站在大虹桥，才知道有房票也是一件痛苦的事

上海考察，我们首站选择了大虹桥。

为什么选择大虹桥？

因为大虹桥足够热。

首先，我们来看下宇宙中心大虹桥的规划。

大虹桥位于浦西，和浦东一字之差。

如果把浦东比作是加速上海发展的发动机，那么大虹桥就是作为上海融入长三角一体化的另一个发动机。

为什么说大虹桥是上海融入长三角一体化的发动机？

因为大虹桥处于链接长三角和上海的节点位置，要利用上海的发展来加速长三甲一体化的进程。

首先是大虹桥的交通枢纽，坐拥机场，高铁，地铁这些交通枢纽，这和浦东国际机场相比，有着天然的优势。

更加便捷高效的和长三角相连，深入长三角的腹地。

其次，大虹桥凭借进博会，宣布了自己的地位。

18年的进博会，让大虹桥名声大噪。

首场进博会的成交额就达到了578亿美元，几乎是当年广交会的2倍。

这是大虹桥在用真金白银的经济数据在宣布自己的地位。

最后是产业，经过十年的发展，商务区核心区入驻企业超过3000家。

其中，外资企业100余家，企业总部100余家。

产业落地+概念兑现，未来大虹桥的常住人口为45万人，就业人口却有近80万人。

坐拥这些先天优势的大虹桥将成为上海另一个新的发动机，而这个发动机直面的是长三角地区。

作为发动机的大虹桥，自规划落地，整个片区各个部分的功能都被定位的十分准确。

核心区和机场片区的主要功能是商务核心办公区域，吸引外来企业入驻。

依托虹桥综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，打造的是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。

