米宅海外团队曾在今年4月前往马来西亚和新加坡考察，今天我们来了解下2016年上半年马来西亚整体的房地产市场状况。

马来西亚是目前重要的新兴市场国家，1990年代其经济突飞猛进，与泰国、菲律宾、印尼一起，被称为“亚洲四小虎”。

马来西亚经济结构以制造业和农业加工出口为主，其中石油、橡胶产品出口更是占了较大比重。产业结构单一、对外依存度较高的特点，使得马来西亚经济容易受外部因素影响，比如1997年和2008年两次金融危机，比如石油价格大跌，比如中国、美国等占出口较高的国家需求减弱，都明显地影响到马来西亚的经济增长，其经济增长也十分不稳定。

1990-2015马来西亚GDP增速 ↓↓↓

两次经济危机都将大马的经济冲击至负增长，而近年来随着石油价格暴跌、中美等大国需求减弱影响，大马经济也从2010年后逐步走低。2015年马来西亚GDP增长5%，而2016年一季度仅上涨4.2%，创下2009年三季度以来的最低值。

在国内，经济也没得到很好的改善。大马政府税收三分一来自国家石油的派息，可当石油价格暴跌，国家财政赤字逐年扩大，货币林吉特（以下称马币）也大幅贬值，于是政府开始提高税收来填补财政漏洞。2015年4月实施的6%消费税，更使得人民生活雪上加霜。

马来西亚的通胀率和家庭债务也冲向高点。今年4月，马来西亚通胀率为2.1%，但在一项调查中，由于货币贬值及消费税的实施，居民感受到的通胀率要超过10%，失业率也在今年2月冲上3.4%。2015年的国家家庭负债也维持在89%的高位。

与此同时，马来西亚的贫富差距仍在扩大。据马来西亚政府统计部门数据，2014年马来西亚家庭（注意：不是人均）收入中位数为4585马币（合人民币7300元）。

“二八原则”同样在马来西亚适用。大马15%最富有的阶层（大部分为华人）人均年收入约35000美元，掌握了80%的社会财富，而85%的社会大众人均收入约1500美元，仅仅掌握了20%的社会财富。

2014年马来西亚家庭收入中位数与平均数 ↓↓↓

近年来其收入分配结构有向高收入群体倾斜的趋势，中产阶级难以发展壮大，导致社会有效需求不足，经济增长和经济结构转型缺乏驱动力，一定程度上抑制了马来西亚经济平稳快速增长。

那么，马来西亚房价水平如何？按照目前人均居收入水平，大马的老百姓能买得起房吗？

首先来看马来西亚近些年的房价变化 ↓↓↓

注：所有房屋类型包括高层、公寓、联排、独栋别墅等，数据来自马来西亚国家房产信息中心（NAPIC）。

2015年底马来西亚各州房产均价 ↓↓↓

整体来看：

1、2010年后，马来西亚从危机中逐渐复苏，受经济增长强劲、外来投资大量涌入等因素影响，马来西亚房价也开始飙升。而从2013年后，房价增长放缓，到2015年底每套价格达到31.5万马币（合人民币50万元/套）。

2、2000年-2015年，马来西亚房价上涨127%，年均增长8.4%，投资收益率还算不错，但极不稳定。

3、全国房价格局明显，房价最高的是吉隆坡，是唯一的一线城市。其均价73.9万马币/套（户），合人民币118万元/套，是全国均价的2.3倍，远超其他州和城市。

4、雪兰莪州、沙巴州、砂拉越州、槟城构成第二梯队，均价在38-48万马币/套（合人民币60-76万元/套）之间，其余州则为第三梯队。

5、位于东马的沙巴州，由于近年来火热的旅游带动经济增长，其房价也随之攀升。

而参照上文中所述的4585的月收入，马来西亚家庭需要不吃不喝5.7年才能买套房。虽然这一数字放在全球来讲并不算高，但对那些月收入2000马币的马来家庭来讲，买房是不敢想的事情。

比如，在吉隆坡市中心，市民最多可负担40万马币的房屋，但实际房价已达为70万马币；槟城的乔治市民众最多可负担27万马币，实际房价是45万马币。

虽然房价在持续上涨，市场从2015年开始却出现了冷意。

相比2015年一季度，2016年一季度的住宅成交量减少16.6%，成交额下滑9.5%。受家庭债务高企，消费税的实施导致生活成本上升，就业及收入情况将持续恶化等因素影响，房产销售放缓的趋势将蔓延至今年第二季度。

下面从吉隆坡、槟城、新山（柔佛州首府）、亚庇（沙巴州首府）等4个主要城市或地区，来看下马来西亚今年上半年的房产市场。

四个城市的位置 ↓↓↓

四城房价指数对比 ↓↓↓

从上图看出：

1、吉隆坡房价虽然最高，但增速却落后于沙巴州的亚庇（也译作哥打京那巴鲁）。15年时间，吉隆坡房价涨了172%，年均增长11.4%；亚庇则涨了190%，年均增长12.6%，同样十分可观。

