳需求外，当前房地产的主要任务在于保交楼、防风险。本月“金融16条”部分政策延期、交易商协会持续支持民营房地产债券融资、中央鼓励民营企业盘活存量资产回收资金等，继续纾困供给端，对出险房企注入流动性或进行债务展期，助力保交楼。保交楼的核心在于资金问题，“金融16条”延期鼓励商业银行发放配套融资，但作为商业机构，银行参与意愿度不高，销售未企稳、保交楼项目风险高，最终落地层面面临不少挑战。期待后续更多纾困政策出台，继续加大纾困资金投入，优化纾困资金申请、使用和监管机制。02并购金融：绿管签约长城、华夏携手浙商掘金纾困代建集团层面，本月华夏幸福与浙商资产签订战略合作协议，通过“AMC+代建”开展战略合作，掘金房地产不良资产。华夏幸福通过两年时间完成超8成的债务重组，解决债务风险后，曾于去年公开表示，2022年到2025年三年内，以住宅开发和资产管理为基础，转型成为产业新城服务商，定调其战略转向代建轻资产模式。与此同时，本月绿城管理官宣再“拿”下一家全国性AMC——长城资产。据新任CEO王俊峰业绩会上表示，当前绿管已与长城、华融、东方、信达、浙商等AMC，以及中信、中航、平安等信托公司有施工项目合作，约有1000万平体量。作为业绩新增长点，代建商争相逐鹿，但开发难度大、风险高、无法加杠杆等方面无一不制约各方发展，代建龙头也只是凭信用、品牌和金融资源开展纾困模式探索。具体项目，本月泰禾将“泰禾香山湾”项目公司100%股权以1000元转让给兴业信托。项目公司拖欠兴业信托2笔合计12.66亿的信托贷款，因资金链断裂，无力继续开发，2022年末项目完工进度不足60%，后期兴业信托或联手中铁置业合作开发，待泰禾清偿完相关信托贷款后，可以回购项目股权。03行业并购：并购市场遇冷万达三次出售资产回血根据CRIC监测，2023年7月重点监测房企共涉及17笔并购交易，披露交易金额的有15笔，总交易对价约122.1亿人民币，同比大幅减少78.2%、环比下跌17.4%，披露的单笔平均交易规模8.1亿，收并购热度降至低点。本月世茂深港国际中心流拍，市场遇冷后，资方对超高层、周转慢的商办资产持观望态度，流拍为常态。交易进展来看，本月3笔交易处于挂牌状态，其中大悦城拟41.42亿挂牌转让上海陆家嘴中粮海景壹号公寓物业，可售建面约4.9万平。公寓项目整体投资回报周期较长，回流资金较慢，倘若成功出售，大悦城可回笼资金继续拿地，近期大悦城投资力度也有明显下滑趋势。此外，签署转让协议、完成、订立框架协议、进行中、传言交涉中的交易笔数分别7、4、1、1、1个，其中融创4.22亿出售重庆文旅城，西南区域压力有所缓解，中海以3亿对价完成出售上海中海中心办公楼等。本月市场关注度高的是万达，7月万达三次转让北京万达投资股权，10号控股股东21.73亿转让8.26%股份予东方财富实控人的妻子陆丽丽；17号万达投资以23.36亿拟向莘县融智转让万达电影8.14%股份；23号上海儒意22.62亿受让万达投资49%股权，回笼资金近68亿，如期完成7月23日到期的美元债兑付，长春项目10余亿财务纠纷也与万科达成和解。除债务困局外，万达真正的考验在今年年底万达商管IPO对赌回购股权压力，倘若还是未能成功上市，万达商管需向Pre-IPO投资者支付约300亿股权回购款。交易标的物业类型看，本月多元化并购额占比较上月有所回升，9笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额58.82亿，占到全部规模的48.2%，但与去年同期418.67亿的大宗交易规模相比，当前多元化大宗交易市场整体遇冷，交易方持观望态度。此外，开发项目、集团收并购交易笔数分别7笔和1笔，开发项目交易笔数是上月的一半，热度明显回落。排版

(2023年4月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

7月供需两淡，楼市延续探底行情2、百强房企单月业绩规模创近年新低3、7月业绩同环比双降，累计增速由正转负☉

随着7月份到期的供地清单数量减少，短期内土地供应规模出现了明显下降。至截稿土地成交1560幅，同比降幅收窄,环比连续三月正增长。·

本月关注政府支持住房租赁、城市更新领域融资，利好相关企业6月8日证监会表示将加大股债融资、并购重组、REITs等产品创新和制度供给。16日央行、金融监管总局、中国证监会、财政部、农业农村部联合发布的《关于金融支持全面推进乡村振兴

华润万象生活接手上海国华广场，是其今年在上海拓展的第三个商业项目。6月9日消息，华润万象生活与国华置业集团完成签约，将接手位于杨浦区的国华广场项目。项目位于

本月关注LPR下调10BP，本月地方政策力度频次创新低央行本月调整5年期LPR，下调10BP至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间,

(2023年2月)百强销售仍低迷，拿地投资“静止”(2023年1月)资本月报房企融资总量创2020年以来单月新低，万科150亿定增获受理

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(2023年2月)百强销售仍低迷，拿地投资“静止”(2023年1月)资本月报房企融资总量创2020年以来单月新低，万科150亿定增获受理

