宁国市农村宅基地审批管理暂行办法（征求意见稿）

宁国市农业农村局宅基地管理与利用 2022-04-04

关于《农村宅基地审批管理暂行办法》

征求意见的公告

为贯彻落实党和国家机构改革精神，根据农村宅基地审批改革与管理的要求，市农业农村局拟定了《宁国市农村宅基地审批管理暂行办法》，现向社会征求意见。征求意见时间为：2020年9月18日至2020年9月21日。

联系人：宁国市农业农村局经管科龙浩洋。

联系电话：4015106，18056389791。

附件：宁国市农村宅基地审批管理暂行办法（征求意见稿）

宁国市农村宅基地审批管理暂行办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条 为进一步加强我市农村宅基地审批和用地建房管理，建立“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理机制，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《农业农村部　自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《安徽省农业农村厅安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地管理的实施意见》《宣城市农村宅基地用地建房管理改革工作实施方案》等法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的农村村民新建、改扩建和翻建住房（以下统称“农民建房”）及其管理。

本办法所称的农村宅基地（以下简称“宅基地”），是指农村村民依法取得本集体经济组织内土地使用权用于建设住宅及其附属设施的土地,包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民是指行政村内的农村集体经济组织成员。

第三条 市政府成立“农村宅基地审批改革与管理工作领导小组”（以下简称“市领导小组”），市政府主要负责人任组长，市农业农村、自然资源规划（林业）等部门及各乡、镇（街道）政府主要负责人为成员，统筹协调全市农村宅基地审批和用地建房管理工作。领导小组办公室设在市农业农村局，具体承担农村宅基地审批管理工作的组织协调。

乡、镇（街道）是农村宅基地审批管理的责任主体。负责村庄规划的编制并报市政府批准实施，负责设立由乡、镇（街道）所属的农业农村、自然资源规划、住建、城管、水利、供电、交运、环保等部门组成“农民建房审批管理办公室”（以下简称“审批办公室”），具体承担辖区内农村宅基地审批管理工作，“审批办公室”负责履行农村宅基地用地审查审批、乡村建设规划许可、农房建设设计、农房建设监管等职责。建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的联审联办制度，为农民群众提供便捷高效的服务。

市农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

市自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和房地一体登记、农房建设风貌引导等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批等相关手续。

市住房和城乡建设部门负责，规范农房设计要求和标准，因地制宜推广应用宣城市住房和城乡建设局出版的《农房图集》，负责农村建筑工匠的培训等。

公安、财政、住建、交运、城管、水利、环保、供电、应急、青龙湾管委会、经开区管委会等有关部门要加强配合和协调，强化信息共享互通，各司其职，共同做好宅基地管理的相关工作。

第四条 宅基地审批应遵循以下原则：

（一）坚持规划先行。农村宅基地选址要符合国土空间规划和村庄规划，村庄规划批准实施前，在与生态保护红线及现行的乡镇土地利用总体规划不冲突的情况下，农村宅基地规划管理可参考现行村土地利用规划、美丽乡村规划，确保与即将编制的“多规合一”实用性村庄规划做好衔接。要与旧村改造、土地整治相结合。不得破坏自然和生态环境，不阻碍交通、影响安全、损害他人合法权益。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、改扩建、原址翻建住宅。

自然资源规划部门在国土空间规划中要落实好农村宅基地选址和用地规模，要将农村宅基地建设用地纳入年度计划，要会同有关乡镇（街道）落实城市核心区及青龙湾核心区农村居民建房异地安置点的布局和保障。在实施城乡建设用地增减挂钩项目时，建新地块要优先保障拆迁安置的农村宅基地用地需求。

（二）坚持“一户一宅”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省定标准。要严格按照批准面积和建房标准建设住宅。禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。人多地少不能保障一户拥有一处宅基地的，在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取集中统建、多户联建的方式，保障农村村民实现户有所居。

（三）坚持依法管控。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农民合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，坚持规划引领，规范实施程序，加强监督管理。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。加强引导，鼓励通过村规民约等方式加强村庄建筑风貌的管控。

（四）坚持集约节约利用土地。按照村庄规划引导村民建房适度集中，尽量在集中建房点建房和使用符合规划的空闲宅基地、空闲建设用地、未利用地、现聚居区或老屋场的缝隙地。严禁占用永久基本农田，从严控制占用耕地，涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续，其中占用耕地的，要落实耕地占补平衡。

第二章申请和审批

第五条 农村村民符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请使用宅基地：

（一）因结婚等原因确需分户建房，原宅基地面积低于分户标准的；

（二）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;

（三）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

（四）原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；

（五）县级以上人民政府规定的其他条件。

城市核心区、青龙湾核心区内农村居民房屋经“审批办公室”委托具有相关资质第三方检测机构（现场勘查）勘查达到相当于D级的危房，经公示无异议后，可以申请等面积、等高度原址重建（原面积超过160平方米的，不得超过面积标准）。

