点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：父母的房屋，赠与、买卖、继承三种方式，怎样过户到子女名下最省钱，是各地咨询比较多的问题。我虽然是搞登记的，也是为大家操碎了心。一、买卖不动产怎么缴税之前在9月1号购房怎么交契税？看过来写过：买卖房屋的契税按照是否唯一住房，面积是否在90平米区别收税，总的来说都是低于3%的法定税率。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。目前财政部

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。为进一步做好宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，2020年7月22日自然资源部组织编制了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》，对各地宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答具有很强的指导作用，现刊发第三部分确权登记，涉及一户多宅、超面积、宅基地继承、转让等内容，对实务具有很大价值。第三部分

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：经常有人问为什么城里人不能买农村宅基地，什么时候开始。其实《土地管理法》一开始并没有限制的，我在梳理《土地管理法》的修改历程的时候也说过，城里人并非绝对不可在农村建房。1987年《土地管理法》明确规定，城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设用土地的标准支付补偿费和安置补助费见宅基地审批、登记、处罚规定的历史沿革（独家）。因此2020年7月22日自然资源部编制的《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》明确，1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。见宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答（三）（一户多宅、超面积、宅基地继承、转让等）这个时间点就是

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行，契税税率依然规定为百分之三至百分之五，但并不意味着购房契税要上调了。目前依然按照（财税〔2016〕23号）执行房地产交易环节契税优惠政策，该文件目前没有废止，后续可能会根据《契税法》重新制定出台，但只是文件依据变化了，内容大概率不会变。财政部

写在前面的话：其实这个答复只是重复了过去的文件规定，没有新的提法，但点击量很高，说明社会的关注度很大。笔者认为，真正需要明确的是城镇户口的子女继承宅基地使用权后能否翻盖。按照之前政策文件及答复的提法，空闲宅基地是不能继承的，城镇子女是通过继承宅基地上房屋依据地随房走的原则取得宅基地使用权的。那么理论上宅基地使用权随着地上的房屋灭失而消灭。翻盖如果没有涉及扩建则只无需办理宅基地审批手续，只要申请乡村建设规划许可证即可（改扩建都要）。那么问题就变成，城镇子女继承宅基地后能否申请翻建的乡村建设规划许可证。对此，您是什么看法？欢迎留言。自然资源部答复：宅基地使用权是否可以依法由城镇户籍的子女继承？邵志清代表：您提出的《关于完善不动产登记的若干建议》收悉。经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局共同研究，现答复如下：您的建议十分重要，不动产登记事关重大财产权，关系各行各业、影响千家万户。近年来，我部按照党中央、国务院“放管服”改革和优化营商环境工作要求，积极贯彻落实《优化营商环境条例》和《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发〔2019〕8号），以为企业和群众“办好一件事”为标准，采取信息共享集成、流程集成或人员集成等方式，进行全流程优化、精简申请材料、压缩办理时间，切实便民利企。一、

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。土地出让合同解除后，已登记的不动产怎么办本文发表于《中国不动产》2021年第6期地方有个案例，2010年甲开发商购买了一块国有建设用地，分三期开发，并缴纳了第一期的土地出让金，经当地政府同意办理了第一期用地的土地使用权登记。后由于资金紧张，经自然资源局多次催缴，甲依然拒不缴纳剩余两期的土地出让金。政府决定解除土地出让合同并下发决定书告知甲，不动产登记中心根据政府解除合同决定书撤销原土地使用权登记，甲向当地法院起诉。此案例涉及合同解除的效力及出让合同的性质等问题，下面具文分析。一、民事合同的解除与被撤销后果不同现代市场经济基础是市场主体享有根据意思表示自主形成相互间法律关系的权利，民事主体依自由意志签订合同形成相互之间的法律关系，并受到法律的承认和保护。合同一经签订，对当事人具有法律约束力。有解除权的当事人可以依据法定解除权和约定解除权提出解除合同。法定或约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除权是形成权，依照权利人单方意思表示就可以使已经成立的民事法律关系发生变化的权利，发生合同权利义务关系终止的效力。我国法律认为，合同解除无溯及力，请求权人不能于合同解除当日直接取得返还之物的物权，而仅享有请求相对方转移权属的权利。《民法典》规定合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即合同解除后，一方当时人仅享有要求对方配合的请求权。另一方面，按照法律规定合同被撤销或者被判决无效的，有溯及力。原《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《民法典》进一步规定，无效或被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。即合同被撤销或无效的，应追溯到合同签订前的状态，视为合同当事人自始没有签订过合同。那么已经根据买卖合同办理了不动产转移登记的，登记效力视立法模式而不同。对于承认物权行为无因性的德国等大陆法系国家，即使作为登记原因行为的买卖合同被撤销，当事人做出移转不动产权属的意思表示（物权行为）依然独立存在不受影响，物权登记依然有效，另一方仅可行使不当得利的请求权要求对方配合办理不动产转移登记。但在承认物权行为独立性不承认无因性的瑞士等国，原因行为（合同）无效，物权登记也同其命运，归于无效。通说认为，我国物权立法采纳的是瑞士的债权形式主义模式，在依法律行为发生物权变动的情形，合同加登记发生物权变动的效力。物权行为有其独立性，但应随与原因行为即债权行为的瑕疵同命运。在合同具有法定无效情形被撤销或判决无效的时，合同民事权利义务关系溯及的归于消灭，自始没有法律约束力。此时的物权登记仅有形式上的效力。因此作为登记原因的合同被判决无效的，建议创设撤销登记的类型，申请人可以单方申请撤销物权登记。之所以不建议采用更正登记的形式，是由于可能在某些法院会不恰当的引用到《民法典》关于登记错误的条款，牵涉到登记机构的赔偿责任。二、土地出让合同解除效果与其性质有关解除土地出让合同的效果与出让合同的性质有关。国有建设用地使用权出让合同兼有行政性和民事性，民法与行政法学界对其性质的观点不同。2005年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》将之作为民事合同，2019年《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确，矿业权等国有自然资源使用权出让协议属于行政协议。自文义解释，国有土地使用权出让合同自然属于行政合同。习近平总书记在《关于〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉的说明》中指出，“国家对全民所有自然资源资产行使所有权并进行管理和国家对国土范围内自然资源行使监管权是不同的，前者是所有权人意义上的权利，后者是管理者意义上的权力。”2018年机构改革前政府在土地使用权出让中的角色模糊，以行政管理为主。国家所有权在土地出让中缺位，导致湖泊湿地等自然资源被滥占破坏。2019年中办国办印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》明确提出，国务院授权自然资源主管部门具体代表统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。可见在机构改革前，各级政府在出让合同中位于行政管理的角色。机构改革后，国家委托各级自然资源主管部门作为土地所有者代表和使用权人签订出让合同，双方处于平等的民事主体地位。所有者权益司是自然资源部的内设部门，虽然在市县上所有者权益部门一般与土地利用部门合二为一，但土地所有者权利和土地监管者的权力不同，两者不可偏废。出让合同兼有民事实现土地所有权价值的民事目标和土地高效集约利用、用途管制、土地市场调控等公共管理的行政目标。对土地闲置行为予以行政处罚等行政管理的内容涉及行政职权，理论上不应在作为民事合同的出让合同中体现，否则应视为具有行政性的行政合同。若认为出让合同属于民事合同，在出让合同法定或约定的解除事由出现后，自然资源局报经政府同意可行使解除权，向受让人发出解除合同通知书。出让合同自通知书送达之日起解除，受让人有异议的可以向法院起诉。如果已办理了土地使用权不动产登记，此解除并未发生溯及力，只产生恢复原状请求权，不得直接依据政府解除合同通知书注销登记，可要求受让人申请注销登记或依嘱托注销不动产登记，同时发生返还出让金的义务。若认为出让合同是行政合同，则自然资源局解除合同是在行使行政职权，可以直接根据解除合同决定书注销土地使用权登记。目前法院趋向以行政合同审查土地出让合同纠纷，严格审查登记机构的登记行为。由于注销登记对当事人权益影响巨大，且没有明确规定，法院更多是进行程序正当性审查。登记机构已多次被最高法院以没有召开听证会为由判决败诉。本案涉及未交土地出让金，是土地出让合同的法定解除情形。理论上来说收取土地出让金应属于所有权人的民事权益，在依嘱托注销登记的情形无需听证。但如果是解除出让合同后申请撤销或注销登记的则建议依职权主动召开听证，避免败诉的不利后果。历年发表文章一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。农村宅基地管理法律政策问答农业农村部农村合作经济指导司编印说明为帮助广大农村宅基地工作者学习、掌握农村宅基地相关法律和政策，我们编印了《农村宅基地管理法律政策问答》。《问答》从宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流转、退出、监管等方面，依据国家现行法律法规和政策文件，结合实践情况，对一些常见问题进行解答，旨在提供学习研究宅基地法律政策、做好宅基地管理工作的辅助参考，不作为直接政策依据。由于农村宅基地涉及面广、政策性强，各地情况千差万别，我们将随着实践的发展对《问答》进行进一步修订完善。编者2020年3月第一部分

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。土地利用状况主要指标解释2019年07月17日《自然资源部办公厅关于印发自然资源统计调查制度的通知》（自然资办函〔2019〕1235号）要求建立自然资源统计调查制度和指标体系，在系统梳理、整合原国土资源、海洋、测绘地理信息、城乡规划等有关统计调查制度基础上，制定了“1+8”的“综合+专业”统计调查制度体系，现将其中涉及土地利用状况的指标解释予以摘录。耕地

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。一、学习方法土地管理内容很多，有很多政策文件和实务做法，入门不容易。很多人觉得好像老虎吃天，无从下口。本人从事土地管理相关领域近二十年，轮换过执法监察，规划，矿业权等领域，不敢说有全面的了解。确实每个领域都有很多专业知识和政策文件，还有空白冲突的地方需要靠经验总结。近来从事自然资源（不动产）确权登记，算是所有土地管理业务的末端，写了30多篇梳理了近百个问题，粗窥门径。但今次机构改革，规划、自然资源调查确权登记、所有者权益行使等处室每年又有很多新的文件和改革，不可能全面，讲一下学习方法和框架吧，供土地管理的新鲜人有个大体认识和进阶途径。新接触一门知识，方法很重要。方法对了，事半功倍。方法不对，事倍功半。读书有很多种方法，陶渊明但求会意，诸葛亮独观大略，朱熹熟读深思，苏东坡先通读，再诵读，融汇贯通后运用。当年学民法的时候老师有个说法，先看一本简约的民法概述打好基础，对法律体系有个了解，再带着问题精研物权法、债权法等相关的部门法。笔者认为，要像学法律一样学土地管理。首先要对土地管理的各个链条有初步的了解掌握，再根据自己从事的行业或者问题有针对性对这方面的知识进行深入学习和钻研。从大的方面掌握土地管理知识，了解有哪些内容，懂得分类，一个问题或者文件出来你知道属于哪一类或哪个处。按照自然资源主管部门内设处室的职能分类知识比较容易理解也好掌握。二、土地管理知识框架土地管理总的来说，可以分为土地调查，空间规划，农用地转用征收，土地供应，土地利用管理(还有所有者权益管理，但之前是在一起，目前分工还没明确好，可以放一起说)，补充耕地，土地登记。举个例子比较明白，假设开发商看中了一块地要开发为房地产做住宅，从土地管理或者自然资源管理的角度来说，首先要查询土地的现状地类，这就要看土地的调查结果。土地调查：早在1986年《土地管理法》就明确建立土地调查统计制度，由县级以上人民政府土地管理部

高校点击上方“蓝字”，发现更多精彩。一、不动产登记不动产登记暂行条例及专家解读最新│不动产登记暂行条例修改内容（附全文）国土资源部关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见最新│不动产登记暂行条例实施细则不动产登记操作规范（总则编）不动产登记操作规范（分则编）土地房屋登记部分不动产登记操作规范（宅基地及房屋、集体土地、海域使用权、地役权等）不动产登记操作规范（抵押权、预告、更正、异议、查封登记等）不动产登记操作规范（登记资料管理）自然资源部办公厅国家林业和草原局办公室关于进一步规范林权类不动产登记做好林权登记与林业管理衔接的通知《物权法》司法解释及最高法院权威解读【物权法解释】权属登记与不动产物权确认：法律效果与程序选择自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释民法典物权编担保物权分编民法典物权编（不含担保物权和占有）民法典婚姻家庭编、继承编重磅│自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知自然资源部办公厅关于印发《不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动工作方案》的通知行政复议时如何确定登记机构是否尽到审查责任？国土资源部办公厅明确了国台办、自然资源部等部门关于支持台湾同胞台资企业在大陆农业林业领域发展的若干措施国土资源部办公厅关于做好不动产登记信息安全工作的通知最高人民法院明确│对县级政府登记行为不服的，以不动产登记机构为被告中国银监会国土资源部关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知严禁随意拆分不动产登记职责，国土资源部办公厅复函明确国土资源部办公厅关于加强不动产登记工作人员管理的通知二、农村宅基地和集体建设用地确权登记文件国家规定国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知宅基地使用权可否由城镇子女继承？自然资源部明确答复了国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知国土资源部、中农办、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见农业农村部关于农村宅基地管理的法律政策问答国土资源部关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知中央农村工作领导小组办公室

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：父母的房屋，赠与、买卖、继承三种方式，怎样过户到子女名下最省钱，是各地咨询比较多的问题。我虽然是搞登记的，也是为大家操碎了心。一、买卖不动产怎么缴税之前在9月1号购房怎么交契税？看过来写过：买卖房屋的契税按照是否唯一住房，面积是否在90平米区别收税，总的来说都是低于3%的法定税率。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。关于营业税政策个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。应纳税额=(销售收入-购买房屋的价款)*适用税率。二、赠与、继承不动产怎么缴税根据《中华人民共和国契税法（2021年9月1日施行）》等规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属均免征契税。国税总局2019年官方答复明确，除赠与直系亲属、继承以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。父母的房屋肯定属于不征收个人所得税的情形。但是《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。也就是说，如果父母将房屋赠与或继承给你，不征个人所得税，免收契税（非夫妻的赠与收3%契税），办理不动产转移登记后你要把房屋卖给第三人，需要缴纳个人所得税。假设父母买房屋花了300万，你500万卖房，200万差额扣除税费后按照20%缴纳个人所得税。当然可以故意做低价格，但受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。实务中也有地方为了简便，直接对直系亲属间的赠与和继承收取3%的契税。三、结论由上可知，不考虑继承的繁琐手续和费用，从税收来看父母的房产在生前买卖给子女是比较划算的。有父母担心过户给子女后可能被出售导致无法居住等等，可以考虑设立居住权登记。居住权登记来了，哪些情况可以适用但居住权必须设立在他人的不动产上，这种情况可以考虑设立居住权预告登记，确保自己权利。改天有空了我会再写一篇居住权登记的文章介绍一下居住权的用途。个人无偿受赠房屋，如何缴纳个人所得税？留言时间:2019年08月13日

