市场月报｜8月供应增而成交再筑底，预期9月企稳回升（2023年8月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

导语

“认房不认贷”相继落地，供应增加后9月成交将止跌回升

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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8月楼市延续探底行情，供应小幅放量，成交再降但降幅收窄：重点30城供应环比上升10%，前8月累计同比下降8%。成交环比下降7%，同比减少30%，累计同比增幅收窄至5%。一线稳中有降，二线轮动复苏，杭州、苏州、宁波等因改善盘入市成交热度回升。二手房韧性略好于新房，北京、南京、成都等单月二手房成交绝对量均高于新房。8月土地成交规模仍处历史低位，溢价率五连降，流拍率21.4%延续高位。

01新增供应

环比增10%
沪深等一线增3成、二三线推盘乏力

8月，30个重点城市新增供应1032万平方米，环比增长10%，同比下降31%，仍然是近5年同期最低，供应持续低位运行，主要是因为宽松政策落地之前，供需双方观望情绪浓重，开发商推盘信心不足。

一线城市供应环比增3成，沪广深有所放量、北京仍处低位。4城整体预计供应面积245万平方米，环比增长31%，同比下降30%。北京供应仍处低位，虽然环比微增6%，但同比仍跌70%，较今年月平均下降32%，实际上，本月北京也仅有璀璨时代、中建璞园等个别项目取证。上海第七批次新盘入市，带动供应规模环比增长19%至80万平以上。深圳供应回升至年内次高位，同、环比分别增35%、62%。

二三线城市供应仍显乏力。26个重点二三线城市合计供应787万平方米，环比增长4%，同比下降32%。环比来看，近4成城市供应有所改善，苏州、长沙供应实现倍增，特别是长沙，供应连续3周环比增长，月末周开发商提前为“金九”积极备货，不过仍有昆明、成都等6成以上城市供应继续走低。同比来看，仅有天津、苏州等4个城市供应规模高于去年同期，重庆、无锡等近半数城市同比腰斩。

02新房成交环比降幅收窄再筑底
汉青惠徐等以价换量效果显著

新房成交并未止跌，反而降至新低。据CRIC监测，8月30个重点城市成交面积为1061万平方米，为5年来单月次新低（仅高于2020年2月疫情月），环比下降7%，同比下降30%。前8月累计同比上涨5%，增幅较上月收窄5个百分点。事实上，3月放量后已经迎来五连跌，不过8月成交环比跌幅有收窄趋势，筑底企稳征兆初显。

分能级来看，一线城市热度转降，8月整体成交156万平方米，环比下降25%，同比下降43%，前8月累计同比微增4%。北京受限于供应，成交同环比近乎“腰斩”；上海本月供应回升并未带动成交如期放量，上海累计同比由正转负。一方面受供应结构影响，南汇、金山等外围边缘区域占比上升；另一方面，成交热度亦有转降趋势，随着二手房价格下行，一二手倒挂项目个数减少，抢房现象也有所缓解。

二三线城市略有回升，8月整体成交905万平方米，环比下降3%，同比仍降28%，前8月累计同比涨幅收窄至5%。部分城市迎来轮动复苏行情，上涨城市大体可分为以下两类：一是杭州、苏州等伴随着改善盘集中入市，成交量稳中有增；二是前期深度调整的二三线城市诸如天津、武汉、惠州、徐州等迎来阶段性放量，因部分项目加大折扣力度促进以价换量，成交环比转正。相较而言，郑州、南京、宁波、福州、昆明等弱二线和无锡、常州、东莞等核心三四线城市成交尚属筑底阶段，成交同环比齐跌，暂无明显起色。

03项目去化

去化率33%低位持稳
杭苏甬改善盘拉动热度回升

据CRIC调研数据，重点城市8月平均开盘去化率为33%，较上月微增1个百分点。微观项目去化与成交回落情况基本一致，延续筑底行情，不过因当前正处于中央到地方利好政策落地观望期，多数城市来访量或持平上月或稳中微增，但是转化率尚无明显改观，客户观望情绪持续加剧。

目前来看，8月房企推盘积极性略有回升，诸如北京、上海、杭州、苏州、宁波等迎来了改善盘的集中供应，因而整体去化率呈现稳中有增态势；青岛、武汉等本月同样迎来放量行情，单月均有10个楼盘以上首开或加推，依托于较大的折扣力度，整体去化率实现低位回升，不过仍未超过25%。不过还有部分弱二线和三四线城市延续低位徘徊，典型代表为重庆、郑州、厦门、无锡、常州等，低迷行情下房企推盘积极性较低，且去化表现依旧不佳。

