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政策月报|68省市高频救市,19城重启房票去库存

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2022-11-25

6月,中央进入政策“静默期”,地方放松政策继续保持高频节奏,政策力度托举并用。


  文 / 克而瑞研究中心


6月,中央进入政策“静默期”,地方放松政策继续保持高频节奏,政策力度托举并用。具体而言,68省市出台80次放松政策,10城落地房票安置。本月地方放松政策有哪些新变化?未来房地产政策又将如何走向?



01

68省市出台80次政策
郑州、九江、宝鸡等加码救市



2022年上半年,185省市出台322次放松政策,而在4.29政治局会议之后,地方放松政策频率明显加快。5月,102省市出台125次放松政策,政策频次创上半年新高。6月,68省市出台80次放松政策,政策依旧保持高频节奏。

政策力度由托而不举到托举并用。6月,广州、南京、武汉等核心一、二线城市跟进放松调控,但政策力度较弱,尤其是限贷政策未见实质性松绑。郑州、九江、宝鸡等弱二线及三四线城市纷纷加码救市政策组合拳,以便刺激居民购房消费。

聚集6月放松政策,主要涉及以下八方面内容:其一,6城放松限购,广州、青岛和九江首次放松限购,武汉、南京和佛山升级放松限购。例如武汉进一步放松限购,本市户籍居民在限购区域已有2套住房可新增购买一套,在经济开发区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区等区域的住房不计入家庭住房套数;非户籍家庭社保缴存年限由1年调整为3年内累计6个月。其二,15省市放松限贷,襄阳、蚌埠、商丘等三四线城市首套房首付降至2成、二套房首付降至3成。例如襄阳,首套房首付比例由30%调整为20%,二套房首付比例由50%调整为30%。值得一提的是,温州推出“安居贷”产品,贷款期限在10年以上的首套住房按揭人员,前3年仅需按月支付贷款利息,第4年再开始分期还本付息。其三,仅西宁取消限售,暂缓执行新购买的住房限售2年。其四,55省市放松公积金贷款,涉及调升公积金贷款额度、降低首付比例、支持提取公积金付首付等。例如杭州,无房无贷家庭首次购房,公积金贷款额度上浮20%,其中单身从50万元提高到60万元,夫妻双方从100万元提高到120万元。其五,10城减免房地产交易税费,并下沉到浦江、莒南、广水等县级市。例如浦江县,6月1日至9月30日,购买首套房全额补贴契税;购买二套及以上住房,补贴80%的契税。10月1日至12月31日,购买首套房补贴80%的契税;购买二套及以上住房,补贴60%的契税。其六,22城实行购房补贴,人才可享受更高的补贴标准。例如厦门湖里区,对新引进的高层次教育人才、卫生人才、社会工作人才,按相应层次分别给予20-100万元不等的安家补贴,贡献特别突出的人才可享受每人最高200万元购房补贴。其七,12省市放松预售资金监管,涉及降低重点监管资金、提升资金拨付比例、允许银行保函替代等。例如成都,信用良好的房企提供见索即付性银行保函,保证额度可提高10%,最高不超过50%。其八,11城调降土拍门槛,涉及降低土地竞买保证金、延期缴纳土地出让金等。例如西宁,土地竞买保证金按挂牌起始价的20%执行,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让款的50%,剩余价款可在1年内分期缴纳。



02

房票安置扩至19城
意图去库存稳土地激活市场循环



6月,郑州、南京溧水、宁波海曙等10城落地房票安置,以便刺激居民购房消费,助力房企去库存。主要涉及以下六方面内容:其一,房票面值普遍高于货币补偿款;其二,房票使用有限期大都控制在12个月以内;其三,政府搭建“房源超市”,房票安置享价格优惠;其四,购房款大都不低于房票金额的85%,房票余额可退还;其五,辅以税收减免或购房补贴刺激房票安置;其六,房企依进度与地方政府结算房票资金。

截至目前,房票安置城市扩至19城。相对而言,郑州房票政策力度较强,提倡优先使用房票,并享受三重购房优惠:包括免征契税,安置补偿权益8%的奖励以及不计入家庭限购套数。值得一提的是,郑州部署六大举措稳住经济大盘,提及积极对接国开行3000亿元棚改资金,确保6月底前集中签约6万套安置房。


03

中央进入政策“静默期”
试点保租房REITs盘活存量资产



6月,中央进入政策“静默期”,主要是督促落实稳地产政策措施。例如央行副行长潘功胜表示,及时校正金融机构的过度避险行为,保持房地产融资平稳有序,加大并购金融服务力度,支持以市场化方式出清风险。

政策红利加持下,保租房REITs进入实操环节。6月22日,深交所表示,稳中求进扩大REITs试点规模,加快推进保障性租赁住房REITs落地。24日,深交所发文表示,支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础实施公募REITs。

据悉,首批2单保障性租赁住房REITs已正式向沪深交易所提交申报材料,分别为厦门安居集团REITs、深圳人才安居REITs。我们认为试点保租房REITs将有利于盘活存量资产,并吸引社会资本参与保障性租赁住房建设,全面提升保障房覆盖率,更好解决新市民、青年人住房问题。


04

支持房企合理融资和居民按揭
地方落地更大力度组合拳



展望下半年,房地产金融政策有望实行逆周期调节,房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。一方面,继续支持企业合理融资需求,保持房地产融资平稳有序,尽快恢复房企经营“造血”功能。另一方面,进一步放松居民按揭贷款政策,涉及全面下调首付比例、放松限贷政策标准、继续下调房贷利率等,以便支持刚需和改善购房消费,引导房地产交易尽快恢复正常化。

房地产市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。其中,一线城市调控政策难言退出,但存在局部放松的可能性。二线及三四线城市政策力度继续加码,有望全面取消“四限”,让市场信号不再失灵。压力城市还需落地财税刺激、房票安置等必要的救市政策措施,以便减缓市场下行压力。


排版丨土木


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