建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知【文

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，宁夏、西藏自治区国家税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省(自治区、直辖市)财政厅(局)，青岛、宁波、厦门市财政局：近年来，各地认真落实“房地产税收管理一体化”工作要求，积极采取有效措施，加强房地产税收征管，进一步堵塞了管理漏洞，但一些地区反映，个人房屋交易环节税收征管仍有一些问题不够明确。为了更好地落实房地产税收管理一体化工作要求，规范管理工作，根据个人所得税法和税收征收管理法等有关规定，现就有关问题通知如下：一、建立房屋交易最低计税价格管理制度。针对一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，不如实申报缴纳有关税收的问题，各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。(一)确定合理的房屋交易最低计税价格办法。工作基础较好，具备直接制定最低计税价格条件的，可直接制定房屋交易最低计税价格，但定价时要考虑房屋的座落地点、建筑结构、建筑年限、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素。不具备直接制定最低计税价格条件的，可参照下列一种方法确定最低计税价格。1.当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价。政府公布的上述信息未及时调整的，确定最低计税价格时应考虑房地产市场价格上涨因素。2.房地产交易资金托管金额或者房地产交易网上报价。3.信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格。(二)各地区要加强与房地产管理部门的联系，及时获得有关信息，按照规定的管理制度，确定有关交易房屋的最低计税价格，避免在办税窗口纳税人申报纳税时即时确定计税价格。(三)纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。(四)对于财政部门负责契税征管的地区，由省级财税部门制定房屋交易最低价格管理办法;地市级及以下财税部门制定本地区房屋交易最低计税价格。对于税务部门负责契税征管的地区，由省级税务部门制定房屋交易最低价格管理办法;地市级及以下税务部门制定本地区房屋交易最低计税价格。二、个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。(一)上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。四、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。五、税务机关应加强住房装修费用扣除的管理(一)凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的;2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。(二)纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》(式样附后)，在《房屋装修费用发票汇总表》上如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。(三)征收人员受理申报时，应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。审核完毕后，有关装修发票退还纳税人。主管税务机关应定期对《房屋装修费用发票汇总表》所记载有关发票信息进行分析，视情况选取一些发票到开票单位比对核实，对疑点较大的发票移交稽查部门实施稽查。同时，要加强对建材市场和装修单位的税收管理。六、各级税务机关要做好纳税服务工作，保障纳税人的知情权。要在房地产税收征收场所公示房地产税收法律、法规及相关规定，公开办税流程及所需资料，以及虚假申报、偷税行为应承担的法律责任。二○○七年三月二十一日历年发表文章一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：涉及不动产登记的是前三项：个人购买家庭唯一住房、第二套改善性住房，以及棚户区被征收人首次购买改造安置住房，申报享受减征契税政策的；企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受土地、房屋权属用于教学的，申报享受免征契税政策。国家税务总局关于部分税务证明事项实行告知承诺制进一步优化纳税服务的公告国家税务总局公告2021年第21号为深入贯彻党中央、国务院关于持续开展“减证便民”行动重大决策部署，落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》和国办印发的《关于全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制的指导意见》，持续深化“放管服”改革，优化税收营商环境，根据2021年“我为纳税人缴费人办实事暨便民办税春风行动”安排，结合深入开展党史学习教育，国家税务总局决定对部分税务证明事项实行告知承诺制。现公告如下：一、实行范围自2021年7月1日起，在全国范围内对6项税务证明事项（见附件1）实行告知承诺制。二、承诺方式对实行告知承诺制的税务证明事项，纳税人可以自主选择是否适用告知承诺制办理。选择适用告知承诺制办理的，税务机关以书面形式（含电子文本）将证明义务、证明内容、承诺方式以及不实承诺的法律责任一次性告知纳税人，纳税人书面承诺已经符合告知的相关要求并愿意承担不实承诺的法律责任，税务机关不再索要该事项需要的证明材料，并依据纳税人书面承诺办理相关税务事项。纳税人不选择适用告知承诺制的，应当提供该事项需要的证明材料。三、法律责任纳税人对承诺的真实性承担法律责任。税务机关在事中核查时发现核查情况与纳税人承诺不一致的，应要求纳税人提供相关佐证材料后再予办理。对在事中事后核查或者日常监管中发现承诺不实的，税务机关依法责令限期改正、进行处理处罚，并按照有关规定作出虚假承诺行为认定；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。四、不适用告知承诺制的情形对重大税收违法失信案件当事人不适用告知承诺制，重大税收违法失信案件当事人履行相关法定义务，经实施检查的税务机关确认，在公布期届满后可以适用告知承诺制；其他纳税人存在曾作出虚假承诺情形的，在纠正违法违规行为或者履行相关法定义务之前不适用告知承诺制。五、工作要求税务机关通过办税服务场所和官方网站等渠道公布实行告知承诺制的税务证明事项目录及告知承诺书格式文本（附件2），方便纳税人查阅、索取或下载。各级税务机关要加强推行和落实税务证明事项告知承诺制的督促检查，对纳税人反映的制度执行不到位等突出问题进行重点检查。六、本公告自2021年7月1日起施行。特此公告。附件：1.实行告知承诺制的税务证明事项目录2.告知承诺书格式文本国家税务总局2021年6月30日关于《国家税务总局关于部分税务证明事项实行告知承诺制进一步优化纳税服务的公告》的解读现就《国家税务总局关于部分税务证明事项实行告知承诺制

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部

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点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：据财政部网站消息，财政部、税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：该办法已经废止，但2014年前通过申请审批方式取得海域使用权的，申请换发土地不动产权证书，可以参照执行。2014年后通过招拍挂方式取得海域使用权的，可以直接换发，无需补交出让金。（文件附后）福建省人民政府办公厅关于印发《福建省填海项目海域使用权证书换发国有土地使用证实施办法》（试行）的通知闽政办〔2010〕267

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：近期经常收到各方咨询，说某音等平台上都在鼓吹9月1日后契税大涨云云，无法一一辟谣，根据有关规定及财政部门解读将相关问题整理如下，转载请标明出处：一、为什么是9月1日《中华人民共和国契税法》于2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2021年9月1日起施行。2021年7月29日，福建省十三届人大常委会第二十八次会议批准《契税我省适用税率和减免税具体办法方案》，明确全省契税税率为3%，将于9月1日起施行。也就是说，9月1号后要开始施行新的契税法了。二、9月1号后契税税率有提高么？目前，国家现行的契税税率执行的是1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》，税率为3%—5%，而刚颁布的《中华人民共和国契税法》只是按照税制平移的思路，保障现行税制框架和税负水平总体不变，将契税暂行条例上升为法律，与契税暂行条例税率保持一致，契税税率依然规定为百分之三至百分之五。法律授权，契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。福建省目前是根据契税暂行条例，按3%征收契税。在此基础上，根据2016年财政部、国家税务总局、住房城乡建设部印发的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（文件附后），实施税率优惠政策。其中个人购房契税按套数和面积差别征收：购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人购买家庭唯一住房、第二套改善性住房，以及棚户区被征收人首次购买改造安置住房，申报享受减征契税政策的，可以适用告知承诺制，税务机关不再索要该事项需要的证明材料，并依据纳税人书面承诺办理相关税务事项。三、什么情形要缴纳契税契税是对转移土地、房屋权属的承受单位和个人征收的一种税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。来自不动产登记实务操作与理论研究本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。所以从文义上看，农房和宅基地转让也是要收契税的。四、契税在什么时候缴纳契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。五、什么情形可以免征契税

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：本杰明·富兰克林说，“世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。”英国著名思想家埃德蒙•柏克在《法国革命反思录》中有句名言：“国家的税收就是国家”。自英国《大宪章》以来，一直是“无代表不纳税”，意即未经国家代议机关的法定和授权，公民不纳税。这也是美国独立革命的口号。可想而知征税权是多么重要。契税法颁布体现了国家税收法定化的进程，对不动产登记来说比较重要的是，土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移即不征契税。但宅基地买卖是否要免征，目前没有明确，依法是要征收的。财政部、国家税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知明确农村宅基地确权登记是不交契税的，一般理解认为是指首次登记，转移登记应缴纳契税。但鉴于通知用语是不交契税，即不属于应税范围，建议予以明确宅基地及地上房屋转移也不交契税。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。是不动产登记申请材料需要税收缴纳证明的法定依据。其次是明确婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税，即属于土地房屋权属转移行为，呼应了我之前说的，夫妻财产约定仅有债权效力，不发生物权效力，不得对抗不动产登记，登记机构无需审查婚姻关系。不动产转移登记，配偶是否必须到场申请中华人民共和国契税法（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）第一条

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：这个文件很多税务局的人都不知道。对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。财政部、国家税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知财税〔2017〕55号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为落实中共中央、国务院《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》要求，支持农村集体产权制度改革，现就有关契税、印花税政策通知如下：一、对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。二、对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。对因农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而签订的产权转移书据，免征印花税。三、对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。四、本通知自2017年1月1日起执行。财政部

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行，契税税率依然规定为百分之三至百分之五，但并不意味着购房契税要上调了。目前依然按照（财税〔2016〕23号）执行房地产交易环节契税优惠政策，该文件目前没有废止，后续可能会根据《契税法》重新制定出台，但只是文件依据变化了，内容大概率不会变。财政部

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：刚从内蒙古讲课回来，停了一周多，感谢大家的不离不弃。经停北京，疫情之下，故宫长城空空荡荡，倒是捡了一把便宜哈。《中华人民共和国土地管理法实施条例》可谓千呼万唤始出来，2021年4月21日国务院第132次会议修订通过的时候就一直在等待，发布的时候身在外地，不少人征求我的看法，待有空的时候发个非官方解读哈。中华人民共和国土地管理法实施条例自2021年9月1日起施行《条例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，强化对耕地的保护，针对耕地“非农化”、“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题，进一步明确制度边界，强化法律责任。一是落实最严格的耕地保护制度。规定国家对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。明确耕地保护责任主体，建立耕地保护补偿制度，规范开垦耕地验收制度，鼓励社会主体依法参与土地整理。加大对破坏耕地、拒不履行土地复垦义务等违法行为的处罚力度，增加耕地“非粮化”的法律责任。二是完善土地征收程序。增加征收土地预公告制度，明确预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。要求县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费等有关费用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。强化被征地农民参与制度，保障其有效行使知情权、参与权、监督权。三是加强农民宅基地合法权益保障。明确宅基地申请、审核批准程序，要求地方政府依法安排建设用地指标，合理保障农村村民宅基地需求。禁止侵犯农民依法取得的宅基地权益，禁止违背农民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农民进城落户的条件，禁止强迫农民搬迁退出宅基地。四是规范集体经营性建设用地入市。明确国土空间规划统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，自然资源主管部门依据国土空间规划提出规划条件。规定土地所有权人依法编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。要求“入市”以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方签订书面合同并备案。五是优化用地审批程序。贯彻落实国务院用地审批有关改革精神，减少审批层级，农用地转用方案直接报有批准权的人民政府批准，不再“逐级”上报审批。简化审批材料，将原“一书四方案”整合为农用地转用方案和征收土地申请。合并办理单独选址建设项目用地预审与选址意见书。第一章

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。中华人民共和国房产税暂行条例1986年9月15日由国务院《国发（1986）90号》文件发布，根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订。条例内容第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。第五条下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：本杰明·富兰克林说，“世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。”英国著名思想家埃德蒙•柏克在《法国革命反思录》中有句名言：“国家的税收就是国家”。自英国《大宪章》以来，一直是“无代表不纳税”，意即未经国家代议机关的法定和授权，公民不纳税。这也是美国独立革命的口号。可想而知征税权是多么重要。契税法颁布体现了国家税收法定化的进程，对不动产登记来说比较重要的是，土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移即不征契税。但宅基地买卖是否要免征，目前没有明确，依法是要征收的。财政部、国家税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知明确农村宅基地确权登记是不交契税的，一般理解认为是指首次登记，转移登记应缴纳契税。但鉴于通知用语是不交契税，即不属于应税范围，建议予以明确宅基地及地上房屋转移也不交契税。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。是不动产登记申请材料需要税收缴纳证明的法定依据。其次是明确婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税，即属于土地房屋权属转移行为，呼应了我之前说的，夫妻财产约定仅有债权效力，不发生物权效力，不得对抗不动产登记，登记机构无需审查婚姻关系。不动产转移登记，配偶是否必须到场申请中华人民共和国契税法（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）第一条

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：1、不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时，应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。2、宅基地上农房转移建议也免契税。3、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。4、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，可依照有关法律法规申请退税。这种情形应当设立撤销登记类型。关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告财政部

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：涉及不动产登记的是前三项：个人购买家庭唯一住房、第二套改善性住房，以及棚户区被征收人首次购买改造安置住房，申报享受减征契税政策的；企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受土地、房屋权属用于教学的，申报享受免征契税政策。国家税务总局关于部分税务证明事项实行告知承诺制进一步优化纳税服务的公告国家税务总局公告2021年第21号为深入贯彻党中央、国务院关于持续开展“减证便民”行动重大决策部署，落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》和国办印发的《关于全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制的指导意见》，持续深化“放管服”改革，优化税收营商环境，根据2021年“我为纳税人缴费人办实事暨便民办税春风行动”安排，结合深入开展党史学习教育，国家税务总局决定对部分税务证明事项实行告知承诺制。现公告如下：一、实行范围自2021年7月1日起，在全国范围内对6项税务证明事项（见附件1）实行告知承诺制。二、承诺方式对实行告知承诺制的税务证明事项，纳税人可以自主选择是否适用告知承诺制办理。选择适用告知承诺制办理的，税务机关以书面形式（含电子文本）将证明义务、证明内容、承诺方式以及不实承诺的法律责任一次性告知纳税人，纳税人书面承诺已经符合告知的相关要求并愿意承担不实承诺的法律责任，税务机关不再索要该事项需要的证明材料，并依据纳税人书面承诺办理相关税务事项。纳税人不选择适用告知承诺制的，应当提供该事项需要的证明材料。三、法律责任纳税人对承诺的真实性承担法律责任。税务机关在事中核查时发现核查情况与纳税人承诺不一致的，应要求纳税人提供相关佐证材料后再予办理。对在事中事后核查或者日常监管中发现承诺不实的，税务机关依法责令限期改正、进行处理处罚，并按照有关规定作出虚假承诺行为认定；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。四、不适用告知承诺制的情形对重大税收违法失信案件当事人不适用告知承诺制，重大税收违法失信案件当事人履行相关法定义务，经实施检查的税务机关确认，在公布期届满后可以适用告知承诺制；其他纳税人存在曾作出虚假承诺情形的，在纠正违法违规行为或者履行相关法定义务之前不适用告知承诺制。五、工作要求税务机关通过办税服务场所和官方网站等渠道公布实行告知承诺制的税务证明事项目录及告知承诺书格式文本（附件2），方便纳税人查阅、索取或下载。各级税务机关要加强推行和落实税务证明事项告知承诺制的督促检查，对纳税人反映的制度执行不到位等突出问题进行重点检查。六、本公告自2021年7月1日起施行。特此公告。附件：1.实行告知承诺制的税务证明事项目录2.告知承诺书格式文本国家税务总局2021年6月30日关于《国家税务总局关于部分税务证明事项实行告知承诺制进一步优化纳税服务的公告》的解读现就《国家税务总局关于部分税务证明事项实行告知承诺制

