市场月报｜5月楼市供求延续降势，地市提质缩量热度维持（2023年5月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

导语

5 月楼市供求两淡再度下挫，6 月年中冲刺预期止跌微增。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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5月楼市整体供求延续4月下降走势。重点30城供应一降再降，仅为2019-2021年同期一半，成交环比下挫8%，绝对量基本恢复到本轮行情启动时2月水平，受去年基数较低影响，前5月累计成交上涨28%。一线北京、上海、深圳高位转降，二线跌多涨少，但降幅收窄，主要因成都、武汉、佛山、宁波等核心城市成交环比持增。地市层面，5月全国土地市场成交规模仍在历史低位，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位。

01新增供应

环比再降27%为5年同期最低
穗郑等缩量超6成

5月，30个重点城市新增供应1200万平方米，环比下降27%，同比下降3%，仅为2019-2021年同期供应量的一半左右。供应规模连续2个月下跌且跌幅还在扩大，充分表明“小阳春”退潮后，市场重归理性，房企供货积极性下降。

分能级来看，4个一线城市整体预计供应182万平方米，环比下降25%，同比仍增34%，前5月累计同比微增4%。广州供应缩量尤为明显，经历3、4月月均百万平的供应小高峰后，5月广州供应规模骤降至41万平方米。北京供应继续保持低位，本月仅有越秀天玥、国祥源境、中建长安麓院等个位数项目取证。上海、深圳供应略有改善，由于低基数效应，同比显著增长，并带动一线城市整体供应同比正增。

26个重点二三线城市合计供应1018万平方米，环比下降27%，同比下降8%，前5月累计同比增长9%。环比来看，7成以上城市供应回调，合肥、南宁、济南等城市供应规模相较上月腰斩，昆明由于市场持续低迷，开发商供货更趋谨慎，全月供应更是归零，唯有西安、宁波、南京等7个城市供应逆势放量，其中东莞增幅47%居前。同比来看，6成以上城市本月供应面积低于去年同期，苏州、无锡、徐州等缩水40%以上，与众不同的是厦门、重庆、东莞等同比大增，但主要是因为去年同期疫情阻碍取证导致供应基数偏低。

02新房成交环比降8%至2月水平
沪杭蓉等受供给结构影响高位回落

5月整体成交规模一降再降，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。据CRIC监测，30个城市商品住宅成交1606万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看，环比下降8%，同比持增22%，虽然单月成交量仍略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场呈现稳中微降行情。

各能级城市均出现不同程度回落， 一线成交缩量，环比下滑22%、降幅高于30城平均，同比仍增51%。究其原因，前期热度较高的北京、上海、深圳均出现成交转降，北京主要受限于供应，连续2月供求比不足0.5。上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现一般。以上海为例，外郊环和郊环外等外围区域供应占比超65%，也使得5月成交环比下降39%。

二三线城市热度小幅回落，降幅较上月有放缓趋势。不过不同城市还是存在显著分化行情：成都热点恒热，单月成交突破200万平方米，独占鳌头。前期略显低迷的武汉、济南、佛山、宁波、东莞、长春等也存在不同程度的触底回升行情，环比持增。多数城市环比持降，降幅较为显著超3成的主要集中在长三角二三线城市，以合肥、嘉兴、徐州为典型代表，经历了前期的放量，伴随着刚需刚改退潮，整体成交动能大不如前，市场复归理性。

03项目去化

苏厦甬等中高改善热销拉升去化
京沪深杭蓉等热度转降

据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率稳中有降至43%，较上月下降8个百分点。从周度变化来看，月初至月中由32%降至27%，下旬受推盘结构影响，回升至59%，最近一周再度下跌至48%。

聚焦到单个城市，5月各城市环比跌多涨少，苏州、厦门、宁波等随着核心区中高端优质楼盘集中入市去化率呈现出稳中有增；天津、郑州也小幅回升至3成左右。值得关注的是，前期热点核心一二线诸如北京、上海、深圳、杭州、成都等市场热度均有转降趋势，一方面与推盘结构息息相关，部分城市诸如上海、深圳等加强了外围区域供应，拉低了平均去化率；另一方面杭州、成都等购买力面临阶段性疲软态势，随着改善盘集中入市，分流了客户需求，去化率亦有转降情况。还有少数城市诸如武汉、常州，市场暂无明显起色，去化率仍维持在13%左右低位徘徊。

04库存环比再降2%
成交降幅更大致部分去化周期反增至18个月以上

5月，多数城市供应继续缩量，30个重点城市整体供求比由上月的0.94降至0.75，供需关系愈加趋紧，合肥、长沙、武汉等转入阶段性供不应求，北京、广州等供求比更是低于0.5。受此影响，30城库存规模继续收缩，面积环比下降1.9%，成都、合肥、济南库存降幅超过5%。

