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实探：深圳“关内”370万地铁盘，不比沙井香吗？

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21
收录于话题 #乐居踩盘特工队 9个

以前大家只能自驾去盐田看海，

今年，随着8号线的开通，

盐田也迎来了新的“交通变革”！

房价的“变革”也会如约而至吗？

 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse  作者 / 塞兑
今年年内地铁8号线开通，盐田区没有地铁的历史即将结束，盐田真正摆脱“与世隔绝”的断层局面，将在轨道交通上直通深圳市中心。

一样是5万/㎡左右的房价，相比距离市中心更远的沙井，盐田它不香吗？

“原关内”逐渐成为一个整体，是否会给盐田的房价带来变化？盐田会否是未来深圳房地产的“黑马区”。

乐居实地探访盐田，带大家一次性走透透盐田各大小新盘！

盐田最新建设一览：
盐田版“深圳湾1号”，8号线一路串联新盘

据深圳中原研究中心的新盘数据统计，盐田下半年将要入市的新盘主要布局在3个区，分别是沙头角、盐田港和大小梅沙片区。


从行政划分上看，盐田区分为沙头角、海山、盐田、梅沙4个街道办事处和中英街管理局，分辖19个社区。

深圳“无地可用”已经不稀奇了，盐田也是如此，盐田的新盘供应大多来源于旧改更新项目。

盐田沙头角旧改众多

乐居踩盘当天正是盐田第一个棚改项目开拆，现场挖掘机工作中，正在上绿网，长臂炮机作业中。


根据相关统计，盐田区有超600万㎡的三十多个旧改，近期比较著名的就是盐田版“深圳湾1号”，它是鹏瑞地产在深圳的首个住宅为主导的项目，暂定为“鹏瑞尚府”，计划于2021年下半年入市。

乐居现场看到，该项目还在打地基中，未来建造成功后周边景观完全不逊于南山版“深圳湾1号”，背后即是梧桐山风景区，前方正对海洋和码头，所视景观绝美，另外，项目一出门步行约500米即是在建中的8号线“沙头角”站。


可以说，在建中的8号线串联起了整个盐田（罗湖莲塘-沙头角-盐田港-梅沙），一期今年将会开通，二期连接梅沙的部分线路预计2024年开通，乐居实探时发现地铁线路也已处于建设状态。

（8号线一期梧桐山南站）

（8号线二期）

区域建设（旧改、地铁）还在进行中，盐田房价是怎样的？

紧挨罗湖，与南山、福田、罗湖组成了真正的深圳“中心腹地”，盐田也曾属于“原关内”一员，说实话，和龙岗、大鹏、光明、坪山距离相比，盐田算是妥妥的中心区。


但在周边各区均价节节上涨的情况下，盐田二手房的价格一直都很低廉且难有涨幅，现在区域均价5.2万/平，而光明的二手房价格后来居上，都在往6万/平上冲。

与福田、南山、罗湖“同届生”相比，更是相差甚远。

一直以来，盐田都是因为交通问题被其他区“排斥”，佛系的盐田一直以来都是以旅游区的身份被大众所熟知。

随着今年8号线的运营，盐田迎来了自己的专属时刻，房价的“补涨”会不会如期而至。

盐田3区二手房价格

实探：盐田新盘

虽然8号线的建设风风火火，盐田新盘的建设却还完全落地，大多数还在建设中，但所储备的项目数量不容小觑，夸张点说“五步一旧改”，未来有可能会成为住宅供应又一大区。

据了解，今年下半年盐田只有5个新盘可能会入市，而且，实探中的每个盘都临近8号线各地铁站口。

半山悦海花园


穿过梧桐山隧道，乐居首先来到的就是半山悦海花园，距离隧道差不多1、2分钟的距离，位于隧道的关口，一抬头就能看到楼盘。

半山悦海花园为现楼，据现场销售介绍，楼盘有49层，项目分为5栋，销售介绍现在仅出售B、C栋小户型，2018年卖得是36楼以上的，现在9/10月份左右出售36楼以下的82平、89平住宅，其中，C栋楼门口就是8号线地铁口。

半山悦海花园于去年8月13日获得预售许可，共备案546套房源，备案均价约为5.4万/平。

（沙盘）

“有不少客户都表示，不喜欢项目周边的噪音，但看过样板房之后再下定论。”销售表示。

样板房位于36层，第1层现为营销中心，负1楼、负2楼、1楼、2楼都是车库，3楼是空中花园，住宅从4楼开始，共4个电梯，一层6户，毛坯交楼。

（样板房外的景色）

乐居实探样板房时发现，周边已有居民入住，“去年10月份就有入住”，销售表示。

“我们不少的客户都是来源于罗湖，大都是在罗湖上班的人，由于临近香港，还有10%左右的香港购房者。”

