从8万/㎡到14万/㎡！购房者：上车南山，必看西丽

“豪宅聚集地”南山，新房最高成交价已有破30万/㎡。

在过去五年，南山上涨最高的小区代表有太古城、漾日湾畔、滨海之窗、观海台、蔚蓝海岸等。

其中宝能太古城北77㎡房源今年11月份成交14万/㎡，2016年同户型9万/㎡，4年每平涨5万。这是南山表现优异的房源，但一定不是涨幅最好的，属于中上涨幅水平，具有普遍性。

寸土寸金的南山并不是所有的房源都一定有这样的涨幅，很多是跑输大势，像南油、南山中心、南头等片区很多房子并没有这样的涨幅。

原因总结为几点，片区老旧楼龄长、没有优质学区加持、配套不佳。如何在南山这样的地段挑选出，在下一个五年能够跑赢大势的楼盘，很重要。

据乐居君统计，南山区今年共有11个新盘获批预售证。华润城润玺一期推出1171套房源，有9687批购房者诚意登记；远洋天著华府加推114房源，有615位购房者诚意登记……

这些楼盘在教育、产业、配套上分值越高，越优秀。如果价格上有优势，那就更好，业内人士推荐的最多的性价比之王肯定就是西丽。乐居50多个社群中，南山西丽社群今年异常热闹。有网友表示：“上车南山，必看西丽。”

西丽的趋势很明显，优质的配套一一兑现之时，就是楼盘溢价尽显之日。片区近年来在产业、教育、生态等方面，都有各种政策利好。

产业：西丽湖国际科教城、西丽综合交通枢纽、留仙洞总部基地，三大核心引擎布局西丽，定位为“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融”，打造湾区科创源头。

教育：南方科技大学实验教育集团、南山区文理实验教育集团、南山区第二外国语学校和深圳大学附属教育集团，这四个教育集团在西丽片区开展集团化办学，教育优势明显。

生态：西丽片区是深圳原关内生态的最后一块保留地，近千万平自然生态资源，相当于36个莲花山公园。

据贝壳找房显示，目前西丽片区二手房有350套可售房源，均价约8.8万/㎡。

但整个西丽片区的二手房价格分布不均，距离地铁较远、周边多为写字楼分布的二手房住宅挂牌价约8万/㎡。而名校环绕、距离地铁站较近的宝能城二手房挂牌价约14.9万/㎡，有的户型二手挂牌价已经超过了16万/㎡。

2020年以来，参与新房摇号的购房者多，“陪跑”的几率相对较大；二手房价格和新房“倒挂”严重，劝退了不少想置业南山的购房者。

实探西丽三盘

大学城——深铁阅山境花园

距离深铁阅山境花园最近的地铁站是五号线塘朗站，站在地铁口的天桥上，就可以看到正在施工中的深铁阅山境花园。

步行前往深铁阅山境花园的路上小区比较多，留仙大道建设得很美观了，绿化率极高，这有点看到华侨城创意园的影子。

乐居君看到项目的工人们正在加紧施工，4栋住宅基本到了封顶的状态，裙楼商业和部分楼体已经完成了局部立面。

深铁阅山境花园实景图

乐居君9：30到达深铁阅山境花园的项目品鉴馆。一大早，按理没人看房，才半个小时，就有4批客户拖家带口来看房，深圳人对于看房的热情，可能是全国最高。

深铁阅山境花园是由5栋150米超高层建筑组成的，包含4栋住宅商品房、1栋人才房。项目A座的梯户比3梯5户，B、C、D座的梯户比3梯6户。

深铁阅山境花园效果图

项目共推售864套住宅，主力户型为78-103㎡的2-3房，均价约8.3万/㎡。项目不仅和宝能城有相同的交通、学区、商业配套，还和宝能城的二手房价格倒挂接近6万/㎡。

现场的置业顾问表示：“目前78㎡的已经售罄了，在售的是93㎡和103㎡的3房户型。深铁阅山境花园是整个片区唯一一个以小面积住宅为主的项目。不管是买来自住还是投资，都是非常合适的。”

深铁阅山境花园沙盘图

项目自带3000㎡的商业，可以满足业主日常的生活需求。项目一路之隔还有约14万㎡的宝能城环球汇，步行8分钟左右就能到达；旁边是约6万㎡的塘朗城广场，3公里范围内还有益田假日里购物中心，商业配套资源充足。

深铁阅山境花园位于南山大学城片区，项目配建6班幼儿园和24班的深圳大学外国语中学。其中深大外国语中学今年9月刚开始招生，是一所由南山区政府打造、深圳大学学术团队引领的公办学校，和深圳十大名校之一“深大附中”同属一个教育集团。

学校引进的教师均毕业于顶尖师范学校、双一流大学、海外知名院校，师资实力雄厚！致力于构建“深派教育课程体系”，实施“深派教育特色课程”育人模式。

除此之外深铁阅山境花园的小学学区是南科大第一实验小学、南科大第二实验学校（是一所九年一贯制学校）、深圳大学附属实验小学。中学学区是深圳大学外国语中学、南科大第二实验学校。深铁阅山境花园周边有一站式的教育配套，可就近完成升学。

