近日，天河和樾府宣布正式签约广州中学。简单来说，该项目将与广州中学教育集团合作，办一所九年一贯制学校，新学校由广州中学具体管理，华阳小学参与管理。鸡娃的家长都知道广州中学、华阳小学这两块金子招牌的吸引力。其中，广州中学的前身是47中，是天河区排名第一的公办中学，目前一本率已超过85%，是广州最近10年来，上升最快的中学之一。大家从广州中学的名字就能看出这座学校的野心，未来是想和深圳中学、上海中学PK的。不过，现阶段的广州中学，与第一梯队的六大名校华附、省实、广雅、执信中学、广大附中、市二中，仍有一定差距。华阳小学的话，在天河区也是数一数二的存在，和樾府配建的新学校如果能共享华阳小学的师资，还是可以期待一下的。总之，签约广州中学，还能沾上华阳小学的招牌，对天河和樾府来说，等于吃下一颗定心丸。下面简单评点这个项目，先说优点：1、地处天河北成熟板块，和中信大厦大约3公里，部分高楼层可以看到珠江新城天际线。居住氛围较好，配套不用等，周边一公里内有地铁梅花园站，有个品质还不错的社区型商场金茂广场。2、安静，项目位于内街，周边不靠主干道。对天河业主来讲，不缺繁华，缺的是安静。3、环境清幽，小区门口保留的十几棵大榕树，很有特色，是一道风景线。就配套、居住氛围、安静等指标来说，天河和樾府要比天河智谷、牛奶厂等板块的项目要强。4、有学校，已签约广州中学，学校质量不错。5、户型好，使用率高，采光通风佳，这一点不用多说，越秀地产这两年在卷户型方面，几乎无人可敌。项目周边都是二手房，就户型而言，天河和樾府是完全可以降维打击的。再来说缺点：最大的不足还是区位，项目地处天河北的燕塘，能够享受成熟的配套，但同时也要接受它的可变性、成长性不足。从二手市场来看，燕塘这个地块，一直缺乏豪宅基因，这里长期以来都是天河北的洼地，大多数二手房只有四五万的水平，周边只有金茂府一个豪宅项目，二手价格最高卖到9-10万左右。毕竟，天河北很难讲出什么新故事了，就炒概念而言，不如琶洲、天河东。豪宅是资产化的东西，真的需要讲故事的。正因为如此，项目客群，主要还是周边两三公里的地缘客，缺乏琶洲南、万博和樾府、长隆悦府那种“号令全城”的号召力。所以，这个项目，我的感觉是，买刚改和改善户型，未来的流通性不用太担心，毕竟有天河北的中产圈层还是很深厚的。但如果是享受型的大平层，需要考虑总价约束，愿意花2000万以上的人，选择太多，会优先考虑琶洲、金融城、万博这种欣欣向荣的网红板块。项目主要是104/120/140/180㎡四种户型，140㎡以内的户型，如果是周边居民，几乎可以闭眼买，但如果180㎡的大户型，大家要多想一想，自住也没啥大问题，主要是未来在二手市场的流通性可能会慢一点。如果你想咨询买房，可加编辑陈一朵的微信👇延伸阅读：长隆悦府点评，优缺点分析汇悦台点评，优缺点分析深圳湾1号点评，优缺点分析中海花城湾点评：广州第一网红盘，凭什么领涨全城？珠江新城楼评之「凯旋新世界」珠城楼评之「颐德公馆」

昨天看了炙手可热的华润长隆万博悦府，和大家分析一下。先说优点：1、CBD属性强，项目位于万博商务区，这里有着广州南部最强的摩天大楼天际线。CBD属性强，意味着保值升值、二手流动性都会比较好。这一点很重要，所以放在第一条来说。2、自带超级配套，项目配建约30万方的万象天地，下楼就是顶流商业，不要太香。这一点真的很加分，在广州，大部分项目都是纯住宅小区，像这种涵盖购物中心、写字楼、住宅、酒店、学校的超大综合体项目，真的不多。3、有学校，项目将配建幼儿园、小学、中学，虽然引进的学校还没有定，但以华润一贯的实力，肯定不会差。编辑道听途说哈，配套小学可能会引进东风东，中学也大概率是名校。这一点也比较加分，弥补了旁边和樾府没学校的不足。4、品牌强：央企华润的品牌实力与品牌号召力，都是有目共睹的，这意味着项目的交楼时间、交付质量、整体品质都有保证。由于品牌效应强，以后在二手市场的溢价与流通性，都是看好的。5、户型好。目前在售的一期产品，主要是98-142m²三至四房户型，户型设计吊打周边二手房。其中142m²F户型是最好的，可以做到南北对流、灵活横厅、主套双窗+转角全景飘窗，空间感很不错。6、价格方面，目前在售价格在6-6.3万/m²，相比之前6.2—7.2的吹风价，略低，但实际价格低于吹风价，也属正常。这个价格，比周边二手肯定要贵的，番禺当地人可能觉得不适应，但毕竟是改善型新房，品质感上了一个档次，6万左右的价格，也说得过去。目前周边二手市场，大概3到5万左右，以当地标杆盘万科欧泊为例，该楼盘二手售价大概4.4万左右。目前所剩货量不多，98m²户型已经卖完了，124m²、142m²所剩房源也很少，能够挑的楼层不多。销售说，如果想挑更好的楼层，需要等后续加推，但后期会主推大户型，价格也将有所上升。再说几个不足：1、98m²小户型靠近汉溪大道，这个是主干道，可能会有一定的噪音干扰。如果想安静，就需要买第二排的楼栋，但第二排主要是142m²的户型，以及少量的124m²户型。2、密度比较高，容积率接近5，最高楼层47层，看上去有点密，但容积率略低于旁边的和樾府。毕竟是CBD商圈的地块，容积率不太可能低的。3、番禺的规划还是不太行，缺乏精细化管理，比如万博的路网规划比较乱，非常容易堵车，如果是大马路，往往要绕个大圈，行人过马路的体验也不好，不像在越秀、天河那么高效丝滑。当然，万博已经是番禺最好的地方了，但城市品质的提升，仍需时间啊。购买建议：1、98m²、124m²小户型的性价比较高，未来在二手市场的流通性不用担心，可以放心买。就户型而言，个人认为142m²F户型是最好的，尤其是主卧两面墙都是大玻璃窗，270度的观景面让人很上头。但这个户型的价格也最贵，要比142m²C户型每平米贵5000块左右。2、大户型要稍微冷静一下，多想一想以后的流动性。142m²及以上的户型，居住体验肯定好，但总价基本要去到900万以上，打破了番禺改善型客群的舒适区，以后在二手市场的流通性，可能没有小户型那么好。不过，以万博的成长性，未来消化900万以上的房子，问题也不会太大。但如果是200平米以上的大户型，就真的要冷静一下了。毕竟，这个总价，在天河、海珠也能买到不错的房子，所以它的大户型会面临更多的竞争。毕竟，万博再好，和天河、海珠还是有差距的，总价如果太高，购房者可能会想，为什么不买核心区？3、目前开发的是一期地块，二期地块和万象天地更近，定位也更高，如果想买大户型的，可以等二期地块。但与商场太近，人也相对杂一些。当然，没有哪套房子是完美无缺的，买房就是一个取舍的过程。如果你想咨询买房，可加本文作者陈一朵的微信👇延伸阅读：汇悦台点评，优缺点分析深圳湾1号点评，优缺点分析中海花城湾点评：广州第一网红盘，凭什么领涨全城？珠江新城楼评之「凯旋新世界」珠城楼评之「颐德公馆」

