不动产历史遗留问题怎么解决？看这个办法

写在前面的话：我一向不赞成将不动产历史遗留问题一概称作不动产登记问题。在不能办理登记的不动产问题中，存在前置要件缺失（没有土地房产权属来源证明、没有缴纳土地出让金等规费、没有竣工验收等问题）、权利人灭失（由于长期怠于办理房产证，房产开发公司一般是项目公司已经注销或者吊销，买卖多次都未办理登记手续原权利人已经难以查询等）、土地房屋记载信息不一致（权利人、用途、界址、面积、附图等）、违法违规（规划不合法、改变用途等）问题，只有土地房屋记载信息不一致属于不动产登记机构应当考虑解决的问题。但面临各方面压力，登记机构作为兜底和群众的诉求所在，当然也有责任想办法考虑便利稳妥的方式解决群众的堵点难点问题，但不能借处理历史遗留问题的名目将之前的违法违规行为一概赦免，胜利大逃亡过后必然是又一轮的历史遗留问题。我刚入职的时候经历过一次历史遗留问题处置，现在发现各地又有很多呼声。只要呼声够高可能又会有一次大赦免，对长期的规范管理是不利的，还是让老实人吃亏。所以对龙岩的处理意见，我认为是比较稳妥严密的，想得比较周到，省厅有转发了，各地可以参照执行。

为妥善处理龙岩中心城市房屋和土地分散登记等原因造成部分企业群众无法登记办证的历史遗留问题，稳步推进不动产统一登记工作，市人民政府坚持以人民为中心，顺应群众呼声、主动担当，本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺的原则，用足用活政策，着力研究解决房屋和土地登记历史遗留问题，于5月4日印发了《龙岩市人民政府关于妥善处理龙岩中心城市房屋的土地登记历史遗留问题的若干意见》（下称《意见》），既维护了相关权利人的合法权益，又有效化解了各种社会矛盾。现就《意见》有关事项解读如下：

一、出台背景

近年来，由于各种历史原因，中心城市无法办理房产证或土地证的问题比较突出。据初步统计，中心城市有近24000户多年来未办理房产证或土地证。造成无法办证的主要原因有：一是由于规划、质检、消防等原因验收不合格或无规划核实认可手续；二是用地手续不全或未经有权部门批准改变土地用途或用地性质，土地出让金及相关税费未缴清；三是拆迁安置户在办理房屋产权登记过程中，由于析产等公证费用过高，且办理缴税程序复杂等原因导致无法办证；四是开发建设单位违规违约、企业注销、法定代表人失联等。

二、《意见》主要内容

《意见》的主要框架由处理原则、处理范围、处理办法、工作要求四大部分组成。其中问题类型分为六类，包括：一是开发项目因竣工验收手续不全、规划核实认可等原因造成无法办证的，二是政府主导的开发项目因各种原因造成无法登记办证，三是征迁安置房、自建房等因权属认定或“批少建多”等原因造成无法办证的，四是开发项目因改变规划条件、增加容积率、“批少占多”或划拨用地开发建设等造成用地手续不全的，五是商品住房（含集资房、房改房等）因开发建设单位注销灭失或企业法人代表失联、拒不配合履行办证义务造成无法登记办证的，六是其他问题。

三、相关问题的处理办法

（一）关于申请主体的问题

对非政府原因造成无法登记办证的历史遗留问题，由新罗区人民政府牵头，组织引导相关权利人依法对开发建设单位提起民事诉讼维护权益，司法部门提供法律援助；对政府原因造成无法登记办证的历史遗留问题，由新罗区人民政府责成项目开发建设单位及相关部门限期补办相关手续、补缴税费。

1.开发建设单位存续的，由项目开发建设单位作为申请不动产登记的主体，并组织相关权利人办理转移登记。

2.开发建设单位注销或企业法人失联，由项目所在的镇街提供该小区无法办证的情况说明（企业注销的提供工商部门注销情况的说明，法人失联的提供公安部门失联情况的说明），由项目业主委员会或业主代表牵头组织申请办理不动产登记。