另外，南科大第二实验学校距离深铁阅山境花园400米左右。该校今年的中考成绩出来了，成绩比较亮眼，高分段（＞430分）人数在学校参与中考总人数占比7.9%。今年该校高分段（>430分）人数占比在南山区的排名是第11，这所学校未来具备相当大的潜力！

南科大第二实验学校

南山大学城这里生态环境优越，非常宜居，深铁阅山境花园周边的景观资源同样也十分丰富。项目依塘朗山的山体而建，业主在家里就可以直接观赏到塘朗山的一线景观。在项目的高层住宅远眺，还可以看到西丽湖的景观。

乐居君在工作人员的带领下，去到项目5层施工现场，看到部分位置已经完成了外立面的装配，外立面采用的是干挂石材+铝板的设计。

据工作人员介绍：“铝板和万象天地、深圳湾万象城等知名项目的用材一致，石材则对标的是华润城润府三期、万科滨海云中心等项目。”石材和铝板的设计、用材都是独具匠心的。

深铁阅山境花园实景图

乐居实探项目样板房，卧室、厨房这些功能空间都采用了品牌系统门窗，配置中空Low-e玻璃。

约97㎡三房，一开门就看到塘朗山如临眼前！户型较方正，南北通透的格局，三个房间都是全明设置的，其中主卧景观可以看到窗外一线的塘朗山景。

接着参观了建面约103㎡的三房。独立的入户门厅加上玄关设置，难得的横厅阔绰宽敞，有5.6米的南向面宽，主卧独立卫生间加步入式衣帽间，在小户型中很难得了。

深铁阅山境花园样板房实景图

作为南山适合上车南山的稀缺小户，同时楼盘品质也相当不错，值得入手！

汇城茗苑

从7号线西丽湖站B口出来，就可以看到正在建设中的汇城茗苑，楼栋外立面贴有项目的名字和联系方式。

乐居君从地铁站出口走到项目施工地，大约花了3分钟左右的时间。

 项目已经高出地面10几层了，正在加紧施工中。四栋高层建筑的绿网已经脱落，其他低层建筑仍有绿网覆盖。

乐居君打电话预约看汇城茗苑的展示中心时，工作人员表示：“看展示中心要预约，样板间预计这个月中旬会开放，到时看样板间也需要预约这些（流程）。”

这真的是让人觉得吃惊。编辑在深圳看房这么多年，也遇到看销售中心需要预约的情况，交流无果后，只能打道回府，看来没个几百万小编工作难进行。开发商这一操作在乐居社群也引发了不少讨论。

汇城茗苑共有380套房源，预计2023年4月毛坯交付。项目附近的中介称：“汇城茗苑有四栋高层住宅，其中有两栋是回迁房，另外还有20多栋联排别墅，回迁房和联排别墅是只租不卖的，因此汇城茗苑的可售房源不足200套。”

项目1栋1单元的梯户比为两梯三户、层数32层；2栋1单元的梯户比为两梯两户、层数26层。项目共有500个地下停车位，车位比超1:1，停车位还是较为充足的。

汇城茗苑的产品以大户型为主，分别是112㎡的3+1房2卫、121㎡的3+1房2卫、195㎡的3+2房3卫。但是中介表示：“汇城茗苑的户型实用率不是太高，是75%左右。”

汇城茗苑目前的学区为深圳大学城丽湖实验学校、南二外集团平山学校。除此之外，距离项目600米左右还有清华大学深圳国际研究生院。

在价格方面，项目附近的中介称：“德意名居目前二手房的均价约为11万/㎡，大户型的会便宜一些，汇城茗苑的备案价格估计也会在8.5-9万/㎡左右，不会超过10万/㎡。”

京基·御景峯

京基御景峯位于长岭陂地铁站旁，西临留仙大道，南靠塘朗山，北眺长岭陂水库，项目总建面约64万㎡，分三期开发，是集住宅、公寓、办公、集中式商业等多元业态于一体的综合体。项目接驳地铁5号线长岭陂站，自带4万㎡商业，由京基自持。

目前项目在售公寓写字楼产品，公寓仅剩116-158㎡3-4房户型在售，均价7.5万/㎡，公寓已于2019年9月交工，带装修现楼销售，公寓入住率较高。

 写字楼产品户型建面为68-157-228㎡，包含1座、2座及3座，标准层约900㎡，其中1座半层起售，2/3座为整售。项目仅有2栋住宅均已售完。

西丽在产业、教育、交通等配套方面都会有各种政策加持，未来会吸引高素质人才入驻，这也是西丽增值的主要来源和因素。

西丽是南山片区的价格洼地，周边二手房又与新房“倒挂”严重，打新西丽也是一个不错的选择。2020进入倒计时，再不上车就没机会了。