深圳湾1号，可以卖到20—30万/平，其中最贵的组团是来福士公寓，可以卖到40万以上，是中国内地单价最贵的房子，除了香港半山的超级豪宅，全国就没有比它更贵的房子了。先说优点：1、CBD属性强，该楼盘位于深圳湾最核心的后海中心区，地处著名的粤海街道，周边有深圳最强地标华润春笋，以及腾讯、阿里、字节调动、小米等互联网大厂的办公大楼，这里是深圳地均产值最高、颜值最高的CBD。2、得天独厚的海湾景观，有着比黄浦江和珠江更壮阔的水景。靠江靠海就是贵，这个不讲道理。3、产品档次高，由于该楼盘是公寓性质，在建筑设计上可以突破传统住宅的设计规范先，楼高、层高、采光面、外立面都可以更具炫耀感。在豪宅林立的深圳湾，它是最醒目、最耀眼的一个，这一点很重要。4、综合体配套，区别于广州汇悦台、上海汤臣一品这种传统的纯居住豪宅，深圳湾1号是一个超级综合体，涵盖写字楼、高端公寓、商场、高档酒店等各种业态，业主在下楼就有豪车专卖店、奢侈品专卖店。小区还自带停机坪，以及高档音乐厅，会邀请业界知名的音乐家来演奏。这些牛X的配套，是一般传统豪宅都不具备的。5、顶尖圈层，从一开始，圈层就是深圳湾1号的核心卖点，听说jack马、小马哥、许教授都是他们的业主。为了维护好这个圈层，开发商还专门搞了一个叫深湾会的俱乐部，这种高端的圈层营造与服务，是很多豪宅不具备的。再说几个不足：1、产权性质是公寓，二手交易税费最高会到17%以上。当然，可能会有一些人用公司名义购买，然后交易时再做股权变更，这个方法可能会省不少钱。2、升值幅度一般，媒体上传出的20万、30万、40万的消息，几乎都是一手房源的成交信息，换句话说，这都是业主的买入价。成本价太高，导致业主在二手市场的收益并不算高。从数据来看，深圳湾1号在二手市场的涨幅是跑输南山区大盘的。当然，到这个段位的业主，买深圳湾1号，主要目的已经不是图它赚钱，而是身份感的象征，以及圈层社交的需求，人家赚钱的渠道多的是，不需要靠这个。豪宅对这个圈层的人来说，只是一个大一点的玩具，既然是玩具，就是一个高档消费品而已，并不一定要当投资品来期待。3、深圳湾对岸是香港元朗、屯门，那边是香港最大的垃圾填埋场，偶尔会有垃圾的气味吹到深圳湾，体验不是太好。延伸阅读：汇悦台点评，优缺点分析珠城楼评之「颐德公馆」珠江新城楼评之「凯旋新世界」

各位老铁，好久不见，今天闲，上来更新一篇。说一下最近在广深看房的一些感受，先说说汇悦台。5月之后，广州第一豪宅汇悦台就没啥成交了，优质房源更是不放盘。市场虽然很差，但豪宅放盘量总体还是少，抛盘情况没有出现，不像外围区的刚需盘，一打开贝壳，几百套房子同时在卖。目前，汇悦台最新的成交价约28-32万元/平米，下面就来测评一下这个楼盘。先说优点：1、CBD属性强，小区位于华南最强CBD珠江新城。2、江景属性强，一线望江无遮挡，且是南向望江。对岸就是琶洲天际线，腾讯、阿里、唯品会大楼尽收眼底，小蛮腰也近在咫尺，景观无敌。在广州，靠江就是贵，这个没有道理可以讲。3、产品档次高，该小区是广州第一个采用全玻璃幕墙的超高层住宅小区，颜值、档次感在珠江新城豪宅群中，最为出众，炫耀感最强。这一点很重要，能够满足富人的虚荣心。4、物业服务好、圈层好，开盘就是10万+，起点非常高，而且全部都是200平米以上的户型，从一开始就保证了高端圈层的纯粹性。世界上没有完美无缺的房子，哪怕是第一豪宅也是有缺点的，现在来说一下汇悦台的缺点：1、地处珠江新城末梢，不在珠城最繁华的地段，旁边缺乏大型高档商场。当然，也有人认为这个是优点，没商场意味着安静。2、学位欠佳，天河第一名校是体育东小学，有三个校区，但汇悦台不在这个学校的招生地段。当然，这个问题瑕不掩瑜，对汇悦台的大部分业主来说，可以忽略。3、噪音比较大，小区与珠江河道之间，还搁着一条城市主干道—临江大道，车流24小时穿梭不息，夜间噪音大约是40到50分贝，这应当是该小区最大的不足。详情可点击：《珠城业主苦，每晚顶着60+分贝噪音入眠！技术分析：珠城哪个小区最安静？》4、小区旁边是猎德污水处理厂，偶尔可能会有一点气味干扰，有部分买家会介意这一点。5、小区花园较小，容积率比较高，不如旁边凯旋新世界的花园大、密度低。大家怎么看？欢迎到评论区点评哈。延伸阅读：汇悦台卖了一套房，每平米29.7万珠城楼评之「颐德公馆」珠江新城楼评之「凯旋新世界」

豪宅市场，越来越呈现出独立行情了。要说最近广州房圈最爆的瓜，除了广工大院的“状元房”，就是国内著名球星在侨鑫汇悦台的那套房子了。这套从今年7月就在网上狠狠刷屏，引得上百位中介排队带看的房子，据说最近终于卖出去了！成交总价为1.298亿，单价约29.7万/㎡！我的妈呀，约30万/㎡的单价、1.298亿的总价，就算是日薪“208万”的郑爽，也得连续工作两个月，才能买得起。好了，话不多说，我们马上来看一看，这个一个多亿的“小目标”长啥样。01位于小区楼王单位可望珠江、琶洲、广州塔据了解，这套房源在小区1#楼王单位的8层，建面约437㎡，4房4卫，户型图如下，而且是东南朝向👇图片来自视频号“我是雁姐”它的户型如下👇据说，437㎡这个户型，全小区只有58套，十分稀缺。从网上传出的视频及照片中也可以看出，这套房子是头排望江的，还可以望到对岸的琶洲总部👇户型是东南向的，所以还可以望到不远处的小蛮腰👇客厅开间超6米，看这扑面而来的奢阔感👇据说那个“弧形”景观阳台长度也是达到15.5米，看这一眼望不到边的大阳台👇主卧可以270°看江面👇另外，房子里还有中西厨房、望江大浴缸等豪宅标配，且均采用顶级品牌打造，超级震撼！还有网友爆料，买下这位球星豪宅的，可能是中国香港的某著名歌手（不保证真实哦）👇当然，瓜吃到这里并不能保甜，但能豪掷一个多亿“小目标”拿下这套房子的，想必还是以名人、企业家等非富即贵的圈层买家为主。02六年涨了近9000万涨幅超过200%讲到这里，还有一个细节要跟大家提一下，那就是1.3亿这个天价，还是"打完折"的。怎么说？因为今年7月房子刚挂出时，报价是1.45亿，单价33.2万/㎡，还需验资5000万才能看房。而短短三个月过去，房子就降价10%，总价足足降了1520万！嘶…闻者不一定落泪，但鸡皮疙瘩总要起一身。不过，扒了扒这套房源的历史，发现小丑竟是我自己。据媒体爆料，这套房子是在2016年，被该球星以4000多万元购入的，购入时单价才9万+/㎡。如今，房子以总价1.3亿，单价约29.7万元/㎡成交，虽说比前阵子挂牌价足足少了1520万，但对比6年前，房子涨了近9000万，涨幅超过200%。所以，各位看官，鸡皮疙瘩起早了吧？毕竟，人类的悲喜并不相通，当下楼市的基本面虽然很冷，但豪宅市场却走出独立行情。不得不佩服这位球星啊，不仅球踢得好、工资挣得多，连买房都这么成功！03豪宅市场走出独立行情据克而瑞数据显示，广州上半年，千万级一手豪宅已成交