本月关注政府支持央企债券发行，公募REITs发展继续快速推进5月6日，国资委发布《中央企业债券发行管理办法》通知。其中提出，中央企业应当积极维护投资者关系和良好国际信用评级，探索多市场、多币种发行境外债券，拓展融资渠道。此外央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩，且在国资委出具批复前，中央企业集团公司可以按拟申请年度计划总额的1/4左右发行债券。此外5月12日证监会、证券交易所要求加快公募REITs发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。各地也继续推进REITs工作，如陕西省支持民企发行基础设施公募REITs，对于被发改委推荐至证监会的项目，省级财政一次性补助前期费300万元。整体看来，本月国央企的债券融资以及公募REITs都获得了政府大力支持，利好于相关企业，但是对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。融资总量创2020年以来单月新低，成本仍在较低水平本月80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，创下了2020年以来单月融资的新低。房企债券发行了178.46亿元，环比减少49.3%，同比减少59.8%。债券类平均融资成本为3.34%，环比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债，因此房企境外融资成本仅为3.8%；同时由于本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企，因此境内融资成本3.29%，环比下降0.1pct。万科150亿定向增发获深交所受理，配股热度保持低位本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业提交上市申请。而在增发配股方面，本月21日万科的150亿定向增发获得了深交所的受理，22日天地源的12.5亿配股募资计划获得了西安市国资委的同意，而保利的125亿A股增发仅在16日回复了交易所的问询函，并没有实质性的进展，整体看来近期房企配股融资热度处在较低水平。01债券发行本月融资规模创2020年以来单月融资新低2023年5月80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%。本月房企融资规模创下了2020年以来单月融资的新低，整体融资环境仍然不容乐观。从全年累计数据来看，1-5月80家典型房企的累计融资总量为2623.7亿元，同比减少27.3%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资205.17亿元，环比减少58.3%，同比减少60.9%；境外债权融资13.96亿元，环比减少54.4%，同比减少79.3%；资产证券化融资为44.16亿元，环比减少44.8%，同比减少39.9%。5月房企发债178.46亿元，环比减少49.3%，同比减少59.8%。在境外债方面，本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债；境内债发债规模为164.5亿元，环比减少53.2%，同比减少56.3%。其中，公司债发行35亿元，环比减少57.7%，同比减少81.8%；中期票据发行101亿元，环比减少42.5%，同比增加8.6%，境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企。2023年5月80家典型房企新增债券类融资成本为3.34%，环比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债，因此房企境外融资成本仅为3.8%；同时由于本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企，因此境内融资成本3.29%，环比下降0.1pct，仍然保持在较低的水平。2023年1-5月80家典型房企新增债券类融资成本3.75%，较2022年全年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.51%，较2022年全年降低0.03个百分点。具体企业表现来看，5月债券发行量最大的企业是招商蛇口，企业在本月发行了2笔共26亿元的超短融以及1笔17亿元的中期票据。本月发行债券的企业有11家，发债企业个数环比减少5家。从发债年限来看，金融街发行了1笔期限长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的2笔超短融利率都是2.2%，是本月房企发行的所有债券中最低。02债券到期及违约02.本月到期339亿元，宋都集团公告贷款逾期5月共有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为339亿元，环比减少64.24%。提前关注到2023年5月将有21笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为349亿元，环比增加2.95%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2017年发行的一笔10亿美元的公司债。在债务违约方面，本月10日宋都集团公告称因控股股东宋都控股未及时清偿银行款项，导致企业出现银行借款逾期，同时月内已经暴雷的金科和恒大都有新增债务违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。03IPO和增发天地源拟配股募资12.5亿元万科定增获深交所受理本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业提交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。不过由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，未来房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。而在增发配股方面，本月21日万科的150亿定向增发获得了深交所的受理，22日天地源的12.5亿配股募资计划获得了西安市国资委的同意，而保利的125亿A股增发仅在16日回复了交易所的问询函，并没有实质性的进展，整体看来近期房企配股融资热度处在较低水平。04股价变动超过80%两市地产相关股整月下跌本月两市的地产相关股表现都较为疲软，A股整月上涨的地产股占比为22%，H股更是仅有10.5%。在H股方面，本月宋都服务的月涨幅达到了38.03%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价的大幅上涨主要是因为企业在16日配发了6.4亿股，净筹资3383.52万港元用于一般营运资金。因此企业股价从5月17日开始进入了上升通道，月末则有所回调。在A股房企方面，本月上实发展的涨幅较大，企业股价在月初出现了两个涨停板，此后到月末则缓慢回调，最终整月的涨幅为7.82%，成为了A股涨幅最大的房企，但是企业股价在月初的大幅上涨属于股价异常波动，和企业经营基本面偏离较大。排版

(2023年2月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产拟配股70亿元

本月关注•监管对房地产定调不变，本月政策频率、力度双减本月央行对房地产提法不变，仍沿用“房住不炒”、“三稳”、“保交楼”、“支持刚需和改善性住房需求”以及“新发展模式”等表述；国家统计局称房地产市场仍处在调整期，稳定市场、保障和改善民生，仍需继续努力。此外，各地政府将稳需求、保交楼作为政策主线方向。本月需求端放松政策的频次和力度都有所下降，而太原、广东继续落实保交楼相关工作，太原市委书记韦韬会见绿地集团董事长张玉良，绿地表示将加快重点项目推进，促进保交楼、稳民生；广东银保监局裴光表示，支持刚性和改善性住房金融需求，做好保交楼金融服务。•万科广信资产包两宗核心地块被政府收储

(2023年2月)百强销售仍低迷，拿地投资“静止”(2023年1月)资本月报发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产拟配股70亿元

5月楼市供需两淡，30城成交环比下挫8%2、百强房企单月业绩环比降低14.3%3、仅2成百强房企单月业绩环比增长☉

(2023年2月)百强销售仍低迷，拿地投资“静止”(2023年1月)资本月报发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产拟配股70亿元

