半个月前，

大碗来到东北的双子星“大连&沈阳”，启动为时半个月的东北考察。

今天，我们开启东北系列稿的第四篇：沈阳。

哪怕不是沈阳或东北的朋友，也一定一定一定要耐心看完此文。

通过此文，你将看到——

一个盲目扩张的城市，其楼市最终会有多惨。

并且，

好不夸张的说，未来中国至少有一半的城市，其楼市将走出这样一条轨迹：

嘲笑沈阳，理解沈阳、成为沈阳、不如沈阳。

跌，更惨烈的下跌。

还是老规矩，评价一个城市楼市健康与否的三个核心指标是：房价、库存和供需。

至于沈阳的房价起伏，此前已经提及，这里已无需过多赘述。

简单来说，就是——

跌嘛，止不住的跌嘛。

二手房成交均价，一路从2020年的12000元/㎡跌到现在的9字头，下跌幅度超过20%。

哪怕是全国楼市一片回暖的3月份，沈阳二手成交均价依然下跌了5%。

别人跌你也跌，别人刹车你还跌。

接下来，我要说的并不是“沈阳楼市正在下跌周期中”，我想说的是：

未来呢？

未来的沈阳房价会怎么走？

先说答案吧：继续跌，而且是更惨烈的下跌。

至于为什么，我们就要看接下来要聊到的两个核心指标：库存和供需。

1、惨烈的库存堆积。

截止目前为止，沈阳商品住宅库存量高达1413万㎡，去化周期高达40个月。

单看这个数据，库存的确很高，但还没到离谱的程度。

毕竟这两年楼市惨淡，各个城市的库存堆积都很严重。库存超过千万㎡的城市，也有七八个；去化周期超过35个月的城市，也有四五个。

但是，我们再来看下面这个数据：沈阳的潜在库存量。

根据沈阳自然自然局公布的官方数据——

沈阳目前有85宗住宅用地，处于“已出让/未动工”的状态，合计土地面积800万㎡。

地确实卖了，但一直未动工。至于未动工的具体原因，我们后面会提到。

先说800万㎡的“已出让/未动工”土地，意味着什么？

按照2.0的容积率计算——

800万㎡的土地，约等于1600万㎡、16万套的待建住宅和潜在库存。

1400万㎡的现有库存，叠加1600万㎡的潜在库存，沈阳商品住宅库存合计突破3000万㎡。

——按近12个月的平均销售速度计算，总库存销售周期高达80个月。

而全国库存突破3000万㎡以上的城市，屈指可数！

重庆算一个，武汉也算一个。

哪怕市场已经惨到不能再惨的郑州，库存量也尚未突破2000万㎡。

重庆和武汉，即便库存量也突破了3000万㎡……但是！但是！但是！

重庆多少人口？主城区2000万！

武汉多少人口？主城区近1400万！

而沈阳又多少人口？

不过区区900万，尚不足重庆的一半！

沈阳是唯一一个住宅库存突破3000万，而人口却不足1000万的城市！

我再给大家举个例子，让你知道沈阳的库存堆积有多严重。

除了皇姑首府新区外，

沈阳几乎所有版块、所有项目全都从期房卖到了现房，而且还没卖完！

以上现象，全国罕见！

2、更加惨烈的供需结构。

关于沈阳的住宅供需结构，我想给大家举一个更直观的例子。

下面这张图，是沈阳住宅存量库龄结构图。

这张图中，有两个关键数据：

第一，超过6年以上库龄的存量规模，占比35%；

第二，超过9年以上库龄的存量规模，占比23%。

以上两组数据，代表什么意思？

大白话说，

沈阳有3成以上的新房，属于卖了6年都没卖完；有2成以上的新房，卖了9年都没卖完。

当一个城市的3成以上的新房，卖了6年都没卖完，意味着什么？

这个城市的新房供应，已严重过剩，已严重超过实际需求。

供需结构的扭曲，已经达到近乎变态的程度。

这也就能解释上文中的那个例子——

沈阳几乎所有版块、所有项目，全都从期房卖到了现房。

老的库存远未卖完，新的供应已经跟上，期房卖成现房，去化周期高达6年以上……以上数据叠加在一起——

沈阳楼市已经不是“何时才能触底”的问题，而是“还能挺几年”。

