市场月报｜2月成交同环比跌幅收窄至3成，地市流拍率显著降低

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2022-06-26

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2月，返乡置业爽约，29城供应环比“腰斩”；成交更是同环比齐跌，跌幅均超3成，仅限于天津、西安少部分城市阶段性回升。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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2月，房地产市场延续惨淡行情，返乡置业爽约，29城供应环比“腰斩”，房企供货节奏明显放缓，厦门等8城供应不足5万平方米近乎“断供”，成交更是同环比齐跌，跌幅均超3成，仅限于天津、西安少部分城市阶段性回升。土地市场大规模缩量，不过受北京首轮集中土拍的影响，本月成交单价同环比均上涨，楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。

新房供应

房企“躺平”，环比腰斩

厦门等8城供应不足5万平

2月恰逢传统春节，供应持续缩量：29个重点城市新增供应面积504万平方米，环比“腰斩”，降幅达57%，同比回落40%。多数房企进入“躺平”阶段，推盘积极性不高。分能级来看，一线城市商品住宅新增供应面积81万平方米，同环比降幅分别达到了17%和68%。绝对量来看，北上广深单月供应量均不足30万平方米，深圳2月仅供应2万平方米，达2021年以来新低。变化情况来看，仅北京一城供应环比回升，主要因上月基数较低影响，环比上涨42%，同比仍回落38%，深圳跌幅最为显著，楼市近乎“断供”，同环比跌幅均超85%，房企推盘积极性较低。二三线城市新增供应面积422万平方米，环比下降54%，同比降幅也达到43%。无一城市单月供应量突破100万平方米，仅天津、海口本月迎来供应放量，同环比齐增，多数城市供应疲软，加速回落。同环比齐跌城市大体可分为两类：一是东南沿海城市诸如杭州、徐州、南京、苏州、无锡、合肥、东莞、常州等，环比跌幅均在4成以上，且多数城市“一降再降”，供应端略显不济；二是中部城市诸如武汉、成都、长沙、郑州、西安、昆明、南宁等，供应缩量显著。目前来看，整体供应基本见底，预判下月，我们认为，3月恰逢“金三银四”，房企推盘积极性会稳步回升，预计总体供应规模将稳步回升，尤其是东南沿海核心部分成交热度延续的一二线城市，房企推盘积极性预期稳步回升。

新房成交

同环比降幅较上月收窄至3成

7成以上城市同环比齐跌

从成交表现来看，返乡置业爽约，市场热度持续回落。2月29个重点城市整体成交1077万平方米，环比下降32%，同比下降36%。主要是受新冠疫情不确定性和楼市低迷行情的双重影响，开发商“躺平”，购房者信心不足，即便多城下调贷款利率，提供购房补贴等纾困政策频出，仍然难挽成交颓势。分能级来看，一线城市随着供应大幅缩量，整体成交也显著回落，2月总成交量仅为173万平方米，同环比齐跌，降幅分别达到了25%和42%。其中上海购房需求旺盛，虽然环比回落，但整体仍呈现出供不应求，同比持增，涨幅达到33%。北京恰逢冬奥会，加之新冠疫情，成交同环比跌幅均在6成以上，广深成交保持低迷行情，主要受前期调控政策持续发酵影响，短期内难有起色。二三线城市总成交904万平方米，环比下降了29%，同比下降37%。从绝对量层面，成都、天津、徐州、南京、武汉位列TOP5，单月成交均在70-90万平方米，半数以上二三线城市单月成交不足50万平方米。从变化趋势来看，天津随着供应放量，成交稳步回升，同环比齐增；西安逐步走出疫情阴霾，购房需求迎来集中释放，因而同环比增幅分别达到了10%和57%，而多数城市呈现出同环比齐降，各地陆续出台“托市”政策效果尚未在市场层面显现。预判下月，我们认为，即将步入“金三银四”传统成交旺季，叠加本月低基数影响，整体成交预期稳步回升，环比持增，但整体成交预期难以回归去年同期水平。

库存

多城接近“零供应”

库存回落但消化周期仍进一步拉长

2月春节及春节后期，受多数房企看淡后市和当前市场需求不振、返乡置业规模缩减影响，绝大多数城市新增供应极低，仅北京和杭州略微呈供过于求，供求比分别为1.5和1.2。厦门、济南、福州、合肥、南京、南宁等省会城市本月均接近零供应。

受此影响下，仅北京、杭州和海口库存面积环比微增。但由于成交如期不振，多数城市库存消化周期环比再度拉长。如杭州、长春、郑州、南宁、昆明、无锡、苏州等环比上升超20%。从绝对值来看，大连、长春、郑州、青岛、东莞和昆明等库存消化周期大于2年。

成交结构

京沪小户型中低档占比增加
深高档占比上升10pcts

从价格段分布来看，低档产品占比深圳持平，上海和北京分别下降1个和23个百分点；中低档产品占比上海下降16个百分点，北京和深圳分别上升23个和8个百分点；中档产品占比上海和深圳分别上升18个和1个百分点，深圳占比持平；中高档产品和高档产品上海和深圳分别下降1个和10个百分点，北京占比上升1个百分点。

从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、北京和深圳分别下降2个、7个和4个百分点；90-120平方米产品占比三城分别上升7个、3个和11个百分点；120-144平方米产品占比上海、北京、深圳分别变化-3、4、2个百分点；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海和深圳分别下降1和9个百分点。

