清新区农村宅基地审批管理制度试行办法（征求意见稿）
关于征求清新区农村宅基地
审批管理制度试行办法
（征求意见稿） 意见的公告
为满足本区农村村民基本居住需求，规范宅基地审批管理，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《清远市村庄规划建设管理条例》，以及《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发[2019]4号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发[2019]6号）、《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规[2020]3号）等文件精神，结合我区实际，现拟定了《清远市清新区农村宅基地审批管理制度试行办法》，现向社会公开征求意见。
公开征求意见时间为2020年9月4日到10月4日。在公告期间，公众可通过信函、电子邮件将意见和建议反馈给我局。来信来函请寄：清远市清新区太和镇振兴路22号（清新区农业农村局发展规划与改革股），邮编：511800，联系电话：0763-5819209，传真：0763-5810157，电子邮箱：qx5819209@163.com。
附件：清新区农村宅基地审批管理制度试行办法.doc
清远市清新区农业农村局
2020年9月4日
清新区农村宅基地审批管理制度
试行办法（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为满足本区农村村民基本居住需求，规范宅基地审批管理，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《清远市村庄规划建设管理条例》，以及《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发[2019]4号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发[2019]6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规[2020]3号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。
第二条 宅基地审批、管理过程，应当遵循保护农民合法权益、一户一宅、集约节约用地、尊重历史的原则。
第三条 本办法适用于本区农村宅基地的审批、管理全过程。
第四条 本办法所指宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
本办法所指农村村民，是指本区农村集体经济组织成员。
第二章 工作职责
第五条 农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
第六条 自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。
第七条 镇人民政府负责宅基地审批和建房规划许可的有关工作，组织编制村庄规划，履行属地责任和监管职责，优化审批流程，提高审批效率。
第八条 村集体经济组织或村民委员会负责初步审核宅基地使用申请，开展宅基地日常监督，探索建立村级宅基地协管员制度。
第九条 农业农村部门、自然资源部门应当建立部门协调机制，实现国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证等信息共享互通。
第三章 规划与建设
第十条 农村村民建造住宅应当符合镇国土空间规划和村庄规划，充分利用存量建设用地、原有宅基地和其他未利用地。
严控占用耕地、林地，严禁占用永久基本农田。
第十一条 新批准宅基地的占地面积应当在一百二十平方米以下。
第十二条 宅基地上住宅层数应当控制在三层及以下，其中首层层高不得超过四米、二层及以上每层层高不得超过三米，且住宅建筑面积不得超过宅基地批准使用面积×3+40平方米。
农村村民建设二层及以上住宅的，应当委托有资质的设计单位进行设计，或者选用住房及城乡建设部门提供的住宅设计图。
第四章 申请条件
第十三条 在认定是否符合“一户一宅”的条件时，不以公安户籍登记作为判断“户”的依据。
符合下列情形之一的，可认定为“一户”：
（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；
（二）同户居住家庭中有两个及以上兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可为一户；
（三）夫妻离婚满五周年且名下无宅基地的一方；离婚未满五周年但一方再婚满二周年或者再婚未满二周年但已生育小孩的，其重新组建、名下无宅基地的家庭，可认定为一户；
（四）法律、法规另有规定，或区人民政府认为确有必要单独立户的。
第十四条 属于本集体经济组织成员的农村村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：
（一）依据本办法第十三条规定的“户”的标准，符合分户条件的；
（二）外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体经济组织内没有宅基地的；
（三）因自然灾害或者政策性移民实施村庄规划、旧村改造，需要搬迁安置的；
（四）因改善住房条件、改造危旧房，需要在原址翻建、改建、扩建或者与本集体经济组织签订自行拆除旧宅退回原有宅基地协议后异址新建的；
（五）住房因国家建设项目被征收或者乡镇、村公共设施和公益事业建设被占用的；
（六）法律、法规或者政策规定的其他情形。
第十五条 有下列情形之一的，不予批准宅基地申请：
（一）不符合“一户一宅”政策规定或者不具备本办法规定的分户条件的；
（二）不符合镇国土空间规划或者村庄规划的；