（区位图）

项目所处盐田较为成熟的片区，位于盐田行政文化中心，楼下的地铁口还在建造中，但已现雏形，地铁电梯门口还贴有一个月后将要开放使用的通知。

（地铁标识）

未来地铁打通后，一站就可以到罗湖黄贝岭，是盐田所探楼盘中离市中心最近的新盘。

中房翰林门


中房翰林门对面即是盐田版“深圳湾一号”，项目同样位于沙头角片区（沙盐路与官上路交汇处），地上的建筑物已经拆除，现处于楼层建造中，预计今年入市。

项目将于8月15日启动巡展，预计10月开放营销中心，主推产品为71-89㎡住宅，38-65㎡公寓及37-69㎡办公产品。

项目周边地铁站为8号线“沙头角站 ”和“海山站”。

中房翰林门同样规划的是高层建筑，其中1栋A座为公寓，1栋B座为住宅。项目紧挨深圳盐田区田心小学（省一级），开发商表示，“项目公寓和住宅，积分入学方面有同等基础分”。


（田心小学）

卓越荣津瀚海湾名庭


项目位于沙头角街道，前身为桥东片区城市更新项目，是深圳市首批列入拆除重建类的8大旧住宅小区之一，由卓越集团及荣津集团共同开发，规划有住宅、商业及商务公寓等。

（城市更新办公室）

现场看，楼盘剩下的高层虽未建起来，但营销中心正在建造中，还未开放，现场工人正在施工，今年大概率会开放。


项目距离8号线站点有点远，距离最近的站点需要步行10-15分钟左右。

佳兆业御璟佳园广场四期



乐居所探的唯一一个新盘位于盐田港片区，项目已开销售中心，现在楼盘还在建造中，部分楼层还未拆绿网。

据现场销售介绍，佳兆业为盐田港片区最大的城市更新项目，所提供的住宅仅10500户，现三期项目已经售完，现在在售的是四期产品，住宅分为69平2房、88平3房；公寓41平和61平。

御璟佳园广场四期还未获取预售证，但销售称：“住宅的平均价格约在5.4万/平左右，总价差不多370/475万，带装修，现在可做5万的诚意登记，公寓价格大约在4万/平左右。但两个都还未完全定价。”


“现在一期已有人入住，回迁房也有人入住，二三期明年年底将入住，四期还有2年半时间，预计将在2023年。”销售表示。


交通方面：项目四面有出入口，自驾从惠深沿海高速走罗沙路到罗湖，到罗湖京基100约25分钟左右。

今年会开通到8号线一期终点站“盐田路站”，距离项目3期500米左右，距离4期700米左右；项目同样临近8号线二期在建“北山道站”。


购物方面：四期内部有一个购物中心，另外打造了一条商业连廊，上下两层商铺价一起差不多5.6万平。

教育方面：项目内部会建两所幼儿园和一所公立的48班小学，现有的小学为盐港小学，初中为盐田实验学校。

碧桂园心海天誉


项目位于大梅沙东部华侨城入口旁，乐居去的当天营销中心并未开放。


项目附近片区的常住人口较少，大多度假旅游人群，节假日交通拥堵情况会有点严重。

项目自带社区型商业及沿街商铺，同时项目对面即奥特莱斯购物中心，有不少品牌店铺，能满足日常购物需求。


项目小学是对面的盐田区梅沙未来学校，中学为盐田外国语学校。


另外，周边景区非常多，有大梅沙海滨公园、东部华侨城、海滨栈道等旅游资源。


“小透明”盐田是否能崛起？

盐田新盘价格很好，景观优美，但购房仍要仔细斟酌下优劣势。

现在的盐田到底有什么？

首先，旅游景观资源没得说，有山有海，海岸蜿蜒曲折，长达19.5公里的海滨栈道，梧桐山雄伟险峻，体验深圳东部的山海美景，从而带来的居住环境极度优越，可以说是深圳最美的区域。

其次，价格适中，已知的新盘价格大多为5万/平左右，且户型也不超过110平，所以总价也很低，置业者资金负担不会太重。

8号线的开通为盐田解决了交通问题。但近期而言，还是比较适合生活在罗湖、上班在罗湖的购房者选择，因为8号线今年开通的线路仅到盐田港。大小梅沙还是交通不太方便，更适合自驾到达，还要等到2024年二期开通。

现在的盐田又缺什么？

不少大大小小的开发商都有布局盐田，从这个角度来看，盐田未来的发展是被看好的。但片区大大小小的旧改非常多，居住起来会有点噪音，要等完全建设成功还需要时间等待。

现在盐田还是缺少商业配套，现在盐田最大的购物中心仅为壹海城。

该区域海岸线够长，也有较多码头港口，周边超多外贸集装箱堆积，现有产业偏向商贸行业，高新科技产业布局不足，办公配套的数量也不足。


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