天河，永远不缺话题！三个月前，关于广州第二轮集中供地中出让的明星地块——天河燕塘地块三，未来会带来什么产品，卖出什么价格，有很多猜测。没想到，在广州第三轮土拍前夕，该地块的案名和产品信息就定了！现场地基也在打了👇图源：广州房产这速度，可以啊！据媒体爆料，天河燕塘地块三的案名就叫做：越秀天河和樾府！嗯，这案名，是熟悉的配方、还是熟悉的味道啊，算一下应该是越秀地产在广州打造的第三座“和樾府”，以后打车时可要记得加前缀呀！01这块地很贵，楼面价超5万/㎡说起这个项目，大家的第一印象都是它在今年广州第二轮土拍的风光史。今年7月，越秀天河和樾府所在地块引来越秀、保利、中海、华发、珠实5家房企竞价，在经过54轮激战后直达封顶价，最终摇号落入越秀地产怀中。算上配建成本楼面价突破5万+/㎡，刷新广州最贵楼面价TOP10，位列全市第五位！其具体位于天河区中轴线北延区的梅花园板块，距地铁3号线梅花园站步行约500米，妥妥的地铁上盖，西侧邻近白云山，东侧有18号线北延段在建👇图源：广州房产如上图所示，周边小区还是挺聚集的，有佳兆业、恒大、合生等大型地产商开发的住宅项目，生活氛围浓厚。商业、教育和医疗等配套也是比较成熟，包括信达金茂广场、四海小学、京溪小学、南方医科大学南方亿元、省妇幼保健院等。更重要的是，天河住宅用地出让少啊，自2016年-2022年，整个七年的时间，整个天河仅仅成交了6宗住宅用地！而项目所在片区，上一次宅地供应都要追溯到2015年6月出让的广日电梯厂旧改地块了，这意味着燕塘板块的土地出让，已经断供7年。所以，越秀天河和樾府这个时候出现，不仅坐拥成熟配套，又赚足市场眼球，想象力自然是巨大的。02户型最小104㎡、最大180㎡看到这里，你是不是已经蠢蠢欲动了？别急，项目产品信息还没看呢。越秀天河和樾府将打造成一个中小型小区，总用地面积约4.5万㎡，计容建筑面积约16.8万㎡，容积率为3.65，预计建造11栋住宅，层高26-28层，总货量大概1000多套。项目走的是改善路线，预计推出建面为104/120/140/180㎡的四房产品，据广州房产曝光，各楼栋的分布可能如下👇图源：广州房产因为是围合式布局，所以可以做到所有户型全南向，这是项目的一大卖点。另外，项目延续了“和樾府”产品系的一贯风格，有一个中央园林，以及一个建面约1240㎡下沉式会所。不过，最令人惊喜的还是，原本规划设置的36班小学，现已确定为九年一贯制学校，此外项目还将配建一所幼儿园。03吹风加10万+，贵不贵？那么问题来了，这样的配置，得卖多少价格才合适？据了解，项目吹风价为10万+/㎡，以所推户型面积计算，一套房子都要千万级别的。这个价格贵不贵？那要看和谁比。如果和周边二手次新盘信达金茂府相比，均价基本持平，但胜在新，同等面积段还多出一个房间。图源：贝壳网如果跟天河的几个网红新盘售价来比，价格高了些，但户型面积还是存在一定差异。比如，珠江花城目前在售117-140㎡大户型，单价约6万+/㎡，保利天汇的90-142㎡三至四房，均价约7.1万/㎡。而天河壹品在售的91-126平户型，均价则在8-9.5万/㎡。这么对比的话，越秀天河和樾府卖到10万+，应该没啥大问题。毕竟是越秀定位最高的“和樾府”系列产品，每出一个，都是所在板块的金字招牌，例如万博和樾府、大学城和樾府、深圳尖岗山和樾府等项目，都要比周边小区贵出一大截。而且，从其他“和樾府”来看，园林是最大的亮点，所以这次天河和樾府，很可能也会在园林上给客户带来惊喜。04项目的几点不足当然，就这个项目来说，也存在一些短板。首先是燕塘这个地块，一直缺乏豪宅基因，这里长期以来都是天河北的洼地，周边城市界面参差不齐，不少二手房才4-5万/㎡的水平。板块内唯一打破价格天花板的就是信达金茂府，二手房源价格基本都能超过10万。这说明，只要产品好，还是能突破板块本身的约束，卖出一个好价钱。问题是，越秀的产品力能否匹配预期呢？从品牌力来看，越秀地产在广州市场的“统治力”肯定没得说，但在高端住宅领域的品牌认可度不如金茂高。所以，越秀这一次拿出产品系中最能打的“和樾府”，算是做好了高举高打的准备。所以市场人士猜测，天河和樾府要想超过金茂府卖到10万+，就必须在产品上拿出较大诚意，估计能在户型友好度、得房率等指标上可以超越金茂湾，但在软装交标、整体的品质感上，未必能超过信达金茂府。当然，项目产品具体怎么样，至少要看看展厅和样板间，据悉项目最快今年就能入市，首推可能是小户型，过段时间项目的展厅和样板间还会在广州环贸中心（ICC）的7楼开设。总的来说，这个项目如果不求速度，慢慢卖问题不大，毕竟这里是天河中心区，有钱人还是多，仅靠周边地缘客，也能消化完。但如果想像琶洲南TOD那样秒光，不太容易。毕竟这个板块缺少题材、缺少概念，再加上现在市场整体情绪比较冷，越秀如果想把它卖出流量盘的速度，会比较难。延伸阅读：8万㎡商业项目揭晓！广州长岭居，终于有大商业了汇悦台颤抖了！广州版“深圳湾一号”来踢馆！效果图流出！中等美女「美林海岸」：为什么能卖到八九万珠江新城楼评之「凯旋新世界」珠江新城楼评之「中海花城湾」珠江新城楼评之「嘉裕公馆」珠江新城楼评之「汇悦台」珠江新城楼评之「天銮」珠江新城楼评之「保利新语」