（三）将原住宅或者宅基地出卖、出租、赠与他人或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
（四）因征地拆迁已享受住房安置的；
（五）拟申请使用的宅基地存在权属争议的；
（六）拟申请使用的宅基地位于地质灾害危险区的；
（七）申请异址新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；
（八）有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的；
（九）已视为多户合并建房，被认定为“一户一宅”的每一单户；
（十）法律、法规或者政策规定的其他情形。
第五章 审批程序
第十六条 农户申请宅基地，按照“个人申请、村级审核、镇级审批”的程序办理。
第十七条 符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的组级农村集体经济组织提出宅基地用地和建房（规划许可）的书面申请，需提交以下材料：
（一）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
（二）《农村宅基地使用承诺书》；
（三）户口簿和家庭成年成员身份证；
（四）拟建住房设计图及设计说明材料；
（五）用地建房相邻权利人的书面意见；
（六）用地现状图；
（七）区人民政府认为需要提交的其他材料。
根据不同情况，申请人还应当提交以下材料：
（一）在原宅基地上翻建、改建、扩建的，应当提供原宅基地使用证明；
（二）分户建房的，应当提供本家庭成员共同签订的分户协议；
（三）异址新建住房的，应当提供与原宅基地所在的农村集体经济组织签订的退还原宅基地协议。
第十八条 组级农村集体经济组织应当及时将农户的申请提交本集体经济组织成员（代表）会议，就申请人的建房申请主体资格和条件、申请理由、拟用地位置和面积、拟建住宅层高和面积等情况进行讨论，有条件的还应当现场再次征求相邻权利人的意见，并将以上情况在本集体经济组织范围内进行公示，公示时间不少于五个工作日。
公示无异议或者异议不成立的，组级农村集体经济组织将农户的申请材料，以及本集体经济组织成员（代表）会议记录、公示情况等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。
没有组级集体经济组织的，农户向村民小组提出申请，依照上述程序办理。
第十九条 村集体经济组织或村民委员会应当在收到申请后十个工作日内进行审核，重点审查提交的材料是否真实有效、申请对象的资格条件是否符合规定要求、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、拟建住房外观风貌是否符合要求。
审核通过的，由村集体经济组织或村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，同相关材料一并报送镇人民政府。
审核不通过的，应当告知申请人理由或者一次性告知需补齐、更正的申请材料。
第二十条 没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村集体经济组织或村民委员会办理的，农户直接向村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内进行公示，公示期不少于五个工作日。
公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织或村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同其他申请材料一并报送镇人民政府。
第二十一条 各镇人民政府在镇综合服务中心设立农村宅基地审批对外受理窗口，协调建立多部门联动运行的农村宅基地联审联办工作机制，在五个工作日内对申请进行审批。
（一）镇农业农村部门应当集中受理各村集体经济组织或村民委员会提交的资料，并对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等进行审查。
（二）镇自然资源部门应当对用地建房是否符合镇国土空间规划和村庄规划、林地保护利用规划、用途管制要求等进行审查。对符合要求的，核发《乡村建设规划许可证》；对涉及占用农用地的，在办理农用地转用审批手续后，再核发《乡村建设规划许可证》。
（三）对涉及林业、水利、电力、生态环境等部门的要及时征求意见，镇农业农村部门综合各部门意见提出审批建议。
第二十二条 镇人民政府根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批。符合要求的，应当在五个工作日内向申请人核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不符合要求的，书面答复申请人。
第二十三条 各镇人民政府应当建立宅基地审批管理台账，审批资料应当由镇级档案部门永久归档留存。
审批情况应当于每月三日前报区农业农村、自然资源等部门备案。
第六章 建设监管
第二十四条 各镇人民政府应推行农村宅基地和建房规划许可申请管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开，广泛听取群众意见，自觉接受群众监督。
第二十五条 镇人民政府应当及时组织农业农村、自然资源等有关部门实地核查，全面落实“三到场”要求。
（一）申请审查到场。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，镇人民政府应当及时组织农业农村、自然资源部门实地审查农户是否符合申请条件、拟用地是否符合规划和地类等。