第六条 申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

（一）申请人年龄未满18周岁的；

（二）宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

（三）占用永久基本农田的；

（四）将原有住房出租、出卖、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的；

（五）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

（六）在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害的；

（七）原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户的；

（八）拆迁中已实行货币补偿、产权调换或异地转移安置的；

（九）不具备分户条件的；

（十）违法占地建房尚未处理结案的；

（十一）夫妻一方为城镇居民，已享受住房相关政策（主要是指：房改房、集资建房、经济适用房等）的；

（十二）城市核心区、青龙湾核心区内要求选址新建的；

（十三）其他不符合法律、法规政策规定的情形。

第七条 有下列情形之一的，农村村民不得改建、扩建原住宅：

（一）已安排新宅基地的；

（二）原住宅已被列入征地范围的；

（三）原住宅不符合国土空间规划的；

（四）原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村(镇)保护规划确定的保留建筑风貌的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。即在本市行政区域内农村集体土地上的村民，具有本村户口，家庭成员共同生活在同一住所为一户。一户享有一处宅基地权益。对“户”的认定遵循以下原则：

（一）夫妻户籍不在一处的只认定一户；

（二）未成年人与其法定监护人共同认定为一户；

（三）赡养对象与赡养人之一为一户；

（四）其他特殊情形，由“审批办公室”报乡镇政府会商确定。

农村村民宅基地面积标准为：1、山区、丘陵地区、城效、农村集镇每户不超过160平方米；2、利用荒山荒地建房的，每户不得超过300平方米。

农村村民应严格按照批准面积建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。超过规定的标准，多占的宅基地以非法占用土地论处。申请新建房屋的建筑设计应符合安徽省住建厅印发的《安徽省农房设计技术导则》及相关要求。

第九条 农村宅基地申请程序

（一）申请。农村村民需要宅基地用地建房的，应填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，以户为单位向所在村集体经济组织或村委会（以下简称“村级组织”）提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。需提交的材料有：

1.《农村宅基地和建房（规划）申请表》；

2.拟建农房设计选用方案；

3.《农村宅基地使用承诺书》；

4.家庭户口薄复印件和户主及申请人身份证复印件；

（二）公示。村级组织收到申请后，10个工作日内在征求村民小组意见后，提交村两委会议讨论，并将申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房（规划许可）方案（拟建农房设计选用方案、房层高和面积）等情况在村级组织公开栏和村民小组范围内公示。公示时间不得少于5个工作日。公示有异议的，由村级组织进行调查。经调查异议成立的，撤销或修改宅基地方案和建房（规划许可）方案再予以公示；异议不成立的，按程序上报审查，并将调查结论和证明材料一并上报。

（三）审查。公示无异议或异议不成立的，村级组织在5个工作日内对农户申请、会议记录等材料组织审查。重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。

（四）报送。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡、镇（街道）“审批办公室”统一办理。

第十条 农村宅基地审批程序

（一）部门联审。乡镇（街道）“农民建房审批管理办公室”受理农户宅基地和建房（规划许可）申请后，应当在10个工作日内组织开展现场勘查、联合审核，填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，是否取得用地计划，涉及占用农用地的，是否办理农用地转用审批手续。涉及水利、电力、交运、应急等部门的，应征求相关部门意见。其中经开区核心区和青龙湾核心区达到D级危房拆建的，应分别征求经开区管委会和青龙湾管委会的意见。各有关部门应根据审批办公室的安排及时参加现场勘查。

城市核心区、青龙湾核心区的范围由经开区管委会及青龙湾管委会分别会同有关乡镇（街道）和自然资源规划部门依法科学划定，同步实施。

（二）乡镇审批。乡、镇（街道）根据联审结果，对农民宅基地申请进行审批。不涉及农用地转用，经审核认为符合申请条件、报送材料完备的，应当自联审合格之日起，在5个工作日内予以批准，发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。《农村宅基地批准书》有效期2年。乡、镇（街道）和村级组织要建立宅基地审批管理档案，要求一户一档，并在每个月将辖区内宅基地审批情况报市农业农村局、自然资源规划局等部门备案。

经联审不符合宅基地申请条件的，乡、镇（街道）应当在3个工作日内依法答复申请人，并说明理由；属报送材料不完备的，应在3个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。

第十一条 凡农村村民新建、改扩建或原址翻建住宅的均应依法办理用地审批手续。

第十二条 农民宅基地涉及农用地的，根据农村村民住宅建设的实际需要，由乡镇（街道）提出农用地转用申请。符合农用地转用条件的，市自然资源规划局按规定，拟定农用地转用方案，报经有权机关批准后，乡镇（街道）方可审批宅基地。

第十三条 建立农村宅基地审批“县、乡、村”三级信息公开平台，主动将农村宅基地用地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公开。经依法批准的农村宅基地，乡镇（街道）和村级组织应当及时公开审批结果，特别是《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

第三章批后管理

第十四条 乡镇（街道）和村级组织要加强宅基地用地建房的全过程监督，落实“到场”要求，把违法违规问题消除于萌芽状态。

经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇（街道）“审批办公室”申请划定宅基地用地范围，审批办公室应联合村级组织到现场开工查验，实地丈量批准的宅基地，确定建房位置，做好现场工作记录和影像资料保存，指导农户按照批准面积和要求使用土地。