在广州，说起长岭居，很多人都知道它有两个关键词，一个是科技，二是生态宜居。第一，这里靠近广州科学城，是众多科技新贵的置业选择，圈层好。第二，这里是黄埔区罕见的“零工业”板块，以山居低密的生活方式而著称。不过，长岭居一直有一个痛点是，缺乏大型的“集中式商业”，很多居民要到其他板块购物。如今，这个短板终于要补齐了！8月24日，“云开世界境

长江后浪推前浪！站稳广州第一豪宅足足有10年之余的汇悦台，这一次会不会让位？因为，这一次，广州版“深圳湾一号”方案获批，正式叫板汇悦台！大家还记得鹏瑞地产在金融城拿的那块地吗？就是去年11月鹏瑞地产以底价49.58亿元、楼面价约18300元/㎡竞得的天河区金融城东区一宗三合一商业商务混合用地。8月9日，广州市规划和自然资源局网公布了该地块设计方案的批后公示。01将建6栋建筑，最高62层、286米根据出让信息，这宗三合一用地具体为天河区金融城东区AT101833、AT101835、AT101836地块，土地用途均为商业商务混合用地，宗地面积为54197㎡，其中可建设用地面积为37232㎡。地块具体位置如下图所示

近日，珠江新城最后一个住宅项目——保利天御，规划批了，直接引爆全城话题。珠江新城、最后一块宅地、豪宅，每个字眼都是流量收割利器，更何况，保利天御全都有！好了，话不多说，我们来了解下这个顶流豪宅。广州保利天御项目，是冼村旧改项目，位于珠江新城核心区东侧，冼村路以东，黄埔大道以南，猎德大道以西，金穗路以北。具体在这👇这个位置，紧邻冼村地铁站站，可乘坐大湾区最快地铁——18号线、13号线（在建中）双地铁，步行到东塔、西塔、花城广场、天河北商圈也就十几分钟，位置没得说。这是航拍图👇图源：在湾区据《广州市2022年重点建设项目计划》，冼村旧改项目（保利天御）总用地面积18.49万㎡，总建筑量107.7万㎡，容积率6.99，含村民住宅回迁安置住宅、公建配套、商业商办、住宅、公服设施等。2022年4月，冼村改造项目融资区地块批后公布图，在广州市规划和自然资源局挂出。项目共分为AT110305、AT110308两宗地块，总用地面积达4.63万方。其中，AT110305地块计容建筑面积为19.52万方，建筑密度为

文/米九最近踩盘的一个经验是，一定、一定要先来楼盘的外立面。为啥呢？这是直接反映一个楼盘是否有档次最醒目的指标。别的东西，比如地段、配套、户型、教育，可能各说各有理，但建筑外立面是个非常客观的指标，有档次就是有档次，没档次就是没档次，一锤定音，不需要争论。所以，我们一定要学会通过建筑外立面快速判断一个楼盘的档次。目前，市面上常用的外立面材料主要有面砖、涂料、真石漆、铝板幕墙、全玻璃幕墙等等，这些材料的成本有很大差异，体现出来的档次也完全不同。今天我们就依照由简入奢的顺序，来和大家盘一盘这些材料。TOP6：普通涂料综合单价：40-50元/㎡众所周知，涂料的造价比较低，施工效率高，又能起到装饰和保护房子外墙面的作用，所以经常被广泛运用在保障房，动迁安置房的外立面上。涂料外立面实景图

刚刚刷到第一财经的一篇报道，说广州有个商业大平层项目，备案价最高达到42万元/㎡。而且去年年底已经成交了一套，总价1.9亿！👇我的吗呀，42万/㎡的单价、1.9亿的总价，居然不是道听途说的中介朋友圈截屏，而是真实交易的价格哦！别人备案价突破个10万都小心翼翼的，你为啥搞到42万？对此，镁姐只想说一个字：不讲武德、壕无人性！我看，霸屏广州第一豪宅十多年的汇悦台，终于可以退下了。01不过话说回来，广州一手房限价的确松了，但也不可能松这么多啊，到底咋回事儿？细看报道才发现，这个备案价42万的项目是公寓，和深圳湾一号类似的商办大平层，而广州限价主要针对的是住宅，商办公寓不受备案价指导。换句话说，商业项目价格卖到多少，是由开发商根据项目定位和市场情况自主申报的。但即使如此，一个公寓卖到42万/㎡，也是绝对不可思议的！公寓哦，你凭啥？？它在哪？是金子做的吗？据报道，该项目位于金融城一线沿江区域，而且是顶复产品，赠送面积较大，所以单价比较高。如果不是顶复，其他楼层的价格是怎样的呢？备案价从14万到21万不等，具体价格视楼层而定。以下是该公寓各楼层房源的备案价👇看来，42万/㎡只是特殊房源的价格，普通楼层的价格，从14万到21万不等，考虑到项目位于金融城核心区，又是一线望江区域，这个价格也不算太离谱。可以类比的是珠江新城一线望江的商办大平层天銮，该楼盘在二手市场的售价也达到12万至20万元/㎡，比旁边的住宅小区，甚至更贵。二手能卖到这个价格，地段与产品基本相当的一手项目，卖到从14万到21万，似乎也说得过去。这个事情也说明，广州高端公寓的市场正在被市场认可，公寓只要地段好、品质高，完全可以比住宅卖得贵。这个逻辑和深圳是一样的，深圳湾最贵的房子，很多都是商办大平层，价格完全不输给同地段住宅。02话说回来，这到底是谁家项目啊？第一财经的报道没有说，但从公开信息来看，金融城内这个价位的商办大平层，就只有珠光金融城一号、合景臻溋名铸、鹏瑞项目三个，但鹏瑞去年11月才刚刚拿地，应该没那么快面世。据第一财经的报道，目前金融城板块另一个顶豪项目，最新一批备案价最高已经达到了25万/平方米。该项目最新一批产品包括了江景大平层和叠墅，目前在售的江景大平层为9号楼141-160平方米，折后均价10-15万/平方米；面积为255-310平方米的叠墅折后单价为20-25万/平方米。这说明，珠光金融城一号和合景臻溋名铸的商办大平层，都能卖到20万/㎡。克而瑞的数据还显示，今年以来，短短一个多月时间里，广州单价超过10万的商办大平层，已经成交了11套，这是什么概念呢？以下是克而瑞统计的2019年以来广州单价10万元/㎡以上商办类酒店式公寓成交套数👇单价超过10万的一手公寓，真的极少，2021年之前都没有，只在2021年首次出现，全年仅成交了22套。但今年不到两个月，已经成交11套，说明商办大平层的价格已经悄悄突破的原来的天花板了。03不过，我想提醒大家注意的是，这些高端项目的价格，其实已经脱离市场的基本面了，它们有自己独立的行情。眼下广州大部分房子还是不好卖的，尤其是刚需、改善型房子，仍然在跌。刚刚发布的国家统计局数据显示，广州二手房价已经连续6个月下跌了。这说明啥？高端公寓、高端住宅已经率先回暖，但普通房子仍在继续探底，大家要保持淡定，政府对楼市的管控还是非常严厉的，房价不可能在短期内快速上涨的。延伸阅读：中等美女「美林海岸」：为什么能卖到八九万南沙湾上新！板块买房建议来了大壮名城，明明这么土，为何有人抢？返乡见闻：美丽的海景房，跌至十几万一套人口净流出的三线小城，房价为什么涨了？说说珠城「东区」鄙视链珠江新城楼评之「凯旋新世界」珠江新城楼评之「中海花城湾」珠江新城楼评之「嘉裕公馆」珠江新城楼评之「汇悦台」珠江新城楼评之「天銮」珠江新城楼评之「保利新语」如需咨询买房，可直接扫描以下二维码到知识星球付费咨询：

