地方上遇到这样一个案例：甲女婚前购买一套房产，并于婚后办理了房产证。后与乙男协议离婚。离婚协议书载明：“夫妻共有的位于某某处的房产所有权归女方所有（业主姓名为女方）”。甲女将房屋卖给丙，签订了房屋买卖合同并向不动产登记中心申请转移登记。不动产登记中心认为根据离婚协议书该房产属于夫妻共有财产，必须由前夫一同到窗口做完析产手续后才可以办理转移登记。前夫不愿出面导致无法办理转移登记，甲女拟起诉登记中心。这个案子涉及夫妻共有财产的登记、离婚协议书的效力和审查责任，下文阐述。 

按照《婚姻登记条例》第11条规定，双方当事人共同签署的离婚协议书是协议离婚登记的法定要件。离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。最高人民法院在关于适用婚姻法若干问题的解释（二）、（三）明确，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。因此经婚姻登记管理部门或法庭认可的离婚协议，具有法定效力。男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。(2017)最高法民申3915号民事裁定书认为，虽然周凤珠与周春海于2015年7月28日签订《自愿离婚协议书》，约定涉案房产归周凤珠所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房产仍属于周凤珠与周春海夫妻共同所有。

由上可知，婚姻期间及离婚时夫妻双方可以协议改变不动产的权利归属，即使登记簿上载明的权利人是夫妻一方，也可能被婚后协议改变为共同共有。此时会出现登记簿名义上的权利人与实际权利人不一致的情形，也导致很多不动产登记机构在办理婚姻期间不动产转移登记时需要审查婚姻证明及协议等，目的就是为了确定是否存在隐形共有人，共有人是否同意，引发了群众不满。

夫妻双方对不动产权属的约定，只在夫妻双方产生效力，登记机构无法审查，也无权判断不动产的权属。作为物权公示的方式，应以不动产登记簿及证书的记载作为表面证据确定权利归属，保护第三人的利益，维护交易安全。是否存在隐形共有人是交易相对人需要了解和掌握的信息。因此登记机构在登记时不必审查是否存在隐形共有人，只需根据不动产登记簿上记载的权利人办理不动产登记。夫妻双方可以根据协议约定共同申请不动产转移登记，也可以根据具有法律约束力的离婚协议或直接向法院起诉判决确定不动产权利归属。《物权法》已经明确登记簿的权利推定效力，《不动产登记暂行条例》明确登记资料的真实性由申请人负责，2018年国务院大督查要求不动产登记机构不得增加法律、法规没有规定的申请要件。如果要求不动产登记机构审查每宗不动产转移登记的婚姻协议情况，势必要求每个申请人必须提供单身证明或者婚姻证明及协议，不仅大大降低登记的效率，不利于实现登记便民利民的目标，而且增加了法律法规没有规定的要件，违反了国务院对不动产登记督察的要求。因此笔者认为，

（一）对于不动产登记簿上载明的权利人只有女方的，属于单独所有的，在办理转移登记时登记机构不需要求其前夫到场，只需女方和第三人同时到场即可办理转移登记，无需审查离婚协议书。

（二）对于不动产登记簿上载明的权利人是夫妻双方的，女方要求转移不动产给第三人的，必须夫妻双方及第三人同时到登记机构办理转移登记，或者先由夫妻双方一起到登记机构办理将共同共有转为到女方单独所有的转移登记，再由女方和第三人双方申请转移登记。

同时《婚姻法》应尽快完善夫妻财产制的规定，增强夫妻婚姻财产协议的公示性，明确夫妻之间财产约定与不动产登记的效力优先顺序，维护交易安全，保护第三人的利益，减轻不动产登记机构的诉讼风险。建议参考台湾地区民法典第1008条规定，夫妻财产制契约之订立、变更或废止，非经登记，不得以之对抗第三人。前项夫妻财产制契约之登记，不影响依其他法律所为财产权登记之效力。或者可以在即将制定的《不动产登记法》中予以明确。

专注房产、土地等不动产领域登记实务操作与理论研究。

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