农户建房过程中，审批办公室应联合村级组织进行过程监督检查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地。是否按照规划和农房设计方案建设住房，发现问题,及时制止，责成整改。

农户建房结束后，审批办公室应联合村级组织对审批内容进行实地验收。经批准用地建房的农户，要严格按照《农村宅基地使用承诺书》完成建房，应拆旧的，按照承诺时间拆除旧房，并无偿退出原有宅基地交由村集体经济组织安排使用，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。验收通过的，宅基地使用者及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第四章执法监督

第十五条 按照“谁审批、谁管理”的原则，乡镇（街道）要建立农村用地建房动态巡查制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。

（一）受理群众举报。各乡镇（街道）对外公布宅基地违法举报电话，及时受理群众举报，对农民未经审批违规建房的举报信息，应及时组织执法人员现场查证，及时制止。

（二）开展动态巡查。乡镇（街道）按照网格化管理要求组织开展农村宅基地巡查监管，对宅基地违法行为做到早发现、早制止，做好巡查记录。

（三）设立宅基地协管员制度。村民委员会明确一名班子成员为宅基地协管员，负责宅基地日常巡查监管，做到早发现、早报告、早劝阻，将宅基地管理纳入绩效管理考核。

第十六条 各级各部门依据法定职责，切实履行执法监督责任。农村宅基地有关违法案件由市农业农村局、市自然资源规划等部门分别依法据定职责委托乡镇（街道）组织查处。

（一）对违反宅基地管理，农村村民“未批先建”“骗取批建”“非法占用土地建设住宅”等违法行为，纳入农业综合行政执法，由市农业农村部门负责委托。

（二）对违反耕地保护、用途管控、城乡规划、乡村建设规划、擅自将农用地改为建设用地等方面执法，由市自然资源规划部门负责委托。

（三）对违反建筑工程建设管理等法律法规行为的，由市城管部门负责委托。

城市规划区农村村民建房违法案件，由市城管部门牵头组织查处。其他区域由各乡镇（街道）牵头组织查处。

探索将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入个人信用记录。

第十七条 分类处理历史遗留问题。遵循“新旧划断”的原则，对2020年1月1日之前历史形成的宅基地面积超标、一户多宅等历史遗留问题，在市委市政府的统一领导下，由自然资源规划部门牵头，农业农村等有关部门和乡镇（街道）组成工作专班，联查联办，按照宅基地占用时国家和地方有关法规政策，分类认定，妥善处理。

第十八条 坚持改革创新，积极探索闲置宅基地及农房盘活利用方式。支持农户或集体经济组织在不丧失农户房屋所有权和宅基地使用权的前提下，以自主经营、合作经营、委托经营等方式，利用闲置宅基地和农房依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等，增加农民财产性收入；探索建立宅基地退出激励机制，鼓励村民自愿退出闲置宅基地，支持腾退的宅基地建设用地指标在满足村庄建设的前提下调剂使用。

第五章信息化管理

第十九条 市农业农村部门会同自然资源规划部门结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作，全面摸清全市农村宅基地规模、布局、利用等情况，与自然资源规划部门实现信息共享互通。

第二十条 市农业农村部门以行政村为基本单元，逐步建立农村宅基地管理台账，包括村庄类型、人口户数、面积、宅基地权属、是否发证、使用及闲置情况以及农户宅基地需求等。

第二十一条 市农业农村部门逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，实现宅基地申请、审批、流转、利用、退出、违法用地查处等的信息化管理。

第六章保障措施

第二十二条 市委编办负责深入调研农经管理体系及宅基地管理队伍建设，明确县乡两级农村宅基地改革与管理工作机构，加强人员配备、充实工作力量；财政部门负责落实宅基地管理经费保障；公安部门负责落实执法保障；司法部门负责农村宅基地矛盾纠纷的调处。乡、镇（街道）是农村宅基地管理的责任主体，履行直接管理职责。农业农村、自然资源规划、住建等职能部门依法履行部门职责。

第二十三条 对宅基地审批和农民建房管理工作建立工作报告、适时调度和督查通报工作机制。

第七章责任追究

第二十四条 城市规划区农村村民建房管理责任追究按照《关于印发宁国市城市规划区查处违法建设工作责任追究办法的通知》（宁发〔2019〕85号）执行。

第二十五条 城市规划区以外区域农村村民建房管理按照下列情形责任追究：

（一）对村相关责任人员追责的情形：

1. 一年内新发生农村村民非法建房3起或非法占用基本农田建房1起以上未发现、未劝阻、未报告的；

2. 应当受理而不予受理或受理后不按要求履职，造成未经审批擅自动工建设的；

3. 协助村民弄虚作假，提供虚假材料的；

4. 协助村民进行违法建设的；

5. 违反法律法规规定的其他情形。

（二）对乡镇、街道相关责任人员追责的情形：

1. 未建立农村村民建房监管巡查机制和实施巡查，造成农村村民建房管理混乱的；