随着王力宏的道歉，以及放手一套房产，一场持续3天的撕扯，终于接近尾声。在道歉文中，王力宏表示，“你们住的房子我会过户到你的名下”。这套房子，也就是李靓蕾之前提到的，可以让她和孩子住到（孩子）18岁的那套。很多网友说，这个瓜主要导火索就是这套房子，如果当初在协商离婚时，王力宏爽快答应房子给李靓蕾，钱给足了，就不会发生这样的事了。各种瓜大家已经吃得饱饱的，对于一个房产号，我更关心的是，这套房子究竟是什么来头，居然引发这样一场史诗级撕逼？1对望台北101，6年前单价14万多据公开报道，这套房子所在的小区叫做“吾疆”，建成于2012年，由王力宏于2015左右，以4亿新台币（约合人民币9200万元）购入。截图来自腾讯娱乐当然，后来经媒体核实，房子并不在李靓蕾名下，而是在王力宏妈妈名下的公司“宏声文化”名下。有媒体扒出，王力宏这套豪宅在12层，总面积约250.95坪（约828m²左右，含露台和6个车位），住宅面积为594m²。折算车位每坪单价约209万新台币，按现在的汇率换算大概是14.6万元人民币/m²。因早期尚未实施实价录入，王力宏这套录入时间有滞后图源：网络下图是2014年有关吾疆房价的报道，根据现时汇率估算，每坪米200万台币（折合人民币约46.3万元）相当于13.1万人民币/m²，与上面的价格差不多。如果按当时最高成交纪录来看，吾疆在2014年已经卖到了17万人民币/m²。从地段来看，吾疆位于中国台湾台北大安区仁爱路三段，台北第一高楼101大厦就在对面2公里左右。李靓蕾晒出的照片中可以看到，家里的阳台正对着台北101👇它的夜景是这样的👇另一侧则对着大安森林公园，曾是台北市区最大的公园👇如此地段自然不凡，没错，这是台北的传统富人区，老牌豪宅“宏盛帝宝”也在旁边，住着郭台铭家族、小S等知名人士。周杰伦也住在附近的“元大一品苑”豪宅中。吾疆虽然没有宏盛帝宝那么知名，但圈层也是非富即贵，台塑集团创始人王永庆的儿子王文洋、歌手许慧欣等都住在这里。截图来自腾讯娱乐综合来看，吾疆在台北豪宅圈的“地位”，不如汇悦台之于广州，大致相当于珠江新城的颐德公馆、天銮。小区仅2栋楼，分别为“大吾疆”和“小吾疆”。其中，“大吾疆”是豪宅，一层一户的大平层，最小户型350平起，有且仅有20套，王力宏、王文洋、许慧欣都在这一栋。“小吾疆”一层两户，最小户型180平米起。吾疆外观

IQI的观点。《全球房价指数》显示，截至2021年第二季度，全球平均房价同比上涨了9.2%↓世界发达经济体几乎承包了房价涨幅榜。土耳其，房价涨幅高达29.2%，多年稳居全球房价涨幅最高的城市；

珠江新城最近不是要建跨江隧道吗？连锁反应已经来了。最近我有个朋友从珠城某高档社区搬出来，住到了番禺，我问原因，他没有直接回答，而是问了我一句：你觉得，住在城市中心最想听到什么声音吗？霓虹闪烁？觥筹交错？阿谀奉承？其实都不是，我最想听到的声音是：什么都听不到。寂静无声，才是城市中心尊贵无比的奢华体验。而珠江新城这种地方，只要有钱什么都买得到，唯有“静静”例外。人到中年，他想静一静。他调侃说，这是他用几千万总结出来的感受。一般大家谈到珠江新城的房子，大家谈的最多的都是谁家能望到江？谁家小区花园更大？谁家楼龄更新？但很多人都忽略了另一个重要指标，就是：谁家更安静？今天，我们就来聊聊，珠江新城哪个小区最安静？先给句实话，珠江新城整体都比较吵！众所周知，珠江新城的规划理念是“小地块、高密度”，导致居住用地切割得非常细，大部分住宅楼都贴着车水马龙的主干道，再加上周边写字楼、餐饮、酒吧林立，噪音24小时不休。有关部门曾针对珠江新城东区的侨鑫汇悦台、海滨花园、凯旋新世界、誉城苑南区四个小区做过一个噪音测试，以下为部分数据的截图👇从表格数据来看，这四个小区白天及夜晚噪音基本在60-70分贝之间，夜间噪音普遍超标。东区商业少，人口密度、车流量也相对少一些，连东区豪宅的业主们，都普遍顶着60分贝的噪音入睡，中区、西区的业主们，只会更酸爽。今天这篇文章就从噪音角度比较一下珠江新城各小区的优缺点。如下图所示，红框内是珠江新城的大致范围，被1条快速路、3条主干道（华南快速、黄埔大道、临江大道、广州大道）包围，中间还有主干道花城大道、猎德大道、临江大道。住在这样一个“小地块、高密度、快路网”的环境中，想绝对安静是不可能的。一般而言，道路等级越高，意味着路越宽，车辆越多、车速越快，噪音指数就越大。所以噪音污染的排序应该是这样的：快速路>主干道>次干道>支路。其中，快速路的设计车速为60-1000km/h；主干道的设计车速为40-60km/h；次干道的设计车速为30-50km/h；支路的设计车速为20-40km/h；截图来自百度如何区分一条马路的道路等级呢？一般可以直接从名字就能区分。比如华南快速一听就知道是快速路，花城大道、猎德大道一听名字就知道是城市主干道，冼村路、兴国路一听知道是次干道，体育西横街一听就是支路。搞清这个后，咱们直入主题吧。先上图，大家看看珠江新城三大分区，大家先“纸上”体会一下，待会要考。珠江新城示意图