2、靠近新加坡的新山，房价则一直处于低谷。2012年以前还属于负增长，在大马政府规划伊斯干达经济特区后，房价才有所上涨。到2015年，其房价才涨了45.5%。

3、华人最多的槟城，15年房价涨了158%，年均增长10%，紧随吉隆坡之后。

遥望双子塔 ↓↓↓

在吉隆坡，高端公寓或者酒店式公寓的售价在1300-1900马币/平方英尺（合人民币2.2万-3.2万元/平方米）。小到中型的公寓（600-1300平方英尺）的价位在2.2万-3.1万元/平方米。而大户型（1600-2600平方英尺）的价格，却被要求控制在1.9万-2.7万元/平方米。

这价格放在中国，基本相当于1.5线城市的水平了。

吉隆坡一些在建项目价格 ↓↓↓

以一套上图中的8 Kia Peng酒店式公寓为例，其户型在66-159平方米，售价最低为3.9万元人民币/平方米，一套下来在261万-629万元之间，价格并不算低。而在市区外的孟沙，一套公寓价格则在89万-200万元人民币之间。

吉隆坡的租金水平在每月40-100元人民币/平方米，一套市中心的公寓，月租金至少能在1万元以上，出租收益率在4%-7%之间，是值得考虑的投资选项。

但楼市转冷同样影响到了吉隆坡。2015年吉隆坡的住宅交易量和交易额分别下降了8.3%和11.4%。租赁市场也受到了压力，加上竞争加剧，部分房主甚至下调房租以保留租客。

因此，目前吉隆坡购房者观望情绪较浓，开发商不得不把目光转向海外购房者，以及推出一些新的营销和优惠方式，来吸引购房者关注。

槟城的街道 ↓↓↓

根据最新数据显示，2015年槟城楼市交易量下跌15.6%，交易额也下跌了15%。其中，住宅交易量占七成，交易量和交易额也下降了16.9%和18.6%。与此同时，商业地产和其他类型地产则增长了19%和1034%。

价格方面，槟城均价在8000-1万元人民币/平方米左右，高端公寓则要高出许多。一套在槟城北部的高端半装修公寓，普通户型为175-297平方米，均价在1.3万-1.8万元之间。上半年也有少数超大户型交易，比如在丹绒武雅（Tanjong bungah），300-500平的超大公寓定价在1.3万元/平左右；比如格尼典范酒店一套公寓定价在1.3-2万元/平。

上半年，槟城租金要比2015年有所下滑。丹绒武雅的大型公寓，月租金大概在20-40元/平方米，以一套300平的公寓计算，月租在1万元左右，但也有些房主仍然抓着高价不放，他们的价格要到50元/平方米。

而在新关仔角（Gurney Drive）普通户型的公寓，月租在5000-7000元人民币左右，而小户型的月租则在3500元人民币左右。

如此算来，槟城的出租收益率在4%左右，虽比吉隆坡稍逊色，但考虑到华人众多和宜居的环境，在此退休养老是不错的选择。

新山与新加坡隔桥相望 ↓↓↓

2006年，马来西亚和柔佛州政府开始规划依斯干达经济特区，这不仅带动了新山的经济增长，也带来了大量房地产开发商的投资，碧桂园、富力、绿地等中国开发商也纷纷杀入新山市场。2010年后，新山房价开启上涨通道。

依斯干达经济特区获投资额 ↓↓↓

从2006年到2016年一季度，依斯干达经济区已经获得投资2024.5亿马币（合人民币3239.2亿元），其中制造业投资占27%，海外投资则贡献了810亿马币（合人民币1296亿元），占比达到了40%。

大量新房的供应和上涨的价格，使得新山楼市出现泡沫化倾向。早在2015年5月，吉姆·罗杰斯就表示柔佛州的房产已供过于求，未来或出现房产泡沫。

在今年我们团队前往新山考察时，住宅均价在14000-18000元人民币/平方米之间。

下半年，预计新供应住宅项目会有所减少，因为消费税的征收、降低贷款审批（2015年通过率只有50%）等政策影响，一些高层住宅项目甚至已经暂时搁浅，新山需要一段时间来消化超过需求的供应量。

亚庇街景 ↓↓↓

与其他州类似，沙巴州今年一季度房产交易1595套，产生交易额8.2亿马币（合人民币13亿元），同比分别减少27%和49%。购房者情绪不浓、建筑成本上升、贷款限制等，共同造成了楼市下滑。

根据沙巴房地产协会数据，2013年面世的房产总值为76.5亿马币，2014年暴跌至37.5亿，2015年再降28%至27亿马币（合人民币43.2亿元）。鉴于此，开发商将重心调整到小户型的开发上，降低可购买门槛，以推动销量和利润增长。

截至2015年底，亚庇共推出17105套住宅公寓，从2011年至今已供应超6万套，而整个亚庇市总人口约70万，供应正在变得超出需求。大部分公寓户型面积在89-120平米之间，售价在60-140万元/套，均价在7500-12000元人民币之间。

2006-2015年亚庇市公寓供应数量 ↓↓↓

参考资料：莱坊国际《Malaysia Real Estate Highlights - 1H2016》