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实探：9万/平还便宜？宝安CBD六大新盘，我劝你冷静！
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse
作者 / Eric Lin
上半年房价上窜下跳的宝中，现在二手房终于开始冷静下来了，而且新房扎堆入市，值得细细品。宝中和新安各有三个新盘，六大新盘实探来袭！
宝中的涨幅有多窜？
仅在过去的不到一年的时间，宝中的均价已经从7万/平涨到了11万/平。
前海用了十年，打造以桂湾、前湾和妈湾的三个核心片区的前海自贸区。
宝中与贵为前海启动区的桂湾无缝连接，在地铁上以1号线、5号线和11号线连接，公路上有宝安大道和梦海大道两条主干道，从前海可以瞬间抵达宝中。
实际上，已经有中介在推介楼盘时默认宝中是前海的一部分。
前海的利好，再加上大铲湾与南山的高新科技园，宝中位于这三大高端就业中心形成的三角中间，无敌的区位加持让宝中在近一年时间涨疯了。
均价11万的宝中，已经劝退了许多看房客，但宝安的好区位并不只是宝中一个。
曾经的宝安中心，正是现今宝中的邻位——新安。
新安，曾是深圳、香港地区的旧称，是宝安撤县建区后成立的第一个街道。
紧邻宝安中心的新安，同样拥有着得天独厚的区位。
没有几个城市能像深圳一般，如此年轻却敢于大刀阔斧的进行旧改。除了开拓城市边缘地区外，也要在老城区进行系统升级，建设国际化城市的定位始终不曾动摇。
而新安，这一曾经的老宝安地区，已经有20个旧改项目与6条地铁线路。
新安已经有1号线、5号线、11号线正在运营中，未来还将有12号线、15号线、20号线。
如果说宝中已初步成型，为深圳的先行示范区建设立下了一个榜样。
那改造后的新安，将迎来一个蜕变，与宝中连在一起，成为深圳西部闪耀的双子星。
与宝中不同的是，新安尚未成型，但是均价却已在8.5万/平左右高位。
比起价格飞在半空中的宝中，新安或许更加值得看房者关注。乐居君这次来到了宝安，实地探访宝中与新安的新盘。
01
盛意家园乐居君第一站来到了宝中，第一个探访的新盘是——盛意家园。
从五号线翻身地铁站沿着创业一路走不到150米，在十字路口处便看到了盛意家园
盛意家园位于富通好旺角的旁边，是一栋28层高的住宅。
由于该盘仍在建设中，乐居君只能从隔壁好旺角小区借路进入盛意家园。
可以看到，盛意家园地理位置优越，隔着创业一路，西城上筑就在创业一路的另一边，可以看到华润万家。
目前，主体建筑已经脱绿网，施工现场也已经被大致清扫过，乐居君在施工现场仍看到有少数几名施工人员正在大楼内部施工。
主体建筑周边是社区配套的绿化公园，环境优美，十分适合居住。
盛意家园已处于准现楼的状态，但目前盛意家园开发商方面并无透露相关入市信息。
02
泰华梧桐聚落家园沿着创业一路往下走，经过宝安区公共艺术中心，乐居君来到了壹方城。
壹方城目前是深圳最大的的购物中心。壹方城的存在，让周边的楼盘的配套上去了不止一个台阶，如此庞大的购物中心能够满足宝中居民的大量需求。
从壹方城穿过，乐居君看到了泰华梧桐聚落花园。
泰华梧桐聚落花园位于兴华一路上，紧贴着壹方城，从五号线与一号线换乘站宝安中心出站，走出壹方城便能抵达这里。
乐居君在现场看到，泰华梧桐聚落花园仍在加紧施工中。
可以看到一栋塔楼与一栋高层仍未脱绿网，预计尚未封顶。现场大型起重机正在运作中。
紧贴着壹方城的泰华梧桐聚落花园，尚未公布入市时间。
宝中的两个新盘盛意家园与泰华梧桐聚落花园尚未公布入市计划，2020年内入市似乎概率并不高。
而刚刚开盘的新锦安海纳公馆，开盘不久便告知外界该盘已经售罄，一时间宝中的新房成交进入了并不活跃的状态。
为此，乐居君将目光转向了离宝中不到3公里的新安地区，没准会有意想不到的笋盘？
03
宏发新领域从宝安中心到洪浪北，沿着五号线只用坐三个站，时间不到10分钟。
从洪浪北的D出口出来，便能看到马路对面有一家沃尔玛。
紧挨着D口的，便是宏发新领域的建筑工地。
乐居君在街对面的多层中可以清楚看到宏发新领域的施工进度。
目前，宏发新领域仍在加紧施工中，已有三栋建筑出地面，其中进度最快的预计已出地面5层左右。中间部分仍处于打地基阶段，现场正在有序施工中。
在宏发新领域的街对面可以看到“新安交警中队”的公交站牌，新丰小学也位于此处。
乐居君在工地门口的公告牌了解到，宏发新领域为凸版印刷工业区的城市更新项目，现场有施工阶段平面布置图，总建筑面积预计在30万㎡。预计在2022年竣工。
乐居君在现场观察到，宏发新领域周边配套相对简陋，该楼盘对面仅有一些老旧住宅配套小商铺。
04
大悦城·天玺壹号从洪浪北D出口沿着创业二路一直走，不到3分钟的步行时间，乐居君看到了漂亮大气的中洲购物中心。
