资本月报 | 房企融资再获利好，雅居乐、华发、碧桂园进行配股 (2023年8月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

上市房企再融资迎利好，央行推动金融机构支持民企发展

8月18日证监会表示要保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。27日证监会又发布了一系列资本市场利好政策，其中包括房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，房企股权融资再迎利好。30日人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会，消息称会上要求金融机构制定民营企业年度服务目标，加大民营企业服务方面的绩效考核权重等。整体看来，本月房地产利好政策频出，为市场带来了宽松预期，部分民营房企融资难的问题可能将有所缓解。但政策的落地效果仍有待观察，对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。

融资规模环比微增，融资成本继续保持较低水平

2023年8月80家典型房企的融资总量为573.92亿元，环比增加1.5%，同比增加52.4%，但是单月融资规模整体来看仍然处于近年来的较低水平。房企债券发行了364.77亿元，环比增加10.9%，同比增加101.1%。债券类平均融资成本为3.12%，环比降低0.37pct，同比降低0.06pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、厦门国贸、金融街等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。

深业物业递交招股书，雅居乐、华发、碧桂园进行配股

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有深圳控股旗下的深业物业向港交所提交了上市申请。而在增发配股方面，本月雅居乐则在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元；华发在14日发布了配股说明书，计划融资不超过60亿元；碧桂园在30日宣布配售3.5亿股融资约2.7亿港元以抵消贷款。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

债券发行：多家企业配股融资
融资规模环比微增

2023年8月80家典型房企的融资总量为573.92亿元，环比增加1.5%，同比增加52.4%。本月房企融资规模的环比增长主要是因为华发、雅居乐和碧桂园进行了增发配股，共融资约66.11亿元，但是单月融资规模整体来看仍然处于近年来的较低水平。从全年累计数据来看，1-8月80家典型房企的累计融资总量为4470.24亿元，同比减少19.55%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资为433.22亿元，环比减少0.8%，同比增加79.7%；境外债权融资55.66亿元，环比减少23%，同比减少2.1%；资产证券化融资为18.93亿元，环比减少66.5%，同比减少72.4%。

8月房企发债364.77亿元，环比增加10.9%，同比增加101.1%。本月仍然没有房企境外发债，因此364.77亿元全是境内债，其中公司债发行97.5亿元，环比减少44.3%，同比增加156.6%；中期票据发行175.7亿元，环比增加21.2%，同比增加52.3%，境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、厦门国贸、金融街等国企央企。从全年累计数据来看，1-8月的房企发债规模达2477.55亿元，其中境内债券为2396.33亿元，占比为96.72%，相比于1-7月的96.1%又提高了0.62个百分点。

2023年8月80家典型房企新增债券类融资成本为3.12%，环比降低0.37pct，同比降低0.06pct。2023年1-8月80家典型房企新增债券类融资成本3.57%，较2022年全年下降0.65个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.42%，较2022年全年降低0.12个百分点。

具体企业表现来看，8月债券发行量最大的企业是招商蛇口，企业在本月发行了2笔共50亿元的公司债、1笔20亿元的中期票据以及2笔共26亿元的超短融。本月发行债券的企业有17家，环比增加2家。从发债年限来看，金融街发行了1笔期限长达7年的中期票据，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，厦门国贸发行的1笔中期票据利率为1.51%，是本月房企发行的所有债券中最低。

债券到期及违约：本月到期534亿元
远洋、方圆首次宣布违约

8月共有35笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为534亿元，环比减少16.3%。提前关注到2023年9月将有33笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为590亿元，环比增加10.5%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是碧桂园于2016年非公开发行的1笔58.3亿元的公司债。

在债务违约方面，本月14日远洋集团公告称未能及时支付2094万美元的利息，同时方圆地产也在23日公告称未能支付境外债券本金3.4亿美元，两家企业都首次出现了债务违约。除此之外，碧桂园在8月也陷入了利息违约危机，虽然在9月5日成功在宽限期内完成了支付，但是也反映出企业流动性压力加大。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

IPO和增发：深业物业递交招股书
雅居乐、华发、碧桂园进行配股

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，仅有深圳控股旗下的深业物业向港交所提交了上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。

而在增发配股方面，本月雅居乐则在8月1日宣布以先旧后新方式配售3.46亿股，筹资约3.87亿港元；华发在14日发布了配股说明书，计划融资不超过60亿元；碧桂园在30日宣布配售3.5亿股融资约2.7亿港元以抵消贷款。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

04股价变动：行业业绩低迷加龙头房企债务危机
两市地产股均遭重挫

由于中期业绩披露以及碧桂园、远洋等企业债务危机的影响，本月两市的地产股股价均遭到了重挫，A股整月上涨的地产股占比为12%，H股也不到13%。在H股方面，本月方圆生活服务是H股涨幅最大的地产相关股，主要是因为本月物业股的业绩更受到投资者的青睐，因此涨幅前五的地产相关股中有4家都是物业股。地产股中仅有绿城中国上涨了4.72%，是唯一一家上涨的内房股。

在A股房企方面，本月天房发展的涨幅较大，企业股价在8月一共迎来了6个涨停板，主要是因为企业在8月8日宣布改名为“天津津投城市开发股份有限公司”，企业战略有所转向。再加上证监会在27日发布了一系列资本市场利好政策，其中包括房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，因此A股房地产板块整体出现了上涨，因此使得企业本月涨幅达到了39.04%。

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