三个月前，关于广州第二轮集中供地中出让的明星地块——天河燕塘地块三，未来会带来什么产品，卖出什么价格，有很多猜测。
没想到，在广州第三轮土拍前夕，该地块的案名和产品信息就定了！现场地基也在打了👇
据媒体爆料，天河燕塘地块三的案名就叫做：越秀天河和樾府！嗯，这案名，是熟悉的配方、还是熟悉的味道啊，算一下应该是越秀地产在广州打造的第三座“和樾府”，以后打车时可要记得加前缀呀！01
这块地很贵，楼面价超5万/㎡
说起这个项目，大家的第一印象都是它在今年广州第二轮土拍的风光史。
今年7月，越秀天河和樾府所在地块引来越秀、保利、中海、华发、珠实5家房企竞价，在经过54轮激战后直达封顶价，最终摇号落入越秀地产怀中。算上配建成本楼面价突破5万+/㎡，刷新广州最贵楼面价TOP10，位列全市第五位！
其具体位于天河区中轴线北延区的梅花园板块，距地铁3号线梅花园站步行约500米，妥妥的地铁上盖，西侧邻近白云山，东侧有18号线北延段在建👇
如上图所示，周边小区还是挺聚集的，有佳兆业、恒大、合生等大型地产商开发的住宅项目，生活氛围浓厚。
商业、教育和医疗等配套也是比较成熟，包括信达金茂广场、四海小学、京溪小学、南方医科大学南方亿元、省妇幼保健院等。
更重要的是，天河住宅用地出让少啊，自2016年-2022年，整个七年的时间，整个天河仅仅成交了6宗住宅用地！而项目所在片区，上一次宅地供应都要追溯到2015年6月出让的广日电梯厂旧改地块了，这意味着燕塘板块的土地出让，已经断供7年。所以，越秀天河和樾府这个时候出现，不仅坐拥成熟配套，又赚足市场眼球，想象力自然是巨大的。02
户型最小104㎡、最大180㎡
越秀天河和樾府将打造成一个中小型小区，总用地面积约4.5万㎡，计容建筑面积约16.8万㎡，容积率为3.65，预计建造11栋住宅，层高26-28层，总货量大概1000多套。项目走的是改善路线，预计推出建面为104/120/140/180㎡的四房产品，据广州房产曝光，各楼栋的分布可能如下👇
因为是围合式布局，所以可以做到所有户型全南向，这是项目的一大卖点。
另外，项目延续了“和樾府”产品系的一贯风格，有一个中央园林，以及一个建面约1240㎡下沉式会所。
不过，最令人惊喜的还是，原本规划设置的36班小学，现已确定为九年一贯制学校，此外项目还将配建一所幼儿园。
03
吹风加10万+，贵不贵？
那么问题来了，这样的配置，得卖多少价格才合适？
据了解，项目吹风价为10万+/㎡，以所推户型面积计算，一套房子都要千万级别的。如果和周边二手次新盘信达金茂府相比，均价基本持平，但胜在新，同等面积段还多出一个房间。
如果跟天河的几个网红新盘售价来比，价格高了些，但户型面积还是存在一定差异。比如，珠江花城目前在售117-140㎡大户型，单价约6万+/㎡，保利天汇的90-142㎡三至四房，均价约7.1万/㎡。而天河壹品在售的91-126平户型，均价则在8-9.5万/㎡。这么对比的话，越秀天河和樾府卖到10万+，应该没啥大问题。毕竟是越秀定位最高的“和樾府”系列产品，每出一个，都是所在板块的金字招牌，例如万博和樾府、大学城和樾府、深圳尖岗山和樾府等项目，都要比周边小区贵出一大截。而且，从其他“和樾府”来看，园林是最大的亮点，所以这次天河和樾府，很可能也会在园林上给客户带来惊喜。
04
项目的几点不足
首先是燕塘这个地块，一直缺乏豪宅基因，这里长期以来都是天河北的洼地，周边城市界面参差不齐，不少二手房才4-5万/㎡的水平。
板块内唯一打破价格天花板的就是信达金茂府，二手房源价格基本都能超过10万。这说明，只要产品好，还是能突破板块本身的约束，卖出一个好价钱。
问题是，越秀的产品力能否匹配预期呢？
从品牌力来看，越秀地产在广州市场的“统治力”肯定没得说，但在高端住宅领域的品牌认可度不如金茂高。所以，越秀这一次拿出产品系中最能打的“和樾府”，算是做好了高举高打的准备。
所以市场人士猜测，天河和樾府要想超过金茂府卖到10万+，就必须在产品上拿出较大诚意，估计能在户型友好度、得房率等指标上可以超越金茂湾，但在软装交标、整体的品质感上，未必能超过信达金茂府。
当然，项目产品具体怎么样，至少要看看展厅和样板间，据悉项目最快今年就能入市，首推可能是小户型，过段时间项目的展厅和样板间还会在广州环贸中心（ICC）的7楼开设。
总的来说，这个项目如果不求速度，慢慢卖问题不大，毕竟这里是天河中心区，有钱人还是多，仅靠周边地缘客，也能消化完。
但如果想像琶洲南TOD那样秒光，不太容易。毕竟这个板块缺少题材、缺少概念，再加上现在市场整体情绪比较冷，越秀如果想把它卖出流量盘的速度，会比较难。