并购月报 | 世茂深港国际中心130亿起价挂牌（2023年5月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

•监管对房地产定调不变，本月政策频率、力度双减

本月央行对房地产提法不变，仍沿用“房住不炒”、“三稳”、“保交楼”、“支持刚需和改善性住房需求”以及“新发展模式”等表述；国家统计局称房地产市场仍处在调整期，稳定市场、保障和改善民生，仍需继续努力。此外，各地政府将稳需求、保交楼作为政策主线方向。本月需求端放松政策的频次和力度都有所下降，而太原、广东继续落实保交楼相关工作，太原市委书记韦韬会见绿地集团董事长张玉良，绿地表示将加快重点项目推进，促进保交楼、稳民生；广东银保监局裴光表示，支持刚性和改善性住房金融需求，做好保交楼金融服务。

•万科广信资产包两宗核心地块被政府收储

时隔6年，由万科2017年以551亿竞得的广信资产包，其中两宗最核心位置的地块本月被广州政府主动收储并将于今年第二批次公开挂牌。广信资产包曾被媒体称为史上难度最大的地产不良处置，万科竞得后虽引入信达在内的7位战投，但项目进展仍不及预期，2017-2022年5年间万科仅转化了万科喜悦里、万科金域曦府等2个项目。本次两宗地被收储，市场猜测是企业与政策协商的结果，地块出让后万科还将收到一笔土地出让返还金。

•起价130.44亿，世茂深港国际中心被中信信托摆上货架

本月重点监测房企共涉及21笔并购交易，披露的交易对价约293亿，收并购热度有所回升。本月最引人关注的是世茂深港国际中心被中信信托挂牌，将于7月4日进行法拍，起拍价130.44亿。该项目由2017年底世茂以总价240亿拿下，2022年2月中信信托踩雷该项目，与世茂共议初步方案后，至当年4月世茂突然停止划付资金，至今未能提供新方案。此外，荣盛发展为避免退市，紧急出手自救，宣布从控股股东处收购锂电池公司68.38%股权，通过继续停牌10个交易日获得喘息之机。

01并购政策

监管对房地产定调不变
5月政策频率力度双减

中央层面，本月央行对房地产的相关提法不变，仍沿用“房住不炒”、“三稳”、“保交楼”、“支持刚需和改善性住房需求”以及“新发展模式”等表述；国家统计局称房地产市场仍处在调整期，投资和开发建设仍在下降，稳定市场、保障和改善民生，仍需要继续努力。

地方层面，各地政府将稳需求、保交楼作为政策主线方向。本月需求端放松政策的频次和力度都有所下降，上海、广州等多数城市仅小幅调整公积金贷款政策，对市场影响有限，杭州、南京等推行“一区一策”继续纾压边郊市场。而太原、广东继续落实保交楼相关工作，太原市委书记韦韬会见绿地集团董事长张玉良，绿地表示将加快重点项目推进，促进保交楼、稳民生；广东银保监局裴光表示，支持刚性和改善性住房金融需求，做好保交楼金融服务。

02并购金融

万科广信资产包核心地块被政府收储

集团合作层面，本月保利发展与长城资管在北京举行战略合作签约仪式，双方未来将在金融与不动产双向赋能、共建共创风险化解基金、保民生维护市场稳定等方面开展深度合作。保利发展与四大AMC之一的长城合作，有利于其加大收并购力度、助力自身发展的同时，推动处置市场上的不良资产，化解行业的债务问题，更好地实现保交楼、保民生。

具体项目层面，根据公开资料显示，本月全国性AMC对具体项目开展纾困的案例不多，市场关注度比较高的是信达中旬在京东拍卖上对47亿不良债权进行转让，对应的抵押物为75套万柳书院房产。万柳书院是北京顶级豪宅的代表，由中赫集团2012年以总价26.3亿拿下地块并开发建设，因中赫系拥有万柳书院、北纬40度、诚盈中心、朝阳东苇路项目等豪宅项目，去化和回款速度较慢，曾引入多家信托入股融资。本次信达摆上货架的75套万柳书院的原债权人就是金谷信托，源头上是金谷信托踩雷万柳书院的项目开发商赫华恒瑞（中赫集团），而金谷信托的母公司是中国信达，前期踩雷的房地产不良债权均由信达处置。