秘不发丧的沈阳楼市。

前面讲的都是数据，可能理解起来还不够直观。

接下来，咱们再举若干个活生生的“停摆项目”，以此警示。

对，现在“保交楼”嘛。咱们就不能说“停工和烂尾”，姑且称其为停摆。

在沈阳为期数天的调研过程中，我被规模庞大的“停摆项目”震惊了。

沈阳最核心的版块，当属金廊。

——号称沈阳CBD，中央都市走廊，沈阳最好的写字楼、最好的五星级酒店、最顶级的商业、最高端的豪宅、最多的超高层，几乎都在这条轴线上。

金廊，就是沈阳的城市中轴。

但是，但是，但是！

连这样的沈阳脸面，都遍布各种停工停摆的楼盘。

正所谓，

金廊天际线，烂尾占一半。

比如，

北金廊黄河府，一个2011年就要交房入住的楼盘。

期间，先后经历资金断裂、停工烂尾、传闻收购、再次停工、三次复工……

然而，至今都未交房。

又比如，

宝能T1塔楼，“建成后”将成为568米的东北第一高楼。

但问题的关键是——

你也要先“建成”啊。

自宝能暴雷后，就第一时间停工。期间，先是把高度从568米调整到366米，紧跟着再次停工，今年又搞出来个“复工启动仪式”……

然而，施工进度极其缓慢。一路跌跌撞撞，整的稀碎。

我们沿着沈阳这条最核心的金廊中轴，自南开走到北，一路先后经过——

京城中心、嘉德广场、世茂五里河、世界城、东森总部商业广场、领先国际城、宝能环球金融中心、乐天世界……每个都是超高层，每个都曾深陷停工风波。

近两年市场不好，每个城市都有停工的楼盘。

但是！

城市最核心的中轴线上，曾出现如此多的“停工问题楼盘”，可能只有沈阳。

这个问题，不能细想，越想问题越大。

连城市的核心中轴，都出现如此大面积的项目停摆，其他不那么核心的近郊原板块呢？

当然是，

更大面积的停摆。

比如，

浑南新市府版块的云颂，原计划搞个大型集中商业，引入“爱琴海购物公园”。

现在，商业不搞了。连工地围挡上的“爱琴海”，都被扣掉了。

又比如，

沈北新区的东北总部基地，原计划要搞2000栋写字楼，做东北亚最大的产业总部集群。想当年，多少人冲着这个虚妄的梦，跑过去炒房。

现在，烂尾了。数百栋已经封顶的写字楼，就烂在东北的大平原上。

还比如，

棋盘山上最大的别墅群“绿地棋盘山庄”，号称东北最大别墅群，未来将享有与国宾馆同样的配套服务。

现在，也停工了。数百栋写字楼，如同混凝土坟墓一般，大喇喇的烂在山谷里。

我不知道你看完以上内容，是何种感受。

如果仅仅是单个项目的停工，尚且可以说“这是个别公司的资金链问题”。

但若是成片的停工停摆，甚至连现金流相对健康的房企，在沈阳都出现了停工问题，我们只能说——

这是整个城市的楼市，都出现了严峻问题。

如此多的项目出现“施工进度滞缓”，原因只有一个：市场太差，真卖不动，销售现金流不足以支撑项目投入。

讲到这里，我们再回过头去看前面我们提到的那个问题——

为何沈阳有85宗土地都处于“已出让/未开工”的状态？

房企为何拿了地，却不开发？

除了一部分城投托底之外，还有一个最重要的原因：市场太差，真卖不动，即使开工了也没人买。

对！这就是沈阳楼市的现实写照。

——已经差到，把房企都套了进去。

——已经差到，房企宁愿让到手的土地烂在手里，都不开发。

没有一家房企能顺畅离开沈阳，正如没有一只鸡能活着离开沈阳。

为何沈阳会变成这样？

仅仅是一句“东北塌陷”，真的就能解释以上所有问题？

若真的能解释，为何东北的塌陷只陷住了沈阳楼市，却没陷住大连？为何大连近三年的房价不仅没跌，反而还涨了12%？

其实，原因我们也讲过——

沈阳跑的太快了，快到把裤裆扯的稀烂。

一个“强省会战略”，让沈阳盲目上马了多少个虚妄的大饼。

我就随便举几个例子吧。

2006年，搞沈北新区，规划面积819平方公里。