3.申请“新村”建设、征迁安置房及个人自建房登记办证的，由现住房权利人作为申请不动产登记的主体。

（二）关于项目竣工验收手续不全造成无法办证的问题

由项目开发建设单位或业主委员会（开发建设单位注销或企业法人失联等情况）向房屋质量安全检测机构、规划部门、消防部门申请办理专项竣工验收手续。

（三）关于开发项目规划、用地手续不全及补交土地出让金计收标准及计收时间节点的问题

1.关于占用出让红线外国有建设用地、未按政府批准用途进行开发建设、增加建筑面积(超容积率）等问题，先由规划部门依法予以处理后，开发建设单位或业主委员会（开发建设单位注销或企业法人失联的情况）向国土部门申请补办相关手续（补缴土地出让金，签订《补充合同》）。

2.《物权法》首次以法律形式规定经营性用地须采用公开出让方式，以《物权法》施行前后作为土地出让金计收的时间节点，一方面于法有据，另一方面基本覆盖近十多年的历史遗留问题。《意见》明确，有合同约定按合同约定价格（不含征地等成本）收取，没有合同约定的按当时批准的时间以基准地价（含征地成本）计算全额收取；明确有经核准超容积率的，按当时的土地出让金标准一倍收取，擅自增加容积率的，按当时的出让金标准三倍收取。对符合旧城改造政策的项目由企业自行拆迁安置，继续按当年合同约定享受优惠政策办理。出让用地经批准改变土地用途的，按当时新用途基准地价全额收取。

（四）关于政府主导的开发项目因各种原因造成无法办证的问题

由新罗区人民政府牵头，相关手续可由新罗区相关职能部门给予补办（核实、备案）。因早期相关资料丢失等原因短期无法补齐的，在相关部门（含镇街）、国有企事业单位向新罗区人民政府作出限期补办相关手续、补交土地出让金及相关税费的书面承诺后，由新罗区人民政府报经市人民政府同意，且经补办规划、质检、消防等专项验收合格的，购房人可凭购房发票、缴税（费）凭证等相关材料向登记机构直接申请不动产登记。

（五）关于个人住房划拨土地使用权补办出让的问题

根据龙政综〔2010〕17号，龙政综〔2013〕254号等文件，个人已购公有住房、1992年之前开发的商品房（公寓式住房）、安置房、自建房（含独幢式安置房）等涉及个人住房划拨补办出让的，通过简化程序，按申办补办出让手续之日的申请地块所在区域政府公布的同类用途基准地价的一定比例，缴纳土地出让金。因早期基准地价未公布实行基准楼面地价，此类划拨补办按基准地面地价进行计收。

根据省国土厅工作要求，2015年5月25日《龙岩市人民政府关于颁布实施龙岩市新罗区雁石镇等9个乡镇基准地价修编成果的通知》（龙政综〔2015〕132号）发布后，新罗区范围基准地价已全部公布了基准楼面地价，同时，考虑到个人住房因早期分摊土地标准不统一，造成此类简化程序计算补收土地出让金时，相同级别相同建筑面积的住房，补收土地出让金标准差异很大。为规范标准，《意见》明确个人划拨土地使用权补办出让的，按楼面地价计收土地出让金，更为合理。计算公式由原来：基准地价(地面地价)×土地面积×年期修正系数×容积率修正系数×缴纳比例，调整为：基准地价(楼面地价)×建筑面积×年期修正系数×容积率修正系数×缴纳比例，调整后个人划拨土地使用权补办出让需缴纳的土地出让金，同比平均增加75%左右。

（六）关于开发建设单位注销灭失或企业法人代表失联、拒不配合履行办证义务造成无法登记办证的问题

根据国土部﹝2017﹞13号、福建省国土厅﹝2017﹞149号文件要求及《物权法》《城市房地产管理法》相关规定，《意见》提出对开发建设单位违法违规违约行为依法作出处理，责令其限期补办相关手续、补缴税费；同时，合理区分开发建设单位与购房人的责任，积极创造条件解决无过错购房人的登记办证问题，维护其合法权益。

1.商品住房（含集资房、房改房等）开发建设单位未欠缴土地出让金及相关税费的情况。由项目（房屋）所在的镇街提供该小区无法办证的情况说明（企业注销的提供工商部门的注销情况，法人失联的提供公安部门的失联情况），并由业主委员会或业主代表向房屋质量安全检测机构、规划部门、消防部门申请办理专项竣工验收手续。各项验收手续合格的，购房人可凭有效的相关材料向登记机构申请不动产登记。