中洲购物中心已经开业，从现场的公告牌可以看到，中洲购物中心地下部分与地铁站相连接。
中洲购物中心的对面就是灵芝公园。
灵芝公园到如今已近30年，绿草成茵、曲径通幽、环境优美，是新安地区的生态绿肺。
再走几步路，乐居君便到达了地铁灵芝站。从灵芝站走到大悦城·天玺壹号，实测步行时间仅需8分钟，不折不扣的地铁盘。
目前，大悦城·天玺壹号已经开放营销中心，不需要验资即可看房。
大悦城·天玺壹号由中粮地产(集团)股份有限公司开发打造。大悦城天玺壹号位于宝安25区的创业二路与前进一路交汇处西，原属于宝安宝恒工业区，是宝安区重点城市更新项目，规划总建面约100万㎡。
乐居君从样板间的布局感觉到，该129㎡的户型方正，客厅开阔，视野好。
三室两卫两厅的布局，129㎡的大面积，其中独立的办公区域，配有小阳台。
从现场的销售介绍到，新安片区旧改项目很多，在未来几年内可能周边工地较多，居住环境一般，但该地段的升值潜力十分大，前景十分好。
根据最新消息，大悦城·天玺壹号将在明年年中推出更大户型的公寓，一期将于2021年交楼，而二期三期仍在建设中，预计2022年竣工。
05
招商臻府在整个大深圳，招商蛇口的名号可谓是“响当当”。前海“地主”招商集团近年在西部的项目不少。招商臻府项目，就是新安片区20个旧改项目中首个入市的。
招商臻府这个项目所在的新安片区，土地现状主要以旧工业区和旧住宅小区为主，现无可新增用地，因此未来片区的发展都需靠城市更新来实现，而更新方向也以居住、新型产业用途为主。
在这个片区，周边农民房和工业厂房较多，且多数尚无明确旧改，周边环境的改善，仍需旧改提速来推动。
乐居君从目前与楼盘距离最近的灵芝站出来，骑行八分钟才来到招商臻府的营销中心。步行则需要20分钟，要走1.4km。
据销售介绍，2022年通车的12号线也将为招商臻府带来一个步行5分钟即可到达的新地铁站——上川站。从上川站出发，三站可到壹方城，五站可到前海。
紧挨着招商臻府的文汇学校是一所九年制学校，此外，该项目也属于弘雅小学的学区范围。
乐居君了解到，该项目占地2.06万㎡，总建面10.67万㎡，建筑高度156.4米，楼层层数地上43层，地下3层。
停车位共1182个（地下1180，地上2个），商业面积约4000㎡。
总户数规划896套，车位比1:1.3，3梯4户。
其中，保障房共288套，普通住宅608套。
招商臻府目前有两种房型在售，建筑面积分别为118㎡和156㎡。其中，原始空间利用率为75%，加上赠送的阳台与飘窗面积，利用率为82%。
两种房型均为精装修的改善型住房，均价在9万/㎡左右（具体价格以开发商公布为准）。
客户想要看到招商臻府的样板间，需要通过200万的验资门槛。
乐居君为大家实地走访了招商臻府在售的这两种房型，一起来了解一下吧。
156㎡ 4+1房2厅2卫
走入房门，映入眼帘的是6.7m的横厅。该房型虽然总面积很大，却在刚进门的第一视觉观感上就略显逼仄。
据销售介绍，该房型的厨房附带冰箱、烤箱、热水器和洗碗机，橱柜也是包在精装修内的。
其中，乐居君感觉比较亮眼的设计是一个活动式置物架，取下高处的物品变得非常轻松，不仅减少了爬上爬下的危险性，也提升了橱柜的空间利用率。
连接两个卧室的是一个兴趣间，也就是传统4房之外多设计出的一个空间。旁边两个小卧室可以用作儿童间或保姆间等。
房间主卧附带了一个走廊式衣帽间，但没衣柜门，不防尘。穿过衣帽间，是主卧配备的干湿分离洗手间。
对于156平户型来说，实际看房感受不单没有惊艳，可以说这个项目，开发商真的没有努力。
118㎡ 4房2厅2卫
离开156㎡大户型样板间，乐居君来到了118㎡户型参观。
房门打开，118平的四房，客厅只有3.6m宽！这种尺度感在市场同类产品来说，属于排末尾的水平。
该房型给乐居君留下深刻印象的就是两个长长的走廊。一条从大门通向客厅，一条从客厅通向各个卧室。
长走廊式设计，从观感来说个人感觉不太好。另外房间也显拥挤，还不如三房来得舒适，硬挤出来的房间居住体验感较差。
沿着走廊可以依次看到两个次卧和一个书房。走廊的尽头是主卧，房间内配有衣橱和一个洗手间。该有的都有，但非常紧凑。
如果不要求学区，天玺壹号的公寓倒是可以考虑入手，毕竟深圳停止审批新的公寓用地后，现有的公寓都已成为了“绝版”。
如果考虑到孩子上学问题等诸多因素，可以看看招商臻府。但相对逼仄的空间设计，又会让实际居住体验折损。仅从目前在售的两种户型来看，以冲破千万级别的总价购买这样的“豪宅”，是否值得，交给现在的市场去判断。
宝中、新安这样的热门区域，始终是开发商与消费者共同关注的焦点。但是如果开发商一味的只因为占据好地段而不好好做产品，客户是精明的，并不会只为地段买单，新政之后购房逻辑已经改变。
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