查看原文
其他

土地月报|核心城市土拍降温溢价率创新低,地方托底比例持续攀升(2022年10月)

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2024-01-04


市场趋冷下企业投资意愿进一步减弱,接下来集中供地门槛或将进一步放松。


  文 / 克而瑞研究中心


进入10月份,多个城市先后完成了年内的第三轮土拍潮,无锡也开启了重点城市第四轮集中土拍。在此支撑下,全国土地市场成交规模仍然维持在年内较高水平,但平均地价因城市成交结构变动而出现明显下调。另一方面,重点城市的集中土拍热度进一步降温,包括广州、南京、成都在内的多个城市第三轮集中土拍仍是依靠地方国企托底,品牌房企参与度较此前出现明显下降。

核心要点
  • 供求:新增供应大幅回落,成交规模仍延续年内高位

  • 热度:土拍延续降温溢价率创年内新低,流拍率亦再度走高

  • 重点地块:楼市销售承压下土拍热度下滑,入榜地块仅1宗触顶

后市展望

市场趋冷下企业投资意愿进一步减弱,接下来集中供地门槛或将进一步放松

2022年10月,虽然有小长假影响,但在包括广州、南京等多城集中土拍的支撑下,土地成交规模仍维持在年内较高水平。不过,土拍热度并未一同回升,溢价率、流拍率等热度指标表现反而还不及上月,包括集中土拍的重点城市,如广州、南京、成都等,此轮土拍热度也多不及上一轮。

结合政策层面来看,虽然近来面向涉房企业的融资政策有所放松,但受益房企较为有限,在当前市场环境下,多数房企的资金压力仍旧趋紧,加之经过前三轮集中土拍的消耗,四季度品牌房企的拿地意愿将会较此前进一步降低。由此来看,土地成功出让的难度也越来越高,即使是一二线城市也是如此。这也会倒逼地方政府在接下来供地时要精准匹配房企的投资需求,第四轮或明年第一二轮的土拍门槛也或将会进一步降低。


01供求

新增供应大幅回落
成交规模仍延续年内高位

土地供应方面,重点城市集中挂牌节奏稍缓,截止27日,仅北京、深圳、南京、郑州、长沙等5市于月内发布了集中土拍,10月份土地市场供应量环比大幅回落。CRIC统计数据显示,全国市场经营性土地供应总建筑面积为1.7亿平方米,环比下降18.6%,同比下降38%,同比降幅再度回到年内低位。重点城市来看,长沙、郑州2个城市在月内发布了第三批次集中供地公告,北京、深圳和南京则发布了年内第四轮集中供地公告。其中,北京计划出让土地仅6幅,起拍总价112.9亿元,幅数和金额均为年内各轮最低;与北京一致,南京本轮供地规模也创下新低,仅涉及4宗,且均位于第三轮集中土拍的江北新区。深圳则推出了7宗,建筑面积达101万平方米,幅数与上一轮持平,但建面却不及上一轮。值得一提的是,深圳此次供地规则明显调整,取消了竞自持改为竞可售安居房,意在吸引房企拿地。

土地成交方面,9月份大量供应的土地大多于月内成交,截至10月27日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为10498万平方米,考虑到至截稿时还有苏州、济南集中供地待拍,预计10月全月成交建筑面积与9月份大致持平,同比来看降幅约为24%左右;成交幅数1839幅,环比减少16%,同比下降19%;成交总价方面,本月土地成交总金额3410亿元,环比下降32.1%,同比减少17.3%。因月内各能级城市成交结构有所恢复,特别是上海等高地价城市成交占比下降,土地成交均价回落至3248元/平方米,环比下降28%,但仍在年内的中高位区间。




