楼市出现回暖信号！多地下调二手房个税与房贷利率！黄金周看房吗？给你一份踩盘清单

先是9月22日，经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》，明确指出调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。

9月27日，央行发布了“货币政策委员会2021年第三季度例会”的新闻通稿，明确提出：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

这个表态，让沉寂已久的地产股一片飘红。

最近，番禺、南沙很火，因为被誉为“湾区竖轴”18号线首通段开通了，时速高达160公里/小时，半小时跨广州4区，自然连带着途径的番禺、南沙也风头无两。

而之前热度不断的黄埔一下子被忽视了，心里表示不服，决定在“金九末银十初”这个节点来猛刷存在感。

这不，继科城山庄悄悄开盘后大壮名城也开了。

我们也对黄埔的热门板块的项目进行了梳理，名单奉上 ↓

科学城这个板块就是广州东部上市公司最密集的科创区域，也是广深科技创新走廊十大节点之一。

除了多个500强企业研发总部落户在此，交通、商建等各方面也比较成熟。

当然，这里的楼盘，热度也是居高不下。

科城山庄

科城山庄就位于科学城板块，前阵子还悄咪咪开盘了，推的包括84/127/135/145㎡在内的2-4房户型，价格在3.7-4万/平。

据悉，诚意登记的能有机会参与摇号，还有公证员公证。这一波操作下来，着实让人想不到，也抢不到。

为什么要抢？因为该项目较受黄埔公务员群体厚爱，圈层好，加上绿化率高环境佳，楼盘位置也不错。

加推的还是靠近幼儿园和地铁的楼栋，还有大户型可以选择，价格更是出乎意料，所以抢手。

不过，科城山庄的小户型设计有些过气，84平做两房，在这个户型内卷的时代，难免有些浪费。

和多数楼盘一样，也有道路噪音影响，还存在一二手倒挂的现象，之前二手挂牌价去到了5w+。

大壮名城

不少人也在关注着科学城的C位—大壮名城。

前几天已经突击开盘，推的是A2、A3、A5栋，建面约73/92㎡的2-3房，多为北向和西向，价格在4.8-5.4万/平。

值得留意的是，开盘的是小户型，但是预售证是一起拿的，所以接下来很可能推这几栋的大户型。

具体说说大壮的优缺点。

其近6/21号线地铁口苏元站和萝岗万达广场，步行在15分钟左右。还有在建地铁7号线二期科丰路站，就位于楼盘一期南门旁边，销售称预计2022年年底开通。

科学城C位，地铁商配加持，对口72班的九年一贯制名校，优势还是挺明显的。

就是开车的话，附近没有高速出入口，要开到大观路出口才能上高速，而且科学城板块内红绿灯比较多，上下班高峰期有可能堵车，通达性不强。

另外，随着后期住户增加，学位也可能不够用。

老黄埔板块这么火的原因，还是因为其在第二CBD辐射圈内呀，在临港经济区的带动下，老黄埔的潜力也被发掘，一时火透了半边天。

板块内的万科城市之光、中鼎·君和名城珺合府、富颐华庭也被称为“老黄埔三剑客”，一开盘都备受关注。

万科城市之光

万科城市之光是个旧改大盘，占地约50万平，建筑面积约200方，规划户数约5300套，体量十分大。

最大亮点是交通优势明显。在文冲和大沙东两个地铁站间，双地铁，还是始发站，你说爽不爽？开车到珠江新城走的是黄埔大道，不堵车也是挺爽的。

一公里范围内有沃尔玛，自身也有多种业态的配套，教育资源环绕，怪不得能成为老黄埔板块的网红盘。

不过，项目也有槽点，项目靠近广石化，石化路大卡车多，噪音明显。