这几天，广州楼市最大的热点是：降价。朋友圈、抖音上经常刷到降价新闻，这情形像极了2019年的下半年。昨日，国家统计局发布了9月份70城的房价数据。四个一线城市的新房市场，北京与上月持平，上海、深圳环比上涨0.2%，而广州是唯一下跌的城市，下降0.1%。二手住宅价格，四个一线城市则全部下跌，北京下降0.2%，上海下降0.6%，广州下降0.4%，深圳下降0.5%。从宏观数据来看，广州一二手房价格真的跌了。从具体楼盘来看，我梳理了一下平时比较关注的一些楼盘，大部分还真的都降价了，就连中心城区也有楼盘加入降价队伍，听说每套狂降150万，一时间吸引了无数好奇的买家前往看房。为此，我弄了个简单汇总，来聊聊广州那些正在降价的网红盘。

最近几天，楼市在政策面回暖的信息，不断传出。先是9月22日，经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》，明确指出调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。9月27日，央行发布了“货币政策委员会2021年第三季度例会”的新闻通稿，明确提出：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这个表态，让沉寂已久的地产股一片飘红。9月30日晚上，东莞宣布降低二手房交易中个人所得税核定税率，个人买卖二手住房的核定税率，从2%降低到了1%。这是继珠海、肇庆、中山、惠州之后，广东省第五个降低二手房个税的城市。不仅如此，多地还出现房贷利率宽松、房贷放款加速等迹象。这些动向，可以视为“政策回暖”的一个信号。这是否意味着楼市最困难的时刻正在过去？值得高度关注。这个黄金周，我准备就在广州看房，本文就把我的一份踩盘清单分享给大家，希望对你有用。最近，番禺、南沙很火，因为被誉为“湾区竖轴”18号线首通段开通了，时速高达160公里/小时，半小时跨广州4区，自然连带着途径的番禺、南沙也风头无两。而之前热度不断的黄埔一下子被忽视了，心里表示不服，决定在“金九末银十初”这个节点来猛刷存在感。这不，继科城山庄悄悄开盘后大壮名城也开了。

最近，不少粉丝在知识星球问这样一个问题：万科城市之光、越秀和樾府，怎么选？这个问题很有代表性，两个都是网红盘，而且一个在黄埔，一个在番禺，都是热门住区，二者颇有瑜亮情结。关于这道选择题，今天就给大家盘一盘。区位PK：这一局，打个平手吧。坦白说，二者都属于近郊区域，和中心城区的联系度，不相上下。万科城市之光位于老黄埔区域、第二CBD辐射圈，西侧5公里范围内有鱼珠商务区、正在崛起的天河东商圈（美林商圈），处在广州东进的主轴上，区位当然是不错的。不过，黄埔还有更当红的科学城、知识城，这都给老黄埔带来分流效应。相比而言，和樾府所在的万博，在番禺是首屈一指的存在，是番禺无可争议的强中心，在区内享受的首位度，远超城市之光所在的板块。产业PK：这一局，黄埔胜。作为国家级开发区，黄埔的政策优势远远超过番禺，这几年在高新技术产业的发展上，完胜番禺。不过，番禺的优势是藏富于民，所以番禺GDP虽没有黄埔高，但高端豪宅的数量可不少，比如星河湾半岛、南天名苑、金地壹阅府等等。相比而言，黄埔至今没啥叫得出名字的高端豪宅。交通PK：这一局，又打个平手。城市之光就在黄埔大道边上，和珠江新城的来往非常便利。不过，万博也有新块和华快两条快速路直达珠江新城，高峰时期的通达性甚至比黄埔大道还要好。地铁方面，万科城市之光拥有5号线始发站文冲站、大沙东站两个地铁站，乘5号线10-11站直达珠江新城，而且有始发站优势。项目A区到文冲站最近约100米，F区到大沙东站最近约600米，走路很快就到。在建的13号线二期双岗站、裕丰围站也在小区附近，预计明年开通。和樾府距离地铁7号线南村万博站直线约500米，距3号线汉溪长隆约1.5公里。如果从万博站坐地铁去珠江新城，需要在汉溪长隆换乘一次，7站到珠江新城站。特别值得一提的是，“湾区竖轴”、时速

约106㎡3+1户型▼四面宽朝阳，客厅开间4米，阳台较长，通风对流。同样全屋飘窗设计，主卧可借助飘窗打造一个独立的衣帽间。如果把客厅电视背景墙打掉，还可以做出一个横厅。

户型中规中矩大壮名城属于旧改大盘，一共三期，目前在推的是一期，总共有19栋，其中8栋为回迁房，11栋为33层高的商品房，容积率4.5，绿化率约33%。

有“世界美食之都”之称的顺德同样吸引了众多TVB艺人安家落户，郭少芸、麦家琪、李逸朗，以及我们熟悉的“石榴姐”苑琼丹，都在顺德置业，时常在社交平台上分享日常，为大湾区打call!

虽然是开放式小区，物业管理也不给力，但因为地处城市中轴线，这里属于城市形象展示区，所以每天都有城管和保洁员在打扫卫生，卫生环境和安保完全不用担心。相当于政府免费承担了一部分物业服务，是不是很划算？

我个人的一个观察，珠江新城的投资客其实早在2017年那一波牛市已经基本撤出，这几年买入的大部分都是自住客，从体育东学位供不应求就能看出来。由于自住客不急着卖，所以珠江新城的价格只会比五年前更坚挺。

各位镁友，好久不见。之前我们写过珠江新城不少豪宅的楼评，有一个却漏掉了，那就是尚东柏悦府。说起来，这个小区是真的壕，但又真的低调，曝光度远远不如东区另外几个豪宅，以至于网上都找不到多少公开信息。

多金又美丽，是为镁。我在大湾区，带你寻找镁房子。

2009年，有购房者花了20万元在银滩的航海盛都买了一套36平方米的精装修小房子，单价约5000多元/㎡，主要考虑投资用。但到2020年下半年，只能忍痛割肉，以13万元卖出，粗算亏了7万元。

众所周知，揭阳为大学少，商业综合体更少的城市，旧日的广百百货如今已人烟罕至，只有几家老牌的餐饮仍如火如荼，普宁万泰汇对于其他区县则“路途遥远”，部分人为了找个逛街购物的地方，甚至会往汕头万达那边跑。

在珠江新城中区，中海地产除了中海花城湾，还有另一个小区——中海璟晖华庭。很奇怪，同样在中区，同样是中海开发，楼龄、品质、物业的差别也都不大，为什么璟晖的存在感就远低于花城湾呢？我在想，问题是不是出在它的名字上呢？璟晖这两个字，每个字我都认识，可用拼音输入法就是很难打出来，太不利于社交传播了吧。下面咱们就来评测一下这个小区。中海璟晖华庭：建成年代：2007年-2009年总建筑面积：199132㎡总占地面积：22273㎡总户数：1109户固定车位：850个容积率：7绿化率：35%物业费：3.3元/月/㎡（信息来源网络，仅供参考）

