并购月报 | 大悦城41亿挂牌陆家嘴公寓物业，万达三次出售资产回血 (2023年7月)

本月中央对房地产表态正发生明显转向，14日央行邹澜表示“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”；24日政治局会议首提楼市供需关系已发生重大转变，前期限制性政策的必要性有所下降，明确适时调整优化房地产政策；二季度会议后，27日住建部表态“落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”；此外，央行两次表态鼓励商业银行降低存量房贷利率来减轻居民负担。中央积极释放调控优化的积极信号，月底北京、广州、深圳、杭州等地相继表态支持，其中广州明确提出要尽快退出有关政策措施，杭州市城区取消落户名额限制，核心城市政策松绑预期明显升温。

除稳需求外，当前房地产的主要任务在于保交楼、防风险。本月“金融16条”部分政策延期、交易商协会持续支持民营房地产债券融资、中央鼓励民营企业盘活存量资产回收资金等，继续纾困供给端，对出险房企注入流动性或进行债务展期，助力保交楼。保交楼的核心在于资金问题，“金融16条”延期鼓励商业银行发放配套融资，但作为商业机构，银行参与意愿度不高，销售未企稳、保交楼项目风险高，最终落地层面面临不少挑战。期待后续更多纾困政策出台，继续加大纾困资金投入，优化纾困资金申请、使用和监管机制。

集团层面，本月华夏幸福与浙商资产签订战略合作协议，通过“AMC+代建”开展战略合作，掘金房地产不良资产。华夏幸福通过两年时间完成超8成的债务重组，解决债务风险后，曾于去年公开表示，2022年到2025年三年内，以住宅开发和资产管理为基础，转型成为产业新城服务商，定调其战略转向代建轻资产模式。与此同时，本月绿城管理官宣再“拿”下一家全国性AMC——长城资产。据新任CEO王俊峰业绩会上表示，当前绿管已与长城、华融、东方、信达、浙商等AMC，以及中信、中航、平安等信托公司有施工项目合作，约有1000万平体量。作为业绩新增长点，代建商争相逐鹿，但开发难度大、风险高、无法加杠杆等方面无一不制约各方发展，代建龙头也只是凭信用、品牌和金融资源开展纾困模式探索。

具体项目，本月泰禾将“泰禾香山湾”项目公司100%股权以1000元转让给兴业信托。项目公司拖欠兴业信托2笔合计12.66亿的信托贷款，因资金链断裂，无力继续开发，2022年末项目完工进度不足60%，后期兴业信托或联手中铁置业合作开发，待泰禾清偿完相关信托贷款后，可以回购项目股权。

根据CRIC监测，2023年7月重点监测房企共涉及17笔并购交易，披露交易金额的有15笔，总交易对价约122.1亿人民币，同比大幅减少78.2%、环比下跌17.4%，披露的单笔平均交易规模8.1亿，收并购热度降至低点。本月世茂深港国际中心流拍，市场遇冷后，资方对超高层、周转慢的商办资产持观望态度，流拍为常态。

交易进展来看，本月3笔交易处于挂牌状态，其中大悦城拟41.42亿挂牌转让上海陆家嘴中粮海景壹号公寓物业，可售建面约4.9万平。公寓项目整体投资回报周期较长，回流资金较慢，倘若成功出售，大悦城可回笼资金继续拿地，近期大悦城投资力度也有明显下滑趋势。此外，签署转让协议、完成、订立框架协议、进行中、传言交涉中的交易笔数分别7、4、1、1、1个，其中融创4.22亿出售重庆文旅城，西南区域压力有所缓解，中海以3亿对价完成出售上海中海中心办公楼等。

本月市场关注度高的是万达，7月万达三次转让北京万达投资股权，10号控股股东21.73亿转让8.26%股份予东方财富实控人的妻子陆丽丽；17号万达投资以23.36亿拟向莘县融智转让万达电影8.14%股份；23号上海儒意22.62亿受让万达投资49%股权，回笼资金近68亿，如期完成7月23日到期的美元债兑付，长春项目10余亿财务纠纷也与万科达成和解。除债务困局外，万达真正的考验在今年年底万达商管IPO对赌回购股权压力，倘若还是未能成功上市，万达商管需向Pre-IPO投资者支付约300亿股权回购款。

交易标的物业类型看，本月多元化并购额占比较上月有所回升，9笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额58.82亿，占到全部规模的48.2%，但与去年同期418.67亿的大宗交易规模相比，当前多元化大宗交易市场整体遇冷，交易方持观望态度。此外，开发项目、集团收并购交易笔数分别7笔和1笔，开发项目交易笔数是上月的一半，热度明显回落。

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