项目之前在推的是E区的1、2、3、8栋，户型为85/95㎡三房、125/140㎡改善四房，备案价5.2-5.5万/平，具体开盘时间未定。

现在又紧急推出A区2、3栋的样板房，户型涵盖85/98/114㎡多个户型，10月1日开放认筹，限价情况下价格应该与E区的1、2、3、8栋相差不大。

广州上半年的土拍情况，最让人津津乐道的就是4宗摇号地块。而这4宗地，有3块在黄埔，其中1块在科学城，2块在知识城板块。

刚刚结束的二轮土拍，位于知识城的地块也是被知识城和凯德的房企组合以总价239394万元拿下。

知识城板块的受关注程度，可想而知。这个区域，不仅背后有强大的知识经济产业支撑，也有许多在售待售楼盘。除了时代印记和中泰天境，还有星汇城可选。

星汇城

星汇城虽处于黄埔区和增城区的临界地段，但也属于知识城板块。

项目的规模属于中型社区，建面约70万㎡，总4700户，计划分3期开发，已推的是1#，2#，3#栋的小户型单位，81/89/104㎡的3-4房。

即将推的是19#，20#，27#，28#栋的94/97/120㎡的3-4房，据销售透露，此次加推计划采用一口价2.9万/平的方式，毛坯交付。

不得不提的是，项目就是地铁14号支线/21号线镇龙站上盖，与地铁口直线距离仅16米，的确很近，自带小学，社区内有泳池等配套，容积率是2.1。

不足之处除了没直升中学和没配建大商场外，更大影响因素还是离市中心较远和周边开发程度较低，略显荒凉。

谈黄埔，当然也离不开科学城附近的香雪板块，广场汇聚，是妥妥的大商圈，吃喝玩乐不在话下。

合生中央城

合生中央城也是近期该板块讨论最为火热的楼盘，该项目属于超大旧改大盘，建面约270万方，总规划套数1.6万套，其中回迁房8083套，商品房约8000套。

这么大体量，自然有规划商业、会所等配套，教育配建的是两所72班九年一贯制公办学校，计划签约挂牌湖南师范大学。

但在交通方面就尴尬了，中央城距离最近地铁香雪站较远，有2.8公里，不在舒适步行范围内。

9月12日也已开始内部预约开放样板间，目前将推出建面约85-110㎡的三至四房，均价在3.9万/平左右。

总的来说，

科学城的交通、商配在是靠前的，城市形象新，楼盘选择也较多，但价格也不便宜了，预算充足、想置业黄埔的可以考虑。

老黄埔的想象力很强，产业大的同时城市界面较差，马路上有很多大货车，噪音影响和环境问题难以避免。

知识城离市中心的确是有些距离，发展起来也需要一些时间，但有产业概念，热度只增不减。

香雪片区则更适合刚立业成家的年轻人上车和生活。

当然，以上只是对黄埔几大板块关注度较高少数楼盘做简单分析，其他区其实也蓄势待发，就连经常断货的天河也申请加入“银十”这场比赛。。

比如有着天河区“国民大盘”的保利天汇，以央企保障，近产业近地铁，户型实用几大优势揽客无数。

珠实在天河的两个新盘，珠江花城和天河壹品也开盘在即。珠花以户型极致、总价低易上车而备受关注，天河壹品则是交通更方便，天河智谷这个地段也更受天河新贵们喜爱。

海珠的中海观云府更是一致独秀，地铁全新盘，加上产品不错，生活也方便，颇受琶洲客群青睐，国庆前已突击开盘，推的是88-164㎡的三至四房。

番禺也很精彩，和樾府在二期全款靠抢的势头下，紧接着又推出三期，万博头牌，2.7万方的中央公园，又赶上18号线首通段开通，想不趁热度都难。

当然，除了提到的这些楼盘，各区还有很多楼盘选择在国庆黄金周开盘和加推，可以找一天去看看，具体的可以参考下表 ↓

以上便是我的个人踩盘清单，希望对你有用。

眼下正值调控频密、市场混沌不清的时候。对买房人来说，要时刻意识到：宏观是我们必须要接受的，而微观才是我们能有所作为的。