“一房二主”的不动产登记咋办？《中国自然资源报》法治版答疑专栏（二）

“一房二主”的不动产登记咋办？

写在前面的话：

2020年以来在《中国不动产》开设“登记与法”专栏，并作为《中国国土资源经济》的审稿专家审阅有关稿件。应邀在《中国自然资源报》法治版开设政策答疑专栏，对微信帮中提出的带有普遍性的问题进行解答。本文是7月15日周三第二期。之前的文章有人反映学术性比较强，“你告诉我结论就好了”。在碎片化阅读时代，可能采用问答的形式知识更容易被传播，这是新的尝试。如果觉得不错也请点赞在看告诉我。

提问

一个房子被法院判给A，但是开发商却在办理产权证之前又卖给了B。B取得房屋产权证并在银行办理了抵押。A上访17年，直至法院给不动产登记部门下达协助执行通知书，要求不动产登记部门为A办理产权证，但是此时B仍持有产权证。目前，不动产登记部门已向法院出具了审查建议，但未得到回复。请问在这种情况下，不动产登记部门该不该为A办理产权证，一个房子可以办理两个产权证么？

从问题描述来看，房产如果被法院判决给A，则属于《物权法》第28 条规定可以直接导致物权变动的司法文书，即使未经登记依然发生物权变动的效力。其后开发商卖给B属于无权处分，B已经取得房屋产权证是否属于善意取得应由法院判断。

按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，自然资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。自然资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。根据最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》的规定，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但是，如果当事人认为行政机关在协助时缩小或扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。照此不动产登记部门只能根据法院判决和协助执行通知书予以办理A的产权证，但不得扩大执行范围撤销B的产权证。建议与法院或者当地政法委、政府沟通协商，妥善解决。