二手住房

成交同比跌幅扩大至57%

核心9城皆环降近“腰斩”

2022年2月，二手房市场成交显著回落，9个重点城市共计成交163万平方米，环比下降47%，较去年同期相比规模跌幅扩大至57%。具体到单个城市来看，9城环比表现普遍回落超30%，其中苏州环降68%跌幅最高，其余城市均有不同程度回落；同比表现也普遍较去年同期大幅回落，其中半数城市跌幅在50%以上，仅大连因前期基数较低，本月仍保持91%高增长，深圳、杭州、青岛跌幅超70%，其余城市均有不同幅度回落。

土地市场

成交环比跌57%同比降超七成

京杭带动土拍“回温”流拍率降至14%

截至2月24日，全国300城经营性土地总成交建筑面积仅3408万平方米，环比1月下降57%，同比降幅也超七成，降至历史低值；成交幅数共计770幅，环比降幅也高达58%，同比也下降了65%；成交总价方面，本月土地成交总金额降至1061亿元，环比上月下降29%，同比降幅更是高达68%。值得注意的是，受北京首轮集中土拍的影响，本月成交单价同环比均上涨，楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。市场热度方面，在成交主力城市北京、杭州的带动下，溢价率环比略有回升，平均溢价率为4.1%。各能级城市表现略有差异，整体呈现为一线上涨、二线下降、三四线持平的格局。具体来看，一线城市本月溢价率升至4.5%，其热度上涨几乎全部归功于北京，2022年其首轮集中土拍平均溢价率达到4.5%，与去年第三轮相比提升了3个百分点，同时流拍率也从17%回落至6%，土地市场整体表现“回温”。土地流拍方面，以重点监测的城市来看，流拍现象较上月略有缓解，流拍率降至14%。结合流拍地块所在城市来看，大部分流拍地块集中在楼市表现不佳的三四线城市，如湖州、温州、台州、金华、湛江、丽水等，均有多宗土地遭遇流拍，并且从区域上来看，流拍地块多位于远郊区县。鉴于市场处于调整周期，短期内行业资金紧缺的环境不会出现明显改善。在此影响下，房企投资关注度更倾向于抗风险能力更强的大中城市，以致三四线城市的土地市场受到更大的冲击，新推地块的流拍压力有增无减。

CRIC监测数据显示，截止2月24日，一线城市成交总量达178万平方米，环比大增89%，但同比下降了55%；成交金额涨至493亿元，环比大涨595%，但同比下降了32%；但受北京集中土拍的影响，平均价格同环比双涨，楼板价增至27756元/平方米。具体来看，本月一线城市中北京完成了首轮集中土拍，挂牌的18宗地仅1宗流拍，成交金额高达480亿元；从土拍热度来看，有3宗地块触及最高限价，分别为华润竞得的丰台区纪家庙地块、绿城竞得的朝阳区崔各庄地块和建发竞得的中关村生命科学园地块，本轮集中土拍整体溢价率达到4.5%，与去年第三轮相比提升了3个百分点。不仅如此，本次土拍吸引了较多开发商的积极参拍，参拍房企达到20余家，华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上，土地市场整体表现“回温”。

截至2月24日，二线城市成交量仅482万平方米，环比大降52%，同比也下降了76%；成交金额也同步下滑，总金额仅177亿元，环比下降了56%，同比也下降了81%；平均价格也同环比双降，楼板价降至3673元/平方米。具体来看，本月无一重点二线城市进行集中土拍。从规模上来看，杭州居首，究其原因，主要是由于本月杭州市区35宗商地集中成交，总建筑面积176.7万平方米，成交总价112.6亿元，平均楼面价6375元/㎡，平均溢价率5.8%。整体来看，杭州首次商业集中土拍竞拍并不激烈，27宗地块底价成交，数量占比77%，8宗溢价地块中，最高的是杭州文泓建设竞得的拱墅区拱宸桥单元商地，达到106%。

与二线城市保持一致，三四线城市本月的土地成交量也显著下滑。截止2月24日，总成交规模仅有2748万平方米，同比亦下降了七成。土地成交金额和平均楼板价也随即下滑，分别为391亿元和1421元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，湖州、台州等城市的成交面积相对较高，均超过了50万平方米，其中湖州成交规模最高，达95万平方米。值得一提的是，尽管南通本月成交规模较小，但其热度却不容小觑；海安市一宗商住地竞价轮次高达292次，楼板价高达10060元/平方米，这也是海安第三宗楼板价破万的地块。

由于2月份向来是成交淡季，加之集中供地也处于“低谷期”，本月全国土地市场成交规模同环比均大幅下滑。考虑到3月份本身是传统的土地市场恢复期，加之本月上海、合肥、福州、青岛相继发布2022年第一批商品住宅用地出让公告，重点城市集中土拍逐渐步入正轨，预计3月土地成交规模将稳步提升。值得注意的是，首轮土地集中出让公告显示，上海、福州部分地块新房销售均价均有所提升，以福州为例，宗地2022-01、宗地2022-05销售指导均价达到45000元/平方米，较此前集中成交地块限价明显上涨；不仅如此，上海多宗去年中止出让地块重新上架后房地联动价也有不同程度的上涨，增加了房企的利润空间，以提升房企的参拍积极性。

排版|鸟姐

本文摘自《2022年2月全国市场简报8P》

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