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这是本号原创的第48篇文章。

本院经审查认为，《土地登记办法》第五十九条第一款规定，土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。根据上述规定，申请不动产更正登记，是权利人、利害关系人的法定权利，同时也是不动产登记机关的法定义务。权利人或利害关系人提出不动产更正登记申请，不动产登记机关具有依法作出处理的法定职责。但是，权利人或利害关系人申请更正登记，应当提供充分证据证明记载于不动产登记簿上的内容确有错误；不能证明的，不动产登记机关应当依法驳回其更正申请。本案中，亨运公司申请不动产更正登记，应当提供证据证明4××号国土证登记的相关内容确有错误。但是，其提供的证据材料，不足以证明4××号国土证的登记内容确有错误。拍卖说明、出让合同、转让批复、登记申请等证据相互印证、形成证据链，足以证明亨运公司竞买的调楼粮站土地属于工业用地，不是商住用地。临高县国土资源局作出的23号信访答复认为，4××号国土证的地类用途登记结果不存在错误，处理结果并无不当。亨运公司主张，107号评估报告对涉案土地是按照住宅用地的标准进行评估定价的，且出让合同记载的土地使用期限为70年，认定涉案土地为工业用地，不真实、不合法。但是，通过拍卖方式出让土地的性质，不是根据评估报告或者出让合同中土地使用年限确定的，而是由拍卖时双方对被拍卖土地性质的确认决定的。临高县粮食局在拍卖前作出的拍卖说明明确确认，拍卖的调楼粮站土地性质为工业用地，亨运公司对此亦予以签章确认。因此，中标后的亨运公司取得的土地，性质只能是工业用地，不可能是住宅用地。至于107号评估报告按照住宅用途进行评估，评估价格仅仅是拍卖时的参考价，并非被拍卖土地的实际出让价格、更不能决定被拍卖土地的性质；出让合同将工业用地的使用年限记载为70年，与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于工业用地最高使用年限50年规定相抵触，并在之后的转让批复和《土地登记发证审批表》中予以纠正。亨运公司的上述申请再审理由不能成立，本院不予支持。

评析

一、更正登记申请的审核与其他类型登记申请不同。按照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记机构收到申请材料，对属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理。结合其他情形：可以当场更正和不齐全或不符合法定形式，可以认为登记机构受理不动产登记申请材料时只对材料的法定形式和齐全性进行审查，不涉及到申请材料的实质内容。但《不动产登记暂行条例实施细则》规定，权利人、利害关系人申请更正登记，应当提交证实登记确有错误的材料。也就是说，登记机构在受理更正登记申请时，必须对申请材料的内容进行审查，不能提供充分证据证明记载于不动产登记簿上的内容确有错误的，应当不予受理。

二、不予受理的申请材料。《不动产登记操作规范》规定，不符合受理条件的，登记机构应当当场向申请人出具不予受理告知书，登记机构留存一份。《规范》明确在不予登记的情形下应当复印并退回申请材料。但没有明确不予受理情况怎么办。一般登记机构不予受理也要退回申请材料，但如果遇到行政复议或者行政诉讼则没有材料可以佐证不予受理情形的合法性。

三、不予受理要当场作出。《不动产登记暂行条例》规定，未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。在形式审查的其他登记类型，上述规定尚可办到，但如果是更正登记涉及到对申请材料实质性审查的时候，可能会面临窗口人员能力不足、专业性不够的问题，特别是由于现在机构编制紧张窗口大部分都是临时聘用人员，要求他们当场对更正登记的申请材料予以审核要求过高了点。建议可以参照台湾地区土地登记规则，允许登记机构以书面通知申请人在15天内补正。

四、不予受理决定书以谁的名义作出。2015年《国土资源部关于启用不动产登记簿册样式（试行）的通知》明确不动产登记机构为县级以上政府确定的负责不动产登记的部门，原先是国土资源局，现在是自然资源局。不动产登记中心负责技术性辅助性的工作。不予登记决定对申请人权利影响至深，应属于行政权力由登记机构作出，应无疑问。但目前没有明确不予登记决定书也应当加盖不动产登记专用章，很多地方盖的是不动产登记中心的章。另一方面，不予受理决定在其他登记类型中只是对申请材料的形式性审查，只要申请材料补充完善依然可以申请，不影响到申请人的权利。但在更正登记的情形，不予受理涉及对权利的实质性判断和侵害，不宜以登记中心名义作出，建议还是要以登记机构名义做出。目前各地做法不一，建议统一，或者可以多刻一个章，《自然资源局不动产登记事务章》，放在窗口专门用于不予受理的情形。