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：导则规定的交易与产权管理等工作与不动产登记存在较多重复和冲突之处。预售商品房网签备案属于《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定的，第44条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。在预售商品房合同备案时审查购房资格等事项。当时房产登记在住建部门，并未将预售合同经土地管理部门备案作为前置要件，因此并非土地管理部门怠于履职，而是没有抓手无从管理预售合同备案，演变到现在不动产统一登记后也不要求预售合同经土地管理部门备案，实际上在制度上是有bug的。当前国务院跨省通办要求预售商品房预告登记和抵押权预告登记原则上实现“全程网办”，与住建部门信息共享网签备案和不动产登记信息是比较重要的。在建工程和商品房预售资金监管，很有必要，但很多地方都没有做起来。另外二手房网签备案、房屋抵押备案管理、房产面积管理等要求的合同网签等事项，没有法律法规等依据，与当前国务院优化营商环境、简政放权等要求不符合，没有不动产登记机构配合要求在实务中是无法落实的。二手房网签很多地方还将其作为登记前置要求，实际上没有依据。房产面积管理包括预售时预测绘和建立楼盘表等内容，很多地方缺乏测绘管理人员和科室，就顺其自然依然由房产交易部门继续管理，实际上涉及不动产登记审核时对不动产单元和权籍调查材料的审核职能，是应该作为登记不可分割的职责的，国土资源部办公厅有明确要求的。严禁随意拆分不动产登记职责，国土资源部办公厅复函明确。住房城乡建设部办公厅关于印发《房屋交易与产权管理工作导则》的通知建办房[2015]45号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委(房地局)：为进一步加强房屋交易与产权管理，方便群众办事，保障交易安全，我部在总结地方工作经验的基础上，研究制定了《房屋交易与产权管理工作导则》(以下简称《导则》)。现印发给你们，请贯彻执行，并就有关事项通知如下：一、充分认识《导则》的重要意义。建立规则完善、职能明确、流程清晰、规范有序的房屋交易与产权管理制度，是保证房屋交易安全、维护房屋权利人合法权益、促进房地产市场平稳，健康发展的必然要求，是各级房产管理部门重要的基础性工作。各级房产管理部门要提高认识，全面、准确领会《导则》要求，认真学习抓好贯彻落实。二、不断提升业务管理水平。各地要结合本地实际，细化《导则》内容，完善房屋交易与产权管理工作程序，切实加强楼盘表管理、新建商品房销售管理、存量房转让管理、房屋抵押管理、房屋租赁管理、房屋面积管理、房屋交易与产权档案管理、房屋交易与产权管理信息平台建设等工作，确保各项业务有序衔接。要切实加强队伍建设，合理配置人员，优化服务流程，不断提高业务能力。三、推进房屋交易与产权管理信息平台建设。房屋交易与产权管理信息平台是个人住房信息系统的重要组成部分，加强信息平台建设是提升管理和服务水平的重要手段。各地要加快推进信息平台建设，逐步实现房屋全生命周期管理。要积极建立以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，抓紧完成存量房楼盘表的补建，加快推进历史档案数字化，进一步完善各业务子系统，实现各业务系统间的信息共享，全面提升信息化管理水平。四、加强服务窗口建设。各级房产管理部门要以落实(导则》要求为契机，进一步推进房屋交易与产权管理规范化工作，提高依法行政水平。要切实加强服务大厅管理，强化服务窗口建设，简化办事程序，方便群众办事。住房城乡建设部办公厅2015年9月28日房屋交易与产权管理工作导则第一章总则1．1为规范房屋交易与产权管理，方便群众办事，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，制定本工作导则。1．2本工作导则适用于直辖市、设区城市、县(市)房产管理部门负责的房屋交易与产权管理工作。1．3房屋交易与产权管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、产权档案等的管理，具体包括：(一)楼盘表管理；(二)新建商品房销售管理，包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管等；(三)存量房转让管理，包含购房资格审核与房源信息核验、存量房转让合同网签、存量房交易资金监管等；(四)房屋抵押管理；(五)房屋租赁管理；(六)房屋面积管理；(七)房屋交易与产权档案管理；(八)房屋交易与产权管理信息平台建设；(九)房屋交易与产权服务窗口建设；(十)政策性住房产权与上市交易管理；(十一)其他房屋交易与产权管理工作。1．4房屋交易与产权管理业务之间应有效关联，并与不动产登记等相关部门业务有序衔接，通过信息化技术实现相关信息实时共享，对于能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。第二章楼盘表管理2．1各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一编码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。2．2楼盘表应记载以下信息：(一)房屋物理状态信息，包括地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等；(二)交易与权利状况信息，包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等；(三)其他应记载的信息，包括业务数据、统计数据以及发布数据等。房屋物理状态信息可通过房产预(实)测绘等获取，房屋交易与权利状况信息及其它应记载的信息应通过各项交易业务获取并实时更新。2．3新建商品房实行预售的，应在办理商品房预售许可前完成楼盘表建立；新建商品房实行现售的，应在办理商品房销售备案前完成楼盘表建立；存量房未建立楼盘表的，应补建楼盘表。2．4楼盘表应按《房地产市场信息系统技术规范》(CJJ／T155-2007)等标准建立，按项目、楼幢和套(间)进行层级管理。2．5建立楼盘表一般程序：(一)采集规划许可、土地审批、建设审批等相关信息；(二)采集测绘成果信息及相关电子图表；(三)构建楼盘表，实现相关信息关联。第三章新建商品房销售管理3．1商品房预售许可3．1．1实行商品房预售的，房地产开发企业应按《城市商品房预售管理办法》的规定向房产管理部门申请预售许可。3．1．2商品房预售许可一般程序：(一)房地产开发企业提交材料；(二)对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核；(三)符合法定条件的，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发放《商品房预售许可证》；(四)公示作出的准予商品房预售许可的决定和该预售许可对应的楼盘信息。3．1．3房产管理部门应将预售许可的信息在楼盘表进行标注，并及时更新楼盘表房源交易状态。3．1．4各地可结合本地实际，合理确定商品房预售许可的最低规模和工程形象进度要求，加强预售管理。来自不动产登记实务操作与理论研究3．2商品房预售资金监管3．2．1各地应建立商品房预售资金监管制度，制定本地区商品房预售资金监管办法，明确监管主体、监管模式。3．2．2商品房预售资金监管是商品房预售方案审查的重要内容，各地要加强预售资金拨付和使用管理。3．2．3商品房预售资金监管一般程序：(一)开设预售资金监管账户；(二)商品房预售资金存入监管账户；(三)按建设进度核拨预售资金；(四)解除预售资金监管。3．3商品房预售合同网签备案3．3．1各地应利用网络信息技术，实行商品房预售合同网签备案。3．3．2商品房预售合同网签备案一般程序：(一)房源核验与购房资格审核；(二)商品房预售合同网签；(三)完成合同备案，生成商品房预售合同网签备案表；(四)将合同备案相关信息记载至楼盘表中。3．3．3房源核验与购房资格审核房产管理部门应通过房屋交易与产权管理信息平台核验网签房源并对商品房购房人购房资格进行审核。对于无查封等限制转让情形、符合交易法律法规政策规定的，可办理网签合同备案手续。3．3．4完成商品房预售合同网签备案后，房产管理部门应将房源已预售信息对外公示。请表明出处。3．4商品房项目现售备案3．4．1房地产开发企业对已竣工验收合格商品房进行现售的，应按《商品房销售管理办法》规定向房产管理部门备案。3．4．2商品房项目现售备案一般程序：(一)房地产开发企业提交材料；(二)符合条件的，予以备案；(三)将现售备案相关信息记载至楼盘表中；(四)公示商品房项目现售备案结果和现售备案对应的楼盘信息。3．4．3商品房项目现售备案后，房产管理部门应及时更新楼盘表房源交易状态。3．4．4已经预售许可的商品房项目转为现售的，房产管理部门应将房产预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中。3．4．5对于新建商品房待售量大、去库存周期较长的地区，可结合本地实际，推行商品房现售。3．5现售商品房买卖合同网签参照预售商品房买卖合同网签备案流程办理。3．6新建商品房交易信息与登记信息共享房产管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息，以及查封、抵押甲等信息以交易告知单的方式及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成房屋登记后，应及时将登记簿记载的相关信息提供给房产管理部门，实现交易、登记信息实时互通共享。第四章存量房转让管理4．1各地应积极利用网络信息技术，实行存量房转让合同网签管理。4．2存量房通过房地产经纪机构成交的，房地产经纪机构应在房产管理部门备案，并取得办理网签资格。转让合同网签一般程序：(一)买卖双方委托房地产经纪机构申请办理存量房转让合同网签；(二)房源核验与购房资格审核；(三)存量房转让合同网签；(四)完成合同网签，生成存量房转让合同网签信息表；(五)将存量房转让合同网签相关信息记载至楼盘表中。4．3存量房自行成交的，转让合同网签一般程序：(一)房源核验与购房资格审核；(二)存量房转让合同网签；(三)完成合同网签，生成存量房转让合同网签信息表；(四)将存量房转让合同网签相关信息记载至楼盘表中。4．4各地应建立存量房交易资金监管制度，结合本地实际，制定存量房交易资金监管办法。交易资金监管一般程序：(一)签订资金监管协议；(二)按协议内容将交易资金存入监管账户；(三)交易完成并取得房屋所有权证后，完成交易资金拨付。4．5完成存量房转让合同网签后，房产管理部门应将存量房转让信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应将登记簿记载的相关信息提供给房产管理部门，实现交易、登记信息实时互通共享。4．6通过赠与、互换等其他方式转让房屋的，各地可参照本导则制定具体业务办理流程。第五章房屋抵押管理5．1房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的抵押等主要事项记录在房地产开发项目手册中，并及时向房产管理部门备案。5．2在建工程抵押备案一般程序：(一)房地产开发企业提交在建工程抵押合同、主债权合同；(二)核对抵押主体和抵押客体是否存在禁止抵押情形；(三)生成在建工程抵押信息备案表；(四)将在建工程抵押信息记载至楼盘表中。5．3预购商品房抵押备案一般程序：(一)买受人提交预购商品房抵押合同、主债权合同；(二)核对抵押主体和抵押客体是否存在禁止抵押情形；(三)生成预购商品房抵押信息备案表；(四)将预购商品房抵押信息记载至楼盘表中。5．4存量房抵押备案一般程序：(一)抵押当事人提交存量房抵押合同、主债权合同；(二)核对抵押主体和抵押客体是否存在禁止抵押情形；(三)生成存量房抵押信息备案表；(四)将存量房抵押信息记载至楼盘表中。5．5完成在建工程抵押、预购商品房抵押、存量房抵押业务办理后，房产管理部门应及时将抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。不动产登记机构办理抵押登记后，应及时将登记结果反馈至房产管理部门，房产管理部门应及时将抵押登记结果记载至楼盘表中。5．6房屋抵押期间，未经抵押权人同意，房产管理部门不得办理抵押房屋的相关转让业务。5．7各地应结合本地实际，积极探索建立房屋抵押合同网签制度。第六章房屋租赁管理6．1各地应积极培育和发展住房租赁市场，强化管理和服务，努力形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。6．1．1建立住房租赁信息政府服务平台，提供租赁房源信息、租赁需求信息发布服务；提供房屋租赁合同示范文本，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。6．1．2积极培育经营住房租赁的机构，鼓励机构长期租赁或购买社会房源向社会出租，支持房地产开发企业将持有房源向社会出租，推进住房租赁专业化、规模化经营。6．2各地应加强房屋租赁登记备案管理，积极推进房屋租赁合同网签。6．2．1房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应到租赁房屋所在地房产管理部门办理房屋租赁登记备案。6．2．2房屋租赁登记备案一般程序：(一)房屋租赁当事人或受托房地产经纪机构申请租赁合同备案；(二)核验房源是否存在禁止租赁情形；(三)符合要求的，办理房屋租赁登记备案，并出具备案证明；(四)将备案相关信息记载至楼盘表中。6．3各地应加强房屋租赁中介行为监管，规范房屋中介机构的房源信息发布、服务合同签订、服务佣金收取等经纪行为。6．4各地应加强租赁押金监管，提供租赁押金监管服务。6．5各地应建立房屋租赁价格监测机制，定期发布房屋租赁价格信息，配合有关部门加强房屋租赁价格监管。第七章房屋面积管理7．1各地应加强房产测绘管理，建立房产测绘机构及人员信用档案管理制度，积极推进房产预测绘工作。7．2在办理商品房预售许可前应进行房产预测绘。一般程序：(一)采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息；(二)根据《房屋代码编码标准》(JCJ／T246-2012)编制房屋代码；(三)根据《房产测量规范》(GB／T17986-2000)测算分摊各产权单元的面积；(四)形成房产预测绘成果报告。在办理商品房预售许可前，申请办理在建工程抵押备案的，应在抵十甲备案前完成房产预测绘。非商品房办理在建工程抵押备案的，应在抵押备案前完成房产预测绘。7．3商品房竣工验收合格后，在房屋交付使用前，应完成房产测绘。一般程序：(一)采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息；(二)实地勘测；(三)根据《房屋代码编码标准》(JCJ／T246-2012)编制房屋代码；(四)根据《房产测量规范》(GB／T17986-2000)，按实际测量结果，测算分摊各产权单元的面积；(五)形成房产实测绘成果报告。非商品房房产测绘参照上述程序办理。7．4各地对房产测绘成果应实行备案管理。一般程序：(一)当事人提交房产测绘成果资料；(二)对符合规划、房屋交易与产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案；(三)将测绘成果信息记载至楼盘表中；(四)将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。7．5因规划、设计变更，或依法进行的房屋分割、合并、翻建、改建、扩建等导致房屋面积变化的，建设单位或权利人应申请变更测量。7．6房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容与形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。第八章房屋交易与产权档案管理8．1各地应制定房屋交易与产权档案管理制度，加强房屋交易与产权档案资料管理，确保档案资料的完整、准确、安全和有效利用。8．2房屋交易与产权档案应采用纸质形式或电子形式，同时采用纸质形式和电子形式归集的，两者应保持一致。8．3房屋交易与产权档案主要包括：(一)房屋测绘成果资料；(二)预售许可、现售备案资料；(三)资金监管资料；(四)房屋转让资料；(五)房屋抵押资料；(六)房屋租赁资料；(七)房屋交易与产权管理中形成的电子资料及其他档案资料。8．4采用纸质形式保存的房屋交易与产权档案应按《中华人民共和国档案法》等法律法规规定进行管理。8．5鼓励各地按《纸质档案数字化技术规范》(DA／T31—2005)进行房屋交易与产权档案数字化管理。电子形式的房屋交易与产权档案按件建立，一次交易为一件。按件建立的电子目录，应通过房屋编码实现档案关联。8．6房产管理部门应按《中华人民共和国档案法》等相关法律法规，提供房屋交易与产权档案查询、复制等服务。8．7房产管理部门与不动产登记机构依法办理交易和登记业务时，需要查询登记簿等登记档案和房屋交易与产权档案的，应相互配合。第九章房屋交易与产权管理信息平台建设9．1各地应加强房屋交易与产权管理信息平台建设，通过房屋交易与产权管理信息平台对房地产交易活动进行监管，提升管理效率和水平。9．2房屋交易与产权管理信息平台是个人住房信息系统的重要组成部分，房产管理部门应通过楼盘表，实现业务管理、数据共享与应用。房屋交易与产权管理信息平台子系统包括：(一)测绘及成果管理子系统；(二)商品房预售许可管理、商品房项目现售备案管理子系统；(三)新建商品房网签备案管理子系统；(四)商品房预售资金监管子系统；(五)存量房网签管理子系统；(六)存量房交易资金监管子系统；(七)房屋租赁备案管理子系统；(八)房屋交易与产权档案管理子系统；(九)统计分析与信息发布子系统。9．3各地应加强房屋交易与产权管理信息平台管理，建立权限管理制度，设置不同层级和范围的权限，确保信息使用安全。9．4房屋交易与产权管理信息平台与不动产登记信息平台，可以采用以下方式实现对接：(一)建立房屋交易与登记统一平台。充分利用现有资源，以房屋交易与产权管理信息平台为基础搭建房屋交易与登记管理平台，房产管理部门与不动产登记机构在同一平台上办理业务，统一数据库。(二)建立信息共享机制。在房屋交易与产权管理信息平台和不动产登记信息管理基础平台间设置前置数据交换机(或中间交换数据库)，房产管理部门和不动产登记机构将共享信息写入前置数据交换机(或中间交换数据库)，供双方办理相关业务使用。(三)将房屋交易与产权管理信息和不动产登记管理信息纳入地方政府“智慧城市”、“云计算”、“互联网+”等城市公共资源管理，利用既有网络、技术和数据成果实现交易、登记信息交互和共享。9．5房产管理部门和不动产登记机构应实时共享以下数据：(一)房屋权利人数据；(二)房屋物理状态数据；(三)房屋交易与权利状况数据；(四)房屋登记簿记载的数据；(五)其他应共享的数据。9．6房产管理部门与不动产登记机构应加强交互共享数据的使用管理，确保信息安全使用。9．7房产管理部门应推进与国土资源、规划、建设、财政、税收、公安、民政、社会保障、金融等部门之间的数据交互和系统衔接。第十章房屋交易与产权服务窗口建设10．1各地要按便民利民原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务，合理配置交易与登记服务场所，优化服务流程，提升服务水平。10．2鼓励各地房屋交易和登记在一个服务大厅合署办公，实现一个窗口受理，“一站式”服务。有条件的城市，可在房屋交易大厅统一设置不动产登记服务窗口，实行交易、登记业务合并办理制度。房屋交易与不动产登记服务大厅分设的，房产管理部门和不动产登记机构可以互设部分服务窗口，方便群众办事。10．3房产管理部门应与不动产登记机构加强沟通，做好业务衔接，制定相关业务办理流程，业务办理流程应在服务大厅公示。10．4房产管理部门和不动产登记机构应建立会商机制，对房屋交易与登记中遇到的问题，及时协调解决。第十一章附则11．1政策性住房产权与上市交易管理按照国家和地方有关政策规定执行。11．2各地可参照本工作导则，制定具体的操作细则历年发表文章一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。自然资源部办公厅关于加快推进自然资源系统政务服务“跨省通办”工作的通知自然资办函〔2021〕1161号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局，陕西、黑龙江、四川、海南测绘地理信息局：《国务院办公厅关于加快推进政务服务“跨省通办”的指导意见》（国办发〔2020〕35号，以下简称《指导意见》）印发以来，各级自然资源主管部门高度重视，积极开展政务服务“跨省通办”改革探索和创新实践，在事项标准化、业务规则梳理、系统优化完善、与政务服务平台对接等方面取得积极成效。但还存在部分省份对“跨省通办”相关工作重视程度不够、工作要求掌握不准确、推进力度不足等问题。为进一步贯彻落实《指导意见》文件精神，加快推进自然资源系统政务服务“跨省通办”工作，现将有关事项通知如下。一、提高思想认识推进政务服务“跨省通办”，是转变政府职能、提升政务服务能力的重要途径，是畅通国民经济循环、促进要素自由流动的重要支撑，对于提升国家治理体系和治理能力现代化水平具有重要作用。党中央、国务院高度重视政务服务“跨省通办”工作，国务院2021年《政府工作报告》明确提出“企业和群众经常办理的事项，今年要基本实现‘跨省通办’”，2021年全国深化“放管服”改革着力培育和激发市场主体活力电视电话会议再次提出“继续推进企业和群众经常办理的政务服务事项‘跨省通办’‘省内通办’”。各级自然资源主管部门要高度重视，认真落实主体责任，切实增强紧迫感、责任感、使命感，坚持需求导向、改革创新、便民高效、依法监管原则，加快推进自然资源系统政务服务“跨省通办”工作，有效解决企业和群众异地办事的“多地跑”“折返跑”等堵点难点问题。二、全面落实“跨省通办”要求按照《全国高频政务服务“跨省通办”事项清单》要求，自然资源系统2021年底前要完成16项高频政务服务事项“跨省通办”，包括商品房预售、抵押涉及的不动产预告登记，不动产登记资料查询，不动产抵押登记，新设探矿权登记、探矿权保留登记、探矿权延续登记、探矿权变更登记、探矿权注销登记，新设采矿权登记、采矿权变更登记、采矿权抵押备案、采矿权延续登记、采矿权注销登记，测绘作业证办理，建立相对独立平面坐标系统审批，测绘成果目录汇交。同时，要加快建立完善清单化管理制度和更新机制，逐步推动更多政务服务事项“跨省通办”，有效满足各类市场主体和广大人民群众跨省办理需求。（一）加快推进“跨省通办”事项认领工作。各省（自治区、直辖市）、兵团自然资源主管部门以及陕西、黑龙江、四川、海南测绘地理信息局要加快推进尚未认领“跨省通办”政务服务事项的认领工作。认真对照国家政务服务平台国家级基本目录中对应的自然资源领域“跨省通办”事项目录（含主、子项）及实施清单、办事指南等，完成尚未认领的“跨省通办”事项认领，充分考虑事项受理条件、办理对象、申请材料等因素，规范事项拆分“颗粒度”，补充完善事项实施清单，细化完善事项办事指南。行使层级涉及市县的，要督促、指导市县做好省级“跨省通办”事项认领、清单编制、办事指南更新工作。尚未明确事项牵头、配合部门的，要尽快明确事项牵头、配合部门，建立“跨省通办”事项清单化管理和动态调整机制。用好省级自然资源主管部门“互联网+政务服务”工作联络员机制，加强部省间沟通对接、互动交流。（二）统一业务规则和标准。各省（自治区、直辖市）、兵团自然资源主管部门以及陕西、黑龙江、四川、海南测绘地理信息局要按照“应减尽减”的原则，优化调整“跨省通办”事项业务规则，明确申请条件、申报方式、受理模式、审核程序、办理时限、发证方式、收费标准等内容，依据法律法规统一办事流程和办事指南，大力推进“跨省通办”事项减环节、减材料、减时限、减跑动，提升办事效率。聚焦提升政务服务事项标准化程度，基于国家政务服务平台中政务服务事项国家级基本目录，持续推进“跨省通办”政务服务事项的事项名称、编码、依据、类型等基本要素“四级四同”，完善业务分类、办理层级、前置环节等业务要素，探索推进更多关键要素在国家、省、市、县的统一规范。（三）深化“全程网办”业务模式。自然资源系统“跨省通办”政务服务事项原则上均采用“全程网办”业务模式。各级自然资源主管部门要有明确的“跨省通办”事项相关申报端口，提供申请受理、审查决定、颁证送达等网上服务，加强业务系统与国家政务服务平台、省级政务服务平台互联互通，尽快完成统一身份认证对接，实现申请人“单点登录、全国漫游、无感切换”，推进自然资源“跨省通办”事项办件数据、评价数据全量实时汇聚。不动产登记3项“跨省通办”事项，依托全国不动产登记网上“一窗办事”平台与国家政务服务平台进行“总对总”对接，市县级自然资源主管部门应将申报端口汇集至省级不动产登记网上“一窗办事”平台，省级自然资源主管部门负责统一对接全国不动产登记网上“一窗办事”平台，并与省级政务服务平台做好统一身份认证对接。矿业权登记10项“跨省通办”事项，与国家级、省级政务服务平台联动实现“跨省通办”，由部省两级按职责开展对接工作。部本级负责建设自然资源部“互联网+政务管理服务”系统，并与国家政务服务平台对接；省级自然资源主管部门负责统一汇集省、市、县级三级申报端口网址报部，并与本省政务服务平台做好对接。建立相对独立平面坐标系统审批“跨省通办”事项，与国家级、省级政务服务平台联动实现“跨省通办”，由部省两级按职责开展对接工作。部本级负责建设自然资源部“互联网+政务管理服务”系统与国家政务服务平台对接；省级自然资源主管部门负责将该事项申报端口网址报部，并与本省政务服务平台做好对接。测绘作业证办理“跨省通办”事项，由部省两级按各自职责开展相关工作，部本级负责测绘作业证管理信息系统建设的统一标准，各省级自然资源主管部门负责建设完善本行政区域内的测绘作业证管理信息系统，按照“四级四同”标准接入省级政务服务平台，实现“全程网办”，并做好相关配套的服务支撑工作。测绘成果目录汇交“跨省通办”事项，由部本级负责建设全国测绘成果目录汇交系统，与国家政务服务平台进行“总对总”对接，部、省两级自然资源主管部门均依托该系统开展“跨省通办”工作。（四）强化“跨省通办”数据支撑。聚焦“跨省通办”事项数据需求，建立部省间和省市县间权威高效的数据共享与对接机制，推进自然资源一体化在线政务服务平台数据协同与信息共享。加强自然资源系统电子证照、电子印章、电子签名等基础支撑能力，推动高频电子证照标准化和跨区域互认共享，自然资源主管部门核发的证照批文，能通过数据共享查询、核验的，不再要求申请人到现场核验原件。按照“应享尽享”原则，除现行法律法规另有规定或涉及国家秘密和安全等外，一律面向自然资源“跨省通办”事项的承办部门（机构）提供履行职责所需的数据共享服务，各数据提供部门应保证数据及时、准确，数据共享要注重保护国家秘密、商业秘密和个人隐私，防止滥用或泄露。三、加强组织保障（一）加强组织领导。省级自然资源主管部门负责抓好本省“跨省通办”工作统筹协调和督促指导，各级自然资源主管部门要高度重视，切实加强组织领导，层层压实责任，强化自然资源系统政务服务“跨省通办”的人员、经费和制度保障，确保按时按质按量完成“跨省通办”任务。（二）强化责任落实。各级自然资源主管部门要认真对照自然资源系统政务服务“跨省通办”任务，建立工作台账，明确责任单位（部门）、完成时限。及时清理和修改完善与落实政务服务“跨省通办”不适应的文件规定，细化制定相关配套政策和规则标准，优化调整完善监管政策，加强事中事后监管，实现无缝衔接。加强与本地政务服务管理部门沟通对接，做好与省级政务服务平台、国家政务服务平台的工作衔接。（三）加强宣传培训。各级自然资源主管部门要加大对政务服务“跨省通办”工作的宣传推广力度，做好有关政策宣传解读，扩大企业和群众知晓度，加强“跨省通办”事项业务培训，确保经办人员政策熟、业务熟、流程熟、服务优，最大限度减少申请人异地跑动次数，让改革红利惠及更多企业群众。自然资源部办公厅2021年6月25日历年发表文章限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：7月16日，国家网信办会同公安部、国家安全部、自然资源部、交通运输部、税务总局、市场监管总局等七部门联合进驻滴滴出行科技有限公司，开展网络安全审查。自然资源部的加入，是否因为滴滴真的如网传那般绘制了高精度地图？毕竟自然资源部有着“国家测绘地理”的职责。吃瓜归吃瓜，事实真相如何还得等官方的调查结论，我们还是好好学习一下这个文件。自然资源部

