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■本研究报告来自丨BIS Shrapnel

■翻译丨米宅海外

本报告利用大数据从澳洲的经济状况、利率、房产交易、租赁市场等方面，对澳洲房产市场进行深度分析，并对未来三年（2017-2019年）澳大利亚八大核心区域中心作出房价走势预测。

该研究报告包含上、中、下三篇：上篇已经推送，回顾查看可点击 澳洲房产投资指南（上篇）：澳洲经济前景如何？ 本次推送报告的中篇内容。下篇也将于近期，在米宅海外微信公众平台：米宅海外（mizhaihaiwai）发出。

租赁市场

空缺率计算为未占用租赁住房数量占总租赁存量的百分比，来自国家房地产学会成员的调查。 每个城市的空缺率是衡量租金需求和租金供应平衡的一个指标。 一个市场的空置率为3%被认为是平衡的，其中平均租金将大致上与通货膨胀一致。

在悉尼，自2006年以来，住宅在经过长时间的低新住宅建设后出现了相当大的不足。 鉴于住房短缺的程度，2016年6月份的空缺率仍然保持在1.8%的水平，并且到2018/19年之前不大可能恢复平衡的租金空缺率。

在墨尔本，空置率低于2013/14年度和2014/15年度的平衡市场水平3%。 然而，随着创纪录的住宅完成，空置率现在更接近2016年6月份的2.7%的平衡。随着住宅建成量在2016/17年进一步增长，墨尔本的空置率预计将在年内超过3%。

2016年6月布里斯班空置率微幅上升至2.8% 仍然接近平衡的市场利率。 在阿德莱德，同期空置率上升至3.3%。两个城市的空置率预计将继续呈上升趋势。 在布里斯班，预测是由于即将到来的住宅建成超过需求，而在阿德莱德，由于人口增长疲弱，过剩的住宅存量可能进一步上升。

在2016年6月珀斯（6.0%）和达尔文（6.4%）在所有首府城市中的空置率最高。新兴住宅建成后，由于矿业投资崩溃，海外移民流入迅速减少导致出租业的减少。因此，新租户进入市场的步伐未能跟上新增租金的步伐。 

在霍巴特，空置率保持在2-3%区间的上端。相对于人口增长的大量住宅完工使市场保持平衡。在澳大利亚首都地区，租金下降似乎吸引了新租户，其空置率在2016年6月下降至2.5%。由于两个地区都预计将出现持续上涨的空置率，预计空置率的下降趋势不会继续。

根据消费物价指数的租金部分计算，租金增长在二十一世纪头十年的后半期表现强劲，而在十年中的前五年表现不佳。近年来，尽管到2013年所有首府城市的空置率仍然紧张，租金增长较为缓和。这表明可能有一些租金支付能力的限制阻止了强劲的上涨。

由于住房不足和空置率低，新南威尔士在2015/16年度的租金增长率最高，为2.2%。在霍巴特，较低的2.8%的空置率有助于2015/16年度第二高的租金增长2%。墨尔本和阿德莱德，租金分别增长1.4%和1%，租金增长最小，因为它们的空置率高于平衡市场价格。

布里斯班和堪培拉的租金在2015/16年度保持相对稳定，尽管堪培拉的空置率较低。堪培拉的租金下降了0.5%，相较于其在2014/15年的2.7%的下降这一情况正在改善。

在达尔文和珀斯，2015/16年的租金分别下降了6.4%和5.2%。这反映出了两个首府的高空置率。 在这两个州，虽然新住宅供应继续上升，但资源投资支出的下降导致移民和随后较弱的租户需求大幅减少。

收益率

图表10显示了首府城市房屋的指示性租金收益率的变动情况。 指示收益率计算为三房的住宅房租中值除以房价中值。 由于房价中位数反映了整个市场（投资者和业主占有者），而租金只反映了投资市场的房地产，所以指示性收益略低于实际收益率。投资物业更可能定价低于所有住宅的中间房价，但实现了典型的租金。然而，指示性收益率的变动应与实际收益率一致。我们使用指标性租金收益率和标准浮动利率的测量方法分别比较了租金收益和融资成本。

