资本月报 | 融资总量创2020年以来单月新低，公募REITs扩张至商业地产 (2023年10月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

消费基础设施纳入REITs试点，政府支持房企合理融资

10月13日沪深交易所同意5家险资试点开展ABS及REITs业务。20日，证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。31日中央金融工作会议强调要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。整体看来，本月消费类基础设施公募REITs的正式落地利好了参与商业地产领域的房企融资，可能吸引更多企业参与；而月底政府的表态也利好了房企的融资，尤其是民营房企。

融资规模同环比大幅减少，创2020年以来单月新低

2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。房企债券发行了60.2亿元，环比减少37.3%，同比减少81.4%。债券类平均融资成本为3.85%，环比提升0.05pct，同比提升0.65pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。

【万达商管宣布延迟香港IPO，华发股份完成配股融资】

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请，而万达商管则在26日宣布将延迟香港IPO。在增发配股方面，本月华发股份在27日宣布完成向特定对象发行6.35亿股股份，实际募资约50.42亿元；京能置业在23日发布了定增募集说明书的修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

01债券发行

融资规模大幅减少
创2020年以来单月新低

2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。从全年累计数据来看，1-10月80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。在融资结构方面，本月仍然没有房企进行境外债权融资，同时也没有资产证券化产品发行，境内债权融资为163.18亿元，环比减少39.4%，同比减少55.7%，此外还有50.42亿元的股权融资。

10月房企发债60.2亿元，环比减少37.3%，同比减少81.4%。本月仍然没有房企境外发债，因此60.2亿元全是境内债，其中公司债发行5.2亿元，环比减少78.3%，同比减少96%；中期票据发行55亿元，环比减少23.6%，同比减少60.7%，境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企。从全年累计数据来看，1-10月的房企发债规模达2660.75亿元，其中境内债券为2579.53亿元，占比为96.95%，相比于1-9月的96.88%又提高了0.07个百分点。

2023年10月房企融资成本为3.85%，环比提升0.05pct，同比提升0.65pct。2023年1-10月80家典型房企新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升1.04个百分点，境内债券融资成本3.44%，较2022年全年降低0.1个百分点。

具体企业表现来看，10月债券发行量最大的企业是首开股份，企业在本月发行了1笔12亿元的中期票据。本月发行债券的企业有8家，环比增加1家。从发债年限来看，金融街和电建地产分别发行了1笔期限长达5年的中期票据，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的1笔中期票据利率为2.9%，是本月房企发行的所有债券中最低。

02债券到期及违约

本月到期307亿元
中骏、碧桂园宣布违约

10月将有20笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为307亿元，环比减少48%。提前关注到2023年11月将有25笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为409亿元，环比增加33%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2018年发行的1笔5.9亿美元的境外债券。

在债务违约方面，本月4日中骏集团宣布没有按时支付已到期的银团贷款本金和利息共约6100万美元，10日碧桂园也宣布尚未支付本金金额为4.7亿港币的到期款项。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

03IPO和增发

万达商管宣布延迟香港IPO
华发股份完成配股融资

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请，而万达商管则在26日宣布将延迟香港IPO。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。而在增发配股方面，本月华发股份在27日宣布完成向特定对象发行6.35亿股股份，实际募资约50.42亿元；京能置业在23日发布了定增募集说明书的修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

04股价变动

两市地产股整月表现不佳
旭辉永升服务复牌大跌后回升

本月两市的地产股股价均表现不佳，A股整月上涨的地产股占比为27%，H股更是仅有12%。在H股方面，本月旭辉永升服务是H股涨幅最大的地产相关股，企业在9月底复牌后迎来了一次57.38%的大跌，此后到10月底则长期缓步上涨，最终整月涨幅为9.32%，在房地产版块整体低迷的情况下成为了单月涨幅最大的股票。在A股房企方面，本月顺发恒业的涨幅较大，企业股价自10月20日开始一共迎来了6个涨停板，主要是因为企业在10月19日发布了前三季度业绩，净利润2.64亿元，同比增长134.27%。在房地产行业整体下行的背景下表现较为出色，因此在短期内吸引了投资者的注意。

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