本月关注消费基础设施纳入公募REITS，支持民间投资项目发行4月4日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，提出认真做好项目前期培育，支持消费基础设施发行基础设施REITs；其中更是优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。19日又在发布会表态支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。此外，央行在14日的季度例会上表示要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是政府对于REITs的大力支持对于拥有较多存量资产的房企是一个较大的融资利好。融资总量环比回落，3月小阳春后又出现收缩本月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%。房企债券发行了316.8亿元，环比减少25.9%，同比减少12.5%。债券类平均融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，同比提高0.09pct。本月没有境外发债，境内融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。众安智慧生活再次提交招股书，房企配股热度持续下降本月没有房企或房企旗下企业完成上市，28日众安智慧生活再次向港交所提交了招股书。而在增发配股方面，本月14日格力地产的70亿配股募资申请获得了上交所受理，而万科和保利的A股增发暂时没有更新消息，整体看来近期房企配股融资热度在持续下降。01债券发行融资规模环比减少，3月小幅回暖后又出现收缩2023年4月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%。在3月房企融资小幅回暖之后，4月的融资规模又出现了同环比全面收缩。从全年累计数据来看，1-4月80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元，同比减少22.57%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资499.07亿元，环比减少31.4%，同比减少6.5%；境外债权融资30.65亿元，环比增加45.3%，同比增加17.9%；资产证券化融资为42.4亿元，环比增加21.1%，同比减少77.7%。4月房企发债316.8亿元，环比减少25.9%，同比减少12.5%。本月没有房企在境外发债，316.8亿元全是境内发债，环比减少25.9%，同比减少5.7%。其中，公司债发行82.7亿元，环比减少16.4%，同比减少52.2%；中期票据发行140.5亿元，环比减少15.4%，同比增加75.6%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、金融街、首开股份、华侨城等国企央企。2023年4月80家典型房企新增债券类融资成本3.44%，环比下降0.28pct，同比提高0.09pct。本月没有境外发债，境内融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。2023年1-4月80家典型房企新增债券类融资成本3.79%，较2022年全年下降0.44个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.52%，较2022年全年降低0.02个百分点。具体企业表现来看，4月债券发行量最大的企业是厦门国贸，企业在本月发行了3笔共40亿元的超短融以及1笔10亿元的公司债。本月发行债券的企业有16家，发债企业个数环比减少3家。从发债年限来看，金融街和保利置业分别发行了2笔和1笔期限长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的2笔超短融利率都是2.2%，是本月房企发行的所有债券中最低。02债券到期及违约本月到期948亿元，合景泰富公告债务违约4月房企共有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为948亿元，环比增加88.1%。提前关注到2023年5月将有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为339亿元，环比减少64.24%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是金隅集团于2017年发行的一笔35亿元的公司债。在债务违约方面，本月28日合景泰富公告称其2.12亿元银行借款逾期，企业首次出现债务违约，同时月内已经暴雷的中梁控股和大发地产都有新增债务违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。