而周边的北虹桥和南虹桥和西虹桥，更多的是用来承载未来百万左右人口的居住需求。

因为大虹桥在规划最初并没有强调居住属性。

这时候，就需要周边板块来帮助疏解压力。

大虹桥板块规划主要涉及：闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。

四个大片区中又包含了多个小的区域：

新虹，泗泾，九亭，徐泾，华新，华漕，江桥，南翔，新泾，程家桥

当上海东边一涨再涨的时候，浦西的大虹桥带着一帮小弟也放声高歌。

房价也站上了6万+的价格，认筹比最高也达到了十比一。

有人说：房地产市场就是这么残酷，不出三年大虹桥的房价至少能突破十万。

更有人说：400多万的上车的大虹桥，相当于三年前的400多万上车前滩。

正是因为大虹桥的关注度和热度，我们把它作为上海市场调研的首站。

果不其然，大虹桥板块及周边，真的没有让我们失望。

接下来的内容会很干，但是绝对够一线。

新虹，泗泾，九亭，徐泾，华新，华漕，江桥，南翔，新泾，程家桥，嘉定新城

这里面有的板块要么几乎新盘绝迹，要么就是少的可怜。

挑重点的几个本地人会去买会去排队的区域进行逐一分析。

1、徐泾

徐泾位于西虹桥板块，这里也是目前乃至未来整个大虹桥片区新房项目最多也是供地最多的区域。

区域内关注度较高的项目有四个：

● 招商虹桥公馆

项目距离17号地铁徐盈路站400米左右，距离国家会展中心5公里左右，门口的崧泽高架处于施工阶段。

项目均价61000元/平，二期已经认筹结束，认筹比十进一。

二手房价格方面，目前板块内品质好的次新二手房都已经上到7万+。

● 万科天空之城

万科打造的TOD项目，距离17号地铁徐盈路站50米左右，距离国家会展中心4.5公里左右。

目前在售的是项目四期光之丘136和160平部分房源和五期110平部分房源。

暂无当期价格，参考前期价格61000左右。

周边二手房价格参考一期海之洲，二手房价格在7万左右。

● 蟠龙天地

项目开发商是香港.瑞安地产，距离地铁17号线蟠龙路站约700米左右，国家会展中心2.2公里。

项目二期最小的99三房，最大的133的四房，近期刚开过盘，均价65000左右。

周边二手房挂牌项目不多，其中中建和中骏不含税65000-70000左右。

● 联美虹桥悦澜

距离蟠龙铁站519米，距离会展中心1.9公里左右，位置和蟠龙天地相差不大。

项目一共规划4栋楼，160套房源，一栋保障房，在售价格65000左右。小区整体体量较小，没有明显特色，小区舒适度一般。

周边二手房价格较高，中建锦绣天地73000-75000左右。

看过徐泾的在售项目发现，这里才是真正受到大虹桥利好辐射最明显的区域，有供地有地铁有规划有配套，徐泾板块建议可以重点关注。

不足之处在于，由于片区热度较高，导致中签率较低。

2、华漕

闵行华漕片区，距离虹桥核心区最近的一个片区，同样也处于大虹桥板块的核心。

而华漕板块面临的问题也最为凸显，就是土地供应不足。

目前处于新房断供阶段，去年大虹桥最为火热的虹庐湾和首创禧瑞荟都坐落于此，虹庐湾均价66000元/平。

板块内二手房价格目前挂牌价在5万左右，新房供地短缺的情况下，华漕二手房关注度较高。

3、泗泾

泗泾属于松江板块，根据目前的价格和轨交配套，同样也具备承接大虹桥外溢的条件。

首先要肯定泗泾的优势，距市区更近价格却更便宜，这里用来做比较的是松江大学城板块。

这一优势不能否认，这也是近两年泗泾板块备受关注的原因。

区域内关注度较高的项目有两个：

● 9号公馆

项目距离9号线泗泾站直线距离761米，距离虹桥国际机场10.1公里，乘坐地铁9站路可抵达徐汇站。

目1月19日当天推出房源296套，认筹1465组，已经清盘。

成交均价：46200元/㎡左右，79㎡和98㎡小面积外加精装，卡准了一大波400万预算的刚需。

周边二手房均价50000-55000左右，倒挂5000元/㎡起

● 泗水和鸣

项目距离9号线泗泾站直线距离605米，距离虹桥国际机场9.9公里，乘坐地铁9站路可抵达徐汇站。

目前只剩三期21,23,24#未推出，二期均价46200左右，三期预计开盘时间在今年的三月份，总计148套。

周边二手房，建发九龙湾和保利翡丽公馆二手房价格50000-54000左右。

但是泗泾的问题在于建面过于陈旧，在土地供应上略优于华漕，但是情况也不容乐观。

4、江桥

江桥片区属于嘉定板块的门户位置，属于北虹桥板块，在整个板块中是距离大虹桥板块最近的片区。

区域内在售新房可以关注的有：

● 保利云上澄光

项目距离地铁14号线（在建）约500m，西侧临近规划中的嘉闵线，未来属于双轨道交通地铁盘。距离虹桥国际机场直线距离7公里左右。

目前二期待售，最后230套房源，预计三月份入市。单价参考之前一期均价5.6w。

周边二手房价格5万左右。

江桥的问题在于区域内地铁还尚处于发展中阶段，成型时间稍晚于其他片区，距离7公里，大虹桥的刚需对地铁通勤的依赖度会很高，这一点片区内短期内没办法满足。

5、南翔

南翔相比较于同区域的江桥，在印象城商业的带动作用下，更像是一个自给自足的区域。

区域内在售新房可以关注的有：

● 融信海纳印象

距离轨交11号线陈翔公路站直线距离约500米，8站可以抵达内环。距离印象城直线距离约350米，距离虹桥国际机场直线距离10.3公里。同时，嘉闵线规划中有南翔站，未来可以实现双轨交配套。

项目目前尚未开盘，在售价格暂无，预计售价为65000左右。

周边二手房价格参考南翔二手房均价在5万左右。

南翔目前面临的问题在于，距离虹大虹桥核心区距离太远，而且本身区域内的配套相对完善，导致和大虹桥之间的联系相对薄弱，项目分布也较为零星，更适合嘉定老城区的改善选择。

看过以上大虹桥关注度较高的片区和项目，都存在着各种各样的问题。

通过对比浦东早期的发展，大虹桥出现这些问题最根本的原因在于：

大虹桥和浦东有本质上的差异，浦东是在平地起高楼，在白纸上做规划。

而大虹桥是在一大片的原生态野蛮生长的城区夹缝里求生存，陈旧的建面是没有办法改变的，有小片的土地出来了才能去建房子，这是问题的根本。

大虹桥从出生的时候就不是一张白纸，是戴着镣铐在跳舞，带着过去的很多历史陈旧问题在夹缝中跳舞。

例如，新虹和华漕都是距离大虹桥最近的区域，都是吃了没有土地供应的亏。

而大力发展西虹桥最主要的原因也正是西虹桥有土地供应。

所以，大虹桥板块做不到统一的规划，只能在原有的建筑群里寻找空地。

所有的板块基本都有这样的问题。

面对这样的情况，大虹桥板块应该如何选择？

首先，一定要先有地，要有大量连片可供开发的土地。

类比其他城市的新区都有着大量的土地供应，他们担心的问题是填不满，如何填。

而大虹桥板块的担心则恰恰相反，原本存在的原生建筑，导致没有地可以去填大虹桥的红利。

那么整个大虹桥片区，连片可开发的用地最多就是西虹桥，也就是徐泾东。

其中，华漕未来也有连片的土地可供开发，只是暂时没有放出来。

其次，要有地铁直接和大虹桥相连。

可供选择的板块有江桥，南翔和徐泾板块。

最后，距离虹桥商务区足够近。

可供选择的板块有：徐泾，华漕和江桥板块。

结合以上三个指标，可以得出：

适合选择的板块只有——徐泾东

适合选择的项目：万科天空之城，蟠龙天地，联美虹桥悦澜

当然，这只是建议，因为都是红盘，都需要摇号，都需要抢房。

现在身处上海的我，最深切的感受只有一个：

“当下，该焦虑的绝对不是想要进场的人，而是，手里拿着房票但是抢不到房的那些人。”

最后的最后，恭喜355位抢到招商虹桥公馆的业主，喜提大虹桥！

城市调研系列：

本文为大碗楼市原创