资本月报 | 融资总量创2020年以来单月次低，房企配股融资较为积极 (2023年9月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

政府继续推进基础设施REITs发展，市场复苏迎来利好

9月8日，证监会在专家学者和境内外投资者座谈会上表示要坚定对防范化解房地产风险的信心。9月10日，国家金融监督管理总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，支持保险公司投资公开募集基础设施证券投资基金（REITs）。9月14日，深圳市发改委发布关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施，提出要扩大基础设施REITs储备范围，适度扩大REITs市场准入举措。整体看来，本月房企融资的相关政策相对较少，但是随着多地推行“认房不认贷”以及银行房贷利率的整体下降，房地产市场迎来了复苏利好。

融资规模环比大幅减少，近年来仅高于2023年5月

2023年9月80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少，最近几年来仅略高于2023年5月份的水平。房企债券发行了96亿元，环比减少74.2%，同比减少78%。债券类平均融资成本为3.8%，环比提升0.67pct，同比提升0.64pct。本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是华发、金融街、金隅等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。

【招商蛇口完成配股融资，华发定增计划获证监会批准】

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。而在增发配股方面，本月本月招商蛇口在28日宣布完成向特定对象发行7.2亿股股份，实际募资约84.28亿元；华发的60亿元定增计划在14日获得了证监会批准；此外荣盛、建发、新城等5家房企也都发布了定增的募集说明书或修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

01债券发行

融资规模环比大幅减少
近年来仅高于2023年5月

2023年9月80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少，最近几年来仅略高于2023年5月份的水平。从全年累计数据来看，1-9月80家典型房企的累计融资总量为4902.66亿元，同比减少21.64%。在融资结构方面，本月没有房企进行境外债权融资，境内债权融资为265.86亿元，环比减少42.6%，同比减少49.2%；资产证券化融资为3.68亿元，环比减少80.6%，同比减少93.3%。

9月房企发债96亿元，环比减少74.2%，同比减少78%。本月仍然没有房企境外发债，因此96亿元全是境内债，其中公司债发行24亿元，环比减少73.5%，同比减少81.2%；中期票据发行72亿元，环比减少61%，同比减少55.5%，境内发债的企业仍然主要是华发、金融街、金隅等国企央企。从全年累计数据来看，1-9月的房企发债规模达2600.55亿元，其中境内债券为2519.33亿元，占比为96.88%，相比于1-8月的96.76%又提高了0.12个百分点。

2023年9月80家典型房企新增债券类融资成本为3.8%，环比提升0.67pct，同比提升0.64pct。2023年1-9月80家典型房企新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升1.04个百分点，境内债券融资成本3.43%，较2022年全年降低0.11个百分点。

具体企业表现来看，9月债券发行量最大的企业是华发股份，企业在本月发行了2笔共20亿元的中期票据。本月发行债券的企业仅有7家，环比减少10家。从发债年限来看，金融街发行的1笔公司债和1笔中期票据以及华发发行的1笔中期票据期限都是5年，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，光明地产发行的1笔中期票据利率为3.2%，是本月房企发行的所有债券中最低。

02债券到期及违约

本月到期590亿元
中骏集团宣布违约

9月共有33笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为590亿元，环比增加10.5%。提前关注到2023年10月将有20笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为307亿元，环比减少48%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是中海于2013年发行的1笔5亿美元的境外债券。

在债务违约方面，本月没有新的房企出现债务违约，但是中骏集团在期后的10月4日宣布没有按时支付已到期的银团贷款本金和利息共约6100万美元，导致公司的境外优先票据出现违约事件，企业首次出现了债务违约。整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

03IPO和增发

招商蛇口完成配股融资
华发定增计划获证监会批准

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，也没有企业提交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。

而在增发配股方面，本月招商蛇口在28日宣布完成向特定对象发行7.2亿股股份，实际募资约84.28亿元；华发的60亿元定增计划在14日获得了证监会批准；此外荣盛、建发、新城等5家房企也都发布了定增的募集说明书或修订稿。整体看来近期房企在境内外的配股都较为积极，也受到了监管部门的高度关注，有利于提振市场信心。

04股价变动

两市地产股整月表现不佳
融创重回沪港通致股价大涨

本月两市的地产股股价均表现不佳，A股整月上涨的地产股占比为12%，H股也不过26%。在H股方面，本月融创中国是H股涨幅最大的地产相关股，企业在9月初迎来了一波大涨，主要是因为9月5日上交所宣布融创中国成功回归沪港通下港股通标的股票名单，同时也受到了多个城市相继官宣“认房不认贷”政策落地的影响，因此在三个交易日内大涨了174%，此后则缓慢回调，最终整月涨幅也达到了129.79%。

在A股房企方面，本月张江高科的涨幅较大，企业股价在9月一共迎来了5个涨停板，主要是因为月初芯片光刻机相关板块获得了较大的市场利好，而张江高科全资子公司张江浩成宣布向国内唯一一家研发、生产以及销售高端光刻机的企业微装公司投资人民币 2.23亿元，将持有微装公司10.779%的股权，从而使得张江高科股价大幅上涨，与房地产板块关系不大。

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