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：7月16日，国家网信办会同公安部、国家安全部、自然资源部、交通运输部、税务总局、市场监管总局等七部门联合进驻滴滴出行科技有限公司，开展网络安全审查。自然资源部的加入，是否因为滴滴真的如网传那般绘制了高精度地图？毕竟自然资源部有着“国家测绘地理”的职责。吃瓜归吃瓜，事实真相如何还得等官方的调查结论，我们还是好好学习一下这个文件。自然资源部办公厅关于推进地理信息保密处理技术研发和服务工作的通知自然资办发〔2021〕22号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局，国家林业和草原局，中国地质调查局及部其他直属单位，各派出机构，测绘资质单位，相关研究机构：地理信息保密处理技术是现阶段保障涉密地理信息安全应用的关键技术，对维护国家地理信息安全、促进地理信息产业健康发展具有重要意义。目前已经认定的地形图保密处理技术自2003年投入使用以来，极大地促进了导航电子地图产业健康有序发展，并在数字城市和地理信息公共服务平台等方面得到应用，取得了较好的社会效益和经济效益。随着近年来测绘地理信息技术快速发展，地理信息新业态、新产品、新应用对地理信息保密处理技术提出了更高的需求。为贯彻落实总体国家安全观，深化“放管服”改革，大力开发并提供公众版测绘成果，进一步促进地理信息充分应用，依据《中华人民共和国测绘法》等法律法规，现就推进地理信息保密处理技术研发及服务工作通知如下：一、我部支持各地针对矢量数据、栅格数据、三维模型、实景数据以及导航电子地图（含智能汽车基础地图）等涉密地理信息，研发对其空间位置、精度、属性内容及其相互关系等全部或者部分进行保密处理的技术方法。鼓励有关测绘资质单位单独或联合具备保密条件的境内研究单位积极研发地理信息保密处理技术。相关技术及应用系统应确保自主、可控、安全，处理后的结果具备不可逆性。二、根据《测绘地理信息管理工作国家秘密范围的规定》，国家认定的地理信息保密处理技术算法及参数为国家秘密。地理信息保密处理技术应经我部会同国家保密局商军队部门认定后使用。擅自利用未经认定的技术（算法及参数）对地理信息的空间位置、精度、属性内容等进行处理的，不改变地理信息的原有密级，不能作为地理信息定密、密级变更、解密的依据。三、我部将建立地理信息保密处理技术目录（含技术服务单位、处理范围和领域，以下简称“目录”）并及时公布。利用公共财政资金研发并通过认定的，应当纳入目录，其它通过认定的地理信息保密处理技术，按照平等、自愿原则纳入目录。四、目录中的保密处理技术服务单位应无偿向社会提供及时、安全、可靠的保密技术处理服务，无正当理由不得拒绝或拖延。不得复制、留存任何涉密地理信息及其处理结果。可以根据市场需求，基于其研发的地理信息保密处理技术提供安全、可靠的终端插件编制、安装等增值服务。未纳入目录的保密处理技术，仅可在本法人单位内部使用。五、保密处理技术服务单位应对处理的涉密地理信息做好登记，严格按照国家保密法律法规加强管理，确保涉密地理信息和地理信息保密处理技术算法及参数安全，并于每年6月底及12月底分别向我部地理信息管理司和属地省级自然资源主管部门提交保密技术处理及终端插件服务等情况报告。六、保密技术处理需求单位应保证相关地理信息来源及内容等合法合规，根据需要直接选择目录中的服务单位为其提供保密技术处理及终端插件服务。经保密技术处理的地理信息如需公开使用的，应依法进行地图审核。七、省级自然资源主管部门可根据履行自然资源管理基本职能需要，将利用本级公共财政资金研发的地理信息保密处理技术配发到指定单位，并严格在限定的范围和领域内开展公益性服务。我部将加强保密技术处理工作事中事后监管，对保密处理技术服务单位的地理信息安全及保密技术处理情况开展随机抽查和专项检查。各省级自然资源主管部门应加强对本行政区域内地理信息保密处理技术使用工作的监督管理，对保管和使用中的违规行为严肃处理。造成失泄密的，依法移送相关部门查办、追责。自然资源部办公厅2021年2月9日历年发表文章限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记刊载于《中国不动产》2021年第6期地方上遇到一个案例：债务人甲分别向银行乙申请两笔贷款，以其名下的一宗海域使用权为两个贷款合同担保，两个贷款合同的起止时间相同，并签订一份抵押合同。银行提出将两个贷款合同的贷款金额合并作为主债权合同金额，申请一宗海域使用权抵押贷款。此案例涉及抵押权的从属性原理，笔者之前曾多次撰文，但现实中新的情况层出不穷，也印证了笔者多次提到的：不动产登记人员只有掌握法学基本原理作为内功心法，才能“运用之妙存乎一心”，不至“每事问”。一、抵押合同是主债权债务合同的从合同抵押权为典型的担保物权，从属性是担保物权的特性。所谓从属性，是指抵押权的发生、转移和消灭均从属于主债权。抵押权是为担保债权而设定的，是从属于主权利即债权的从权利，从权利应随从主权利。没有主债权债务的存在，抵押关系就缺乏存在和实现的可能性和价值。抵押权是债权担保的手段，为债权将来得以满足而存在，因此抵押关系必须以主债权债务关系的存在为前提，债权和抵押权必须结合在一起。德国、瑞士等大陆法系国家对此都做了规定。我国《民法典》规定，“担保合同是主债权债务合同的从合同”，基本继承了《担保法》、《物权法》的规定，明确了抵押权的从属性。抵押权从属性要求在设立抵押权时必须有主债权存在。债权若不存在，抵押权也不成立。违反抵押权成立上的从属性，应属无效，即使已经登记，也仅有形式上的效力，债权人并未取得抵押权。抵押人可向不动产登记机构申请注销该抵押权登记。因此抵押的主债权金额可以少于主债权合同的债权数额，但不能超过，否则就违反了从属性。随着经济发展需要，这种从属性的要求已经逐渐缓和，只需将来实行抵押权、拍卖抵押物的时候，有被担保的债权存在就可以了，在抵押权成立时有没有债权存在并不影响抵押权的登记（如最高额抵押）。本案中甲与乙签订两个贷款合同，存在两个民事法律关系，纵然合同双方当事人及债务起止时间一致，也应成立两宗合同债权，不能视为一宗合同债权并简单的将贷款金额相加。甲乙双方签订抵押权合同的行为可视为设立抵押权的物权契约，一宗抵押权能否担保两宗合同债权，应视其是否符合抵押权准共有的条件。抵押权准共有，是指两个或两个以上的主体按份共有或共同共有所有权以外的财产权的现象。比如三个法人按份共有一宗国有土地的建设用地使用权，两家银行共有一宗不动产抵押权。《民法典》规定“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定”，承认了准共有。准共有关系准用法律关于共有的有关规定。对准共有财产，根据其共有关系确定共有的形式。目前我国学术界对抵押权准共有的探讨比较少，在登记实务中比较多见。常见的比如银团贷款，多个债权人向同一债务人放贷，共同签订一个债权债务合同，并设立一个抵押权作为该合同的担保。银团中的各银行共享该宗抵押权，设定各自的债权比例，可以作为同一顺位抵押权人进行登记。但一宗抵押权抵押两个主债权不满足抵押权准共有的条件，在登记实务中难以同时记载两个主债权金额在登记簿上，应视为两宗抵押权进行登记。二、便民利民应依法依规有人认为这两笔贷款抵押人和抵押权人一样，抵押物和主债权起止时间一样，无非就是两个合同的金额不同，为便民利民，可以直接将其作为一宗抵押权进行登记，将两个合同的主债权金额相加作为抵押担保的主债权合同金额。要看到，无论提速增效还是便民利民，不动产登记的核心都是依法依规。国办发8号文件提到二手房转移登记与抵押登记等相关联登记事项一并申请、一并受理与审核，也并未将其作为同一事项来办理。因此在探索不动产登记便民利民中要注意依据有关政策法律规定，在没有规定的情况下要掌握法学基本原理，不与其相抵触。抵押权的从属性是法学的基本原理，虽然在《物权法》、《民法典》中只有短短的一句“担保合同是主债权债务合同的从合同”，但涉及到的法学原理至少可以再细化为3条规定，应用于多种情形，囿于立法技术无法体现，因此只能靠登记人员熟练掌握原理或者在顶层设计中明确。但顶层设计作为规范不可能事无巨细全部覆盖，有些规定还是要登记人员在掌握基本原理的基础上深入理解和应用。各地在实践中遇到与抵押权从属性有关的常见问题还有如何办理续贷的抵押权登记，如果没有遵从相关法理，法律风险极大，容易在司法诉讼中处于被动。不动产登记涉及标的经济价值巨大，一旦败诉可能承担的赔偿金额和法律责任都很大，要谨慎从事。从抵押权从属性的角度出发，如果续贷的方式是“还旧贷新”，那么在还清贷款之日起债权债务消灭，即使抵押权登记尚未注销，也仅有形式上的意义，不发生抵押的效力。新合同的贷款设定的抵押权是新设立的，并非原有的抵押权，不能作为原有抵押权的续期或者保留原有抵押权的顺位。如果续贷的方式是“不还本续贷”，则原有抵押权继续存在，只是变更主债权的履行期限，申请抵押权变更登记。此时应注意要提交的合同应体现为是原主债权合同的变更，可以作为补充协议，变更主债权的履行期限。在一般抵押的情况下，不会对后顺位抵押权人产生不利影响，申请延长期限的抵押权变更登记无需提交后顺位抵押权人的同意。当然如果涉及增加主债权合同金额的变更，则必须征求后顺位抵押权人同意，但仍属于同一抵押权担保同一债权，保留原抵押权的顺位。如果“不还本续贷”的是最高额抵押权，由于最高额抵押权确定期间变更可能改变最高额抵押转为一般抵押的主债权金额，会对后顺位抵押权人的利益产生不利影响，应征求后顺位抵押权人同意。最高人民法院关于适用民法典有关担保制度的解释明确，主合同当事人协议以新贷偿还旧贷，债权人请求旧贷的担保人承担担保责任的，不予支持。理由就是旧贷偿还后抵押权已经随主债权消灭。鉴于抵押权登记涉及相当的法理，规定无法详尽，窗口工作人员的能力有限，难以审查金融机关花样翻新的创新合同如保理合同、反担保合同、融资租赁合同、股权回购合同等等，除了希望顶层设计上尽量完善外，也建议可以统一金融机构申请抵押权登记的主债权和抵押合同格式，仅记载不动产登记簿需要登记的事项，减轻登记人员的工作压力和责任。具体到本案，签订一个抵押合同，以同一抵押物为两个不同的主债权合同担保，即使抵押合同内容一致，也不得作为一个登记事项合并办理，而应根据主债权合同数量确定抵押权登记的宗数。历年发表文章限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：这是本人发表的第53篇文章。居住权属于役权限制物权，应由不动产登记机构登记，可以设立于一部分住宅，无须登记居住条件和要求，遗嘱设立居住权的应由遗嘱执行人一起登记，宅基地可以登记居住权，可以结合民法典对不动产登记的三大影响，已抵押的不动产转让时如何办理转移登记两篇文章一起看。有发现父母给子女买了房子，为了防止房子被小孩卖掉，将房子登记为按份共有，子女占99%，父母占1%，实际上按照《民法典》第301条规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在法律上子女可以将房子直接出卖给其他人。这种情况不如直接设立居住权，毕竟没有人愿意购买附有居住权的房子。遗嘱设立的居住权如何登记刊载于《中国不动产》2021年第4期自《民法典》施行以来，各地关于居住权如何登记的咨询越来越多。对于这项新设立的物权，《民法典》立法时为避免争议只列了6条规定，算是从法律层面引入建立了居住权制度，但对登记机构、登记事项和效力等方面付之阙如，特别是遗嘱设立居住权的如何登记，更是实务中的难点。笔者试结合国外关于居住权的规定做一探讨。居住权和登记机构权利起源。居住权起源于罗马法，指“对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施所享有的占有、使用的权利”，具有保障特定自然人居住权利的功能。古罗马实行家长制，家长一般以遗嘱指定一子为家主，概括继承（指被继承人死后，其财产上的权利和义务统由继承人承受）家长的住房等所有财产，其他子女非继承人的不能取得家产继承权。为保障无正统继承权家庭成员和奴隶等人的居住利益，家长以遗嘱的方式在其住宅设立居住权，使继承人外的其他家庭成员有宅可依，不至流离失所。因此，居住权是一种人役权，制度诞生之初具有抚养救助的功能。该制度后来被法国、德国、意大利等承袭和扬弃，作为役权看待的限制物权，规定在用益物权编下（瑞士），准用用益物权的规定（德国、瑞士）。权利内容。从权利内容上看，居住权与用益物权极其相似，用益物权也可排除所有权人的使用。在国外的立法中，居住权人的权利包括要求所有权人提供指定住房或者住房中的一部分，要求所有权人在此住房中不进行妨害权利人居住的行为，要求所有权人不对居住行为行使所有权请求权等支配性排他性的权利。另外，居住权并非仅仅为个人设立，权利人可以在该住房内接纳其家庭共同居住，还可以接纳其生活所需要的服务和护理人员。当然其家庭成员和服务、护理人员只能居住在指定居住权的建筑物范围内。如果居住权人和房屋所有权人或者其他有居住权利的人共同使用建筑物，居住权人及上述人员有权使用为建筑物的正常利用而安装的各种设施。对住房上的负担，除对住房本身的价值增加的负担由住房所有权人承担外，其他公法或者私法上的负担（如水电煤气费等）由居住权人承担。居住权人要承担维持房屋通常使用功能的维修费用，同时承担按正常使用方式居住住房和利用设施的义务。对房屋在正常使用情况下产生的折旧，居住权人不负责任。