土地月报｜成交建面同比降幅扩大，溢价率创新高但城市冷热分化（2023年6月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

导语

下半年地市交易规模有望边际改善，“稳增长”目标下迎来更多拿地机会。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

从规模上来看，6月全国土地市场成交规模仍在较低位，并且成交建面同比降幅再度扩大。热度方面，成交主力北京、杭州、成都等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，过半地块摇号成交，整体溢价率水平创下近两年的新高，达8.29%，但苏州、南京等城市同样出现了土拍热度降温的现象。另一方面，随着较多素质相对一般的地块进入拍卖环节，优胜劣汰下6月份土地流拍率进一步上行，流拍率达15.5%，创下2023年春节以来新高。

核心要点

· 供求：随着大批城市2023年首轮预供地将在月内到期，供地规模升至2023年的新高。至截稿土地成交4984万平方米，同比降幅扩大，环比也出现转降，但考虑到月末还有北京、杭州、深圳、天津城市进行土拍，预计6月份成交仍可继续维持在年内高位。

· 热度：月内重点城市土拍平均溢价率创下新高，但城市间冷热分化明显，北京、杭州、成都、广州等热度继续保持，而苏州、南京等土拍明显降温。流拍率指标方面，随着较多素质相对一般的地块进入拍卖环节，也有更多地块出现延期或流拍。

· 分布：北京集中土拍助力一线量价环比大涨，成交金额更是高达731亿元，占300城总成交金额的34%；二三线量价齐跌。以二线城市为例，本月虽有杭州、苏州、长沙等部分城市进行了集中土拍，但受上月高基数的影响，量价均大幅下降。

后市展望
下半年地市交易规模有望边际改善
“稳增长”目标下迎来更多拿地机会2023年6月，北京、广州、成都、杭州、苏州、长沙等多个城市进行了集中土拍，但受提质减量供地策略的影响，6月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，溢价率均超过8%，并且过半地块存在摇号成交的情况，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也创下近两年的新高，达8.29%。考虑到下半年越来越多的城市面临更大土地财政和供地计划压力，供给侧在盈利空间方面的调整将更加符合市场预期，土地供应规模增加与盈利空间宽松将同步到来。在此背景下，一方面，房地产企业有望迎来更多的拿地机会，可重点关注部分原先盈利空间一般、但周转预期尚可的近郊板块；另一方面下半年整体溢价率将有所下降，尤其是随着大多数城市的第2、3轮预供地清单临近截止日期，随着更多素质一般的地块进入土地市场，三季度零溢价或低溢价成交的土地将有所增加，流拍率或将延续相对高位。
01供求

供给规模技术性回升
成交建面同比降幅再度扩大

土地供应方面，新增供地规模迎来了技术性回升。截止26日，6月份土地供应量1.01亿平方米，与2022年同期相比下降约24%，降幅较上月收窄了13个百分点。正如上月预计，随着大批城市2023年首轮预供地清单将在月内到期，供地规模升至2023年的新高。但是与往年相比，鉴于新房成交规模下滑的现状，大多数城市为保持长期稳定仍以控库存为主，6月份土地供应量仍为2019年以来同期最低值。一线城市方面，本月四城均有新增宅地供应，其中上海供地量最大，共入市了16宗含宅用地，但与首批拟供地清单19宗地块一次性全部入市不同，第二轮清单的25宗地仍有约1/3尚未入市。二线城市方面，武汉、宁波等城市均在月内发布了供地公告，其中“赶计划”的武汉供应大幅放量，月内新增供应24宗含宅用地，总占地超过100万平方米，上半年累计供地30宗123万平方米，约为一批次拟出让清单总面积的63%，鉴于首批拟出让清单的最晚拟供应时间在7月1日，预计武汉的首批清单计划大概率完成率只有六成左右，这也正是大部分二三线城市的现状写照。进入下半年后，随着7月份到期的供地清单数量减少，短期内土地供应规模会有所下降，但是考虑到地方基金性收入压力的增加，以及上半年大量逾期的预供应地块，下半年土地市场的供给侧或迎来新一轮的调整，在三季度末土地市场供应规模有望出现边际改善。

土地成交方面，截止6月26日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4984万平方米，与2022年同期相比下降了48%，降幅较上月有所扩大，环比上月同期也有一成左右的降幅。成交总价2122亿元，上年同期相比下降约41%，但考虑到月末还有北京、杭州、深圳、天津城市进行土拍，预计6月份成交总价可继续维持在年内高位。随着月内土地供应量的增加，预计7月份土地成交量会有所回升。受北京、杭州等城市高品质地块集中成交影响，平均楼板价上涨至4258 元/平方米。但近期部分重点城市土拍热度出现下滑，如苏州三批次土拍12宗仅2宗摇号，南京土拍4宗地更是有3宗宣布延期出让。

02热度

溢价率创新高但城市冷热分化
流拍率延续上行

市场热度方面，至截稿时北京、苏州、杭州、成都等市均在月内举行了土拍，6月份平均溢价率达到8.3%，创下年内新高。但城市之间冷热明显分化，大量优质地块入市之下，北京、杭州、成都、广州等热度得以保持，月内平均溢价率均在7%以上，但有部分城市土拍热度明显回落，典型如苏州平均溢价率为2%，较上轮降低了7个百分点，南京、厦门更是0溢价，不复5月份平均溢价率超9%的盛况。

与上月预计相同，随着较多素质相对一般的地块进入拍卖环节，优胜劣汰下6月份土地流拍率进一步上行。本月流拍率达到了15.5%，再度创下了2023年春节以来的新高。南京本月再度出现了三宗地块延期出让，导致月内的本轮土拍仅有一宗远郊零星地块出让。值得注意的，就板块区位而言，南京延期出让的三宗地均在市区、且并非属于冷门区域，主要短板还是在于预期周转速度一般，导致企业拿地时对于出让价格更为敏感、最终导致地块延期出让。在进入下半年后，随着地方供地规模的进一步增加，以及行业对于现状认知的进一步统一，预计土地流拍率将继续维持年内高位，指标变动也能更真实地反映市场冷热变化。

03重点地块

北京包揽两榜榜首
揽金额超600亿元

2023年6月，北京、广州、苏州、杭州、成都、长沙等多个城市进行了集中土拍，入榜门槛值明显上升。总价榜榜首地块来自北京海淀香山板块，为纯宅地，成交总价为79.35亿元+4.5万㎡超低能耗，由越秀摇号竞得；排在第二位的是北京亦庄新城地块，该地获华润、中铁、中海、绿城、首开、金茂、保利、建发、大悦城等31家房企报名，最终由中皋置业以79.12亿+5.3万㎡现房“双触顶”摇号摘得，楼面价约4.44万元/㎡，溢价率15%。

单价榜榜首地块为北京海淀双新村2603-004-1地块，该地块位于海淀区四季青镇，起始价17亿元，容积率为1.05，控高在12米，无疑将是低密住宅，新房销售指导价为12.1万元/平方米，按照最高限价测算的话，地房比为74%，房地差超3.1万元/平方米，能实现一定的盈利，并且地块周边暂无新房在售，去化预期较佳。加之土地总价低，吸引了31家房企及联合体报名，截至现场竞价前，该地块已收到30次报价，而且报价达到上限价格19.55亿元，转为通过现场摇号确定竞得人，最终天恒正同成为“赢家”。

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