(2023年2月)公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)本文版权归克而瑞研究中心所有

本月关注•政治局会议强调稳需求、保交楼，最高法明确商品房消费者权利本月政治局会议对房地产表述，沿用“房住不炒”、“保交楼”、“支持刚需和改善性住房需求”以及“新发展模式”等角度。稳需求与保交楼成为今年政策调控的两大主线方向。本月市场销售复苏前景不明朗，各地“因城施策”支持力度再增加；而保交楼方面，最高人民法院重磅公布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权，优先保护购房者和退房者的相关权益。•深圳国资联手长城拟盘活佳兆业核心资产本月底深圳国资（福田安城投公司）联手长城拟盘活佳兆业核心资产，新合作方由安居建业与福田投资各占50%股权联合成立，安居建业是万科与3家深圳国资联合设立的地方纾困平台，主要针对恒大与佳兆业于深圳的旧改项目进行盘活。近阶段，陆续有旧改项目或引入地方国资“带资辅助”，或由AMC牵头引入融资方盘活，但就零星案例看，多数由地方为“保交楼”指导纾困平台接手，因周期或资金量等因素多数市场化平台对旧改盘活持观望。•世茂27亿成功出售伦敦写字楼本月重点监测房企共涉及22笔并购交易，披露的交易对价约91.5亿，收并购热度有所回落。本月最引起市场热议的交易，世茂3.15亿英镑成功出售英国伦敦金融城写字楼Sancroft予三井不动产与Greycoat，回笼近30亿资金缓解流动性现状；叠加本月世茂债务重组迎来新的进展，将香港第二大酒店东涌酒店群加入质押资产包，并将重组方案草案发送给了美元债债权人小组及协调委员会的顾问，重组步伐有所加快。01并购政策政治局会议强调稳需求、保交楼本月28日中央政治局会议对房地产表述，仍沿用“房住不炒”、“保交楼”、“支持刚需和改善性住房需求”以及“新发展模式”等角度。本次政治局会议重申“房住不炒”是政策核心基调，监管层对当前局部市场出现以学区房、豪宅等名义炒作房价的现象给予高度重视。同时，稳需求与保交楼成为2023年政策调控的两大主线方向。本月市场销售复苏前景不明朗，多数城市商品住宅成交面积环比下跌，各地政府“因城施策”支持力度再增加，杭州再降落户门槛，杭州临平区全域放宽限购，宁波、漳州、安阳、常州继续优化公积金贷款等，以支持刚需和改善性住房需求。而保交楼方面，各地政府保交楼工作在攻坚有序推进中，本月最高人民法院重磅公布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权，优先保护购房者和退房者的相关权益。02并购金融深圳国资联手长城拟盘活佳兆业核心资产AMC纾困层面，本月中国信达将组建50人金融专家团、建立“1+14+N”综合服务机制、开展“一对一”精准对接在房地产纾困等领域与贵州开展合作，助力贵州市场纾困及化债。具体项目纾困上，本月底深圳国资联手长城拟盘活佳兆业核心资产，深圳佳兆业佳园项目公告称，在政府的指导下引入国资福田安城投公司进行合作。该项目现推广名天宸是深圳福田中心区的重点旧改项目，地理位置优越，东是会展中心，东北面是平安金融中心大楼、南邻滨河大道，北临星河国际，曾是上世纪80年代深圳建安集团的职工住宅（福田东山小区）。因建安集团多次开发未果后，2012年引入佳兆业合作开发，因优越的地理位置，成为其深圳的核心资产。近期佳兆业陷入流动性危机，项目也处于停摆，在深圳政府的主持下地方国资联手长城盘活项目，释放大量旧改的资产价值。根据企查查，福田安城投公司由深圳安居建业、深圳市福田投资各占50%股权联合成立，安居建业是万科与3家深圳国资联合设立的地方纾困平台，主要针对位于深圳的恒大与佳兆业旧改项目进行盘活，而深圳市福田投资由福田区财政局全资控股。近阶段，陆续有旧改项目或引入地方国资“带资辅助”，或由AMC牵头引入融资方来盘活资源价值，但就当前零星的案例来看，多数是地方政府为“保交楼”指导纾困平台接手的，因周期或资金量等因素多数市场化平台对旧改的盘活持观望。03行业并购世茂27亿成功出售伦敦写字楼根据CRIC监测，2023年4月重点监测房企共涉及22笔并购交易，披露交易金额的有9笔，总交易对价约91.5亿人民币，环比大幅减少82.3%，披露的平均单笔并购交易规模10.2亿（2023年3月：32.3亿），收并购热度有所回落。交易进展来看，本月5笔挂牌中的交易中有3笔披露交易对价，涉及对价31.86亿，其中陆家嘴集团底价27亿挂牌上海仁耀置业65%股权，仁耀置业旗下的晶耀名邸落于上海浦东前滩，由陆家嘴和美国铁狮门合作开发，总占地面积3.35万平，总建筑面积9.05万平，户型面积为81-155平，曾开创过前滩新盘千人摇号纪录，最新二手均价已飙升至16万元/平。此外，完成、进行中、签署转让协议、传言交涉的交易分别10笔、5笔、1笔和1笔。交易标的物业类型看，与上月比较，本月多元化类并购额占比大幅提升，涉及多项商业地产与其他业务的收并购交易，13笔涉及多元化投资的交易中有4笔涉及商业地产，对应交易额30.21亿，占到全部规模的33%；5笔涉及其他业务收并购，对应交易额23.97亿。本月最引起市场热议的交易，世茂3.15亿英镑（折合约27.3人民币）成功出售英国伦敦金融城写字楼Sancroft。该办公楼2015年由许荣茂斥资2.7亿英镑收购而来，2021年7月曾标价3.7亿英镑将其出售给老租户高盛和英国地产公司Greycoat，但因高盛单方面退出致交易难产。本月世茂以2021年85折的价格（3.15亿英镑）成功出售项目予三井不动产与Greycoat，回笼近30亿资金缓解流动性现状；叠加本月世茂债务重组迎来新的进展，将香港第二大酒店东涌酒店群加入质押资产包，并将重组方案草案发送给了美元债债权人小组及协调委员会的顾问，重组步伐有所加快。附表本月的重点收并购事件一览排版

热度：月内重点城市土拍热度延续，重点城市平均溢价率超7%，仅次于2023年3月为近一年第二高点。本月杭州、合肥土拍外圈层地块增加，但热度依旧不减，典型如合肥肥西县4宗地均达到了溢价率上限。·