在悉尼和墨尔本，房屋的指示性租金收益率远低于其他首府城市，在过去三年中，这两个地区的房价增长更为强劲，从而扩大了差距。在2016年6月，悉尼房屋的指示性租金收益率为2.4%，墨尔本房屋指示性租金收益率为2.5%。对墨尔本来说，这是创纪录的最低收益率，对于悉尼，收益率是自2004年以来的最低水平。

在阿德莱德和珀斯，2016年6月的收益率为3.9%。 在堪培拉收益率略高为4.2%。 阿德莱德的产量在过去十年中有所不同，而珀斯的租金急剧下降使其收益率下降。 在堪培拉，由于租金下跌趋稳，2016年6月的收益率上升。

布里斯班的收益率在2015/16年度下降至3.7%，因为房价增长高于全年租金的最小升幅。 这是已记录的最低水平。

在达尔文，租金增长疲弱导致2015/16年度住房收益率继续下降至4.6%。 达尔文是首府城市的最高指示性住房收益率。霍巴特的年内收益率相对稳定在4.6%。

所有首府城市的收益率均低于15年平均水平。 尽管收益率低，但相应的低抵押贷款利率意味着大多数首府城市的租金收益率和利率之间的差距仍然很窄。在某些情况下，个别市场中所选择的特性可能是正面的，特别是当前购买者获得比当前标准浮动利率更好的利率的能力。

房屋负担能力

本报告中的住房负担能力是指每年6月30日25年期贷款的25%贷款偿还率，以6月30日的平均房价的75%计算，按照6月30日的标准可变利率作为家庭平均可支配收入的百分比。 平均家庭可支配收入来自国民账户数据，根据总收入除以家庭数量的估计。

自2012/13年以来，悉尼和墨尔本的房价增长明显降低了这些城市的可负担性。 悉尼的抵押贷款还款与家庭收入的比率为40.1%，而2016年6月的墨尔本为36.6%，接近前一个最高水平，这表明持续的固定价格增长空间有限。

所有其他首府城市2016年6月的负担能力比率都在其历史范围（如图所示）的中点附近或稍微好一些。 预计2016年房价有限的增长和利率下调将使这些城市的负担能力比率保持稳定。

虽然在狭窄市场的历史低点的利率应该刺激房价增长，除悉尼以外的所有城市正在或正在进入住房存量过剩，这应该抑制这些因素。 在悉尼和墨尔本之外，较弱的经济条件也有影响。 可负担性预计在悉尼和墨尔本仍然具有挑战性。 在其他首府城市，更好的相对负担能力应该缓解供过于求的市场和青睐资源的市场（如珀斯，达尔文和布里斯班）的一些价格下行压力。

需求

对新住宅的基本需求主要由人口增长驱动，按照国家标准，是出生人数增加，死亡人数减去海外净额和州际移民流量净额的结合。 来自海外净额和州际移民的需求更加直接，因为这个群体通常需要在抵达时住宿，无论是业主占用还是租赁。净海外移民是指到达和离开澳大利亚的差额。 要纳入此计算，如果抵达在16个月中的12个月内居住在该国，则计入抵达。

长期来澳：主要包括学生或技术性临时子类457签证的人 - 在2013年3月份的年度达到516,000的年度记录。与矿业相关行业的稳定就业增长导致技能短缺的再次出现支撑了长期海外游客的增长。 虽然来自海外的人数在2013年3月达到了创纪录的水平，但是从澳大利亚的离开率也在增加，净效应使净海外移民水平低于2008年创下的纪录水平。

自2013年下半年以来，长期来港人士因澳洲经济放缓而收缩。工作相关签证如457子类签证减少，因为资源部门投资的减少导致就业机会减少。由于临时移民在签证到期时返回原籍国，长期离职日益增加。在这一时期，来自新西兰的净移民也有所下降，因为它的经济相对于澳大利亚有所改善。

