宝安再爆10万+豪宅，到底值不值？

Original 乐居编辑部深圳乐居 2022-03-21

乐居实探尖岗山豪宅区3大新盘。

其中深圳泰禾院子，验资3000万

但新晋豪宅区VS老牌豪宅区，

哪个才更适合“闭着眼睛买”？

出品 / 深圳乐居 ID: szhouse作者：塞兑

深圳房地产的历史上，提到豪宅区，都无法绕开香蜜湖、蛇口等区域。而尖岗山的名号，来源于历年不断创造的“地王”记录。
因地缘关系和周边的关系，更有人提出尖岗山属于“郊区豪宅别墅”，更像宝安区市民眼里的豪宅区。
除了售价与南山福田豪宅趋向一致以外，作为新兴豪宅区，尖岗山等豪宅区其他的配套是否完善？10万+的豪宅二手房单价名副其实吗？
带着疑问，乐居带大家实探宝安近期神秘的豪宅片区。

▲尖岗山豪宅区的新盘和二手房

200到3000万验资看房！尖岗山豪宅看房标配？

近几年，受益于宝安区域的涨幅，尖岗山真正走进人们的视野中，绝大多数的购房者对于这个区域了解的并不多。

每次的深圳土拍，尖岗山总是被寄予厚望。

尖岗山作为深圳楼面价地王记录创造者，曾连续5次刷新深圳楼面价。

最近一次，2015年深圳楼市最疯狂时期，15年12月泰禾拿下尖岗山2地块，以8万/平的价格刷新了深圳楼面价。

但2018年12月，尖岗山豪宅地无人竞拍而遭遇流拍。

尖岗山到底是真“豪宅土地区”还是“烫手山芋”，都不太好直接定义。

目前有招商华侨城，中海，新世界，泰禾，越秀，恒丰6大开发商齐聚尖岗山，其中新盘仅尖岗山壹号花园、泰禾深圳院子、越秀和樾府。

尖岗山壹号花园

最新进展：楼体正在建设中，施工现场有大量塔吊，视野里从左往右望去，大规模的绿网覆盖着楼体。货车来来往往，大量地驶入建筑工地内，十分忙碌。

尖岗山壹号花园位于尖岗山东侧山脚，群辉路与上川路交汇处。实际上是离市区最近的项目，也有距离最近的轨道交通配套。

但从位置上看，属于尖岗山传统意义豪宅区的边缘地带，与曦城及其他新豪宅相比，山湖的景观资源稍有欠缺。

乐居君从地铁5号线兴东站出来，地图上显示约678米的步行距离，花费近10分钟走到项目现场。

项目占地约8万平，较大规模的住宅社区，由18栋高层围合而成。

未来建成后会形成较大规模的社区，但现在项目周边仍然存在大量的工业区和老旧住宅楼，区域内几乎没有比较新的高层建筑，整个区域位于尖岗山豪宅区的“角落处”，离成片的豪宅区还有2-3公里的距离。

整个片区的升级改造需要5-10年时间，未来升值空间有限，随大市而行的概率更大。

主要的卖点或寄希望于教育资源配套。

虽然受周边环境的拖累，但项目还有一大亮点，一路之隔即宝安中学集团实验学校，为九年一贯制，临近教育资源为项目增色不少。

该项目的开发商为深圳市尖岗山置业有限公司，系深圳恒丰房地产有限公司的全资子公司，广东恒丰投资集团有限公司控股合资企业。

深圳恒丰房地产有限公司成立于1991年，已经建设的项目有御景水岸花园、恒丰工业城、湖景居、理想居、恒丰海悦国际酒店、兰乔圣菲、财富港大厦等，以上开发的项目全部集中在宝安区。

可以看出来，该公司的大本营集中在宝安区。尖岗山壹号花园这样大规模的高层住宅楼群，属于首次。

现在集团在建及筹备项目还有宝安上合商住项目（计划20年年底开盘）、南山高端住宅项目（计划20年年底开工）、光明综合体项目、福永智慧产业园等。

泰禾深圳院子

最新进展：泰禾深圳院子分为南北2区，将打造成联排别墅。

现场看，一边地块建设进度较慢，但营销中心那一侧地块的别墅楼层已建设了多个，别墅楼体正在施工中。

大名鼎鼎的泰禾深圳院子，建造了深圳最豪华的售楼处。今年5月开放了样板间，主推大户型别墅。

2015年泰禾“意气风发”以57亿价格拿下宝安尖岗山的2块住宅用地之后，2017年深圳高端新盘开始“限价”，时过境迁，5年时间里，泰禾再想从中获利，难度越来越大了。