此外，由万科2017年以551亿竞得的广信资产包，其中两宗最核心位置的地块时隔6年被广州政府主动收储并将于今年第二批次公开挂牌。广信资产包曾被媒体称为史上难度最大的地产不良处置，由广信地产1998年竞得，用地历史久远，历史遗留问题复杂，涉及债权人、小业主和主管机关等多方利益问题。万科2020年曾以8.33折让50%的权益予以信达在内的7位战投，但搬来救兵后，项目进展仍不及预期。根据万科年报披露，2020年项目完成开工率不足13%，2021年开工进度加快但未有竣工面积，2022年首次竣工1.98万平，2017-2022年5年间万科仅转化了万科喜悦里、万科金域曦府等2个项目。本次两宗地被收储，市场猜测是企业与政策协商的结果，地块出让后万科还将收到一笔土地出让返还金。

03行业并购

起价130.44亿
世茂深港国际中心挂牌法拍

根据CRIC监测，2023年5月重点监测房企共涉及21笔并购交易，披露交易金额的有11笔，总交易对价约293亿人民币，环比大幅增长220%，披露的平均单笔并购交易规模26.6亿（2023年4月：10.2亿），收并购热度有所回升。

交易进展来看，本月7笔挂牌中的交易中有4笔披露交易对价，涉及对价136.63亿；1个并购交易被中止审核，涉及格力地产与珠海免税的重组事项，从首次提出至今已历时3年之久，格力地产的转型之路挑战仍存。另外5笔交易已签署转让协议，其中4笔披露的交易对价，涉及金额44.21亿，其中保利发展13.37亿向控股股东剥离教育、小贷公司，而荣盛发展为避免退市，紧急出手自救，宣布从控股股东处收购锂电池公司68.38%股权，通过继续停牌10个交易日获得喘息之机。10个交易日内荣盛需进一步披露交易方案，倘若不能在规定时间内披露，最晚还是要于6月9日开盘、面临退市风险。此外，完成、进行中的并购交易分别有6笔和2笔，披露的对价分别14.86亿、7.5亿。

本月最引人关注的是世茂深港国际中心被挂牌，将于7月4日进行法拍，起拍价130.44亿。本次中信信托摆上货架的是世茂在深圳最大的综合体项目，2017年底世茂以总价239.43亿拿下，原计划投资500亿、建成600米超高层建筑，超越平安金融中心成为深圳“新地标”，因世茂流动性问题，2022年初项目遭遇停工。中信信托曾以该项目为底层资产发行中信世茂深圳龙岗融资总规模87亿的信托产品，2022年2月中信信托联合项目方召开线上投资人会议，宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难。宣布踩雷的当天，中信方与世茂联合提供兑付方案，但新方案推进到4月，项目方突然停止划付资金，中信信托也落入投资者“管理失责”的指责中，原先中信手握10块地的抵押，后因深圳的预售要求解押了1块公寓项目，剩余9块都是变现时间更长的商业项目。至今世茂未能提供新的兑付方案，中信信托也将该巨无霸项目以130亿价格摆上货架，上架前项目曾被传部分楼宇迎来复工。

交易标的物业类型看，本月多元化类并购额占比大幅提升，涉及多项商业地产与其他业务的收并购交易，8笔涉及多元化投资的交易中有3笔涉及商业地产，对应交易额150亿,占到全部规模的51%，除世茂深港国际中心被挂牌外，居然之家拟20亿收购远洋集团持有的北京朝阳远洋未来广场,合景泰富为解决流动性问题出售4个上海项目予平安。

附表

本月的重点收并购事件一览

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