随着长期来澳人士每年净流入下降，海外净移民量于2016年6月下降至约155,000人。由于缺乏临时移民延长逗留期间的机会，入境人数减少和离港人数增加，预计会继续，在2017/18和2018/19年净海外移民人数减至14万。虽然低于最近的高峰，这个数字在长期意义上提高，高于大多数年代直到20世纪90年代和21世纪初。这些预测可能有一些上升空间。国际学生入学率大幅增长，在2015/16年度的三年内，澳大利亚海外学生开始课程的数量增加了42%，如果许多人选择继续留学，海外移民净额可能会更高。

预计在2016/17至2018/19年期间，所有州（澳大利亚首都特区除外）的平均年度净海外移民量均低于1999/2000年至2015 - 16年的长期平均水平。

预计最大的下降将出现在由于资源部门投资蓬勃而造成技能短缺的情况下，海外净移民流入量高的州。 2016/17至2018/19年度西澳大利亚（8.0%），昆士兰（12.0%）和北领地（0.5%）的国家净海外移民的预测份额将显着低于其长期平均水平。 由于采矿投资继续下降，就业前景薄弱，将鼓励更多海外移民在其他州定居，而以临时工作签证受雇的海外移民随着项目结束越来越多地返回家园。

海外移民到新南威尔士和维多利亚的增长落后于资源国在矿业投资热潮期间。结果，各州没有经历临时工人流出的上升。此外，由于表现较好的经济，这些州也吸引了更多的来澳人士。 预计各州在2016/17年至2018年期间分别吸引澳大利亚净海外移民的40.1%和31.3%; 高于其长期平均份额。澳大利亚首都地区也预计将吸引越来越多的国家海外移民净额。 海外学生期望成为海外净移民增加的少数组成部分之一。澳大利亚国立大学有大量的海外学生人口，这在一个较小的城市，如堪培拉有影响。

与新南威尔士州和维多利亚州一样，净海外移民到南澳大利亚和塔斯马尼亚也落后于资源大州。由于这些州的经济条件仍然具有挑战性，其在2016/17至2018/19年期间的国家净海外移民的份额预计与2007/08年度以来的最近平均份额（分别为6.0%和0.7%）相似。

各州之间迁移的主要驱动力是相对的住房负担能力和经济条件。 当经济条件恶化时，减少州际运动 - 即其他地方的就业前景有限时会促使人们留在原地。

新南威尔士州的州际人口净流出从长期年平均数18,500（2000 - 2016年）增加到13,000（2008 - 2016年）。尽管房价增长强劲，可负担性降低，但由于新南威尔士经济优于于大多数其他州，使人口仍然得以保留，该州的净流出在2018/19年的三年内平均为11,200元。

维多利亚的州际移民流入从长期平均每年2,800（2000-2016年）增加到每年4,800（2008 - 2016年）。 预计2015/16年度将净吸纳约11,000人，这将是一个创纪录的，是所有州中最高的年度总数。维多利亚州的净州际移民流入量预计将保持强劲，虽然在2018/19年的未来三年内平均每年减少6,300。

昆士兰州的州际移民流入量从长期年平均数18 200（2000 - 2016年）降至9 600（2008 - 2016年），反映了最近经济形势不佳。 由于来自新南威尔士州和维多利亚的移民越来越多地逃离较高的房价，到昆士兰州的州际移民预计在2018/19年的三年内平均每年将增加到11,500。 然而，由于昆士兰经济的复苏预期缓慢，州际净迁移仍将远低于长期平均水平。

在西澳大利亚州，随着资源部门投资减少，就业状况继续下降，州际迁移从通往2013/14年的净流入量回复到2014/15年度以来的净流出量。预计到2018/19年的三年内，州际净流出量平均为每年2,700人。同样，由于北领地的经济状况随着资源投资减少而减少，而就业机会减少，预计将继续经历小的州际迁移流出。