02热度

土拍延续降温溢价率创年内新低
流拍率亦再度走高

市场热度方面。重点城市中有7市在月内进行集中土拍,至截稿时广州、南京、成都、天津等城市已完成土拍,但大多数土拍热度均处于低位,10月份土拍溢价率也因此出现下滑,仅为2.2%,较上月减少了1.32个百分点,并创下今年以来的新低。对比来看,大多数已完成土拍的集中供地城市溢价率均在1%以下,仅南京土拍溢价率达到了3%,但南京实际出让的31宗地块中也仅有4幅地块溢价,其余27宗土地均为底价成交,触顶成交的比例更是由第二轮的12%下降至3%,最受市场关注的河西板块内部也出现了冷热分化,河西南竞拍热度明显较低。广州本轮土地成交虽较上轮大幅增加,但土拍热度显著下滑,本轮土拍溢价率仅为0.5%,较第二轮下降近6个百分点,且仅有2宗地块溢价成交,就拿地企业来看,成交地块中有七成为城投“托底”,城投拿地比例也是一线城市中最高的一个。三四线方面,大多数城市土拍也均为底价成交,仅盐城、芜湖等少数长三角城市土拍保持了一定热度,月内平均溢价率超过了5%。

流拍率方面也再度走高。和上月相比,重点监测城市的土地流拍率上升至13.3%,较上月增加了1.5个百分点,但仍低于年内的平均水平。9、10月份土地流拍率的持续低位,主要还是由于土地预供应模式的迅速推广,有助于国土部门全面研判和了解各幅地块的出让意向企业,有效降低土地流拍率,并稳定市场信心。但10月份土地流拍率的上升,还是说明土地热度仍在持续下滑。以成都为例,虽然本轮土拍量减质增,供应规模较上轮下降了20%,且市区供应建面上升至56%,但是土拍热度仍持续下滑,拿地房企以本土城投为主,前两轮拿地较多的央国企数量明显减少,本轮成都土地流拍率达到了8%,较上轮增加了4个百分点。




03重点地块

楼市销售承压下土拍热度下滑
入榜地块仅1宗触顶

2022年10月,广州、南京、天津、成都等城市先后进行了第三轮集中土拍,无锡也完成了年内的第四轮集中供地。因此,重点城市的优质地块供应量仍在高位,如广州荔湾、天河、南京建邺河西、天津河西等均有土地推出。在此影响下,这些城市也包揽本月成交总价TOP10和单价TOP10,其中广州荔湾区芳村大道南以东地块以187.6亿元的成交总价位居本月成交总价首位。

就这些城市的土拍表现来看,五个城市的土拍热度持续低位,其中广州、南京和成都等城市的热度较第二轮均出现进一步下滑,底价成交比例大幅增加。以单价榜入榜TOP10地块来看,仅南京建邺河西1宗地触顶成交,其余地块虽有溢价,但均未触顶。究其原因,还是由于商品住宅流速持续放缓,房企拿地信心明显不足,导致土拍热度走低。


排版 | 土木




更多克而瑞研究月报
政策月报

各地保交楼加速落地,“930”再现房贷财税激励稳市场

保交楼纾困基金落地,35城政策刺激、强二线放松限贷

央地积极落实“保交楼”,49省市救市并下沉县市

68省市高频救市,19城重启房票去库存



楼市月报

9月供应增加而成交再跌,热点城市去化亦转降

8月楼市近乎全面降温,二手成交相较“抗跌”

7月供求回落仅一线坚挺,交房焦虑拉升二手成交正增

6月楼市供应激增成交环增31%,二轮土拍量价齐增

5月楼市筑底成交环增4%,地市流拍继续恶化

4月供求同比跌幅扩大至6成,首轮土拍热度显著分化

3月楼市供需疲弱加速下行但地市局部回暖

2月成交同环比跌幅收窄至3成,地市流拍率显著降低

1月楼市供求同环比皆跌超4成,地市流拍率高仍低迷



土地月报

9月平均地价创年内新高,多城三批次土拍冷热互现

成交量价环比齐降,下月将迎重点城市三批次土拍高峰

成交规模环比下降,土地流拍指标仍在近一年低位

成交规模再创年内新高,溢价、流拍均现好转

5月土地市场:成交规模创年内新高,集中土拍低热仍是常态

成交量价环比齐涨,七城首拍热度冷热分化显著

成交规模仍在历史低位,六城首拍地块冷热分化显著

成交规模继续走低,北京首轮土拍热度“稳中有升”

成交规模周期性缩量,宁波拍出第三轮集中供地最高溢价


本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点,仅供参考

转载注明出处:克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合

继续滑动看下一个

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存