并购月报 | 中海物业9.5亿港元收购监理业务；部分国、央企加速资产优化 (2023年10月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

•沪杭放松限购、广州首推房票安置，60城政策迎来优化调整

中央层面，本月央行四季度金融工作报告明确房地产市场风险化解思路，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。近期《关于规划建设保障性住房的指导意见》已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，新一轮“房改”即将开启，保障性住房建设预期提速，未来供求关系或将逐渐修复。地方政府层面，本月松绑政策频次为近1年来的次高，60个城市66次松绑房地产政策，其中杭州、上海相继放松限购，上海、北京公积金贷款实行“认房不认商贷”，广州城市更新推行“房票安置”，核心城市限购限贷政策正迎来普遍放松。
•苏宁获50亿纾困资金，安居建业接手佳兆业写字楼
本月中信信托、中国华融协同实施的苏宁易购纾困项目正式落地，预计期限为十年，规模上限为50亿，以实际投放为准。项目层面，本月安居建业入局纾困深圳龙岗佳兆业中央广场二期KICC写字楼，据不完成统计，从2022年成立以来其累计介入纾困15个项目。历时16个月，中信系通过“金融机构+AMC+代建”方式，将从佳兆业处接手的4个项目全部盘活，最后问世的项目——中信国际大厦约3万平体量的商业部分即将亮相。

•中海物业19倍PE关联交易受质疑，首开、金茂和华侨城加快资产优化
本月重点监测房企共涉及24笔并购交易，披露的交易对价约124.4亿，同比大幅减少51.3%、环比大幅减少59.2%，单月披露的单笔平均交易规模为近年来的新低，并购热度降温。本月中海物业拟9.5亿港元与关联方收购中海通信、中海监理2项资产，若以公告中披露的业绩保证5000万港元计，本次收购估值倍数达到19，而物管去年平均收购PE约12倍，被市场质疑定价太高。此外，首开、金茂和华侨城陆续挂牌出售低效闲置存量资产，未来消费公募REITs加快审批后，能为其存量资产退出提供新的渠道。

01并购政策

沪杭放松限购
60城政策迎来优化调整

本月中央密集推出房地产政策，21日央行四季度金融工作报告明确房地产市场风险化解思路，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房地产企业合理融资需求，保持房地产融资平稳。

此外，前期国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，被市场普遍认为是新一轮“房改”的开启，明确发展保障性住房的目的：解决工薪群体的住房难问题、稳定“房住不炒”预期、构建“低端有保障、高端有市场”的新格局。保障性住房建设预期提速，未来供求关系或将逐渐修复。

地方政府层面，本月松绑政策频次仅次于9月为近1年来的次高，60个城市66次松绑房地产政策，其中杭州、上海相继放松限购，上海、北京公积金贷款实行“认房不认商贷”，广州城市更新推行“房票安置”，核心城市限购限贷政策正迎来普遍放松。

02并购金融

苏宁获50亿纾困资金
安居建业接手佳兆业写字楼

集团层面，本月中信信托、中国华融协同实施的苏宁易购纾困项目正式落地。据公告，项目预计期限为十年，规模上限为50亿，以实际投放为准。上月苏宁披露过针对物流业务的首批纾困资金投放（15.49亿），将用于旗下绍兴、杭州、南京及成都等物流项目的纾困。

项目层面，安居建业本月再次入局深圳“保交楼”问题项目，据深圳佳兆业官方披露，龙岗佳兆业中央广场二期KICC写字楼与龙岗安城投达成合作协议。而龙岗安城投由安居建业与龙岗城投联合成立，安居建业从2022年成立至今，据不完成统计，介入纾困包括罗湖益田御龙天地、恒大深圳湾超总项目、福田佳兆业佳园、福田岁宝壹品等15个问题项目。

此外，中信城开官微披露，中信国际大厦约3万平体量的商业部分即将亮相，意味历时16个月，中信系通过“金融机构+AMC+代建”的纾困方式，将2022年6月从佳兆业处接手的4个项目全部实现盘活。其余3个项目，中信城开·红树湾于2022年7月最早入市，中信金沙湾水世界2023年4月开园，5月东角头项目确定由中信与达力进行土地分配并各自开工复产。AMC盘活资产效率较高，但受制于自身的资金规模、杠杆及资本的监管要求，不能为房地产提供大量纾困资金，对项目的纾困具备选择性和商业性质。

03行业并购

中海物业19倍PE关联交易受市场质疑

根据CRIC监测，2023年10月重点监测房企共涉及24笔并购交易，披露交易金额的有17笔，总交易对价约124.4亿人民币，同比大幅减少51.3%、环比大幅减少59.2%，单月披露的单笔平均交易规模7.3亿，为近一年以来的新低，收并购热度持续降温。

交易进展来看，本月9笔交易处于挂牌状态，7笔披露的交易对价合计约68.1亿，其中世茂主席许荣茂2.5亿澳元挂牌出售澳洲养牛场，华侨城24.3亿拟出售上海苏河湾项目酒店资产，陆家嘴18.74亿挂牌转让东方广场一期项目及地下产权车位等。本月完成11笔交易，其中7笔披露的交易对价约49.1亿，主要由金茂底价28亿完成出售北京威斯汀大饭店100%股权、雅居乐12.12亿与合作方常州嘉宏就5项合资物业项目交易贡献。此外，签署转让协议、传言交涉中和董事会预案分别有2笔、1笔和1笔。

本月市场关注度高的是，中海物业拟9.5亿港元与关联方收购中海通信、中海监理2项资产，成为2023年物管收并购中单笔规模最高的交易。若以公告中披露的业绩保证5000万港元计算，本次交易定价的PE倍数达到19，而物管企业2022年平均收购PE约12倍。本次关联交易被市场质疑定价太高。野村发报告指，此次交易违背股东利益，中海物业管理层未能解决两个主要问题：收购的监理业务盈利前景平庸，及收购的交易估值倍数不具吸引力。

交易标的物业类型看，本月并购交易中多元化交易规模仍然远超开发项目，12笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额101.1亿，占到全部规模的81.3%。其中，商办资产出售热度最高，6笔交易披露的交易对价78亿，占比62.7%。

商办资产回报周期长，本月央国企陆续挂牌出售低效闲置资产，如华侨城挂牌苏河湾项目、金茂出售北京威斯汀大饭店、首开出售北京联宝公寓项目并挂牌2家商管公司等。行业处下行周期，存量资产流动性又弱，部分央国企面临资金和财务考核压力，自然选择加快盘活资产。而10月底首批4支消费基础设施公募REITs获批，打通了存量资产退出渠道。相较于整售，通过公募REITs退出既能改善央国企流动性，又帮助其实现运营资金的有效周转，为房企转型成为商业运营商提供途径，助力存量物业的健康发展。

更多克而瑞研究月报

市场

月报

政策效果在发酵，9月供应环增17%且成交企稳微升（2023年9月）

8月供应增而成交再筑底，预期9月企稳回升（2023年8月）

供需季节性回调后，8月成交复苏预期改善（2023年7月）

6月供应增34%而成交再降，地市缩量但溢价率新高（2023年6月）

5月楼市供求延续降势，地市提质缩量热度维持（2023年5月）

4月楼市供求双降三成，沪杭集中土拍升温（2023年4月）

3月楼市供应激增成交热度稳，地市提质缩量温度升（2023年3月）

2月成交同环比涨超4成，3月局部小阳春可期（2023年2月）

逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持（2023年1月）