04库存30城环比降0.1%
6成城市消化周期仍超警戒

8月，30个重点城市整体供求比由上月的0.82升至1.0，3成城市供求比已升至1以上，特别是上海、深圳等供求比升至2左右，不过昆明、长春等城市，受制于供应低迷，供求比依然低于0.5。30个重点城市库存面积小幅收缩，环比下降0.1%，同比降8%。

由于库存规模与上个月相比仅小幅微缩0.1%，而成交降幅达到2%，所以整体库存消化周期还在继续拉长，8成城消化周期环比正增长，南京、厦门、宁波等都因此重归警戒线以上区间，总的来看有6成城市消化周期突破18个月，去库存压力并未得到缓解。

05二手住房环比微跌3%且累计同比增35%
杭深等企稳回升

8月，17个重点城市二手房成交面积预计为564万平方米，环比微跌3%，同比下降11%，同、环比跌幅都有所收窄。前8月，二手房累计成交5722万平方米，累计同比增长35%，增幅相较上月收窄9个百分点。预判后市，认房不认贷等政策落地或将促进住房置换，同步带动二手房交易，加上传统金九时节到来，下月二手房成交有望企稳回升。

环比来看，17个城市依然跌多涨少，大致可以分为三类：第一类，厦门、佛山等城市成交跌幅超过10%，市场还处在调整期。第二类，成都、北京、东莞等降幅在5%以内，跌幅较上月明显收窄，市场逐渐显现筑底企稳之势。第三类，杭州、深圳等4城，成交有所回升，市场或迎来拐点。

同比来看，6成以上城市成交规模低于去年同期，北京、厦门、苏州跌幅较大，在20%以上，成都、杭州等成交面积基本持平于去年，而东莞因低基数效应同比倍增。

06土地市场成交同比降幅扩大
溢价率五连降、流拍延续高位

8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影响，8月全国土地市场成交规模仍在历史低位。截至8月27日，全国300城经营性土地总成交5902万平方米，同比下降36%，降幅较上月显著扩大，环比上月下跌约二成左右。热度方面，平均溢价率4.64%，连续5月下行，土地流拍率21.4%延续高位。成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍，杭州平均溢价率仅为5%，西安26宗地块更是全部底价成交月份。

CRIC监测数据显示，截止8月27日，虽然一线四城均有宅地集中土拍，但受零散土拍新规的影响，一线城市本月共成交土地218万平方米，环比下降30%；成交金额553亿元，环比下降14%。与去年同期相比，成交建面和成交金额均呈增加之势。二线城市的成交规模环比上涨。具体来看，至27日二线城市成交建面达1524万平方米，环比涨幅上涨12%；同比呈下降之势，达24%。由于本月有杭州、苏州、成都等高地价城市进行了集中土拍，成交金额明显增加，环比上涨了35%至963亿元，同比涨幅也高达37%。本月有成都、西安、石家庄、杭州和郑州五个城市成交建面超过了100万平方米。三四线城市则表现为量跌价涨。截止8月27日，总成交建面4159万平方米，环比下降了29%，同比大降48%。在CRIC重点监测的三四线城市中，盐城、扬州和徐州三个城市成交规模超过100万平方米，长三角三四线城市依旧是成交主力。

07综观“认房不认贷”相继落地
供应增加后9月成交将止跌回升

总体来看，8月供应略有回升但仍处年内低位，成交延续降势暂未止跌。当前楼市主要问题集中在以下两方面：一是二手房韧性略好于新房，因价格优势和“所见即所得”持续分流新房客户；二是供给约束愈发明显，供需错配持续加剧，市面上适销对路产品不足，而大量滞销库存有待去化。不过值得关注的是，近两个月来中央密集发声释放利好信号，月末广州等核心一二线已经开始逐步落实“认房不认贷”，加之9月季度末恰逢营销旺季，整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限。

各城市预期延续分化行情：北京、上海、杭州、成都等前期高热城市市场热度预期小幅微降但仍处市场热度的第一梯队，南京、苏州、武汉等经历了前期深度调整，成交预期转增，而对于内陆弱二三线城市诸如昆明、南宁、福州等，即便政策加码，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。

排版 | 土木

本文摘自《2023年8月全国市场简报8P》

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