乐居询问了项目置业顾问，当问及价格时，对方表示：“大几千万是要的，但不方便透露，因为具体的价格还未出来。”泰禾院子对于价格方面讳莫如深。

几个月前，有自媒体在网上透露过：“面积最小的210平，加上豪华装修费，总价达7000万。”因为还未拿取预售证，此售卖价格不确定是否真实。

可以肯定的是，想要去看房，需要3000万验资，这个验资金额属于深圳新盘中最贵。

验资是开发商确定置业者是否有能力购买的一个标准，所以，泰禾的一个准入门槛算是3000万打底。

对比下二手房价格，在某中介平台上，项目对面的中海九号公馆，一套约289平的住宅总价2100万；曦城一套约262平的别墅总价2600万。

越秀和樾府

最新进展：乐居现场看，已经出地面差不多5层，近期已开放展示中心。据现场置业顾问表示，预计9月底开盘。

越秀和樾府规划为6栋8层多层+3栋29-31层的高层，一期将推出1栋高层、2栋洋房的商品住宅，户型110平-175平3-4房，看房需要验资200万。

整个项目占地面积3.8万平，总建面16.9万平，小区容积率为3.12，加上多层建筑+大平层户型的设计，从产品层面上看，居住舒适度较高。

项目共990户，停车位约1000个，车位比超1.1，将会分批次推出，首推274套。此外，项目建了一个248米长的中央水轴，包括泳池和户外的功能区。

项目沙盘

交通方面，规划的12号线上川站距离项目1公里左右，已经运营的5号线兴东站距离项目1.3公里左右。驾车出行，到前海中心宝中差不多15分钟左右，到南山福田30分钟左右。

小区自带12个班的幼儿园；在商业稍稀缺的尖岗山片区，项目自带6000平商业，可以作为很好的配套补充。‍

尖岗山新晋豪宅区VS香蜜湖老牌豪宅区

从深圳一直以来的几大豪宅区来看，老牌的豪宅区都兼具各种优质配套条件，不论是交通、商业、学校，还是绿化条件。

而新的豪宅区大都依靠着优秀的自然资源和“节节攀登”的楼盘涨幅站稳脚跟。

双方之间的差别在哪里？又有什么相同点？

香蜜湖周边二手房

根据某平台二手房数据显示，目前香蜜湖挂牌均价14.9万/平，周边的二手房价格在5-19万/平之间，属于深圳中心，是深圳最早的豪宅区。

新天国际名苑

挂牌价14.7万/平，离地铁站2号线“香蜜站”很近，日常出行方便，据当地中介介绍，项目的房子户型结构很好，两梯两户，社区比较大。

熙园

香蜜湖著名顶豪小区，均价19.2万/平，小区绿化率达到58%，走在路上非常安静，只有少量车辆经过，行人稀少。

香蜜豪庭

55平2房和69平3房成交活跃，挂牌价19.5万/平，现在市场中并无二手房可售。

香荟雅苑

户型主要是52平2房-103平3房，挂牌价17.1万/平，现在市场中同样无房可售。

宝安尖岗山周边二手房

该片区除了尖岗山狭长地带的豪宅区比较“现代化”以外，距离豪宅1公里左右的区域存在不少二手房，未来想要打造连片的高档住宅区，还是需要一定的时间。

根据某平台二手房数据显示，尖岗山豪宅区目前挂牌均价12.6万/平，周边的二手房价格在8.5-16.5万/平之间。

招商华侨城曦城

挂牌价12.5万/平，分为6期开发，超大规模、低密度的异国风情社区，纯别墅豪宅区。

中海九号公馆

挂牌价13.4万/平，分为1-3期，2期既有别墅也有高楼层，1期和3期为纯粹别墅，依山傍水，社区十分静谧，只有少量的车辆通过。

新世界名镌

挂牌价10.3万/平，分为AB两区，景观洋房，高层底层错落分布，周边公共交通仅公交车通过，日常需自驾出行。

价格上，香蜜湖豪宅区就是贵，尖岗山豪宅区相对价格有优势。

尖岗山各维度上‍PK香蜜湖
商业配套及交通>>>

交通配套及商业配套上，尖岗山豪宅区都稍逊一筹，因此价格上也可以看出来，尖岗山真正意义的豪宅是建立在“特定片区”的。商业配套，一样都需要改善。
乐居君踩盘时发现尖岗山其实相当缺乏完善的城市商业配套和交通枢纽，地铁较少，多靠主干道驾车出行。
而香蜜湖有2号线、9号线和7号线经过，大型商业购物中心同样缺乏。
‍教育资源层面>>>

名校方面，香蜜湖名校扎堆，分布着深圳高级中学、荔园外国语学校、明德实验学校......
尖岗山有宝安中学集团实验学校、新安中学外国语学校，都是近几年刚成立的新学校。

（新安中学外国语学校）

产品层面>>>

相对来说，豪宅周边配套并不是购房者首要考虑条件，“人多且便利”对于土豪而言并不是个诱惑条件，而产品的稀缺性更吸引他们。

但作为豪宅区，最大的追求并不是购物和交通的便利，而是极致稀缺的自然景观，2个区都满足了豪宅别墅的所需的价值。

作为前海的后花园，尖岗山豪宅区的“六山两水四公园”，尖岗山、孖松山、企龙山、岭下山、铁岗水库、西丽水库等山景、水体自然资源环绕周围，加上占地72万平的宝安公园，让尖岗山成为富豪们的居住圣地。

香蜜湖豪宅区有香蜜湖、安托山、香蜜公园、背靠梅林山公园、塘朗山公园，空气质量较好，环境景观绝佳。

从具体产品上看，传统豪宅区香蜜湖、蛇口等具有低容积率等优点、同时又是新盘的可选房源并不多。从上述尖岗山的三大新盘来看，综合性价比、产品等因素，越秀和樾府的多层产品居住舒适度更高，而泰禾项目存在不少不确定性因素。

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