居住权消灭时，住房应当以返还原物的原则予以返还。因此，绑定在房屋上的权利如落户、划片入学等居住权人理论上无法享有。登记机构。虽然《民法典》没有规定登记机构，但《不动产登记暂行条例》已明确法律规定需要登记的不动产权利由不动产登记机构登记。《国务院关于实施动产和权利担保统一登记的决定》明确，对动产和权利担保，由中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统办理登记。我国的居住权是规定在用益物权分编下，并且是设立在住宅上，属于不动产物权，因此居住权应由不动产登记机构登记。居住权的登记事项居住条件和要求。《民法典》规定，设立居住权应当采用书面方式，合同一般包括住宅位置、居住条件和要求、居住权期限等内容。但居住条件和要求不应作为登记事项记载在登记簿上。德国法学家认为只有具备登记能力的权利或约定方可记载到不动产登记簿上，如果将与不动产物权公示目的无关甚至相违背的权利或约定进行登记，会使登记制度丧失其意义，还会加重登记工作负担。前述居住条件和要求只是债权性的约定，类似租赁要求，没有物权效力，不会引起权利归属变动，对外公示对权利交易并无法律意义，也不会发生善意取得的效力，无须纳入不动产登记事项。如果将居住条件和要求也作为登记事项，不仅没有起到登记簿物权公示的作用，对权利人或者第三人的权利交易也没有意义，无谓地加重了登记机构和权利人的负担。林业行政管理相关事项。在林权不动产登记簿设计时，因林业部门的意见加入了许多林业行政管理的内容，比如林种、树种等。在实际工作中，权利人经常因为上述事项变动而申请变更登记，但登记人员无法确认相关事项是否确实发生变更，既影响了登记效率，又加重了登记人员和权利人的负担。福建省在开展林权类不动产登记规范化制度建设试点时探索首次登记确定上述事项后不再进行变更登记，减轻了林权权利人和登记人员的负担，取得了较好的成效。居住权期限、住宅位置、居住权人等事项。这些事项涉及相对人交易安全，公示后可以产生公信力及善意取得的效力，应当记载在登记簿上。居住权设立对房屋价值的影响不亚于甚至大于抵押权，应归为可以由利害关系人查询的登记信息，以维护交易安全。不动产单元代码。按照《不动产单元设定与代码编制规则》规定，权属界线固定、功能完整、用途明确、可独立使用的空间划分为一个定着物单元，并与宗地设为一个不动产单元。一套住宅只可作为一个不动产单元。但按照国外立法，居住权可以在住宅的一部分设立，实践中也有此需要。如此一来，在登记时就无法编制不动产单元代码。从实际出发，可考虑用文字描述或示意图的方式确定设立居住权的房间位置。遗嘱设立居住权的登记审查作为限制物权，按照规定，居住权根据住宅所有权人设立居住权的意思表示并经过不动产登记机构登记方可设立。以合同方式设立居住权的，登记机构凭双方当事人提交的不动产权证书、居住权合同等材料办理居住权首次登记。而权利人以遗嘱方式设立居住权如何进行登记则是实务中的难点。审查难点。自从废除不动产继承登记公证前置的规定后，登记机构一直苦于应对如何确定遗嘱真实性和有效性这一难题。《民法典》废除了公证遗嘱的优先效力，规定立有数份内容相抵触的遗嘱的，以最后一份为准，更是让登记人员左右为难。因为在当前法治意识和诚信氛围下，伪造公证书、离婚证明、不动产权证书的情形时有发生，地方公安机关认为没有造成损害后果而难以立案，导致对申请人提交给登记机构的虚假承诺和虚假材料没有有效的惩治措施，这点在遗嘱上特别明显。登记人员缺乏专业能力和认定权限确定遗嘱是最后一份且真实有效。解决方法探讨。由于居住权的设立不影响房屋的继承、转让或抵押权设立等处分行为，除遗嘱对同一住宅设定不同居住权人影响居住权的设立外，权利人另有遗嘱将住宅处分给其他人或法定继承均不影响设立居住权的遗嘱，其他遗嘱与设立居住权遗嘱相抵触的情况极少。因此，除了建议权利人尽量在生前设立居住权外，也可要求权利人对设立居住权的遗嘱进行公证，登记机构与公证机关建立公证信息共享机制，对遗嘱的真实性和有效性进行核验。遗嘱公证费用在一千元以内，一般人都可以承担。很多地方通过政府购买服务委托公证机构确定继承权，也可以将之纳入政府购买服务的范围。考虑到并非所有遗嘱都会进行公证，并且难以核验公证遗嘱是否最后一份，目前有一些第三方机构如中华遗嘱库提供遗嘱的保管服务，如果能够推广开来，也可以建立机制共享遗嘱库信息进行遗嘱真实性和是否最后一份的核验。居住权的优先效力物权是权利主体对特定物在法律上享有的支配性权利，可以直接支配该特定物，任何人未经同意不得干涉。而债权没有支配性，只能请求债务人履行合同，并就不履行合同的行为追究违约责任。物权和债权在效力上的差异决定了物权有优先于债权的效力。也正因为如此，大陆法系国家都规定物权法定的原则，我国也不例外——《民法典》第116条规定，物权的种类和内容，由法律规定。通过在法律上明确和物权公示，防止不特定第三人有意或无意侵害物权权利人的利益。该物权公示方式，在动产为占有，在不动产为登记。居住权与租赁权。房屋租赁权性质上为债权，依法理不能对抗即使成立在后的物权。在已出租的房屋上设立居住权的，其权利应优先于租赁权人。但法律为了保护租赁权人的利益，规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（《民法典》第725条），俗称“买卖不破租赁”，赋予其可以对抗成立在后的所有权受让人的效力，在德国法上也称为“债权物权化”。由于居住权人的权利与租赁权人内容相同，会严重影响租赁权人的权益。笔者认为，根据举重可以明轻的法理，租赁权可以当然对抗成立在后的居住权。在已经租赁的不动产上设立居住权的，理论上可由租赁权人优先享有使用权，但应将租赁权纳入不动产登记的范畴公示于外，避免第三人因为没有公示的权利而权益受损，影响交易安全。居住权与抵押权。按照物权优先效力，定限物权优先于所有权，在同一标的物上有两个以上不同内容或性质的物权存在时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。成立在先的物权会压制后成立的物权，并优先享有其权利。不动产所有权人设立居住权后可以转让不动产，所设立的居住权继续排除或者优先受让人的所有权行使效力。另一方面，居住权性质上类似用益物权，以占有使用为权利内容，与支配物的交换价值以担保债务履行的抵押权不同，可以抵押。设立了居住权的住宅可以转让或者抵押，居住权不受影响。鉴于住宅上设立居住权可能导致价值大大下降影响债权实现，虽然抵押权人可以要求增加抵押物，但应建立在事先知晓的前提下。为平衡双方利益，在已设立抵押权的不动产设立居住权的，可要求通知抵押权人即可。遗嘱设立居住权的申请方式《民法典》规定居住权自登记时设立，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用有关规定。对于以遗嘱方式设立居住权的，除了需要关注遗嘱是否为最后一份且合法有效外，还需要考虑如何申请居住权登记的问题。设立居住权的行为属于物权处分行为，必须由有权处分的物权人一同前来申请。由于在遗嘱设立的情形下住宅所有权人已经死亡，此时是双方申请还是单方申请，成为摆在登记人员面前的难题。登记取得。《民法典》规定，自然人可以立遗嘱处分个人财产并指定遗嘱执行人，根据继承人是否属于法定继承人，可分为遗嘱继承和遗赠。自然人立遗嘱将个人财产赠与法定继承人以外的组织、个人的称为遗赠。遗嘱继承的自继承开始时发生效力，《民法典》第230条删去受遗赠取得物权的自受遗赠开始时发生效力的条文，认为受遗赠与继承不同，其取得物权不属于导致直接发生物权变动效力的情形。那么受遗赠也应属于登记后方发生物权变动效力的法律行为。如果参照合同设立居住权的规定，遗嘱设立居住权的也应于登记时设立。因遗嘱继承人在继承时并无居住权可以继承，其法律地位与受遗赠人一样，也应该在进行不动产登记后方可取得居住权。遗嘱执行人。《民法典》新设了遗嘱执行人的角色。遗嘱执行制度发源于日耳曼法，在德、法、瑞士乃至英、美等国都有规定，是指为执行遗嘱被指定或选定的人，一般认为是死者的法定代理人，在遗嘱生效后按照其内容开展必要的行动及程序，其地位和行为能力类似于破产管理人的角色。在大陆法系国家，遗嘱需要经过提示的程序方可执行。遗嘱保管人知道继承开始事实后，应当将遗嘱提示于亲属会议并当众开视检验，其目的在于使亲属会议调查确认遗嘱的形式及其他状态，防止变造伪造并保存。负有遗嘱提示义务的人如果未提示将会被处罚，甚至丧失继承能力或受遗赠能力（日本）。我国关于继承的法律法规如果有如此精细的规定，继承转移登记难度将大大降低。遗嘱执行人的任务在于监督和保障遗嘱人最终意思的执行。为执行遗嘱的需要，其在遗嘱人遗嘱所做限制的范围内具有处分权。对于包含转移或设立特定物内容的遗嘱，遗嘱执行人应当配合协助进行权利移转必要的行为，在动产为交付，在不动产为登记。遗嘱设立居住权的情形，由于未经登记尚未设立居住权，仅有债权效力，理论上应当由继承人继承后以继承人名义转移给受遗赠人（日本学者我妻荣）。但日本判例认为遗嘱执行人申请以被继承人名义协助申请居住权设立登记即可。遗嘱管理人。《民法典》规定继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人。没有遗嘱执行人的，由继承人推选遗产管理人。未推选的，由继承人共同担任。鉴于对制度的认识和落实需要一个时间，除了应该大力宣传推广遗嘱执行人的必要性外，遗嘱方式设立居住权的应当由遗嘱执行人和受益人共同申请。目前，无公证继承转移登记时需要法定继承人核验继承材料，在没有遗嘱执行人的时候，该环节也可以看做对遗嘱设立居住权的登记同意，在申请遗嘱设立居住权时继续保留，同时对经过确认的遗嘱由受益人单方申请。居住权的适用范围实务中居住权用途十分广泛，可以用于保障离婚后的无房方、照顾老人的保姆、签订以房养老协议的老人等群体的居住权益。值得一提的是法律对设立居住权的住宅并未限制，是否意味着居住权可以设立于宅基地上房屋或违法建筑上。违法建筑无法设立居住权。设立居住权首先是一个处分物权的民事法律行为，若要确保其有效，除需一般法律行为的生效要件（包括行为能力、意思表示）外，还需要物权标的适当（包括标的可能、确定和合法）。按照法律规定，因合法建造取得物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑包括未经合法的用地和规划等手续进行建设的建筑物，属于违法行为，违法建筑建造人无法根据此条取得不动产所有权，也就无法设立居住权。宅基地可以登记居住权。居住权受其人身性目的限制，无偿设立且不得转让、继承、出租。我国《民法典》保留了居住权不得转让继承的规定，但放宽了设立条件。设立人可以以合同约定的方式，有偿设立、出租居住权。这为宅基地“三权分置”提供了一条出路。“三权分置”的目的在于保持宅基地集体所有权不变的情况下，鼓励以农村宅基地和住宅使用权的流转、租赁、抵押等方式获取财产性收入，盘活宅基地的资产资本属性。宅基地使用权人可与他人约定在农房上有偿设立居住权，并允许出租。由于居住权的不动产物权属性，经不动产登记的居住权具有强烈的排他性和支配性，民宿业主等社会资本可以在设立居住权的农房上进行投资升级改造，并通过出租等方式取得收益。虽然法律对居住权的设计是满足生活居住的需要，但这不影响居住权制度的应用和设立的物权效力。相比租赁权，居住权具有支配力，效力更强，对居住权人的利益保护力度更大，并足以对抗宅基地使用权人的违约反悔等行为，保障居住权人的权益。同时，宅基地使用权人保有宅基地的使用权，不会突破现行法律关于宅基地不得出让给城里人的规定，依然保留了宅基地属于农民集体经济组织成员的身份福利性质。宅基地所有权、使用权和居住权的“三权分置”模式，兼顾了宅基地使用权人的保护与投资人的利益诉求，且无需对现有的物权法律体系进行大动干戈的改造，制度成本和社会认知成本较低，可以在法律允许的范围内扩大宅基地上房屋的利用范围，推动乡村振兴。但可能会令小产权房因此有了合法化的外衣，通过设立居住权的方式变相出售小产权房，需要限制其适用范围。历年发表文章从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：本文发表于《中国不动产》2020年第9期，根据三明某地的一个行政诉讼案件来写的。目前法律层面确未对土地调查成果的效力予以明确，仅明确调查成果的使用范围和根据，在没有登记簿记载的时候，应以二调等调查成果为依据，这是没有疑问的。从法律上说，对外效力一定是高于对内效力的，这是法律的社会控制的作用使然，维护社会稳定和交易安全的需要。应认为调查成果只有对内审批管理上的效力，行政管理机关不能违反该调查成果进行管理和审批。地方有个案例，某地块系解放前国民党流亡政府机构所在地，解放后被部队医院征用。80年代部队将医院土地及房产移交给当地政府，政府整体调拨给机关事务管理局。县政府于1991年为机关事务管理局办理了土地使用权登记，用地类别为机关用地。第二次全国土地调查及历次年度变更调查将该地块尚未建设的部分认定为农用地，林业部门也将该地块认定为林地。2016年地方政府将该地块收回并出让给开发商。开发商由于资金紧缺迟迟未能动工，为逃避责任起诉地方政府未办理农用地转用手续即出让土地违法。法院要求自然资源主管部门明确该地块的地类和用途。该案件涉及土地调查对地类的认定与不动产登记记载的效力冲突，笔者试析如下。一、土地调查调查的地类是土地现状土地调查是一项基础性和公益性工作,