在南澳大利亚，由于失业率仍然很高，预计2015/16年度的4,500净移民外流将持续到2018/19年。在塔斯马尼亚和澳大利亚首都地区，州际移民预计将在未来三年内从净流出转为净流入。提高相对于悉尼和墨尔本的可承受性预计将导致向塔斯马尼亚的“tree change”增加，而更稳定的就业环境应该有利于首都领地。

对新住房的潜在需求主要是由人口增长推动的，这是人口增长的基础。 基本需求和供应之间的平衡对空缺率，租金，价格和建筑产生影响。

图表15显示了与目前供应相比，国家在未来三年内对其他住宅的预测平均潜在需求，供应由2015/16年度的新住宅开工总量表示。

2015/16年度的新住宅开始在所有州都有望高于到2018/19年三年的年度潜在需求预测。 提高新住宅供应将使所有州陷入供过于求，新南威尔士州除外，高收入缺乏的积累需要一段时间才能被吸收。

相对于预测潜在需求，开始现在最高的州是澳大利亚首都特区（86%以上），北领地（69%以上）和西澳大利亚（61%以上）。

图16显示了从2016年到2019年6月份按国家的住宅存量不足的预测年度潜在需求的百分比。

新南威尔士州积累了大量住房缺乏，目前是2016年6月所有州的最高水平。这是由于其空置率低所致。随着住宅现在开始每年高一筹的潜在需求; 高出49%，新南威尔士州的住宅缺乏性开始被吸收，预计2017/18年度潜在需求的价值将低于一年的价值。

在墨尔本和布里斯班的内城地区，创纪录的高层公寓建设活动正在使供应超过潜在需求。 在维多利亚，住宅开工比潜在需求高出40%，而在昆士兰，住房开工高出59%。 因此，2016年6月每个州的小住宅缺乏预计将在2017年6月消失并成为住宅存量盈余。预计各州的库存剩余将增加，剩余可能最多集中在公寓市场。

由于西澳大利亚的开工率比2015/16年度的潜在需求高出61%，小的存量盈余已经出现，珀斯的高空置率证明了这一点。 由于西澳大部分临时技术移民在不工作期间住在难民营和临时住所，因此剩余住房可能高于所示。 随着西澳经济持续缓慢，临时移民回到原籍国，预计未来三年供过于求的情况将会更加严重。

在北领地，目前的住宅盈余以达尔文的高空置率和租金下降为例，预计盈余将在整个预测期间持续。同样，在塔斯马尼亚和南澳大利亚，根据当前和预测的建筑水平，两个州目前的住宅剩余预计将上升到2018/19，并高于一年的基本需求。澳大利亚首都地区一直过度建设，最终导致未来三年住宅的过剩。其特点是租金下降，直到最近的高空置率。

自2012/13年起，新单元房发展显著转变，包括联排别墅，半独立住宅和公寓。对新单元房的需求上升部分地受到人口趋势的支撑，一些人口倾向于生活在较小的住宅。然而，转变的最大驱动因素是这一时期的强劲的投资者需求，其中单元房通常受到投资者购买者的喜爱。 在2012/13年至2015/16年度期间，澳大利亚单元房占总住宅批准的46%。相比之下，2011/12年度的十年间增长了33%。

单元房发展增幅最大的是维多利亚州（从过去四年的2011年的10%增长到47%）和昆士兰州（33%的份额上升到46%）。虽然在新南威尔士州，北领地和澳大利亚首都地区的一半以上的新住宅批准是单元房，但单元房建设活动在该州和这些地区一直占据了很高比例的新住宅活动。单元房发展的收益在其他州不太明显。

随着过去四年单元房的建设要多于独立屋的建设，国家的供过于求可能在单元房领域最为普遍。 在维多利亚州和昆士兰州，单元房的建造正在不断增加，预计的盈余将最集中在内城市场的公寓。

研究报告第三部分：《澳洲房产投资指南（下篇）：如何布局澳洲八大城市？》将于下周在本公众号米宅海外（ID:mizhaihaiwai）发送，欢迎持续关注。

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