本月关注公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产3月15日，央行党委扩大会议再次强调要坚持“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳健康发展。3月27日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》,明确提出要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时提出要推动公募REITs扩募发行常态化，优化审核注册流程。整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是扩大公募REITs的适用范围、优化公募REITs的审批流程对于拥有较多存量资产的房企是一个较大的融资利好。融资总量环比回升，境外融资仍然处于冰点本月80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比减少31.3%。房企债券发行了377.45亿元，环比增加45.6%，同比减少0.7%。债券类平均融资成本为3.72%，环比下降0.41pct，同比下降1.1pct。由于本月没有境外发债，因此境内融资成本为3.72%，环比上升0.17pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。嘉创地产完成介绍上市，房企配股融资热度下降本月嘉创房地产于23日通过介绍方式在香港完成了上市，13日则有中亿基业再次向港交所递交了招股书。而在增发配股方面，本月没有新增房企宣布配售股份，仅有万科完成了H股的配售，同时万科和保利的A股增发也在推进中，整体看来近期房企配股融资热度虽然有所下降，但是仍然较为积极。01债券发行3月规模环比回升但仍处于较低水平2023年3月80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比减少31.3%。从全年累计数据来看，1-3月80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元，同比减少27.91%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模虽然环比回升但长期来看仍处于较低水平。在融资结构方面，本月房企境内债权融资525.91亿元，环比增加36.1%，同比减少13.5%；境外债权融资12.78亿元，环比减少36.9%，同比减少88.1%；资产证券化融资为35.01亿元，环比增加94%，同比减少79.5%。3月房企发债377.45亿元，环比增加45.6%，同比减少0.7%。本月没有房企境外发债，377.45亿元全是境内发债，环比增加57.9%，同比增加30.3%。其中，公司债发行98.95亿元，环比减少26.2%，同比增加115.6%；中期票据发行146亿元，环比增加386.7%，同比增加8.3%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、首开股份、华润置地、保利发展等国企央企。2023年3月80家典型房企新增债券类融资成本3.72%，环比下降0.41pct，同比下降1.1pct。本月没有境外发债，境内融资成本为3.72%，环比上升0.17pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。2023年1-3月80家典型房企新增债券类融资成本3.98%，较2022年全年下降0.25个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.62%，较2022年全年上升0.08个百分点。具体企业表现来看，3月债券发行量最大的企业是厦门国贸，企业在本月发行了一笔10亿元的公司债、一笔12亿元的中期票据和两笔共30亿元的超短融。本月发行债券的企业有18家，发债企业个数环比增加4家。从发债年限来看，越秀发行了一笔长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，保利发展发行的一笔超短融利率为2.26%，是本月房企发行的所有债券中最低。02债券到期及违约本月到期504亿元荣盛发展新增违约3月房企共有36笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为504亿元，环比增加32.6%。提前关注到2023年4月将有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为948亿元，环比增加88.1%，房企又迎来了一波偿债潮。从到期债券规模来看，单笔金额最高是万科于2018年发行的一笔9.71亿美元的境外债。在债务违约方面，本月没有新增违约房企，不过月内已经暴雷的荣盛发展有新增债务违约，此外尚未暴雷的雅居乐也因为与祥生合作的信托项目陷入了违约风波。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。03IPO和增发嘉创地产以介绍方式港股上市房企配股热度有所下降本月嘉创房地产于23日通过介绍方式在香港完成了上市，13日中亿基业再次向港交所递交了招股书。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。不过由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。而在增发配股方面，本月没有新增房企宣布配售股份，仅有万科完成了H股的配售，同时万科和保利的A股增发也在推进中，整体看来近期房企配股融资热度虽然有所下降，但是仍然较为积极。04股价变动年报业绩较为一般两市地产相关股整月表现都较为疲软本月两市的地产相关股表现都较为疲软，A股仅有8%的地产股整月上涨，H股也不过24%。在H股方面，本月苏新服务的月涨幅达到了22.92%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股票在3月大部分时间成交量并不多，股价变化相对较少，仅在3月1日和16日两天出现了20%以上的大涨，同时在3月15日出现了一次超过20%的大跌，使得最终的整月涨幅超过了20%。由于年报季各家房企披露的业绩都相对一般，H股地产相关股的整体表现都不佳。在A股房企方面，本月张江高科的涨幅较大，企业股价在3月中旬进入了上升通道，21日之后后直至月末则进行盘整，最终整月的涨幅为30.76%，成为了A股涨幅最大的房企。企业股价大涨的主要原因是旗下光刻机业务出现了利好，同时旗下浦东张江高科技园区已形成了生物医药、房产物业、通讯信息和海外投资四个投资集群，运营状况良好。排版

24小时不打烊”的双线融合模式，进一步深化与品牌的合作。开业当天，北京西长安中骏世界城即实现客流超20万人次、销售近2000万元、累计注册会员人数超20万。排版

热度：受益于缩量提质的供地策略，再加之市场信心的恢复，月内重点城市土拍均取得了较为理想的市场热度，整体溢价率水平也得以维持在相对高位，典型如南京溢价率更是高达8%。·

