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土地月报｜溢价率创年内新低，标杆城市杭州热度亦降至历史低位（2023年10月）
杭、宁等热点城市集中土拍热度继续回落，限价放松下竞拍热度或将小幅上升。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
10月，北京、上海、广州、无锡、苏州等城市进行了集中土拍，全国300城经营性土地成交7423万平方米，环比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅与上月基本持平。热度方面，由于优质地块占比略有减少，月份平均溢价率3.4%，较上月下滑1.2个百分点，为2023年以来新低，就连一直以来的热度标杆——杭州溢价率也降至历史低位。与此同时，土地流拍率降至12.6%，环比上月下滑2.2个百分点。就土地属性来看，流拍土地中含宅用地幅数占比达到80%，流拍地块中含宅用地的比例进一步上升，广州、太原、济南均在月内均有多宗地块流拍。
核心要点· 供求：10月土地供应量为1.27亿平方米，较上年同期下降22%，降幅再度扩大。至截稿土地成交7423万平方米，同比下降24%。一二线城市中上海、西安、广州、济南等本月成交建面均超过100万平方米。
· 热度：月内重点城市土拍平均溢价率3.4%,连续5月下行，较上月小幅上升0.4个百分点，但仍为2023年以来新低。仅广州、北京相对稳定，上海溢价率也出现下滑。流拍率12.6%，环比出现回落，但若考虑到预供地完成率，实际流拍情况仍较为严峻。
· 分布：各能级表现不一，一线环比量涨价跌，二线量价均降，三四线量跌价涨。一线城市成交建面434万平方米，环比大涨138%；成交金额908亿元，环比大涨129%。二线城市中，成交建面仅1161万平方米，环比大降20%；同比降幅更为突出，高达57%。三四线城市中，长三角依旧是成交主力；热度来看，多以底价成交为主，市场热度降至低位。
杭、宁等热点城市集中土拍热度继续回落
限价放松下竞拍热度或将小幅上升截止10月25日，全国300城经营性土地成交7423万平方米，环比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅与上月基本持平。热度方面，由于优质地块占比略有减少，月份平均溢价率3.4%，较上月下滑1.2个百分点，为2023年以来新低。月末进行集中土拍的杭州挂牌的4宗地仅1宗摇号，其余三宗底价，整体溢价率仅有0.82%，降至集中供地以来新低；南京表现也不佳，除绿城摇中的河西G55地块外，其余11宗地块均被城投托底。热度明显低于同期进行集中土拍的成都（7宗地块中有4宗地块摇号成交）。 究其原因，一方面，成都本轮集中土拍取消了住宅清水限价、装修限价及二手房指导价，为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场再度向市场化过度；另一方面，成都本次集中土拍参拍地块质量较佳，出让的地块主要位于核心主城区，区位条件和地块价值优质。如此来看，当下土地市场热度的维系既要有土地质量的保障，还要有高利润的预期。日前，自然资源部已发文建议取消土地拍卖中的地价限制，济南、合肥、厦门、成都等至少四个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。但是在当前的供求关系之下，只有土地市场重新回到市场定价阶段，在优质地块的带动之下，土地市场热度才有进一步提升的可能。
01供求
供地规模同比降幅加深
热点城市土拍放量助楼板价回升
溢价率创年内新低
流拍率亦出现下滑
京沪广包揽两榜TOP5
上海徐汇240亿地块成为总价榜榜首
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