半数以上城市消化周期进一步缩短，深圳、厦门收缩超过10%，但徐州、大连等城市尽管库存规模微降，但成交下滑幅度更大，因此消化周期不降反升，库存风险有增无减。从绝对值来看，七成以上城市消化周期低于18个月的警戒线，上海、合肥等消化周期在6个月左右。

05二手住房成交环降14%较高点跌三成
厦杭苏宁等降幅明显

5月，17个重点城市二手房成交面积预计为761万平方米，环比再降14%，较3月的年内高点下降约29%，同比增58%，前5月二手房累计成交3863万平方米，累计同比增长72%，同比和累计同比增幅均有所收窄。

环比来看，除扬州、资阳微增外，其余15个城市成交表现都弱于上个月，相比之下，杭州、厦门面临更大的回落压力，成交面积下跌接2成以上，而深圳、东莞、佛山等大湾区城市，市场显现相对韧性，成交环比跌幅在10%以内。

与今年的单月成交最大值（一般出现在3月）相对比，杭州、北京5月成交规模近乎腰斩，厦门、青岛等降幅超30%，表明二手房市场冷热变化更为剧烈。而苏州、东莞、佛山跌幅低于20%，回调斜率相对平缓、市场运行相对平稳，刚需市场有所降温，但不妨碍坚挺的二手终改乃至豪宅需求继续释放。

同比来看，多数城市维持正增长。反观杭州、北京等，同比增幅已经收窄至3成左右，厦门二手房市场疲态尽显，置业者观望情绪又驱浓重，成交同比更是已然转跌。

06土地市场成交建面同比降幅收窄
溢价率较上月小幅回落

2023年5月，杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影响，5月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，溢价率均超过7%，并且均出现了摇号成交的情况，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位。房企拿地来看，除杭州被民营房企“包场”拿下外，其余大部分城市拿地主力依旧是央国企。

CRIC监测数据显示，截止5月25日，一线城市本月共成交土地83万平方米，同环比降幅均超七成。成交金额仅133亿元，环同比降幅均超80%。具体城市来看，除北京在月初摇号成交两宗宅地外，其余三城无宅地成交。沪、广分别有3、4宗商办地块底价成交，深圳零成交。

二线城市的成交规模与上月基本持平。成交建面为1175万平方米，与上月变化不大，但同比微降7%。受杭州、南京、成都等主力城市高价地集中成交的影响，成交金额环比上涨26%至893亿元，同比微增4%。受优质地块占比提升的影响，楼板价进一步上涨至7596元/平方米。本月仅西安、成都、南京三城成交建面超过了100万平方米。榜首西安成交建面为183万平方米，共涉及20宗地，除高新三期、航天城两宗宅地摇号外，其余地块均底价成交。居于第二位的为成都，成交建面达163万平方米，涉及22宗地。市场热度来看，杭州、南京、厦门、福州、成都热度相对较高，整体溢价率均在7%以上，并且均有地块触顶摇号成交，市场热度可见一斑，其余城市以底价成交为主。

三四线城市则表现为量跌价涨。总成交建面仅3764万平方米，环比下降了11%，同比大降44%。在CRIC重点监测的三四线城市中，仅东莞一个城市成交规模超过100万平方米，成交建面仅117万平方米，其次是南通，成交建面95万平方米，位于第三、四、五位的分别是宿迁、湖州和淮安，成交建面分别为93、91和75万平方米。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，义乌、昆山、佛山、台州、泉州和太仓等长三角和珠三角城市均有部分地块溢价成交，其余区域城市土拍仍以底价成交。

07纵观6月年中冲刺，供应预期放量
成交或低位回升增幅有限

总体来看，5月政策底已至，中央无重磅政策出台，地方仅核心城市南京、杭州局部放松限购，整体5月供需两淡，延续了4月下滑走势。除了受限于供应之外，核心原因还在于经济面疲软导致居民对未来预期悲观，购房信心不足，加之前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，楼市增长动能持续放缓。

展望后市，我们认为，6月是上半年房企关键节点，为了冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量。

不同城市分化行情延续：一是前期热点城市诸如上海、杭州、成都、合肥等预期迎来短暂盘整期，整体成交热度或将因楼盘扎堆入市、客户分流等原因转降。二是武汉、南京、苏州等城市基本面较好的二线城市成交热度预期稳中有增，客户需求仍在修复之中。三是天津、重庆、郑州等依托刚需刚改驱动的城市短期内成交难见明显起色，预期还将低位持稳一段时间。

排版 | Jenny

本文摘自《2023年5月全国市场简报8P》

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