写完了「汇悦台」、「凯旋新世界」，今天我们来说说旁边的「颐德公馆」——一个没什么话题，但可视为珠城五大顶豪的项目。为了节省大家的时间，先来个速评：这个盘的最大优点是户型，采用的是珠江新城少见的板式结构，所以户户方正、南北对流，户户可望珠江公园，而且专梯到户，面积段为173平米至257平米之间，全为大户型。户型的通透性、均衡性胜过东区大部分项目。楼龄比较新，属于2010年之后的产品。档次感不错，可与汇悦台、凯旋新世界、天銮、尚东柏悦府并称珠江新城五大顶豪（大平层项目）。缺点是IP感稍微弱了些，不似汇悦台、凯旋新世界那么有话题性，做为高端豪宅没问题，但作为顶级豪宅的共识度略显不足。如果在其他豪宅买不到特别好的户型，选择颐德公馆，也不失为一个好的选择。毕竟，这个盘最大的优势是户型。另外，颐德公馆也是珠江新城五大顶豪中唯一有叠墅产品的一个，总量只有20多套，非常的稀缺，而且设计理念要比珠江别墅新潮一些，毕竟有楼龄的优势。如果买不到二沙岛的别墅，住一住这种叠墅产品，也是不错的选择。下面，镁地产就来详细测评一下：01在广州，如果买不到汇悦台，有什么替补选项吗？除了广粤尊府，颐德公馆也算一个。作为珠江新城东区开发较晚的项目之一，颐德公馆一直以来比较低调，但它的优点非常明显：楼龄新、一线珠江公园景观、洋房纯板式、稀缺叠墅，这几个特质足以吸引部分高端买家。颐德公馆位于花城大道，珠江公园正南面，东侧是凯旋新世界，西侧是尚东柏悦府。嗯，这个搭配，够“壕”。因为是板楼结构，洋房外立面非常板正，远看灰色外立面+蓝色玻璃+白色框线，比隔壁凯旋新世界更有气势。整个小区占地面积2.2万m²，总建筑面积13万m²，分南北两期开发，南区是“颐公馆”，都是叠墅产品，北区是洋房产品“德公馆”，合起来就是“颐德公馆”。这是小区平面布局图，行列式布局，北侧那一排是大平层，南侧那一排是叠墅，中间是小区园林。图源：网络南区颐公馆是叠墅，这在整个珠江新城也是独一份。叠墅一共有13栋，每栋分上叠和下叠，面积在310-420m²之间，共26套，仍有少量一手在售项目。大家都知道，珠江新城的别墅是非常少的，之前只有珠江别墅一个。加上别墅用地审批越来越严，想在珠江新城住上别墅变得越来越难。所以，颐德公馆的叠墅显得更加稀缺。叠墅每一户都有花园和露台，并配有私家电梯。这是其中一个上叠的户型图（图源：网络），大家可以看看，一共两层半，半层地下室+三、四层。-1F

01最近看了好几个网红新盘，发现它们卖爆的秘诀之一就是：不做两房。我们看看这个户型▼真·三房户型，如果加上入户花园，就是3+1户型，你猜面积多大？答案是73平。再看看下面这个3+1户型▼四房两卫，南北对流，你猜多少平？建面86平，来自珠江花城二期。别以为只有刚需盘才能把户型做得如此极致。看看下面这个户型▼四房两厅两卫，按照过去的经验，至少得130平以上吧。不好意思，它只有95平，出自定位改善盘的金地·天河峯睿之手。难度进一步升级。如果把尺度拉到110平以上，不做成五房，怎么好意思秀出来？同样出自天河峯睿，115平的五房两厅两卫户型，五开间朝南，正宗的南北对流▼很多人看了户型图，觉得户型这么紧凑，舒适度要打个问号。但据一朵现场踩盘的观感而言，除了入户花园小一点，只能做个书房，其他户型各个房间的空间都还OK，每个卧室或书房都能放下床或榻榻米，属于正常尺寸的房间，不会觉得空间局促（也许我已经被高昂的房价驯化了😭）。金地·天河峯睿样板间实拍图金地·天河峯睿样板间实拍图特别是天河·峯睿115方的五房户型，看完之后我脑海只蹦出两个字：极致。想不到的是，面对我如此洋溢的热情，销售小哥显得有些为难：这个户型......很少的，想买不一定能买到，要摇号......好吧，扯远了。一朵想给大家分享的是，现今广州所有的新盘，主流户型都是三房起，而两房户型近乎绝迹，肉眼可见地正在被市场抛弃。当然，也不是完全没有开发商做两房户型的，两年前我在广州看过一个楼盘，该楼盘主要做两个户型，一个90平米大两房，另一个是140平米四房，结果您猜怎么着？140平米的户型很快售罄，而90平米大两房，至今还没清盘。开发商承认他们这个产品定位失误，如果做成90平米三房或者70平米两房，早就卖爆了。市场宁愿接受80平米的紧凑三房，也不愿意接受90平米的舒适两房！这是开发商们接受市场的毒打教育之后，才领悟到的真相。02不仅是新房，二手住宅市场，对两房的关注度也远不及三房。据安居客最新发布的2020年《10月国民安居指数》，10月份三房户型找房热度占到所有户型的47.4%，比前一个月略有上涨，而两房户型热度只有31.1%。图片来自安居客即使是楼市淡季，小三房也最受市场欢迎▼而在楼市升温之后，小三房更是抢手货。前不久，中海花城湾一套93平的小三房，卖出了15万+/平的高价（小三房单价破15万？！珠江新城能否追上深圳湾？），更是奠定了小三房在市场无可比拟的至尊地位。对比中海花城湾近期的在贝壳APP上的历史成交记录，两房户型成交价为10万多/平，而三房户型可以卖到12-13万多/平。再看看同样位于珠江新城中区的保利心语花园和利雅湾，保利心语花园是网红盘、中区人气最旺的盘，楼龄也稍新于利雅湾，但它的两房户型价格卖不过利雅湾的三房户型。下图保利心语花园两房户型近期的成交价，都在10万/平以内。下面是利雅湾小三房最近的报价，单价达到12.6万/平。而且中介告诉我，因为利雅湾的小三房太抢手，只要价格不是太夸张，基本放一套成交一套，很多业主见此情形，更是收盘惜售了。再举个例子，珠江新城还有个品质不错的次新房，叫做星汇云锦，产品本身、物业管理都很OK，很多老外都租住在那里，但是呢，就因为户型不够实用，价格迟迟上不去，以下是贝壳上该楼盘的放盘价：97平米大两房，应该来说是很舒适的，但它的放盘价才8万多一点。而在500米之外的中海花城湾、利雅湾，90平米小三房，放盘价都在12、13万以上。即使是凯旋新世界这样的顶豪，90平米大两房，同样卖不起价：凯旋新世界171平米的大两房，单价11.2万，还不如中海花城湾、利雅湾这两个珠城的普通小区。同样是珠城，价格相差为何这么大？户型的重要性，可见一斑。03为什么两房户型越来越不受待见？归根结底，是因为房价太高。即使是千万级房产又怎样？买家首先看的还是房子的功能性，而不是舒适性。所有的大两房，甭管你的定位有多高、交标有多豪，都一样被市场毒打。一线城市中，高房价之下，购房者没有太多选择，只能寄希望于用有限的资金，买到足够多的功能空间。开发商推出的60、70多平的小三房，正投他们所好。而在二手房尤其是老破小中，60-70多平的范围内，以两房居多，不少刚需族没得挑，只能先上车，有条件再置换。对他们而言，两房只是过渡，如果条件许可，他们宁愿不要这个过渡。至于那些有改善需求的买家，基本上考虑的都是三房以上的户型。大两房户型空间尺度够，但房间数量不够啊。只要有孩子的家庭，两房就不够用。特别是在房价高企的背景下，大两房有些奢侈了，是富豪阶层才能拥有的产品。所以，凯旋新世界的大两房相对好卖；但普通住宅，如果没有地段、地铁的加持，难卖程度升级。就像下面这套，满五唯一，挂牌价低于小区平均价近1万元/平，挂出来21个月都没买出去，期间还降价了40万。定位改善型的楼盘，户型至少是三房起，不少楼盘为了迎合二胎家庭的需求，尽量把户型做得方正，过去那些不规则的户型，早已难觅踪影。下图是广粤尊府234方的三房户型。广粤尊府的优势在于地段、园林、大面积产品和圈层，户型设计并不占优势。下图是侨鑫汇悦台的四室两厅户型，非常方正。所以，不管是小两房，还是大两房，都已经不合时宜了。前者只是上车族的过渡，后者无法满足改善需求，两房户型就像一个过气的明星，找不到自己的市场定位，徒留尴尬。04那么，两房逐渐消失，是一件好事还是坏事呢？对于开发商来说，抛弃两房是基于市场趋势的必须选择。躺着赚钱的黄金时代已经过去了，要想不被市场淘汰，必须多花心思做产品，不断挑战自我，在有限的空间里做出更多的花样，两房变三房、三房变四房、四房变五房......对购房者来说，也是利大于弊。用同样的钱，可以买到更多的房间，性价比变高了。深圳房子就是因为户型普遍做得比较好，实用面积大，所以单价高一点大家也能接受。随着房价持续上涨，二胎家庭不断增多，未来小三房、小四房会比两房户型更好转手。那些两房房主，也不用那么悲观。尽管开发商已捕捉到三房以上的消费趋势，但两房也没那么快被市场抛弃，毕竟，还有大把的刚需要上车。不过，还是建议未雨绸缪，有条件可以考虑置换三房。如果一定要说“弊”，那就是空间尺度、舒适度要打折了。所以，有的朋友说，宁愿要大两房，也不要小三房。但一朵觉得，高房价之下，我们当务之急是如何用有限的总价，买到尽量满足要求的房子，至于舒适度、情怀，都必须适度让步。就像我们可以住大县城180平的大四房，也能接受一线城市60平的小两房、80平的小三房。尽管高房价下没有情怀。但我还是祝你，早日买到理想的房子。延伸阅读：泪目！越是漂亮、文艺、个性的房子，越可能是坑买一手还是二手，看完这篇不纠结了！郊区买房，选超级大盘还是小而美盘？如需咨询买房添加镁地产工作微信