2.商品住房（含集资房、房改房等）开发建设单位欠缴土地出让金及相关税费的情况。由国土部门和相关部门书面通知开发建设单位限期缴清，并通过政府网站、报刊媒体及司法等渠道追缴。同时，业主委员会或业主代表可参照本条第1点同步办理不动产登记。

（七）关于工业用地涉及改变规划用途及土地分割登记的问题

《意见》强调，工业用地（含建筑物）的分割登记，须经规划、消防部门认定，在不改变规划条件（含建筑使用功能条件）和不影响消防安全的前提下可以申请办理。工业用地（含建筑物）改变规划用途（含建筑使用功能条件）、违反土地出让合同约定的，应先经相关部门依法处理后，当事人（含购房人）再行办理不动产登记。

（八）关于征迁安置房、自建房等因权属认定或超占超建造成无法办证的问题

1.征迁安置房登记与缴税依据的问题。由于早期拆迁公司工作的原因，《房屋产权确认表》与《房屋拆迁补偿安置协议书》产权人不一致的情况较多，多数拆迁安置户要求根据《房屋拆迁补偿安置协议书》办理产权登记及缴税，但又无法提供《析产协议书》（原为镇街司法所出具），且公证费用过高，无法及时办理缴税和登记。以《房屋拆迁补偿安置协议书》作为登记与缴税的直接依据，更符合不动产登记法律效力，也为相关权利人的登记办证减少了材料，减轻了负担，更加方便群众。

2.“新村”建设、征迁安置自建房，因超占超建造成无法登记办证的，由现住房权利人向规划部门申请补办规划核实认可，经所在村（居）委会、镇街确认提供符合政策情况说明的，不再办理用地分户审批手续，并由现住房权利人作出书面承诺，登记机构可凭土地审批材料批准的用地面积和3层以下（含3层）加梯间面积给予登记。

3.自建房已办理土地证或土地权属来源合法，已经改建、扩建、翻建但无规划、住建部门批准手续等原因造成无法登记的（“有地无房”)，由现住房权利人向规划部门申请补办规划核实认可；自建房已办理房产证但未办理土地证或无土地权属来源材料（“有房无地”)，现住房权利人申请办理登记的，应先到规划、国土部门补办相关手续后，方可申请办理不动产登记。

（九）关于个人自建房、 商业性用房及工业用地二次实体分割登记的问题

个人自建房、商业性用房及工业用房如果随意分割（尤其是实体分割），会将房屋变相为“商品房”。房屋进行实体分割改造，可能改变规划用途、房屋结构安全，以及存在消防安全隐患。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范》等规定，《意见》提出须由规划、住建、国土、消防等部门批准同意，无法提供的，按“按份共有”或“共同共有”登记。

（十）关于规划未覆盖地区（乡镇）登记办证的问题

已依法取得宅基地使用权，当事人申请房地一体不动产登记，无法提供房屋符合规划或建设相关材料的，可由当地乡镇政府出具房屋建成时位于城镇规划未覆盖地区且现房屋不影响近期村镇规划的证明。

（十一）关于建筑区划内土地使用权面积记载方法的问题

由于土地分摊在国家层面并没有一个统一的规程方法及依据，各地做法不一，分期建设项目如何科学地计算分摊土地、确定哪些属专有分摊面积、哪些属公共分摊面积一直困扰着登记机构。为进一步提高登记工作效率与质量，将不动产权证书上记载的土地使用权面积调整为该宗地确权登记的宗地面积，这也是目前各地普遍的做法。

（十二）关于开发建设单位（含法定代表人等）违法违规违约等失信行为的问题

《意见》要求各职能部门应严格按照有关法律法规政策规定严肃处理开发建设单位法人失联、拒不配合履行办证义务、违反《出让合同》、欠缴土地出让金及相关税费、擅自增加容积率及改变规划用途等失信行为。对开发建设单位未销售的商品房（含车位、商业等可售资产），在违法违规问题未处理整改到位前，住建部门不得批准其剩余部分的销售备案，登记机构不得办理其剩余部分的不动产登记。相关职能部门将失信企业及相关人员列入失信主体“黑名单”，禁止其再进入房地产开发领域。