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市场月报|4月供求同比跌幅扩大至6成,首轮土拍热度显著分化

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2022-06-26

4月,重点城市新开盘和成交量较3月均不同程度继续回落;土地市场整体规模仍处低位,城市间土拍热度分化加剧。


◎  文 / 克而瑞研究中心


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4月,受32个城市不同程度受疫情而“静态管控”,社会流动降速甚至停滞。房地产市场同样概莫能外。重点城市新开盘和成交量较3月均不同程度继续回落,同比降幅继续扩大至六成,前四月累计降幅也不断扩大。仅一线城市新增供应环比增加,成交亦仅限于北京继续转暖,广州核心区缓慢复苏,杭州、宁波、合肥 、长沙等市场转弱。土地市场整体规模仍处低位,城市间土拍热度分化加剧,除杭州深圳外其余多数城市继续底价成交甚至流拍居多。









新房供应



环比微降5%、同比跌幅近6成
京宁常等环比增2倍


据CRIC监测,30个重点城市新增供应面积1331万平方米,环比下降5%,同比回落59%,前4月累计同比下降49%,整体供应仍处低位且跌幅扩大。

一线城市供应显著放量。4月整体供应面积256万平方米,环比增20%,同比降26%,前4月累计同比下降11%。北京在市场明显复苏之后,多盘集中加推,4月供应量同、环比分别上升了103%和202%。上海全域静态管理,同环比降幅均在9成以上。广州环比增加138%、深圳供应环比回升22%。

低迷行情叠加疫情影响,热点二三线城市房企推盘积极性不高,供应量稳步回落。26个监测城市4月合计供应1076万平方米,环比回落10%,同比降幅达63%,前4月累计供应量较2021年同期下降53%。18城呈现出同环比齐降,仅南京、合肥、常州、福州等环比显著回升。









新房成交



同比降幅继续扩大至58%
沪杭宁合等长三角城市全面转冷

30个监测城市预计成交面积为1291万平方米,环比下降18%,同比下降58%。1-4月30个监测城市成交面积累计同比下降48%,较前3月(累计同比下降42%)降幅扩大6pcts。

一线城市4月环比下降19%,同比回落47%。其中北京随着新增供应入市成交放量,市场热度持续回升,新盘平均去化率稳步提升至41%,核心地段高性价比楼盘销售火爆,但远郊区域不少项目去化率仍低于10%。广州核心区热度回升,供应增加情况下环比微增3%,新盘平均去化率低位回升至21%,中高端需求相对坚挺,但刚需观望情绪浓重,增城、南沙、花都等外围区域成交未见起色。上海因疫情封控影响同环比均呈现断崖式下跌。

26个二三线城市环比下降18%,同比下降60%。城市间分化持续加剧:

(1)长三角近乎全面熄火,杭州、合肥、南京等市场转弱,苏北全面承压,例如南京,案场客户到访量环比下滑,新盘平均去化率低至33%,热点板块出现开盘流摇现象,边缘板块折扣力度加大,最低9折。苏北地区市场全面承压,徐州、盐城、淮安等特价房、工抵房等屡见不鲜,渠道佣金点位持续提升,但实际转化效果较差;

(2)天津、河北、山东、东北等北方市场观望情绪依旧浓重。天津来访、认购量均同比下降约4成,新盘平均去化率仍处23%低位,渠道点位最高达5%。青岛、济南市场热度下降,烟台、济宁等继续调整,热点楼盘日均到访超30组,近远郊楼盘日均到访皆不足10组,多数项目折扣顺销,新盘去化率降至23%,严重依赖分销导客,部分开盘项目去化率低至9%;

(3)大湾区:佛山、惠州、东莞、珠海等继续蛰伏,项目去化普遍维持在30%左右;

(4)中西部:武汉、成都、重庆等市场羸弱,西安、郑州等区域分化加剧,例如武汉受累于库存高位积压,房企供货信心严重缺失,不少项目不拿预售证、暂缓开盘,新盘平均去化率低至20%,远郊板块营销力度不断加大,部分项目渠道佣金点位上涨至10万元/套。西安热点板块价格倒挂盘再现万人摇,摇号人数历史首次突破4万人,但西咸新区市场惨淡,部分项目打8折促销,去化率最高29%、最低2%。









库存



狭义库存环比持稳

但成交低迷而去化周期普遍拉长


4月整体市场供求双跌,供略高于求。监测的30个重点城市供求关系分化,北京、南京、合肥、无锡、长沙、武汉等供过于求,其中常州、长沙、福州等供求关系恶化;深圳、成都、宁波、西安、重庆、厦门等供不应求。

一方面受供应不足制约,另一方面市场信心仍较悲观,叠加部分疫情因素下多城市楼市尚未回暖。因此新房成交规模仍处于历史低位,故4月虽30城商品住宅库存面积环比波动有限,但库存消化周期普遍同环比齐升,仅宁波、天津、大连、杭州等下降。大连、东莞、昆明、青岛、武汉、南宁等库存消化周期已超过2年。









成交结构



北京、深圳中高档集中网签
占比上升均超10pcts


4月上海受新冠疫情影响,备案数据多为3月成交住宅延迟网签。

从价格段分布来看,低档产品占比北京下降19pct,深圳上升1pct;中低档产品占比北京下降1pct,深圳上升3pcts;中档产品占比北京和深圳分别上升8pcts和21pcts;中高档产品和高档产品北京和深圳分别上升11pct和下降26pcts。

从面积段分布来看,90平方米以下产品占比北京和深圳分别上升5pcts和18pcts;90-120平方米产品占比北京上升4pct,深圳下降12pcts;120-144平方米产品占比北京和深圳均下降2pcts;144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比北京和深圳分别下降6pcts和4pcts。








