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土地月报|11月成交规模达年内最高位,京、杭集中土拍回温(2022年11月)

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2024-01-04


重点城市集中土拍热度持续分化,核心区优质宅地备受追捧。


  文 / 克而瑞研究中心


临近年末,重点监测城市的土地供应与出让节奏都有所加快,多个城市先后完成了年内的第四轮土拍潮,无锡也开启了重点城市第五轮集中土拍。在此支撑下,全国土地市场成交规模达到年内最高水平,但平均地价因城市成交结构变动再度下调。热度方面,虽然武汉、南京、长沙、郑州等大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主,但受北京、杭州供地质量提升的影响,土拍热度小幅回温,在此带动之下,本月整体溢价率小幅上涨至2.85%。

核心要点
  • 供求:新增供应周期性增加,成交维持年内高位、但同比由平转降

  • 热度:溢价率延续低位,流拍率回升至年内高点

  • 能级:重点城市集中土拍供应量明显缩减,一二线城市成交量均环比下降

后市展望

重点城市集中土拍热度持续分化,核心区优质宅地备受追捧

2022年11月,由于北京、深圳、杭州、南京、武汉、长沙等多个城市密集进行第四轮集中土拍,因此土地成交规模仍维持在年内较高水平。热度方面,虽然武汉、南京、长沙、郑州等大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主,但受北京、杭州供地质量提升的影响,土拍热度小幅回温,在此带动之下,本月整体溢价率小幅上涨至2.85%。

政策层面来看,虽然近期关于房企融资方面的利好频发,对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用,但短期内在政策效果在企业投资端还未能体现。当前房企首要工作还是以增强融资、促进销售为主,而能否从销售端实现“回血”还与市场信心息息相关,土地投资信心也依赖于市场信心的带动。在当前有限的资金环境下,去化表现更好的核心板块成为房企投资的首选。在楼市销售仍未明显复苏的背景下,重点城市集中土拍冷热分化的趋势还将延续,流动性紧张下房企也仍将重点关注核心区优质宅地的投资机会。


01供求

新增供应周期性增加
成交维持年内高位、但同比由平转降

土地供应方面,重点城市多地于月内发布了第4、5轮集中供地公告,加之11月本就是行业供应的年度周期性高点,11月土地市场供应量环比大幅上升。CRIC统计数据显示,全国市场经营性土地供应总建筑面积为4.18亿平方米,环比上升93%,但较去年同期仍下降36%。重点城市集中供地方面,一线城市中上海、广州均在本月发布了集中供地公告,深圳也发布了2幅商办地块的供应信息。本轮集中供地上海和广州均只有6块宅地供应,其余12幅地块均为商办地块,与北京类似,本轮上海、广州土拍的幅数和金额均为年内各轮最低。二线城市方面,重庆、苏州等多个城市在月内发布了集中供地公告,推地建筑面积大多在100万平方米左右,仅青岛供应规模较大,新增供应40幅地块,总建筑面积超过了200万平方米。

土地成交方面,截至11月29日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为15492万平方米,环比上涨6.9%,同比来看由平转降,降幅约为24.1%;成交幅数2854幅,环比上涨11%,同比下降15.5%;成交总价方面,本月土地成交总金额达4199亿元,环比小幅下降5.5%,同比减少18.9%。平均楼板价方面,因月内三四线城市成交占比增加,土地成交均价进一步回落至2710元/平方米,环比下降11.6%,不过较去年同期微涨了6.9%。



02热度

溢价率延续低位徘徊
流拍率回升至年内高点

市场热度方面。重点城市中有多市在月内进行集中土拍,除北京和杭州外,其余城市土拍热度依旧普遍处于低位,11月土拍溢价率为2.9%,较上月增加了0.8个百分点,仍在年内低位徘徊。一线城市方面,在北京、深圳有多宗土地触顶成交的带动下,一线城市本月溢价率上涨至4.7%,尤其是北京,成交6幅地中仅1幅底价成交,其余均溢价出让,更是有3宗竞地价及现售面积双触顶,平均溢价率高达10%。二线城市方面,多数集中供地城市的土拍热度仍维持在低位,以月中进行集中土拍的长沙为例,成交的21幅地块均以底价成交,且大多数仍由地方城投公司托底,规模房企中仅有万科、中交出手拿地,仅杭州的第四批次土拍显著回温,8宗地中3宗触顶成交,平均溢价率达8.4%。三四线方面,大多数城市出让地块也均为底价成交,仅盐城、丽水、马鞍山等少数长三角城市土拍保持了一定热度,月内平均溢价率超过了5%。

流拍率方面也再度走高。和上月相比,重点监测城市的土地流拍率大幅上升至16.1%,较上月增加了3.9个百分点,重新回到年内较高水平。11月土地流拍率的上升,主要还是大量三四线城市供地规模的增加所致,随着12月行业传统周期性成交高位的到来,预计高流拍率的城市还将继续密集出现。就本月流拍情况来看,以深圳为例,本轮集中供地中再度出现了1幅流拍地块,龙岗板块的0080地块由于靠近东莞,地理位置较差,且周边二手房供应量较大,周边在售的新房项目去化不佳,最终无人竞价遭遇流拍。




03重点地块

供应降量提质下京、杭土拍回温
多宗地块封顶成交

2022年11月,北京、深圳、杭州、南京、长沙、武汉等城市先后进行了第四轮集中土拍,无锡也开启了年内的第五轮集中供地。因此,重点城市的优质地块供应量仍在高位,如北京朝阳区、杭州钱江新城、钱江世纪城核心区等区域均有土地推出。在此影响下,房企参拍热情有所回升,其中北京、杭州等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。

就这些城市的土拍表现来看,热度表现持续分化,北京、杭州等城市第四轮土拍持续回温,尤其是北京,第四轮整体溢价率达到10%,不仅是今年溢价率最高的一轮,也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市;而无锡、长沙、南京等城市持续低温,所有地块均底价成交。以单价榜入榜TOP10地块来看,北京、杭州等多宗溢价封顶成交地块入榜,来自北京朝阳区的3宗优质地块不仅总价达到最高限价,还同时实现了最高限价+现房双触顶成交。


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