国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。国家依法保护开发者的合法权益。第四十条

诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。受到限期拆除新建建筑物和其他设施的处罚的单位和个人必须立即停止施工。对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。拒绝、阻碍土地管理工作人员依法执

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。国土资源部办公厅关于山东省如何执行不动产登记法律法规和有关文件的请示的复函国土资厅函〔2016〕353号山东省国土资源厅：《关于如何执行不动产登记法律法规和国土资发〔2015〕90号文件的请示》（鲁国土资呈〔2016〕44号）收悉。经研究，现函复如下：按照《立法法》规定，法律、行政法规和部门规章的效力高于部门规范性文件，对部门规范性文件的理解和执行，应当符合法律、行政法规和部门规章的规定。不动产登记职责完整地统一到不动产登记机构，是不动产统一登记制度得以顺利实施的前提和保障。按照《国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见》（国土资发〔2015〕50号）的规定，各地要将与不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等属于不动产登记完整的职责统一到一个部门，严禁随意拆分不动产登记职责，确保不动产登记职责的完整性。《国土资源部住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）也要求，将房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等房屋登记职责统一到不动产登记机构，不得随意拆分房屋登记职责。实施不动产统一登记制度，做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接等工作，做到便民利民，也要严格按照国土资发〔2015〕50号文等文件执行，确保不动产登记机构登记职责的完整性，做好依法行政。依法登记是不动产登记的基本要求。《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》作为不动产统一登记的法律法规和规章依据，对不动产登记的程序、申请登记应当提交的必要材料及其审核要求等做了相应的规定。要严格执行这些规定，依法确定申请登记须提交的必要材料，并在办公场所和门户网站公开材料目录；按照申请、受理、审核、登簿、发证等法定登记程序，开展不动产登记工作。与这些规定不一致的，不得作为不动产登记的依据；没有法律法规依据而设置的前置条件，不得纳入不动产登记的业务流程，确保不动产登记依法依规开展。有关不动产登记资料管理问题，《不动产登记暂行条例》第十三条规定，“行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条规定，“不动产登记资料由不动产登记机构管理。”国土资发〔2015〕50号、国土资发〔2015〕90号文件对登记资料移交也提出了明确要求。各级国土资源主管部门要按照上述规定，积极协调有关方面，统筹做好不动产登记资料移交工作，确保登记资料移交到位。2016年3月10日历年发表文章从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

新时期易地扶贫搬迁工作百问百答第一条：什么是易地扶贫搬迁？易地扶贫搬迁是按照“政府主导、群众自愿”原则，将居住在生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发等“一方水土养不起一方人”地区的农村贫困人口搬迁到生存发展条件较好地方，并通过产业、就业、培训、教育、健康、社会保障等系列帮扶措施，使其摆脱贫困状况、实现稳定脱贫的综合性扶贫方式。

登记机构依据自然资源权籍调查成果和相关审批文件，结合国土空间规划明确的用途、划定的生态保护红线等管制要求或政策性文件以及不动产登记结果资料等，会同相关部门对登记的内容进行审核。第二十六条

