土地月报｜成交规模降至历史低位，溢价率维持在相对高位（2023年3月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

导语

二季度成交规模将周期性回升，聚焦高能级城市仍是上上之选。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

受自然资源部全面推行“预供地”制度的影响，3月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于作为绝对主力的南京供地质量明显提升，11宗宅地有4宗地块封顶成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在5%的相对高位。同样也受供地质量提升的影响，月内流拍率下降至10%，降至历史低位。

核心要点

· 供求：受“预供地”制度影响，土地供应规模仍然处于历史低位，成交规模降幅较前2月进一步扩大。

· 热度：受益于缩量提质的供地策略，再加之市场信心的恢复，月内重点城市土拍均取得了较为理想的市场热度，整体溢价率水平也得以维持在相对高位，典型如南京溢价率更是高达8%。

· 分布：京、广集中土拍助力一线城市量涨价跌，二三线城市量价齐降。

后市展望
二季度成交规模将周期性回升
聚焦高能级城市仍是上上之选

2023年3月，虽然有京、广、宁等重点城市集中土拍，但整体上看，受自然资源部要求全面推行“预供地”制度、重点城市缩量提质的供地策略的影响，全国土地市场成交规模仍在历史低位，并且成交规模降幅较前2月进一步扩大。热度方面，由于作为绝对主力的南京供地质量明显提升，11宗宅地有4宗地块封顶成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在5%的相对高位。房企拿地来看，拿地主力依旧是央国企，譬如南京首轮集中土拍11宗地块中有7宗被央国企收入，具体包括保利发展、大悦城、中海地产等，除少数摇号地块外，热门地块主要落入央国企囊中。

鉴于年初自然资源部通知中，要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”，预计5、6月份将迎来一批供地小高峰，二季度成交规模也将迎来周期性回升。房企拿地方面，在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下，聚焦高能级城市仍是上上之选。

01供求

供给规模仍在低位
成交规模降幅较前2月进一步扩大

土地供应方面，受“预供地”制度影响，土地供应规模仍然处于历史低位。3月份土地供应量5954万平方米，同比下降58%，仍处于历史低位。供应幅数1358幅，同比减少55%。一线城市中，本月上海、深圳均发布了供地公告，不过两地本轮供地规模均不大，上海本轮供地19宗，规模仅高于2022年四批次，深圳更是延续了一贯以来的低位，本轮仅新增5宗宅地供应，其中2宗为自持租赁住房用地，且均位于城市非核心板块。此外值得一提的是，对比上海、深圳发布的预供地公告来看，不同于大多数二线城市首轮供地仅占预供地20%-50%的情况，两地本轮实际供地已经包含了全部的预供地公告。二线城市方面，杭州、长沙、宁波等市在月内发布了供地公告，其中杭州是2023年第三次发布土拍公告，城市外圈层板块供地数量较前两次土拍有所增加，从起拍地块的1.5万元/平方米的平均楼板价来看，第三轮土拍公告的平均质量明显低于一、二批次1.8万元/平方米左右的平均水平。

土地成交方面，截至3月26日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为2701万平方米，与2022年同期相比下降41%，降幅较1-2月扩大了11个百分点。成交总价781亿元，受北京、南京优质宅地和杭州商办用地成交影响，平均楼板价维持在2900元/平方米左右，但仍低于近一年平均水平。近期重点城市首轮土拍呈现出明显的“缩量提质”特征。以南京土拍为例，虽然本次供地仍维持在11宗的较低规模，但地块整体素质较高，其中囊括河西南、雨核、小行、南站等当前热点板块，平均楼面价19364元/㎡，仅次于2022年第四批次集中土拍（出让4幅核心区地块，起始楼面价2w+，均为托底成交）。

02热度

北京、南京土拍热度持续
溢价率维持高位、流拍率创新低

市场热度方面。至截稿时南京、北京、广州已经进行了集中土拍，整体来看，得益于缩量提质的供地策略，再加之市场信心的恢复，土拍均取得了较好的市场热度。整体溢价率水平也得以维持在相对高位，典型如南京溢价率更是高达8%。不过需要指出的是，城市内的土拍热度进一步分化，典型如北京昌平两宗地块一“封顶摇号”，一“托底成交”。

进入3月份，预供地制度在流拍率指标上的作用进一步“发力”，3月份流拍率仅为9.6%，为2022年下半年以来新低。得益于各地对住宅用地供应的进一步透明，月内流拍的住宅用地占比进一步减少，在流拍地块中占比不到二成，且多位于三四线城市，如湛江、台州等。

03重点地块

北京、广州、南京、成都几近包揽两榜
南京占据半壁江山

2023年3月，南京、北京、广州等城市先后开启了2023年首轮集中土拍。总价榜榜首地块来自广州天河区，为综合地块，成交总价为44.39亿元，由广州城投底价竞得；排在第二位的为南京2023年首轮集中土拍地块，该地块位于河西板块，仅12轮竞价就触顶进入现场摇号阶段，最终该地被由伟星幸运竞得。

就入榜这些城市的土拍表现来看，由于重点城市的优质地块供应量仍在高位，如南京河西板块、北京回龙观板块均有土地推出。在此影响下，房企参拍热情有所回升，其中南京、北京、成都等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。以单价榜为例，10个席位中有7席是以封顶价成交的，市场热度可见一斑。

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