但是，中海花城湾这个盘，压根算不上顶级豪宅啊，单看产品，就是挺普通的住宅小区，容积率超过7，密度很高，小区花园也很小，和汇悦台不在一个档次。

总结一下今天的推文：买东西可以追求个性，唯独买房子不行，因为房子你以后可能是要卖的，必须考虑市场主流人群的接受度。

一、都是近地铁站的“老破”房（主流房源楼龄在20多年左右），六运小区有体育西地铁站，五羊新城有五羊村地铁站，在建的地铁10号线也在此设有站点，这里的客村板块指的是客村地铁站周边约800米以内的范围；

今天上午，海珠区一宗一线临江的海珠新港东路AH041405（琶洲东区）地块，被保利以468978万元的总价拿下，折合楼面价约51462元/平，为目前广州楼面价第三高，再次惊艳广州。

一个很有意思的现象是，如果你不关心珠江新城的房价，你对它的印象始终只有一个字：贵。如果你今年一直关注着这里的房价，就能真切地感受到广州楼市的脉搏。因为每一次风吹草动，都是从珠江新城开始的。

观察最近几年的新闻报道，广州是很惜用这个表述的，一般只有贯彻落实国家级的战略时才会用到这句话，如“举全市之力推动粤港澳大湾区建设”、“举全市之力推进广州人工智能与数字经济试验区建设”。

招标任务书显示，除了已公布的18号线南延至中山珠海、28号线东延至东莞之外，22号线也将成为跨市快线，将延伸至东莞，与深圳衔接。本次研究将为这些拟跨市地铁的站位规划提供重要依据。（据广州日报）

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而且，于知识城而言，现在最缺的不是产业，而是能让人才留下来的配套，这其中最重要的就是教育。教育如果不行，辛辛苦苦引进来的人才，也留不住。等到他们结婚生子，还是要回到越秀天河买学区房。

据广州中原研究发展部监测，8月广州一手房网签量继续高位攀升，网签9533宗，环比上月增长12%，同比增长31%，宗数为近四年来历史第二高位。网签面积103.85万平，环比上升12%，同比涨36%。

对于申请“交房即交证”的开发企业项目，企业在办理首次登记、过户转移登记、缴交税费等业务时，广州市不动产登记机构及税务部门就要加强工作协同，实行合并办理、压缩时限。

而且，因为借鉴吸收了新加坡的规划理念，知识城在规划布局上比较注重居住环境，同时重视教育、医疗，尽管目前交通和商业有短板，但成长性看得到，所以还是能吸引不少买家入手，尤其是想买新房、愿意等的买家。

当90后还在为买房存钱，Z世代（1995-2009年出生的人）已悄然上场。Z世代随着互联网一起长大，有主见，不容易妥协，喜欢的东西想办法也要得到，不喜欢的一定不要，对感情如此，对房子也是如此。

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一个10万+，一个5万出头，这价差是不是有点大？要知道，珠江新城总共才6.19平方公里，如果按地段或房龄，肯定不会有这么大的价差。西区住宅之所以这么便宜，很大程度上是因为太多小区被商住两用了。

深圳涨完广州涨，这似乎已成为屡试不爽的经济规律。眼下深圳楼市刚刚收紧，东莞、惠州、广州等城市仍在涌动，CBD珠江新城有多个二手楼盘上调报价，但也有楼盘降价甩卖，市场情绪还没有完全达成一致。

一手房大多是期房，如果不是尾盘，一般都要两三年后再交房。如果你买首套房或置换，在此期间必须租房住，不仅费钱，还不一定住得舒服。二手房就不存在这个问题，过户完就可以收房，如果房子比较新，可以直接入住。

不过，18号线有个bug，就是不经过南沙城区，从南沙城区乘坐18号线，估计还要预留半个小时的接驳时间。至于怎么接驳？目前主要靠公交车或者网约车，未来可以靠15号线，但15号线还在规划中。

相比而言，南村虽然离市区更远一点，但它规划有商务中心区，看万博控规图，清一色的商务/商业用地。事实上也是这样，万博商务区的商业面积比珠江新城还多，还有欢聚时代（YY）、携程华南总部等知名企业办公。

有的人说，我不读公办，民校随便选。不不，对于民办学校，我们也不能太乐观。要知道无论是公办还是民办，只要是优质学位，永远是稀缺的。不要以为民办学校都能用钱解决，供不应求之下，有钱也不一定能谋得好学位。