写在前面的话：2017年的旧文，现在看来不失其现实意义，有些已经得到解决，有些还在路上。特发在此，感叹不动产统一登记以来的筚路蓝缕，也纪念在不动产登记的5年光阴
2007年颁布实施的《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是由于机构体制等原因，不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题依然存在。本届政府成立伊始，开门办的第一件大事就是推进行政体制改革、转变政府职能，把简政放权、放管结合作为“先手棋”。2013年3月，《国务院改革和职能转变方案》要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责由一个部门承担，“最大限度的整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责，减少部门职责交叉和分散”。同年11月，国务院第31次常务会议明确不动产统一登记包括土地、房屋、草原、林地、海域等，并于2014年11月颁布《不动产登记暂行条例》。以此为契机，不动产统一登记制度进入加速实施阶段。新浪网调查显示，超98%的网友曾遭遇办证难。根治“办证难”顽症，既是服务群众的职责所系，更是提升服务效能，推动服务型政府建设的时代要求。统一后的不动产登记若不吸取借鉴之前各个部门分别办证的经验教训，梳理厘清登记背后的法律关系，将来也难以避免遇到这样的情况。本文试图通过奇葩证明的背后原因分析，剖析不动产登记办证未来的难点，探讨如何避免发生办证难的情况。当前办证难主要体现在要件材料越来越多，需要证明的关系越来越具体，除了办证人员的主观原因外，主要还存在以下原因：目前法律对不动产登记错误没有明确的定义，按照条例的规定，不动产登记错误就要承担责任，即使由于没有明确说明登记错误的内容，也没有对登记人员的过错做出规定，因此是一种无过错责任原则。一方面大大强化了物权公示的公信力，另一方面也给登记部门带来很大的压力。登记部门在登记过程中为避免发生登记错误，对登记的法律关系要求多重验证材料也就不难理解了。依照胡康生主编的《物权法释义》指出，第二款规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。他认为，登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。目前条例没有明确不动产登记的审查标准，一般认为存在形式审查和实质审查两种标准，但条例制定者认为其内涵并不明确，且尚未得到具体公认的理论支持，因此如旧的模糊带过，导致不动产登记工作人员对审查的标准掌握不一，当然要求要件多多益善。目前行政体制改革和清理的范围还及于对人民切身利益干涉较大的行政许可、行政强制、行政处罚等干涉性行政，要求这些行政行为必须符合依法行政的要求，按照“法无授权不可为”的原则，必须具有法律法规和规章上的依据。对于不动产登记，虽然司法界一直将其作为行政诉讼来对待，但学界和行政方面对其研究和规范并未充分，同时由于此类登记技术性和政策性较强，登记部门一直将登记作为行政管理的手段，附加了较多的行政管理方式作为前置和要件。这些要件并不统一，受行政机关的政策（比如通知）影响很大，因此随意性较大，体现在登记要件的设置缺乏规范，如住建部门的一纸通知就可要求房产继承登记必须要经过继承公证。不动产登记的效力为何，向来就有很多争议，包括立法部门的看法也是慢慢发展统一的。1989年的《土地登记规则》，福建省的《土地登记条例》，1997年的建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。2008年的《房屋登记办法》第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。2001年的《中华人民共和国海域使用管理法》第十九条海域使用申请人自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权。窗口行政也就是程序性行政，是不动产登记的主要特征。不动产登记的审查标准直接影响到登记错误法律责任的承担。目前学界有形式审查和实质审查两种看法，形式审查就是只审查可反映双方法律关系的证明材料为已足，实质审查则需探寻这些证明材料背后的法律关系的真伪，其区别就在于是否需要登记机关审查基础法律关系。查条例对登记规定了调查等查询的程序，其立法目的明显不在于只是对登记的材料做一形式审查，且登记的不动产往往价值巨大，若仅仅是做形式审查，错误登记的概率增加不少，反而对物权公示的公信力造成负面效应。但若由登记机关对不动产登记背后的法律关系做实质审查，则既达不到目的，也不符合经济原则。因不动产登记的原因行为类型多样，且当事人的意思表示无从查究，若加上恶意勾结，伪造证明等情形，登记机构人员纵有三头六臂，火眼金睛，也只能淹没在人民战争的汪洋大海。且登记机构为做到实质审查，避免登记错误造成的责任追究，必要求众多要件，且对各宗登记逐一盘查，平白浪费了大量人力物力，大大拖延了登记发证的时间，还达不到宗宗真实的效果。因此，本文建议登记机构的审查标准应确定为审慎性审查，比形式审查深入，但不及实质审查明晰。这里可以引入民法中善良管理人的注意义务作为审查标准，即不动产登记机构在审查申请材料时应以为他人利益管理事务的善良管理人的审查为标准，或者再进一步，以为自己事务的注意义务为标准，就其义务的违反而有责任的承担。法院在审理房地产登记案例时也探讨过这个问题，认为从登记规程和登记规则来看，不动产登记的审查要件既有形式的，又有实际的，因此不可一概归于某类。不动产登记作为国家机器权威背书的物权公示方式，在促进交易安全和权利流通方面具有莫大的作用。在即使登记的权利与实际的权利状况不符的情况下，为了保护善意相对人的利益，让交易的任意第三方放心进入交易，法律推定物权公示的公信力，让依信任登记而作交易的相对人可以依照登记的权利状态享有其利益。目前的条例规定不动产登记机构登记错误就必须承担责任，即使因申请人自身的原因导致的登记错误，也要先承担赔偿责任后再向责任人追偿。比如之前新闻报道的黄有龙的司机伪造买房委托书并将其公证，以公证后的委托书向房产登记部门申请登记，登记机构尽到所有审查的注意义务也无法避免这样的登记错误，让登记机构承担因此产生的登记错误赔偿责任明显就过于不合理和苛刻。这样的责任承担方式如上所述，对登记机构来说是不能承受之重。登记机构缺乏人力和资源来对登记的法律关系进行实质审查，只会因此让登记机构为求保护自身利益利益通过增加申请要件增大证明力，既拖延了时间，也无济于事。并且登记机构收费低廉，土地，房产各是多少，有的地方财政甚至无法维持登记机构人员和场所的工作经费。在没有过错的情况下，登记机构承担无限的登记错误责任，让其承担非因自身原因造成的所有登记错误，既不公平，也缺乏财政支持，只会导致登记走向复杂化和登记人员的流失。登记机构在登记错误的情况下，如果不动产登记机构既无过错责任的保护，又无登记错误范围的限制，则不利于解决这一难题。台湾的登记错误赔偿责任需要重大过失，本文认为考虑到登记过错难以证明和登记机构的优势地位，应改登记错误为过错推定原则，并且登记过错的范围局限在登记薄与申请材料不一致，如此方能实现不动产登记窗口行政方便快捷的目标。当前的不动产登记涉及多个部门，技术性和政策性都很强，各个地方各个部门的流程和要件都不一致，即使同一登记事项不同地区的要件也不同，这样的情况与上述的情况有关，大大影响了办证便利。为此建议分两步走，先清理所有没有合法依据的登记要件，将其一一列出剔除，再对由依据的登记要件进行合理性和合法性审查，制定统一的不动产登记要件依据，以待日后的不动产登记条例制定时使用。