二手住房



同比降幅同步扩大至56%

青苏杭深圳等同比跌幅均在60%以上


4月二手房市场整体环比再降,9个重点城市预计成交319万平方米,环比下降9%,同比下降56%,较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米,同比降51%,较前3月扩大2pcts。

从日成交数据来看,部分城市成交规模率先回升。深圳、青岛和东莞4月成交分别环比上升81%、29%和59%。但从同比来看成交规模仍处于历史底部。








土地市场



成交规模延续低位运行
七城首轮土拍热度显著分化


4月当月,全国300城经营性土地4月总成交建筑面积仅6537万平方米[ 本月土地成交数据统计至2022年4月27日,仅一线城市包含2022年4月29日成交的深圳数据,下同。],环比3月微涨1%,但同比降幅近六成,依旧在历史低位;成交幅数共计1397幅,环比增幅约13%,同比降幅高达48%;成交总价方面,本月土地成交总金额增至2752亿元,环比上月上涨36%,同比依然下降,降幅高达53%。值得注意的是,受杭州、宁波、南京、天津等城市首轮集中土拍的影响,成交单价同环比均上涨,平均楼板价增至4210元/平方米,环比涨幅突出,高达34%。

市场热度方面。由于本月成交主力城市为集中土拍的重点城市,包括杭州、宁波、南京、成都、长沙在内的多个城市均有优质土地高溢价成交,因此带动成交溢价率环比微增,较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。土地流拍方面,由于优质用地入市比例提升,重点监测城市的流拍率较上月出现微降,降至17.5%。

城市之间的土拍热度分化仍在持续。以本月完成首轮集中供地的7个城市来看,深圳、杭州、宁波热度明显更高一筹,首轮成交平均溢价率均在5%以上,尤其是深圳,8宗地全部触及价格上限,平均成交溢价率达15%,杭州热度同样不低,成交的59宗地中多达23宗地触及中止价进入一次报价阶段;而南京、天津等城市热度却较去年第三批次明显走低,尤其是天津,29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍,成为本月流拍主力。

分能级来看,一线城市成交总量达130万平方米,环比上涨17%,但与去年同期相比有较大差距;成交金额达216亿元,亦呈现环比涨、同比降的趋势;由于成交主力深圳成交地块多在地价水平较低的郊区,因此本月一线城市平均地价并不如上月,环比下降12%至16638元/平方米。具体来看,本月一线城市成交主力为深圳,共成交9宗地块,总建面达107万平方米,共收金193亿元。值得关注的是,深圳此次成交地块均为触及上限价成交,整体竞拍热度较去年第三批次显著回暖,而原本定于本月初开拍的上海首轮集中土拍,因疫情影响延期出让。此外,广州也成交了4幅商办用地,均为底价成交。

二线城市于本月迎来了重点城市集中土拍高峰期,共有6个城市完成了首轮集中供地,因此成交量环比上月明显增加。具体而言,二线城市本月成交量达1925万平方米,环比上涨25%,但较去年同期仍有五成以上的差距;由于成交城市多为杭州、南京、宁波等高地价城市,成交金额环比涨幅更甚,较上月增长82%至1827亿元,同比亦增长了5%;平均地价也因此环比大涨至9491元/平方米,逼近本月一线城市成交均价。在集中土拍的城市中,杭州的成交建面最大,共成交59宗地,总建筑面积达567万平方米;其次是长沙,推出的22幅地全部顺利成交,总成交建面达323万平方米,宁波和成都的成交建面也超过了200万平方米,南京和天津成交体量最低,尤其是天津,由于出让地块中仅顺利成交了6宗,合计建面还不足100万平方米。

三四线城市本月的土地成交量较上月有所降低,总成交规模达4589万平方米,环比微降5%,同比亦下降了59%。不过,由于南通、金华、东莞等多个地价水平较高的城市集中土拍影响,土地成交金额和平均楼板价均呈环比上升趋势,环比涨幅分别为10%和16%。在CRIC重点监测的三四线城市中,金华、漳州、台州等城市的成交面积相对较多,其中完成首轮集中供地的金华成交规模最高,达219万平方米;涉及首批次集中出让的地块共计14宗,全部顺利成交,其中4幅地触及上限价进入摇号阶段,包括3宗安置地块和1宗商品住宅地块,平均溢价率达2.7%,整体热度仍维持在较低水平,但相较去年最后一批次集中出让,热度有所回升。值得一提的是,在本月进行集中土拍的城市还有南通和东莞,但首批次热度亦不高,尤其是东莞,8宗地块仅顺利成交2幅,流拍率高达七成。








综观



疫情加剧楼市下行

市场回稳关键在更大力度纾困刺激政策

当前各地都有不同程度政策“松动”提振楼市,纾困政策对市场复苏还是起到一定积极作用,但政策方向和实施力度还在与市场博弈过程中。疫情不确定性加剧了整体楼市下行走势,多数城市开盘项目平均去化率仅在30%左右,且热销城市和热销项目个数逐月减少,上海疫情影响供求更是出断崖式下跌。面对需求疲弱大环境,更多房企积极自救,轮番“以价换量”等价格战,但对销售提振边际效应递减,拉动效果越来越有限。

展望未来,房地产市场能否真正回稳,关键在于更大力度的刺激性政策落地,尤其要下调核心城市二套房首付比例,才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳,三四线城市调整周期更长,唯有等待一二线城市市场回稳,三四线城市才有轮动回稳的可能性。



排版|鸟姐







本文摘自《2022年4月全国市场简报8P》

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