市场月报｜2月成交同环比涨超4成，3月局部小阳春可期（2023年2月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

导语

供应放量，热度或由点及面，3月局部小阳春可期

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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2月整体市场延续点状复苏，重点30城供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成，成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。天津、郑州、重庆等多城部分项目来访、去化回升，折扣力度收回，二手房韧性显著好于新房。地市层面，虽然总体成交规模仍处低位，但是北京、苏州、杭州等土拍仍有回暖迹象。

01新增供应

环比增7%但规模不及成交半数，预计3月将陆续回升

2月30个重点城市新增供应756万平方米，环比小增7%，同比上涨53%（2022年2月为春节月，基数较低）。2月30城新增供应规模不及成交规模一半，且前2月累计同比下降14%，仍处于较低水平。

一线城市新增供应111万平方米，环比降7%，同比升66%。较突出的是广州，新增供应46万平方米，环比上涨3倍、同比也翻倍，新增供应主要集中在白云、黄埔区，以高端改善盘为主。上海、深圳供应大幅回落，深圳仅3盘加推，主要集中在外围刚需，改善豪宅要待3月推出。

二三线城市整体供应环比上涨10%、同比上涨52%。其中杭州、济南、南宁、苏州、海口、无锡、东莞等均有环比翻倍的增长，但二三线前2月累计同比仍跌11%，

总体来看，当前供应仍处低位，究其原因，一方面，绝大多数城市无货可供。2022年末房企普遍已集中供应可售房源，如上海、广州、成都、天津等。当前新开工项目尚未达到预售标准，郑州本月截至27日零供应。另一方面，部分城市蓄势待发，深圳、武汉等房企有意集中房源于3月放出。

02新房成交

同环比涨超4成、累计止跌，郑渝津等二线领涨

2023年2月，市场强势反弹：据CRIC监测，2月30个监测城市成交面积为1622万平方米，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。

分能级来看，一线回落，环比下降7%，同比微增1%，前2月成交表现不及去年同期。北京、上海热度延续，成交回落主要源于供应受限，供求比仅为0.3和0.7；广深低位回升，环比涨幅均超5成，点状复苏迹象显著：广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回。深圳个别网红盘周末到访量破3000组。

二三线城市总成交仅1434万平方米，同环比涨幅均在5成以上，前2月累计同比回正。各城市涨多跌少，持续修复：武汉、成都仍是“成交大户”，单月成交破100万平方米，主要源于供应收缩和前期需求积累。涨幅显著的为重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市，刚需集中入市拉动成交跃升，重庆步入2月以来重点项目周度来访、认购稳步增加，最近一周来访总量1.3万组，认购总量1577套，转化率高达12%，创2023年以来新高。不过值得关注的是，当前这些弱二线城市的回暖还是以点状复苏为主，后续若项目涨价，实则成交将面临缩量风险。此外，仅常州、海口少数城市同环比微跌，市场尚属筑底阶段。

03项目去化

平均去化率38%，京沪杭保温、宁郑渝等低位回升

据CRIC调研数据，20个重点城市平均开盘去化率高位持稳38%，与上月相比基本持平。从周度变化来看，整体呈现出大涨大跌行情，春节之后项目去化率节节攀升，第8周急转直下，第9周持稳47%，整体市场回温态势显著。

聚焦到单个城市，2月各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：一类为北京、上海等前期热点城市，去化率基本都在8成左右，主要依托改善需求释放，市场尚能保温；另一类为前期低迷型城市，譬如重庆、南京、郑州等，主要依托于前期积压的刚需集中释放，项目来访、去化节节攀升，以南京为例，近3周重点项目周度客户到访总量均在1.5万组以上，最近1周飙升至1.76万组，与去年年末周均1.2万组相比，有了显著提升。郑州如是，重点项目近3周客户到访总量均超1500组，与去年年末周均300-500组已不可同日而语。

目前来看，虽然天津、东莞、佛山等去化率暂未止跌，但是微观层面，已有客户到访量上升，客户转化率持增，项目折扣力度收回等市场企稳的苗头，后续预期也将在整体去化率层面有所体现。

值得关注的是，因本月供应低位，去化率并不能完全反映市场真实情况，部分城市诸如天津、无锡、徐州等顺销项目表现同样亮眼，无论是客户来访量、认购量较此前均有大幅上升，也印证了整体市场正在稳中有增，积极向好的客观事实。

04库存

30城环比降3%，武汉、徐州等消化周期环降超10%

2月30个重点城市整体呈现出供远小于求的状态，供求比仅0.47，月末库存环比下降2.9%。多数城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，仅常州和海口供应规模仍略高于成交规模。昆明、大连、宁波、武汉、青岛等供求比已低于0.5。

从消化周期来看，半数以上城市库存情况有所改善，重庆、徐州、福州、武汉、济南、佛山、长沙等2月库存消化周期均由于成交量上涨而环比缩短10%以上。大连、长春、青岛、常州、无锡等当前消化周期仍超过2年。