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：要注意，告知承诺制并不是都要实施的，文件规定，直接涉及国家安全、国家秘密、公共安全、金融业审慎监管、生态环境保护，直接关系人身健康、生命财产安全，以及重要涉外等风险较大、纠错成本较高、损害难以挽回的证明事项不适用告知承诺制。目前公证机关已经发现实行告知承诺制导致公证错误的情形，但缺乏相应的处罚手段。因此应考虑出台对违反告知承诺制的配套规定。不动产登记应该是涉及财产安全，纠错成本较高，损害能以挽回的，毕竟为了保护物权登记的公信力，设立了善意取得制度，即使虚假告知取得的不动产转移后善意受让人依然可以保有该不动产，这时候估计只能告登记机构了。不过在不动产登记中由于历史原因和户籍等制度不完善，当事人无法取得被继承人及其父母的死亡和亲属证明，登记机构承担的审查职责不明，取消继承权公证后需要对申请人的继承关系进行实质审查，倾向于全面审查，需要申请人出具没有被继承人没有非婚生子女、其他婚姻没有子女、其父母已经死亡等证明，在婚姻家庭法和制度上的空白和薄弱都反映到不动产登记上来。比如法国要求非婚生子女要有承认的制度，德国要求涉及不动产处分的合同等事项都要先公证。因此要推行告知承诺制，需要在审查责任和违反责任等制度上进行合理的设计，较好的分配注意义务。国务院办公厅关于全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制的指导意见国办发〔2020〕42号持续开展“减证便民”行动，深化“证照分离”改革，是党中央、国务院重大决策部署，是深入推进简政放权、放管结合、优化服务改革的重点工作。2019年5月，国务院决定，在天津等13个省（直辖市）和公安部等5个国务院部门开展证明事项告知承诺制试点。2015年以来，国务院决定，在上海市浦东新区等地对部分涉企经营许可事项实行告知承诺制并逐步向全国复制推广。这些改革实践取得了积极成效，对减少证明事项、简化行政审批、方便企业和群众办事创业发挥了重要作用。为深化“放管服”改革、优化营商环境，激发市场主体发展活力和社会创造力，依法保障和服务疫情防控常态化条件下经济社会发展，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，经国务院同意，现就各地区、各部门全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制提出以下意见。一、总体要求（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，深入推进“放管服”改革，加快转变政府职能，针对直接面向企业和群众、依申请办理的行政事项，全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制，创新政府服务和管理的理念、方式，方便企业和群众办事创业，推进政府治理体系和治理能力现代化，努力建设人民满意的服务型政府。（二）基本原则。——坚持问题导向。以方便企业和群众办事创业为导向，聚焦企业和群众办事创业的“堵点”、“痛点”，切实解决企业和群众办证多、办事难等问题。——坚持高效便民。以社会普遍关注的领域和事项为重点，优化办事流程，完善便民服务措施，进一步提高工作的针对性、实效性，力戒形式主义、官僚主义。——坚持协同推进。加强与政务信息资源共享、信用体系建设、“互联网+政务服务”等工作的衔接，充分发挥叠加效应，形成协同推进的体制机制。——坚持风险可控。结合各地区经济社会发展实际和各部门行政管理工作实际，稳妥有序推进改革。坚持分级分类，精准确定实行告知承诺制的事项范围，因地制宜，因类施策，分步推进，动态调整。落实放管结合、并重的要求，创新和加强事中事后监管，有效监督承诺履行情况，实现过程可控、风险可控，维护企业和群众合法权益。（三）工作目标。在各级行政机关或者法律法规授权的具有管理公共事务职能的组织（以下统称行政机关）办理行政许可、行政确认、行政给付等依申请的行政事项（以下简称行政事项）要求提供证明材料时实行证明事项告知承诺制，在行政机关办理涉企经营许可事项时实行告知承诺制，以行政机关清楚告知、企业和群众诚信守诺为重点，推动形成标准公开、规则公平、预期明确、各负其责、信用监管的治理模式，从制度层面进一步解决企业和群众办证多、办事难等问题。二、主要任务（四）明确实行告知承诺制的证明事项。本意见所称证明，是指公民、法人和其他组织在依法向行政机关申请办理行政事项时，提供的需要由行政机关或者其他机构出具、用以描述客观事实或者表明符合特定条件的材料。证明事项告知承诺制，是指公民、法人和其他组织在向行政机关申请办理行政事项时，行政机关以书面形式（含电子文本，下同）将证明义务、证明内容以及不实承诺的法律责任一次性告知申请人，申请人书面承诺已经符合告知的相关要求并愿意承担不实承诺的法律责任，行政机关不再索要有关证明并依据书面承诺办理相关行政事项的工作机制。各省、自治区、直辖市人民政府，实行垂直管理的国务院部门和实行以部门为主的双重领导管理体制的系统要结合实际确定实行告知承诺制的证明事项范围，国务院其他部门要确定部门本级实行告知承诺制的证明事项范围。要按照最大限度利民便民原则，有针对性地选取与企业和群众生产生活密切相关、使用频次较高或者获取难度较大的证明事项实行告知承诺制，特别是在户籍管理、市场主体准营、资格考试、社会保险、社会救助、健康体检、法律服务等方面，要抓紧推行、尽快落实。直接涉及国家安全、国家秘密、公共安全、金融业审慎监管、生态环境保护，直接关系人身健康、生命财产安全，以及重要涉外等风险较大、纠错成本较高、损害难以挽回的证明事项不适用告知承诺制。（五）明确实行告知承诺制的涉企经营许可事项范围。对涉企经营许可事项，申请人就其符合许可条件作出承诺，通过事中事后监管能够纠正不符合许可条件行为、有效防范风险的，实行告知承诺制。法律、行政法规、国务院决定设定的涉企经营许可事项实行告知承诺制的，由国务院审改办会同国务院有关部门研究提出建议，报国务院批准。地方性法规、地方政府规章设定的涉企经营许可事项实行告知承诺制的，由省、自治区、直辖市或者设区的市、自治州审改办会同有关部门研究提出建议，报本级人民政府批准。涉及法律法规规章调整的，要依法获得授权，推动相关法律法规规章立改废释。涉企经营许可事项以外的行政许可事项，可参照本意见实行告知承诺制。（六）确定告知承诺制的适用对象。对于实行告知承诺制的证明事项和涉企经营许可事项，申请人可自主选择是否采用告知承诺制方式办理。申请人不愿承诺或者无法承诺的，应当提交法律法规或者国务院决定要求的证明，或者按照一般程序办理涉企经营许可事项。申请人有较严重的不良信用记录或者存在曾作出虚假承诺等情形的，在信用修复前不适用告知承诺制。（七）规范告知承诺制工作流程。要公布实行告知承诺制的证明事项和涉企经营许可事项目录，按照全面准确、权责清晰、通俗易懂的要求，科学编制告知承诺制工作规程，修改完善办事指南，制作告知承诺书格式文本。告知承诺制办事指南、告知承诺书格式文本要通过相关服务场所、网站和全国一体化政务服务平台等渠道公布，方便申请人查阅、索取或者下载。书面告知的内容应当包括事项名称，设定依据，证明内容或者许可条件和材料要求，承诺方式，不实承诺可能承担的民事、行政、刑事责任，行政机关核查权力，承诺书是否公开、公开范围及时限等。要坚持实事求是，相关要求要可量化、易操作，不含模糊表述或兜底条款。书面承诺的内容应当包括申请人已知晓告知事项、已符合相关条件、愿意承担不实承诺的法律责任以及承诺的意思表示真实等。涉企经营许可事项实行告知承诺制的，如申请人自愿签署告知承诺书并按要求提交材料，行政机关应当当场作出行政许可决定。实行告知承诺制的涉企经营许可事项，其许可材料同时实行证明事项告知承诺制的，要一次性告知和承诺，按涉企经营许可事项告知承诺制程序办理。对有关告知承诺制的投诉举报要及时处理。（八）加强事中事后核查。要针对事项特点等分类确定核查办法，将承诺人的信用状况作为确定核查办法的重要因素，明确核查时间、标准、方式以及是否免予核查。对免予核查的事项，行政机关要综合运用“双随机、一公开”监管、重点监管、“互联网+监管”、智慧监管等方式实施日常监管，不得对通过告知承诺制方式办理的企业和群众采取歧视性监管措施。对在核查或者日常监管中发现承诺不实的，行政机关要依法终止办理、责令限期整改、撤销行政决定或者予以行政处罚，并纳入信用记录。涉嫌犯罪的，依法移送司法机关。各地区、各部门要认真贯彻落实《国务院关于在线政务服务的若干规定》。国务院各部门要及时解决部门与省、自治区、直辖市人民政府间政务信息资源共享不畅问题，各地区要扎实推进本地区政务信息共享工作，依托全国一体化政务服务平台等实现跨地区、跨部门、跨层级数据共享和业务协同，建立告知承诺制在线核查支撑体系。行政机关要利用政务信息共享平台、政务服务移动客户端、区块链技术等收集、比对相关数据，实施在线核查，也可以通过检查、勘验等方式开展现场核查。确需进行现场核查的，要依托“互联网+监管”平台和应用程序等，将承诺情况及时准确推送给有关监管人员，为一线监管执法提供信息支撑，同时要优化工作程序、加强业务协同，避免烦企扰民。相关数据尚未实现网络共享、难以通过上述方式核查的，可以请求其他行政机关协助核查，被请求协助的行政机关应当及时履行协助义务，不得推诿或者拒绝；确有原因不能提供协助的，应当书面告知请求协助的行政机关并说明理由。（九）加强信用监管。要加强告知承诺信用管理制度建设，依法科学界定告知承诺失信行为。建立告知承诺信用信息记录、归集、推送工作机制，将承诺人履行承诺情况全面纳入信用记录，依托各级信用信息共享平台和行业信用信息系统，加强信用信息互联互通和共享。按照信用状况，实施分类精准监管。探索建立信用修复、异议处理机制。依法加大失信惩戒力度，根据虚假承诺造成的社会影响进行失信程度分级，区分不同失信情形实施相应惩戒措施。要根据有关法律规定，做好有关个人信息和商业秘密保护。（十）强化风险防范措施。要梳理工作环节风险点，制定防控措施，切实提高风险防范能力。要加强行政指导，强化告知和指导义务。建立承诺退出机制，在行政事项办结前，申请人有合理理由的，可以撤回承诺申请，撤回后应当按原程序办理。对涉及社会公共利益、第三人利益或者核查难度较大的证明事项和涉企经营许可事项，行政机关要根据政府信息公开等规定，通过相关服务场所、网站和全国一体化政务服务平台等向社会公开告知承诺书，接受社会监督。具备条件的地区和部门可以探索建立事前信用预警系统，对申请人进行信用评估，加强事前风险防控。对涉及经济利益价值较高、事中事后核查难度较大的事项，可以探索引入责任保险制度，降低实行告知承诺制可能引发的行政赔偿风险。三、保障措施（十一）加强组织领导。各地区、各部门要切实加强对本地区、本部门全面推行告知承诺制工作的领导，抓好组织实施。地方各级人民政府及其部门的主要负责同志作为本地区、本部门全面推行告知承诺制工作的第一责任人，要及时了解掌握有关工作情况，研究解决工作中的重大问题，确保工作有方案、部署有进度、推进有举措、结果有考核。县级以上地方人民政府要建立审改、司法行政、政务服务、信息公开、电子政务、发展改革、公安、财政、税务、市场监管等单位参加的全面推行告知承诺制工作协调机制，明确牵头单位，指导协调、督促检查工作推进情况。国务院各部门要切实做到率先推行、以上带下，加强对本系统全面推行告知承诺制工作的督促指导，及时研究解决本部门、本系统推行告知承诺制过程中遇到的问题，在本系统内适时复制推广全面推行告知承诺制的典型经验做法。同时，及时建章立制，加强制度建设。（十二）开展培训宣传。要组织开展告知承诺制学习培训，加强业务交流。要加强对全面推行告知承诺制的宣传，通过报刊、广播、电视、互联网等渠道，全方位宣传全面推行告知承诺制的重要意义、主要做法、典型经验和实施效果等，发挥示范带动作用，合理引导社会预期，及时回应社会关切，为全面推行告知承诺制营造良好社会氛围。（十三）加强督促检查。要把全面推行告知承诺制工作推进情况纳入法治政府建设考评指标体系和年底效能目标考核体系，列为年度法治政府建设督察内容，充分调动各方面积极性、主动性。对工作中表现突出、企业和群众评价满意度高的单位及人员，要按照国家有关规定予以表彰和奖励。建立督察情况通报制度，对工作中违纪违法的单位及人员要依纪依法问责。按照“权责一致、尽职免责、失职追责”原则，建立健全改革容错机制，属于合理容错情形的，对相关单位及人员依纪依法免除相关责任或者减轻、从轻处理。各地区、各部门要以全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制为重要抓手，加快推进“放管服”改革，降低制度性交易成本，减轻企业和群众负担，激发市场主体发展活力。推进改革时，方向要明确，步骤要扎实稳妥。各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部门要于2020年12月31日前制定本地区、本部门全面推行证明事项告知承诺制的实施方案，并报司法部备案。各省、自治区、直辖市人民政府和国务院有关部门要制定本地区、本部门全面推行涉企经营许可事项告知承诺制的细化方案，并按要求备案。各地区、各部门在全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制过程中发现的问题，要及时分别报司法部、国务院审改办。司法部、国务院审改办要分别加强对全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制的指导协调，会同有关部门进行监督检查和跟踪评估，重要情况及时报告国务院。2020年10月27日历年发表文章限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。土地利用现状分类GB/T21010-2017

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：1、不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时，应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。2、宅基地上农房转移建议也免契税。3、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。4、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，可依照有关法律法规申请退税。这种情形应当设立撤销登记类型。关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告财政部

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：有几个看点：一、探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房试点多年，文件全面放开，那么集体经营性建设用地的规划用途应包括住宅用途。二、保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，那么就不能设置居住权，不能予以买卖预告登记。三、建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。抵押土地使用权的同时，该土地上的房屋也一并抵押，未依据前款规定一并抵押的，视为一并抵押，则办理土地使用权抵押登记时应一并办理房屋抵押登记。但根据买卖不破租赁，即使抵押权实现后拍卖取得房屋所有权的受让人也必须遵守租赁约定，其间三方权利人的权利义务如何界定，值得讨论。是否建筑商会借抵押方式出售住房，银行会否接受其上有租赁权的抵押物，抵押物买受人是否会要求解除租赁合同。四、非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，是否需要办理不动产变更登记手续，如何收取申请材料。国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见国办发〔2021〕22号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。经国务院同意，现就加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，提出以下意见。一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。二、基础制度（一）明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。（二）引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。（三）坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。（四）严格监督管理。城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。（五）落实地方责任。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，要加强组织领导和监督检查，对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。三、支持政策（一）进一步完善土地支持政策。1．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。2．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。3．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。4．对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。5．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。（二）简化审批流程。各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。（三）给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。（四）降低税费负担。综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。（五）执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。（六）进一步加强金融支持。1．加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。2．支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。四、组织实施（一）做好政策衔接。各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。要对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。（二）强化部门协作。住房城乡建设部要加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，会同有关部门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价，及时总结宣传经验做法。国家发展改革委、财政部、自然资源部、人民银行、税务总局、银保监会、证监会等部门和单位要加强政策协调、工作衔接，强化业务指导、调研督促。各有关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。国务院办公厅2021年6月24日历年发表文章限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。福建省政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知（1995年12月29日闽政〔1995〕第40号文）各地区行政公署，各市、县（区）人民政府，省直各单位：为贯彻落实党的十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号，以下简称《决定》），促进住房商品化和住房建设的发展，改善人民的居住条件，现就深化我省城镇住房制度改革提出如下意见：一、进一步明确城镇住房制度改革的根本目的和基本内容城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设、改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。二、全面推行住房公积金制度（一）所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。各市、县的住房公积金实施方案都要在明年上半年出台实施，单位和个人的住房公积金缴交率分别掌握在5%。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，起步阶段也掌握在5%。（二）按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。各市、县人民政府可以设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，住房公积金管理机构的隶属关系由地（市）人民政府确定。住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。（三）全省各地（市）的住房公积金实施方案都应上报省住房制度改革领导小组批准后公布实施；各县（市）的住房公积金实施方案，都应上报地（市）住房制度改革领导小组审批后公布实施，并报省住房制度改革领导小组备案。三、积极推进租金改革租金改革是住房制度改革的重要内容，售房和提租应两轮并转。根据国务院《决定》要求，到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。各地要根据物价指数控制目标，统筹安排租金调整的规划和年度提租水平，提租方案由房改办和物价部门共同制定后，报当地政府审批。今后全省各市县上报省政府的住房制度改革实施方案中，必须明确到2000年之前分年度的租金规划目标。明年住房提租幅度掌握在占家庭双职工平均工资的5%。各地掌握公有住房提租的步伐，可以是每年提租一次，采取小步密走的办法；也可以2～3年提一次，采取较大幅度提租给适当补贴的办法。提高公有住房租金要坚持“多提少补、少提不补”的原则，兼顾当地人民群众和机关企事业单位的实际承受能力。租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等的减、免、补的具体办法另行制定。四、稳步出售公有住房出售公有住房工作要本着既积极又稳妥的指导思想，逐步开展。首先要处理好1993年省政府闽政〔1993〕1号文件出售公有住房遗留下来的问题，做好已售公有住房与国务院《决定》的衔接工作。这一工作要在明年上半年完成。其次，要积极稳妥地按照《决定》规定的标准价、成本价和市场价出售公有住房，凡是没有建立住房公积金制度的地方，不能按标准价出售公有住房。标准价是成本价的过渡价格，各地售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。各地要严格执行售房标准价和成本价的审批制度，凡市、县测算制定的当年售房的标准价和成本价，必须报省政府审批后才能公布执行。我省已售公有住房按以下办法与国务院《决定》衔接：（一）各地1992年9月1日至1993年12月31日止出售的公有住房，售房价格一律统一到省政府闽政〔1993〕1号文件规定的价格水平，然后再与《决定》售房政策相衔接。1994年1月1日之后出售的公有住房，均须按《决定》规定的新售房政策进行规范。（二）按省政府闽政〔1993〕1号文件出售的公有住房，购房者可以不补交购房款，对所购公有住房拥有部分产权，产权比例按售价占成本价的比例确定。（三）对已购公有住房，经购房人同意，也可按《决定》的成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。（四）已购公有住房与《决定》衔接后，房屋的产权从购房款缴交之日计起。（五）各市、县确定已售公有住房产权比例时的成本价，必须报省政府审批后才能执行。职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套。职工购买公有住房的面积控制标准，一般职工为45～70平方米（指建筑面积，下同）；科级干部或正式聘任为中级专业技术职务的干部为50～85平方米；县处级干部或正式聘任为副高级专业技术职务以及1983年前评定确认为中级职称的干部为60～100平方米；地厅级干部或正式聘任为正高级专业技术职务以及1983年前评定确认为高级职称的干部为80～130平方米。以上是购房面积控制标准，有条件的市、县也可以作为职工分房、建房面积控制标准。加强售房款管理。出售公有住房回收的售房款是住房建设和城镇住房制度改革的专项资金，要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。五、加快经济适用住房的开发建设到本世纪末，我省城镇居民人均居住面积要达到8．5平方米，每年需建住宅550至600万平方米，任务十分繁重。因此，各级人民政府要重视经济适用住房的开发建设，加快解决一般收入职工的住房问题，对开发建设单位承担的经济适用的住房建设项目，要在建设用地、拆迁、规划、计划、税费等方面予以政策扶持，金融部门在信贷等方面应予以支持。各地房地产主管部门要认真组织实施经济适用住房的开发建设规划，尽可能把资金管理部门筹集的住房资金和国家安居工程提供的政策性贷款，用于经济适用住房的开发建设。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。各级人民政府都要制定安居工程和广厦工程建设规划，作为加快经济适用住房建设的实施步骤。同时，要继续发展集资、合作建房，加快解危解困。六、加强领导，强化监督，加快推进住房制度改革加快住房建设和推进住房制度改革是各级政府的重要职责，各地要按《决定》要求，抓紧制定和完善房改方案，有计划、有步骤地推进住房制度改革。所有单位，不论隶属关系，都应服从所在城市政府对房改的统一部署和政策。企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务这一社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。各级人民政府必须兼顾长期目标和阶段性目标，全面规划，加强领导，建立和健全以政府主要领导负责的房改常设机构，配备固定人员抓房改工作；要做好房改的宣传工作，向群众讲明加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导群众转变观念，积极参与房改；要强化对房改工作的监督检查，严肃房改纪律，各级监察、审计、物价、房管、土地、城建等部门要依据有关法律和政策规定，查处房改中的违法违纪行为，确保房改工作健康、顺利地开展。省住房制度改革领导小组要加强分类指导，在全面推进城镇住房制度改革的基础上，注意抓好城市的住房制度改革工作；省政府各部门要各尽其责，密切配合，协调解决深化改革的矛盾和问题，支持住房制度改革。各部门关于住房制度改革的配套政策的出台须经省住房制度改革领导小组讨论同意后，联合发文。历年发表文章限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知【颁布单位】国土资源部【颁布日期】1999/09/22【文号】国土资用发(1999)31号各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔１９９９〕１１３号）下发后，各地纷纷对与该文有关的土地管理问题提出咨询。为加快工作进程，规范操作，现就有关问题通知如下：一、关于标定地价与缴纳土地出让金额的测算（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为：补交土地价款（元）＝标定地价（元／平方米）×缴纳比例（≥１０％）×上市房屋分摊土地面积（平方米）×年期修正系数

