如何处理伪造材料骗取的房产证?《中国自然资源报》法治版答疑专栏（三）

如何处理伪造材料骗取的房产证?

写在前面的话：

不知不觉到不动产登记岗位已经五年了，期间从登记小白到现在略有所得，经历了一番不算短的历程，自己也感觉收获满满。之所以开始撰写并能在国家级刊物上发表30多篇文章，在《中国不动产》开设“登记与法”专栏，为《中国国土资源经济》审阅稿件，在《中国自然资源报》法治版开设政策答疑专栏，起因是统一登记后各地提出许多疑难案例，并无现成的答案或规定可循。本着解答问题推进工作的思路开始研究，好在04年一个月过司法考试的底子还在，现实没有明确规定，回到民法基础法理出发找到问题的解决方式。由于提问的人很多聚焦在相同或类似的问题，开始试着撰写文章以应。感谢《中国不动产》、《中国房地产》等刊物一开始就接纳我的文章，从三个月一篇到两三天可以写就一篇，也看了一些关于思维方式和论文写作的书籍，渐渐的发现写文章的好处，写文章会推动你对日常遇到问题进行总结和思考，并发现底层的原理，对思维和笔头都是很好的锻炼。

从认知心理学说，整合性复述是有效学习的不二法门，单纯的重复只会给人学会的错觉，写文章输出自己的观点也算知行合一的方式。文章发表后也得到不少老师、同仁的关注和鼓励，进一步坚定了继续下去的信心。这也是开始学习一门新知识的方式，用最短的时间快速入门，取得一定成果获得正面反馈，进而受到鼓舞继续学习出成果，正面反馈继续学习。所谓滚雪球，应该也是这个道理。刚开始的时候是最难的，什么都不会，需要咬紧牙关积攒一定量的入门知识后，根据知识间的联系不断扩大你的知识面和深度，输入是最好的学习反馈。费曼学习法的精髓就是你要把你学到的东西教给别人，就说明你学会了。我想去年用一个月时间过了三门城乡规划师的考试科目跟这样的学习法也有关系。

写文章的另一个好处就是心流体验。叔本华在《人生的智慧》中认为人受制于自身的欲望，人生就是在欲望满足后的无聊和欲望不满足后的痛苦中摇摆。要摆脱这一生物性就是要学会感悟精神上的快乐。人本心理学家马斯洛提出巅峰体验，积极心理学家提出心流体验，也是教育心理学在《为什么学生不喜欢上学》中的答案，人在完成比目前能力稍高一些难度的任务中如果可以实现即时正面反馈和可衡量等目标，可以全身心的投入该任务的时候能够达到忘我的境地，也就是心流体验，感觉不到时间的流转。这也是今日头条、抖音、电子游戏等能够令人上瘾的原因，因为他们准确应用了这一心理学原理，让人产生愉悦感。但长此以往将导致注意力不能集中和碎片化的思维。

写作是米哈里比较推崇的心流体验方式，稿酬带来的收益微乎其微，但其带来的掌控感和完成感是十分珍贵的。十多年前我刚入职有同事聊天时曾说，退休的同事在退休时才发现自己居然已经工作了三十多年，但回头看看好像什么都没有留下。究其原因，我认为是机关工作的碎片化，大多是临时性的任务，缺乏个人的完成感和印记。张爱玲说过，“对于三十岁以后的人来说，十年八年不过是指缝间的事。而对于年轻人而言，三年五年就可以是一生一世”。办公楼里的时光和白公馆的胡琴声一般拉过来又拉过去，在岁月的洪荒中，时间的流逝是无从排解的，写作是主动记录时光的刻度，在生物心理学上，主动感，即使是虚假的，也能有效的缓解焦虑（见《改变心理学的40项研究》）。

因此在写作的同时，能够帮助到别人，在心理学上也是有益的。“施比受更有福”，这是有生物依据的（见《具身认知》）。之前的文章有人反映学术性比较强，“你告诉我结论就好了”。在碎片化阅读时代，可能采用问答的形式知识更容易被传播，这是新的尝试。对微信帮中提出的带有普遍性的问题进行解答。本文是7月22日周三第三期。

提问

不动产统一登记前,利用伪造的土地使用权证书取得房产证书,该房产证该如何处理?依据是什么?

利用伪造的土地使用权证书取得房产证的，自然资源局可以经过调查核实后作出撤销房产证的决定，登记中心根据处理决定依嘱托予以撤销登记。

撤销登记与注销登记的做法和适用情形不同，实际上是两次登记，注销现有的登记，并回复到上一手登记的状态。

撤销登记前应召开听证会，听取利害关系人意见，还可以移交公安机关。

目前现行法律法规并无撤销登记的规定，原建设部《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。2019年9月6日已经废止。

《福建省土地登记条例》第四十一条规定，申请土地登记时，故意隐瞒真实情况或弄虚作假使土地权利证书记载内容失真的，当事人所取得的土地权利证书无效，由登记部门撤销核准登记，并可处以2000元至2万元的罚款。但在不动产统一登记的情形下，不建议使用该条款。

有观点认为变更登记包括了撤销登记，笔者认为这是两种不同的登记情形，不应混为一谈。撤销登记依据的法理是行政机关对其作出的行政决定发现错误的，可以自我纠正。

根据最高法的相关判决，法院对撤销登记更多是关注程序上是否合法，有多宗撤销登记的案子由于程序不合法未召开听证会导致行政行为被撤销。因此登记机构在撤销登记时应注意程序正当的原则，充分保障行政相对人的知情权和申辩权。详细内容可参考微信公众号“不动产登记实务操作与理论研究”中《撤销登记的法理及其适用》一文。