十余年过去了，当年火热的大项目，几个落了地？

红星信基城，号称要做个东北最大的商贸市场。一期开业后，后期地块烂在了那；

国际会展中心，起初要做个大型会展场地，后来搞成个沈北NBA球馆，现在也烂在了那；

金科公用城市广场，起初要做个大型公共服务配套，后来改成温泉酒店，现在还是烂在了那；

东北总部基地，起初要做个东北亚最大的企业总部聚集区，现在变成几百栋烂尾楼……

项目黄了没关系，地是一点没少卖。房价跌了30%也没关系，地卖的也差不多了。

2013年，搞浑南新市府，规划面积134平方公里。

嫌自己拉配套太慢，于是就换了招：产业勾地。

——我要开大运会，我要把市政府搬过来，你们要不要来拍地呀。

想拿地，得配合我搞配套呀。

于是，

每一个进场新市府的项目，都承诺或配建商业、或配建学校、或配建公园。

一毛钱不花，饼也能画的又大又圆。

七八年过去，那些开发商承诺配建的配套，又有几个落了地？

龙湖配建了个龙湖天街，万达配建了万达广场，再然后……

全是只搞住宅，不落配套。

再看近两年——

沈北新区配套停工了、入住率贼低，没关系；新市府成熟度尚不过半，也没关系；笔还是不能停，大饼还要继续画。

沈抚新区，规划面积171平方公里！

临空经济区，规划面积149平方公里！

你以为到这里就结束了？

不不不，这只是市里的，还有各区的饼。

和平有和平湾、皇姑有首府新区、于洪有于洪新城、铁西有铁西新城……把脚踩进油箱里，大油门轰起来！

七百年前，“沈阳”这一名称首次出现在历史中。

历经700年建城史，大沈阳建成区面积也不过区区900平方公里。

而如今短短不足15年，沈阳画出来的沈北、沈抚、新市府和临空港经济区，合计规划面积已经突破1300平方公里。

700年建城史，抵不过15年的大笔一挥，简直疯魔！

如此疯魔的城市扩张，所带来的最直接影响是什么？

楼市供应量，严重过剩！

对于其他二线城市来说，过剩也就过剩了，无非就是熬几年。

——比如武汉，反正每年少说也有10来万的人口净流入。

但对于沈阳来说，问题要严峻的多。

——2022年，沈阳人口净流入规模为2.9万人。

一个人口净流入不超过3万、人口总规模不超过千万、经济基本面也不占优势的城市，偏偏学人家画这么大的饼，你不死谁死！

最后，再跟大家聊几句真心话吧。

第一，别嘲笑沈阳。

绝大多数二线城市，与沈阳相比，也不过是半斤八两。

尤其是类似石家庄、郑州、西安、济南、成都等平原城市，不仅敢画饼，而且受地形限制比较小，也能画饼。

2015-2018年间，趁着市场相对比较好，一个个也都化身神笔马良，嗷嗷叫的一通操作。

潜在供应量，虽没有沈阳那么凶残，但也不容乐观。

它们唯一比沈阳好的，可能就是——

省内唯一的单核城市，人口流入量相对比较大罢了。

对于这些城市来说，有一句忠告：

凡是2015年以后规划的近远郊新城，几乎可以全面放弃。

——不稀缺、供应大、难落地，就是它的原罪。

第二，宁租不买。

其实，我很少建议刚需“不要买房/要租房”。

尤其是对于二线城市来说，哪怕它的市场再差，我们也往往建议刚需能买则买。

——毕竟，刚需是赌不起市场的瞬时波动。

但是，对于沈阳来说——

哪怕是刚需，我们也不建议现在进场。

无他，库存太大！

正如前文所说，沈阳几乎所有版块/所有项目都卖到了现房，都仍未卖完。

这也就意味着——

每一个沈阳的新盘，都面临着竞争压力、去库存压力和现金流压力。哪怕是金廊等核心版块的新房，也同样面临着以上三重压力。

准确的说，是巨大的现金流压力。

对于这样的市场来说，新房价格继续下跌，是极大、极大、极大的大概率事件。

与其现在进场，还不如等等。

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