（二）批准后丈量批放到场。经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇人民政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，镇人民政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，符合要求的，方可开工建设。
（三）建成后核查验收到场。农户建房完工后，镇人民政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。验收审核通过的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并告知申请人可向不动产登记部门申请办理不动产登记。
第二十六条 申请在宅基地上建设住宅的，应当自批准之日起二年内完工，确需延长的，应当经镇人民政府批准。
农村村民异址新建住宅的，应当在新住宅通过验收之日起一年内自行拆除原宅基地上的住宅并将原宅基地退还农村集体经济组织，确需延长的，应当经镇人民政府批准。
第二十七条 区农业农村、自然资源部门应当会同相关部门、各镇人民政府建立农村宅基地建房动态巡查机制，及时发现、查处涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。
第七章 流转与退出
第二十八条 鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等项目。
第二十九条 同一集体经济组织的成员同时具备下列条件的，可以进行宅基地使用权转让：
（一）受让人符合宅基地使用权申请条件；
（二）拟转让的宅基地符合用地标准；
（三）转让行为已征得拥有宅基地所有权的集体经济组织成员（代表）会议同意。
第三十条 严禁城镇居民购买宅基地及其地上住宅。
第三十一条 有下列情形之一的，经村民会议或村民代表会议通过后，并报原批准用地的人民政府批准，由宅基地所属的农村集体经济组织收回宅基地使用权：
（一）因镇、村公共设施和公益事业建设需要使用土地,并对宅基地使用权人给予适当补偿的；
（二）不按照批准的用途使用宅基地的；
（三）因宅基地批准、许可文件被撤销，或者迁移等停止使用宅基地的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第三十二条 对进城落户的农村村民，各农村集体经济组织可探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。
第八章 法律责任
第三十三条 《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查、行政强制措施权，调整由镇人民政府行使，跨行政区域的案件和区人民政府及其行政主管部门认为影响较大的案件除外。
区农业农村、自然资源部门应当加强对镇人民政府行政执法工作的指导。
第三十四条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅。
超过本办法第十一条规定的宅基地面积标准的，多占的土地按照非法占用土地论处。
第三十五条 农村村民宅基地申请获批后，未在本办法第二十六条第一款规定的期限内完工且未申请延期的，所取得的《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》自行失效，由镇人民政府责令退还宅基地，并限期恢复原状。
第三十六条 农村村民异址新建住宅，未在本办法第二十六条第二款规定的期限内退还原宅基地的，由镇人民政府责令退还原宅基地，如需恢复原状的，由该农村村民承担费用。
第三十七条 从事宅基地审批、管理的工作人员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附则
第三十八条 本办法由清远市清新区农业农村局、清远市自然资源局清新分局负责解释。
第三十九条 本办法自2020年11月1日施行，有效期为5年。
附件：
1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2.农村宅基地使用承诺书
3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表
4.乡村建设规划许可证
5.农村宅基地批准书
6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
7.宅基地建房相邻权利人意见书
8.建新退旧协议书
关于转载和征稿
1、欢迎转载本公众号文章，转载请联系我们设置白名单。
2、征集宅基地管理与利用相关稿件。来稿请告知单位及联系方式，发表时将署作者名并标识原创。
联系方式
推进农房管控和乡村风貌提升 广东将用三到五年推动农村颜值“大提升”
湖北省关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知
《广东省人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的指导意见》解读
高州市《关于规范农村宅基地审批管理工作的意见》（附政策解读)
农业农村部指导各地盘活利用闲置宅基地资源，改善人居环境，推动化解“空心村”问题
《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》自然资发〔2020〕128号（附解读）
两万农户为什么愿意拆自己的房子？——基于余江县农村宅基地改革的调查与思考
农村宅基地产权结构的经济分析
农村乱占耕地建房问题专项整治有关工作答疑
韩正对农村乱占耕地建房问题整治工作作出安排（视频）
设计激励机制 让宅基地使用权“动”起来
整治农村乱占耕地建房，对8类问题实行“零容忍”
中央深改委会议审议通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》
农业农村部对“关于扩大农村宅基地‘三权分置’改革试点地区范围的建议"的答复
这个地方外地人可“买”宅基地使用权——各地宅基地改革试点梳理