本月关注•公募REITs扩容至商业地产，盘活存量化解风险本月上旬政府工作报告强调有效防范化解优质头部房企风险；中旬央行宣布全面降准25BP，虽不直接作用于房地产，但降准可为房企信贷端提供有力支持，改善稳健房企融资成本；下旬两部委重磅发文将消费基础设施纳入REITs底层资产范围。本次政策标志REITs扩容至商业地产的正式落地，一方面有利于核心城市核心地段拥有优质物业的运营商的商业模式由重转轻，盘活存量、化解风险，另一方面可提高存量资产的流动性，促进并购的活跃度。•东方资产、中国华融拟纾困昆明佳兆业城市广场本月昆明佳兆业城市广场A和J地块迎来东方资产、中国华融救场，已经缴纳报名保证金。两大AMC的纾困方案采取“共益债投资+复工续建”的方式，J地块盘活价值较A地块可观，J地块属于纯住宅净地，而A地块续建投入资金可能远大于剩余可转化货值，共同开发、联合介入2个地块的纾困有利于平滑整体利润。此外，信达和华融公布2022年业绩公告，信达归母净利润同比降幅47.7%，华融全年预计亏损276亿；业绩承压一定程度减少AMC介入资质普通项目的纾困意愿，如果单依靠市场化机构纾困市面上大批量的烂尾楼，整体纾困节奏太慢，期待后续更多政策金融工具利好跟进。•世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体本月重点监测房企共涉及20笔并购交易，披露的交易对价约516亿，收并购热度回升受陆家嘴和格力地产率先发起资产并购重组，以及华润置地124亿完成华夏幸福资产包收购的影响。本月商业地产收并购热度不减，对应交易额110亿，占到全部规模的21.3%，其中世茂开价65亿港拟出售香港的世茂东涌酒店群；金茂32.4亿收购南京和武汉综合体项目剩余股权；政策定调REITs扩容至商业地产，加速零售类商业盘活，提升资产潜在流动性。01并购政策公募REITs扩容至商业地产，盘活存量化解风险本月上旬两会政府工作报告强调有效防范化解优质头部房企风险，以“抓两头、带中间”、“精准拆弹”的方式化解风险。与年初住建部工作会表述一致，“一头”是抓优质房企，对优质国有房企和优质的民营房企政策支持力度有望加大，满足合理的融资需求；另“一头”是抓出险房企，在合理的范围内给予支持帮助自救，同时进一步明确“绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价”。与此同时，住建部部长表态积极，基于供需两端改善、“保交楼”工作扎实推进及前期政策落实见效等方面，对房地产企稳回升充满信心。本月中旬央行宣布，于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），市场预计或将释放6000亿元的中长期资金。本次央行宣布全面降准25BP，不直接作用于房地产，但降准可释放低成本资金，为房企信贷端提供有力支持，改善央国企和优秀民营房企的融资成本。本月下旬发改委、证监会两部委重磅发文，将消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目发行基础设施REITs。本次政策标志公募REITs扩容走出关键一步，补齐了分量最重的商业地产领域。消费基础设施纳入REITs，一方面有利于核心城市核心地段拥有优质物业的运营商的商业模式由重转轻，盘活存量、化解风险，另一方面有利于提高存量资产的流动性，促进并购的活跃度。02并购金融东方资产、中国华融拟纾困昆明佳兆业城市广场AMC介入具体纾困项目方面，本月展源地产（A地块开发商）、滇创地产（J地块开发商）发布意向投资人联合招募事项公告，提到已收到东方资产和华融缴纳的报名保证金。展源地产和滇创地产是昆明佳兆业城市广场的开发商，该项目由佳兆业2019年并购获取的30亩商住混合用地，地理位置优越，佳兆业将项目分割成A、B、C等11个小地块，承载不同的功能。本次招募投资人涉及A和J地块，A地块面积约30亩，拟建2栋住宅、2栋公寓，当前除停工状态；J地块为纯住宅尚未开工，已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证，规划总建面15.17万平，体量不大开发难度也尚可，重整价值较大。东方资产和华融联合介入A和J地块纾困中，纾困方案采取“共益债投资+复工续建”的方式，J地块盘活价值较A地块可观，J地块属于纯住宅净地，而A地块续建投入资金可能远大于剩余可转化货值，东方和华融共同介入2个地块的纾困有利于平滑整体利润。本月信达和华融等头部AMC陆续公布2022年业绩公告，业绩均有所承压。信达实现归母净利润63.1亿，同比降幅47.7%；华融全年预计亏损276亿。业绩承压归因部分资产质量下滑而计提减值及经营收入减少，一定程度减少AMC介入资质普通项目的纾困意愿，给市场上大面积保交付项目盘活带来困难。本次信达披露的信息可看出，2022年本次信达披露的信息可看出，2022年新增收购重组类不良资产业务中涉及房地产总额为536.66亿，其中涉及房地产风险化解类项目的规模仅24.6亿元，占比不及5%、整体规模有限。如果单依靠市场化机构纾困大批量烂尾楼，整体纾困节奏太慢，期待后续更多政策金融工具利好跟进。03行业并购世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体根据CRIC监测，2023年3月重点监测房企共涉及20笔并购交易，披露交易金额的有16笔，总交易对价约516亿人民币，环比大幅增加200%，披露的平均单笔并购交易规模32.3亿（2023年2月：13.2亿）。收并购热度回升受陆家嘴和格力地产率先发起资产并购重组，以及华润置地124亿完成华夏幸福资产包收购的影响。交易进展来看，本月4笔交易处于进行中、涉及交易对价242亿元，其中陆家嘴重组称以133.19亿收购控股股东4处优质资产，格力地产与珠海免税资产重组最新进展，交易价较上次缩水26.5%至89.78亿。完成的5笔并购交易披露交易额的1笔交易涉及价款124亿，涉及华润置地2022年底接盘华夏幸福南方总部资产已于本月交割完毕。此外，挂牌中、签署转让协议和终止的交易笔数分别3笔、7笔和1笔。交易标的物业类型看，与上月比较，本月住宅类并购额占比大幅提升，受陆家嘴133亿大额资产并购重组以及华润置地124亿接盘华夏幸福南方资产包等大宗交易影响；于此同时本月多元化交易并购热度不减，涉及多项商业地产收并购交易，10笔涉及多元化投资的交易中有6笔涉及商业地产，对应交易额110亿，占到全部规模的21.3%。其中，世茂开价65亿港拟出售香港的世茂东涌酒店群，涉及香港大屿山的东涌世茂喜来登酒店和香港东涌福朋喜来登酒店，处置加速；金茂32.4亿收购南京和武汉综合体项目剩余股权；景瑞控股1.32亿元出售上海徐汇商厦予建信住房租赁基金。本月政策定调REITs扩容至商业地产，加速零售类商业盘活，提升资产潜在流动性，促进相关并购交易的活跃度。附表本月的重点收并购事件一览排版

