房产税定了，就这么收！！

    记得点击蓝色字体关注哦。原创第60篇。

问：哪些属于房产税的纳税义务人？

房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

 问：免征房产税的基本规定有哪些？

答：房产税暂行条例第五条规定，下列房产免纳房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。

问：个人出租住房如何计算房产税和土地使用税？

答：一、根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十四、根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按租金收入全额征收房产税。”二、根据《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三款规定：“对个人出租住房，不区分用途，......按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”

问：委托施工企业建设的房屋应从什么时间起开始缴纳房产税？

答：根据《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十九、关于新建的房屋如何征税？……纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”

问：房产税、城镇土地使用税的纳税义务发生时间如何确定？

答：一、根据《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十九、关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”二、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(二)购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

    问：转租房屋如何确定房产税纳税义务人？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税人。

    问：以房屋抵债应如何征收营业税？

答：根据《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按‘销售不动产’税目征收营业税。”

    问：土地使用权是否计入房产原值？

答：财税〔2010〕121号文件第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

    问：投资联营的房产计税依据如何确定？

答：国税函发〔1993〕368号文件第一条规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待：1.对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；2.对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据房产税有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

问：地下建筑物、地下人防设施及地下车位如何缴纳房产税？

答：财税〔2005〕181号文件规定，自用的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50%——60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1——（10%——30%）×1.2%。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70％——80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1——（10%——30%）]×1.2%。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

问：购置房屋、房地产开发企业自用、出租、出借的纳税义务发生时间如何规定？

答：国税发〔2003〕89号文件第二条规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 

夫妻因离婚财产分割免征契税。根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函[1999]391号），夫妻离婚析产是房产共有权的变动而非房屋产权转移行为，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。但对离婚后一方将归属于自己的房产无偿赠与行为则应当对受赠人全额征收契税。

不过对于离婚又复婚，将登记在自己名下的房产过户为夫妻双方共有的，可按照现行政策免征契税。

夫妻之间无偿赠与房地产或离婚财产分割暂免征收营业税。根据《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）中，列举了个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的若干种情形，其中对夫妻无偿赠与配偶或夫妻离婚财产分割或房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的暂免征收营业税。例如丈夫将其名下的房产（无论婚前婚后）的一定份额以赠与方式给妻子，按照上述规定暂免征收营业税。

无偿转让房地产不属土地增值税征税范围。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定，无论是将婚前房产赠与对方还是婚后房产加名亦或离婚析产、复婚赠与等均属于无偿转让房地产行为，不征土地增值税。

符合房屋产权无偿赠与规定情形的当事双方不征个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号），对符合以下情形的房屋产权无偿赠与，当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）就个人转让离婚析产房屋的征税问题明确“通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。”因此，对于上述房产变更加名受赠人一方，或离婚财产分割将属于房屋产权所有人自己拥有的房屋产权无偿赠与其配偶行为，暂免征收个人所得税。

夫妻双方的无偿赠与住房可暂免征收印花税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）明确规定，对夫妻双方的无偿赠与住房包括夫妻婚姻关系存续期间房产加名及离婚财产分割等可以比照上述文件规定暂免征收印花税。而对夫妻双方非住房无偿赠与行为应当征收印花税。

中华人民共和国房产税暂行条例

国发[1986]90号

第一条房产税在城市，县城，建制镇和工矿区征收。

第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人，承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人，经营管理单位，承典人，房产代管  人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

第五条下列房产免纳房产税：一，国家机关，人民团体，军队自用的房产；二，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三，宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产；四，个人所有非营业用的房产；五，经财政部批准免税的其他房产。

第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省，自治区，直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

第七条房产税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省，自治区，直辖市人民政府规定。

第八条房产税的征收管理，依照<中华人民共和国税收征收管理暂行条例>的规定办理。

第九条房产税由房产所在地的税务机关征收.第十条本条例由财政部负责解释；施行细则由省，自治区，直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。

第十一条本条例自1986年10月1日起施行。