总的来看，2月全国整体新房市场库存情况在1月的基础上进一步好转，从2月的供求情况来看，多数城市楼市消化压力明显降低。

05二手住房

成交环比涨54%好于新房，京沪带看量环比再增

2月16个重点城市二手房成交体量预计为652万平方米，同、环比分别上升122%和54%；前2月累计成交超1000万平方米，累计同比上周41%。

从日成交数据来看，除苏州和衢州环比微跌外，其余城市2月均环比显著上扬。从实际带看情况来看，2月北京、上海等城市刚需房带看量显著上升，已超过1月和12月。

2月多城二手房普遍成交激增有以下原因：一方面前期2年积压刚需购房需求集中回流入市；另一方面部分城市实行“带押过户”后置换改善需求释放，一部分优质刚需房以较低价格挂牌入市；最后市场贷款利率下降以及信贷资质的放款，也降低了客户的购房门槛。

2月重点城市二手房带看量与网签规模均有显著幅度回升，部分城市二手房市场成交短期好于新房市场，后续或将反哺新房市场，刺激新房市场刚需和改善项目销售加速回暖。

06土地市场

成交规模延续低位，京苏杭土拍回暖带动溢价率回升

2023年2月，虽然有京、杭、苏等重点城市集中土拍，但整体上看，受1月春节假期供应明显收缩、自然资源部要求全面推行“预供地”制度等因素影响，供地节奏明显变缓，全国土地市场成交规模仍在历史低位。截至2月23日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4183万平方米，同比下降2%，环比下降4%。成交总价1280亿元，受杭州、苏州优质地块成交占比上升影响，平均楼板价上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。

市场热度方面。月内北京、杭州、苏州等热点城市举行了四场土拍，受益于交易数据回暖带来的信心提升，以及土拍质量的回升，均取得了不错的市场热度。整体溢价率水平均有所回升，但是从各城市内部情况来看，封顶溢价的仍然只是少数优质地块，多数普通地块仍是底价成交，如北京摇号和底价成交各占半数，至截稿时苏州溢价成交地块也仅占三分之一，冷热分化依旧明显。对于其他大多数城市而言，底价成交仍是常态，典型如月内郑州土拍，10宗地全部为底价成交。

CRIC监测数据显示，截止2月23日，一线城市本月共成交土地85万平方米，环比上涨34%，同比下降52%。成交金额为198亿元，环比上涨了193%，同比下降了60%。具体城市来看，月内完成第五轮集中土拍的北京成为主力，共计成交7宗地，共计揽金196亿元，第五轮集中土拍的6宗地有三宗竞拍较为激烈。整体来看，北京本轮土拍热度仍维持在较高水平，地块间延续冷热分化特征，同时国、央资房企为拿地主力，6宗地有5宗均被国央企拿下。此外，上海和深圳成交少量商办地，均以底价成交。

二线城市的成交规模与上月基本持平。具体来看，至23日二线城市成交建面位809万平方米，环比微增1%，同比上涨了45%。但优质宅地成交占比明显增加，成交金额也随之大涨，增至581亿元，同比去年大涨193%。受重点城市高价地占比增加的影响，楼板价较上月明显上涨，增至7184元/平方米。具体到城市来看，本月仅杭州、郑州两城成交建面超过了100万平方米。月内完成两轮集中土拍的杭州成为榜首，成交建面为166万平方米，涉及21宗地，其中11宗触及最高限价进入摇号环节，共揽金276亿元；在优质地块的助推下，杭州本月溢价率增至10%，杭州也成为一二线城市中溢价率最高的城市，市场热度明显上升。同样也于本月完成集中土拍的苏州成交建面达82万平方米，排在第四位，2023年首轮土拍的11宗地，其中3宗触发摇号，整体溢价率增至7%，市场热度也有所上升。其余城市仅少量地块成交，成交建面均不足60万平方米，市场热度也在低位，基本上以底价成交。

三四线城市则表现为量价均微降。截止2月23日，总成交建面仅3290万平方米，环比下降了6%，同比也下降了7%。在CRIC重点监测的三四线城市中，仅温州和宿迁成交规模超过100万平方米。温州成为榜首，总成交建面仅178万平方米，其次是宿迁，成交建面仅115万平方米，位于第三位是南通，成交建面仅70万平方米。从区域来看，长三角三四线城市成为成交主力；热度来看，同样大多数城市土拍仍以底价成交，仅台州、金华等少数城市保持了一定热度，月内平均溢价率超过了30%。

07综观

供应放量，热度或由点及面，3月局部小阳春可期

总体来看，成交强势复苏，二线领涨，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，亦有政策利好叠加刺激市场信心修复。展望后市，3月或将由点及面，小阳春可期。一方面供应尚属低位，房企面临供应空窗期，3月预期将迎来一波集中供应，有望拉动成交放量；另一方面，二手房市场从回升程度和市场热度都略高于新房市场，这也侧面论证了居民购房信心逐步修复，为后期新房市场回暖奠定了良好的基础。

短期来看，多数城市市场热度有望延续到3月，其中京沪杭等热点城市改善需求持续释放，尚能保温；而长沙、武汉、郑州等短期内强势反弹的二线城市回暖持续性仍有待观察。

排版 | 鸟姐

本文摘自《2023年2月全国市场简报8P》

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