(2023年2月)百强销售仍低迷，拿地投资“静止”(2023年1月)资本月报不动产私募基金重启，万科等房企积极配股

本月关注政府放宽境外上市融资，不动产私募投资基金获得支持2月17日证监会发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。21日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目，为房企提供了项目层面盘活存量资产的另一种方式；同时也与我国公募REITs市场形成共同发展关系，有助于不动产领域“投融管退”的良性循环。整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是在境外上市以及不动产私募投资基金方面的相关表态值得房企关注，可能成为一个融资的窗口。融资总量继续筑底，境外融资仍然处于冰点本月80家典型房企的融资总量为424.73亿元，环比减少24.1%，同比增加9.5%。房企债券发行了259.26亿元，环比减少18.9%，同比增加8.8%。债券类平均融资成本为4.14%，环比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境内融资成本3.56%，环比下降0.03pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显；境外融资成本则因为本月仅有万达发行境外债券而达到了11%。嘉创地产宣布将介绍上市，房企仍然积极配股本月没有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深业物业向港交所递交了招股书，期后则有嘉创地产在3月3日宣布将以介绍方式在港交所上市，预期将于3月23日正式挂牌。而在增发配股方面，本月万科、招商蛇口、大名城都宣布将非公开发行A股股份，同时福星和保利的A股增发也在推进中。除此之外，期后万科在3月2日就配售3亿股新H股与中信里昂证券订立了配售协议，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。01债券发行行业融资继续筑底央国企仍是主力2023年2月80家典型房企的融资总量为424.73亿元，环比减少24.1%，同比增加9.5%。从全年累计数据来看，1-2月80家典型房企的累计融资总量为1084.32亿元，同比减少20.38%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模仍处于筑底阶段。在融资结构方面，本月房企境内债权融资386.42亿元，环比减少1.9%，同比增加26.8%；境外债权融资20.26亿元，环比减少59.8%，同比减少64.5%；资产证券化融资为18.05亿元，环比减少83.8%，同比减少31.1%。2月房企发债259.26亿元，环比减少18.9%，同比增加8.8%。其中，境外发债约20.26亿元，环比减少56.9%，同比减少18%，仅有万达商业发行了一笔3亿美元高级无抵押债券。境内发债239亿元，环比减少12.4%，同比增加11.9%。其中，公司债发行134亿元，环比增加570%，同比增加112.7%；中期票据发行30亿元，环比减少75.8%，同比减少77.5%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、首开股份、金隅集团等国企央企。2023年2月80家典型房企新增债券类融资成本4.14%，环比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境内融资成本3.56%，环比下降0.03pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显；境外融资成本则因为本月仅有万达发行境外债券而达到了11%。2023年1-2月80家典型房企新增债券类融资成本4.21%，较2022年全年下降0.01个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.59%，较2022年全年上升0.06个百分点。具体企业表现来看，2月债券发行量最大的企业是厦门国贸和首开股份，两家企业的发行总量都是39亿元，厦门国贸在本月发行了3笔共19亿元的公司债和一笔20亿元的超短融，首开则发行了两笔共39亿元的公司债。本月发行债券的企业有14家，发债企业个数环比减少3家。从发债年限来看，越秀和保利置业各自发行了一笔长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，保利发展发行的一笔超短融利率为2.26%，是本月房企发行的所有债券中最低。02债券到期及违约本月到期380亿元阳光城、金科新增违约2月房企共有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为380亿元，环比减少59.8%。提前关注到2023年3月将有36笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为504亿元，环比增加32.6%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是金地和龙湖于2018年分别发行的两笔30亿元的公司债。在债务违约方面，本月没有新增违约房企，不过月内已经暴雷的阳光城和金科都有新增债务违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。03IPO和增发嘉创地产将以介绍方式港股上市房企积极配股融资本月没有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深业物业向港交所递交了招股书，期后则有嘉创地产在3月3日宣布将以介绍方式在港交所上市，预期将于3月23日正式挂牌。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。但是随着证监会在17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。而在增发配股方面，本月万科、招商蛇口、大名城都宣布将非公开发行A股股份，同时福星和保利的A股增发也在推进中。除此之外，期后万科在3月2日就配售3亿股新H股与中信里昂证券订立了配售协议，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。04股价变动两市地产相关股整月表现相对一般H股物业股表现较好本月两市的地产相关股表现都较为一般，A股有36%的地产股整月上涨，H股整月上涨的地产股占比则仅有18%。在H股方面，本月康桥悦生活的月涨幅达到了26.42%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股票在2月大部分时间成交量并不多，股价变化相对较少，仅在2月1日和24日两天出现了11%以上的大涨，使得最终的整月涨幅超过了25%。除了越秀服务之外，方圆生活服务、弘扬服务等物业企业的股价整月涨幅也相对较高。在A股房企方面，本月华发股份的涨幅较大，企业股价从2月7日开始就进入了上升通道，其后直至月末仅有4天略有下跌，最终整月的涨幅为19.61%，成为了A股涨幅最大的房企。排版