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。自然资源部对十三届全国人大三次会议第9934号建议的答复自然资人议复字〔2020〕23号代表：您提出的关于修改不动产登记暂行条例

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发〔1994〕43号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，特作如下决定：

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。购房合同解除后，已登记的不动产怎么办？发表于《中国不动产》2020年第2期地方上有这样的案例，甲向开发商购买一手房并签订了房屋买卖合同，办理了不动产转移登记。后甲因资金问题要退房，与开发商协议解除买卖合同。双方向不动产登记机构申请注销不动产登记。此案例涉及合同解除的效力和法律后果，以及注销和撤销不动产登记的区别，下面具文分析。

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：为什么土地、林权登记难，有很多历史遗留问题，因为历史原因造成的颠覆性的土地产权制度改革有好几次，如果不懂历史就难以处理应对比如民国时的老红契是否有效、50年代土地房屋所有权状是否有效等等问题。之前在处理这类问题咨询的时候对历史上的土地制度沿革进行过一次梳理，宅基地审批、登记、处罚规定的历史沿革（独家）。总的来说，可以分为《土地改革法》、《农村人民公社工作条例修正草案》、《宪法》（包括《土地管理法》）三个时期。《土地改革法》规定，土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，土地制度改革以前的土地契约，一律作废。废除了土地改革前的老红契等证，《农村人民公社工作条例修正草案》则明确生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖，奠定了农村土地集体所有的基础。1982年《宪法》将全国土地分为国家和集体两类主体所有，也意味着土地改革时期原已发放的土地私有契证已经失效。但如果原所有权人继续使用，可以作为土地使用权的权属来源证明材料。所谓继续使用，就是房子还在属于原所有权人继续使用占有。虽然草案有规定房屋永久归社员，但还规定社员可以出售，也可能存在划转置换等情形。因此根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）和《农业农村部

点击上方“蓝字”，发现更多精彩。写在前面的话：为什么土地、林权登记难，有很多历史遗留问题，因为历史原因造成的颠覆性的土地产权制度改革有好几次，如果不懂历史就难以处理应对比如民国时的老红契是否有效、50年代土地房屋所有权状是否有效等等问题。之前在处理这类问题咨询的时候对历史上的土地制度沿革进行过一次梳理，宅基地审批、登记、处罚规定的历史沿革（独家）。总的来说，可以分为《土地改革法》、《农村人民公社工作条例修正草案》、《宪法》（包括《土地管理法》）三个时期。《土地改革法》规定，土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，土地制度改革以前的土地契约，一律作废。废除了土地改革前的老红契等证，《农村人民公社工作条例修正草案》则明确生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖，奠定了农村土地集体所有的基础。集体和国有土地的权属争议，适用国家土地局确定土地所有权和使用权的若干规定。土地改革法（一九五○年六月二十八日中央人民政府委员会第八次会议通过，一九五○年六月三十日中央人民政府主席毛泽东发布命令公布施行）总则第一条废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。土地的没收和征收第二条没收地主的土地、耕畜、农具、多余的粮食及其在农村中多余的房屋。但地主的其他财产不予没收。第三条征收祠堂、庙宇、寺院、教学、学校和团体在农村中的土地及其他公地。但对依靠上述土地收入以为维持费用的学校、孤儿院、养老院、医院等事业，应由当地人民政府另筹解决经费的妥善办法。清真寺所有的土地，在当地回民同意下，得酌予保留。第四条保护工商业，不得侵犯。地主兼营的工商业及其直接用于经营工商业的土地和财产，不得没收。不得因没收封建的土地财产而侵犯工商业。工商业家在农村中的土地和原由农民居住的房屋，应予征收。但其在农村中的其他财产和合法经营，应加保护，不得侵犯。第五条革命军人、烈士家属、工人、职员、自由职业者、小贩以及因从事其他职业或因缺乏劳动力而出租小量土地者，均不得以地主论。其每人平均所有土地数量不超过当地每人平均土地数百分之二百者（例如当地每人平均土地为二亩，本户每人平均土地不超过四亩者），均保留不动。超过此标准者，得征收其超过部分的土地。如该项土地确系以其本人劳动所得购买者，或系鳏、寡、孤、独、残废人等依靠该项土地为生者，其每人平均所有土地数量虽超过百分之二百，亦得酌情予以照顾。第六条保护富农所有自耕和雇人耕种的土地及其他财产，不得侵犯。富农所有之出租的小量土地，亦予保留不动；但在某些特殊地区，经省以上人民政府的批准，得征收其出租土地的一部或全部。半地主式的富农出租大量土地，超过其自耕和雇人耕种的土地数量者，应征收其出租的土地。富农租入的土地应与其出租的土地相抵计算。第七条保护中农（包括富裕中农在内）的土地及其他财产，不得侵犯。第八条本法规定所有应加没收和征收的土地，在当地解放以后，如以出卖、出典、赠送或其他方式转移分散者，一律无效。此项土地，应计入分配土地的数目之内。但农民如因买地典地而蒙受较大损失时，应设法给以适当补偿。第九条地主、富农、中农、贫农、雇农及其他农村社会阶级成分的合法定义，另定之。土地的分配第十条所有没收和征收得来的土地和其他生产资料，除本法规定收归国家所有者外，均由乡农民协会接收，统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。对地主亦分给同样的一份，使地主也能依靠自己的劳动维持生活，并在劳动中改造自己。第十一条分配土地，以乡或等于乡的行政村为单位，在原耕基础上，按土地数量、质量及其位置远近，用帛补调整方法按人口统一分配之。但区或县农民协会得在各乡或等于乡的各行政村之间，作某些必要的调剂。在地广人稀的地区，为便于耕种，亦得以乡以下的较小单位分配土地。乡与乡之间的交错土地，原属何乡农民耕种者，即划归该乡分配。第十二条在原耕基础上分配土地时，原耕农民自有的土地不得抽出分配。原耕农民租入的土地抽出分配时，应给原耕农民以适当的照顾。应使原耕农民分得的土地（自有土地者连同其自有土地在内），适当地稍多于当地无地少地农民在分得土地后所有的土地，以使原耕农民保持相当于当地每人平均土地数的土地为原则。原耕农民租入土地之有田面权者，在抽动时，应给原耕者保留相当于当地田面权价格之土地。第十三条在分配土地时，对于无地省地人口中若干特殊问题的处理，如下：一、只有一口人或两口人而有劳动力的贫苦农民，在本乡土地条件允许时，得分给多于一口人或两口人的土地。二、农村中的手工业工人、小贩、自由职业者及其家属，应酌情分给部分土地和其他生产资料。但其职业收入足以经常维持其家庭生活者，得不分给。三、家居农村的烈士家属（烈士本人得计算在家庭人口之内）、人民解放军的指挥员、战斗员、荣誉军人、复员军人、人民政府和人民团体的工作人员及其家属（包括随军家属在内），均应分给与农民同样的一份土地和其他生产资料。但人民政府和人民团体的工作人员，得视其薪资所得及其他收入的多少与其对于家庭生活所能维持的程度，而酌情少分或不分。四、本人在外从事其他职业而家属居住农村者，其家属应酌情分给土地和其他生产资料。其职业收入足以经常维持其家属生活者，得不分给。五、农村中的僧、尼、道士、教士及阿訇，有劳动力，愿意从事农业生产而无其他职业维持生活者，应分给与农民同样的一份土地和其他生产资料。六、经城市人民政府或工会证明其失业的工人及其家属，回乡后要求分地而又能从事农业生产者，在当地土地情况允许的条件下，应分给与农民同样的一份土地和其他生产资料。七、还乡的逃亡地主及曾经在敌方工作现已还乡的人员及其家属，有劳动力，愿意从事农业生产以维持生活者，应分给与农民同样的一份土地和其他生产资料。八、家居乡村业经人民政府确定的汉奸、卖国贼、战争罪犯、罪大恶极的反革命分子及坚决破坏土地改革的犯罪分子，不得分给土地。其家属未参加犯罪行为，无其他职业维持生活，有劳动力并愿意从事农业生产者，应分给与农民同样的一份土地和其他生产资料。第十四条分配土地时，得以乡为单位，根据本乡的土地情况，酌量留出小量土地，以备本乡情况不明的外出户和逃亡户回乡耕种，或作本乡土地调剂之用。此项土地，暂由乡人民政府管理，租给农民耕种。但所留土地最多不得超过全乡土地的百分之一。第十五条分配土地时，县以上人民政府得根据当地土地情况，酌量划出一部分土地收归国有，作为一县或数县范围内的农事试验场或国营求救农场之用。此项土地，在未举办农场以前，可租给农民耕种。特殊土地问题的处理第十六条没收和征收的山林、鱼塘、茶山、桐山、桑田、竹林、果园、芦苇地、荒地及其他可分土地，应按适当比例，折合普通土地统一分配之。为利于生产，应尽先分给原来从事此项生产的农民。分得此项土地者，可少分或不分普通耕地。其分配不利于经营者，得由当地人民政府根据原有习惯，予以民主管理，并合理经营之。第十七条没收和征收之堰、塘等水利，可分配者应随田分配。其不宜于分配者，得由当地人民政府根据原有习惯予以民主管理。第十八条大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大盐田和矿山及湖、沼、河、港等，均归国家所有，由人民政府管理经营之。其原由私人投资经营者，仍由原经营者按照人民政府颁布之法令继续经营之。第十九条使用机器耕种或有其他进步设备的农田、苗圃、农事试验场及有技术性的大竹园、大果园、大茶山、大桐山、大桑田、大牧场等，由原经营者继续经营，不得分散。但土地所有权原属于地主者，经省以上人民政府批准，得收归国有。第二十条没收和征收土地时，坟墓及坟场上的树木，一律不动。第二十一条名胜古迹，历史文物，应妥为保护。祠堂、庙宇、寺院、教堂及其他公共建筑和地主的房屋，均不得破坏。地主在农村中多余的房屋不合农民使用者，得由当地人民政府管理，充作公用。第二十二条解放后开垦的荒地，在分配土地时不得没收，仍归原垦者耕种，不计入应分土地数目之内。第二十三条为维持农村中的修桥、补路、茶亭、义渡等公益事业所必需的小量土地，得按原有习惯予以保留，不加分配。第二十四条华侨所有的土地和房屋，应本照顾侨胞利益的原则，由大行政区人民政府（军政委员会）或省人民政府依照本法的一般原则，另定适当办法处理之。第二十五条沙田、湖田之属于地主所有或为公共团体所有者，均收归国家所有，由省以上人民政府另定适当办法处理之。第二十六条铁路、公路、河道两旁的护路、护堤土地及飞机场、海港、要塞等占用的土地，不得分配。已划定线路并指定日期开辟的铁路、公路、河道及飞机场等应保留土地者，须经省以上人民政府批准。第二十七条国家所有的土地，由私人经营者，经营人不得以之出租、出卖、或荒废。原经营人如不需用该项土地时，必须交还国家。土地改革的执行机关和执行方法第二十八条为加强人民政府对土地改革工作的领导，在土地改革期间，县以上各级人民政府，经人民代表大会议推选或上级人民政府委派适当数量的人员，组织土地改革委员会，负责指导和处理有关土地改革的各项事宜。第二十九条乡村农民大会，农民代表会及其选出的农民协会委员会，区、县、省各级农民代表大会及其选出的农民协会委员会，为改革土地制度的合法执行机关。第三十条土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约，一律作废。第三十一条划定阶级成分时，应依据中央人民政府颁布的划分农村阶级成分的决定，按自报公议方法，由乡村农民大会，农民代表会，在乡村人民政府领导下民主评定之。其本人未参加农民协会者，亦应邀集到会参加评定，并允许其申辩。评定会，由乡村人民政府报请区人民政府批准。本人或其他人如有不同意见，得于批准后十五日内向县人民法庭提出申诉，经县人民法庭判决执行。第三十二条为保证土地改革的实行，在土地改革期间，各县应组织人民法庭，用巡回审判方法，对于罪大恶极为广大人民群众所痛恨并要求惩办的恶霸分子及一切违抗或破坏土地改革法令的犯罪，依法予以审判及处分。严禁乱捕、乱打、乱杀及各种肉刑和变相肉刑。人民法庭的组织条例，另定之。第三十三条在土地改革完成以前，为保证土地改革的秩序及保护人民的财富，严禁一切非法的宰杀耕畜、斫伐树木，并严禁荒废土地，破坏农具、水利、建筑物、农作物或其他物品，违者应受人民法庭的审判及处分。第三十四条为保障土地改革一切措施符合于绝大多数人民的利益及意志，各级人民政府应负责切实保障人民的民主权利，农民及其代表有在各种会议上自由批评及弹劾各方各级的一切工作人员的权利。侵犯上述人民权利者，应受法律制裁。附则第三十五条本法适用于一般农村，不适用于大城市的郊区。大城市郊区的土地改革办法，另定之。本条所称的大城市，由各大行政区人民政府（军政委员会）按城市情况决定之。三十六条本法不适用于少数民族地区。但在汉人占多数地区零散居住的少数民族住户，在当地土地改革时，应依本法与汉人同等待遇。第三十七条凡在本法公布后开始施行土地改革的地区。第三十八条除本法第三十五、第三十六及第三十七条所规定之地区外，均须按照本法施行。各地何时施行土地改革，由各大行政区人民政府（军政委员会）及省人民政府以命令规定并公布之。第三十九条本法公布后，各省人民政府应依本法所定原则及当地具体情况制定当地土地改革实施办法，提请大行政区人民政府（军政委员会）批准施行，并呈报中央人民政府政务院备案。第四十条本法经中央人民政府委员会通过后公布施行。历年发表文章限售房能否办理预告登记从违法建筑登记谈不动产登记审查范围民法典对不动产登记的三大影响已抵押的不动产转让时如何办理转移登记能否用更正登记撤销不动产登记能否将不动产登记到死者名下出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记带建筑物的国有土地出让后如何登记司法视角下的不动产登记焦点问题自然资源调查、确权和登记的关系探析统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议国有土地使用权出让合同的性质再探析土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策不动产登记行为性质与机构定位不动产转移登记，配偶是否必须到场申请公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记卖房人在登记申请前死亡的，