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本月关注•不动产基金开启试点，存量住宅交付迎来突破本月20日证监会启动不动产私募基金试点，允许设立基金投资存量住宅类资产，突破原先不动产基金对外融资的杠杆比例，放宽对被投企业的借款限制。试点政策的出台初衷是为房地产增量及存量市场注入更多的资金，助力房企主体融资环境的改善，支持盘活市场上流动性紧张的优质存量项目。当前试点更多局限于小范围，一方面对试点基金管理人门槛要求高，符合要求的数量不多，另一方面，符合投资条件的住宅类资产也不多（需要拿到五证），倘若未来房地产市场持续处于低位震荡，未来试点门槛和范围或许可能迎来新的突破。•AMC救场，恒大、中南、旭辉、株洲华晨纾困获实质进展本月旭辉迎来东方资产救场，具体合作细节并未透露，业内猜测东方可能为旭辉拉来国资，或可能协助完成旭辉永升物业的出售。具体到纾困项目层面，本月中国信达联合信达地产25.5亿纾困中南深圳旧改；而华融联合中信城开通过“共益债投资+代建代管”方式盘活株洲华晨地产多个烂尾楼项目；恒大也等来了“纾困天团”，东方资产拉来长城资产、深圳安居建业以及深圳美好实业、中渝置地等合作伙伴对旗下基金增资，最终基金出资额高达177亿，纾困目标不仅局限于时代之光1个项目，部分恒大项目复工或迎来进展。•保利打包挂牌12个碧桂园项目，属正常清算本月重点监测房企共涉及19笔并购交易，披露的交易对价约172亿，收并购热度较1月低点再下滑。本月保利23亿打包挂牌12家碧桂园合作股权，引市场热议。保利集中抛售资产并非什么信号，涉及的交易规模不大，而且12个合作项目中只有常州项目顺销，南京项目处于尾盘状态，其余10个项目均已售罄，本次保利集中抛售属于正常清算利润的退出。01并购政策不动产基金开启试点，存量住宅交付迎来突破春节过后，多个地方政府积极表态推进保交楼工作。2023年2月河南、山东和江西省政府再次重申要扎实做好保交楼工作，其中河南政府更是明确了项目交付时间表，第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标，强调按时间节点完成交付计划，而江西政府除保交楼外，还提及推进行业并购重组，防范化解优质头部房企风险。作为保交楼重要的金融工具，2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，当日中基协起草《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，以促进房地产存量资产的盘活。2021年以来凡是投资住宅类的私募基金基本无法备案，而本次试点针对符合条件的不动产基金管理人，允许设立基金投资存量住宅类资产，但对住宅类资产要求较高，需至少实现销售或者主体建设工程已开工，以此规避拿地阶段利用不动产基金炒作地价的风险。此外，本次试点突破了原先不动产基金对外融资的杠杆比例，从此前总资产不得超过净资产的140%提高至200%，还放宽了对被投企业的借款限制，借款期限从此前限制的不超过1年放宽至不晚于基金清算完成，并取消了借款额度的限制（原先是借款不超过基金实缴金额20%）。不动产私募基金试点政策的出台初衷是为房地产增量及存量市场注入更多的资金，助力房企主体融资环境的改善，支持盘活市场上流动性紧张的优质存量项目，以此化解防范房地产相关风险。当前试点更多局限于小范围，一方面对试点的基金管理人门槛要求高，符合要求的不多，另一方面，符合投资条件的住宅类资产也不多（需要拿到五证），倘若未来房地产市场持续处于低位震荡，未来试点门槛和范围或许可能迎来新突破。02并购金融恒大、中南、旭辉、株洲华晨纾困获实质进展从并购金融支持力度来看，从2022年11月23日到2023年2月底商业银行披露的意向性授信计划至少涉及80家房企，授信额度6.12万亿，用途不仅限于开发贷、并购贷、按揭贷、债券投资等。当前政策鼓励推进行业重组并购，支持优质房企通过并购来提升资产价值，改善其资产负债表状况，后续商业银行或加快对优质房企核心项目的并购贷款投放。AMC纾困方面，本月四大AMC加速介入部分出险房企的纾困中，旭辉迎来东方资产救场，具体合作细节并未透露，但业内有猜测东方可能为旭辉拉来国资入股，或可能协助其完成旭辉永升物业股权的出售。具体到纾困项目层面，本月6日中国信达联合信达地产25.5亿纾困中南深圳旧改。信达纾困过程中拥有信达地产这一稳定的“队友”，而华融却一直缺少拥有操盘能力的合作伙伴，过去纾困案例中仅作为出资方盘活项目（如融创董家渡），但如果纾困对象是缺乏操盘能力中小房企，仅出资不完成开发销售等同于“单脚走路”。2月华融迎来这一稳定“队友”，联合中信集团旗下的中信城开通过“共益债投资+代建代管”方式盘活株洲华晨地产旗下山水豪庭、云溪湾等多个烂尾楼项目。其中华融负责出资，12亿共益债成为国内民企单笔融资额度最高的共益债投资，而代建方则是中信城开。此外，本月东方资产拉来长城资产和深圳安居建业，帮助中融信托接盘了恒大深圳时代之光。恒大暴雷后，该项目公司股权登记在中融信托名下，后续深圳安居建业（深圳国资纾困平台，万科有参与）接手，股权过户到东方资产名下。2月23日，项目主体公司（东万恒平有限合伙）的合伙人增加了11家（恒大地产、恒大人寿、长城资产、深圳美好实业、中信信托、深圳现代轨道交通、中渝置地等），合作名单中深圳美好实业、中渝置地等都属于恒大部分项目的合作方，而此次有限合伙基金出资总额高达177亿元，纾困目标肯定不仅局限于时代之光1个项目，恒大部分项目复工或迎来进展。03行业并购信达入局中南深圳旧改，保利打包挂牌碧桂园项目根据CRIC监测，2023年1月重点监测房企共涉及19笔并购交易，披露交易金额的有13笔，总交易对价约172亿人民币，环比大幅减少38.1%，披露的平均单笔并购交易规模13.2亿（2023年1月：18.5亿），收并购热度较1月低点进一步下滑。从交易进展来看，本月完成9笔并购交易披露交易额的4笔交易涉及价款132.7亿，其中信达系25.5亿纾困中南建设深圳旧改，远洋15.9亿完成收购济南北湖核心区14万平米商住用地，同月成都远洋太古里项目也全部完成交割。此外，挂牌中、终止和签署转让协议的交易笔数分别5笔、2笔和3笔，其中大唐集团终止出售厦门商管公司予广西吉顺隆，远洋终止以4150万美元售美国物业。本月市场关注度高的并购交易，其一信达系25.5亿入局中南深圳旧改，叠加上月拿下的2个和昌深圳旧改，近2月获取旧改货值突破385亿，出险房企引资方介入旧改项目释放资产价值的需求普遍化。其二，保利发展以总价近23亿打包挂牌12家与碧桂园合作公司股权，引来市场热议。保利集中抛售资产并非什么信号，涉及的交易规模不大，而且12个合作项目中只有常州项目顺销中，南京项目处于尾盘状态，其余10个项目均已售罄，本次保利集中抛售属于正常清算利润的退出。从交易标的物业类型来看，与上月比较，本月住宅类并购额占比提升，而多元化交易并购热度基本持平。9笔交易涉及多元化投资，对应交易额105.7亿，占到全部规模的61.5%，主要受凯德设11亿新元基金，已收购北京苏宁生活广场和佛山物流项目两项资产影响。附表本月的重点收并购事件一览排版

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2、百强房企业绩同环比增长3、TOP10门槛同比增长25%，企业格局分化☉

热度：受益于交易数据回暖带来的信心提升，以及土拍质量的回升，整体溢价率水平均有所回升，流拍率也有所回落，但是从北京、杭州、苏州等热点城市内部情况来看，土拍冷热分化依旧严重。·