这几天，我们大碗团队正在东北进行密集的调研。

说实话，这次调研有点颠覆自己原有的认知。

这篇调研稿，主要想跟大家聊聊东北最知名的两个双子星城市，大连和沈阳。

最近几年，在强省会的发展策略下，有限的资源都被无限制的投入到省会城市中。

于是，我们看到互联网上很多人都在为沈阳欢呼摇旗呐喊：

东北的第一个K11，就在沈阳；

东北的第一个万象城，也在沈阳；

东北的第一个嘉里城，还在沈阳。

一时之间，沈阳风光无二，商业氛围独霸东北。

与此同时。

沈阳还在不断的进行城市的扩张，把二环扩张至三环现在正朝四环迈进。

再反观大连。

最近几年因为某些原因，几乎完全消失在大众的视野里。

大连没有什么雄心勃勃的扩张计划，也没有什么城市发展的大踏步前进，有的只是按部就班的稳定发展。

沈阳仿佛就像是集万千宠爱于一身的大明星，大连仿佛就像是一个普通平凡的路人甲。

甚至国内某些大V组织的东北看房团，都会直接略过大连，直奔沈阳。

但是，经过此次实地调研，我可以很负责任的告诉大家。

互联网上对两个城市的评判跟真实的境况相比，真的是完全不同。

此时此刻，我想跟你说个残酷的现实：

大连楼市，其实比沈阳楼市稳多了。

先来看下真实的数据层面。

大连和沈阳楼市，正表现出三条无比诡异的楼市曲线图。

第一条曲线图，房价波动出现了巨大差异。

既然沈阳的城市能见度这么高，从逻辑上看，沈阳的房价应该节节攀升，涨幅完全秒杀大连。

但很抱歉，现实的数据就是啪啪打脸。

2020年1月，大连二手房的成交均价为15616/平方米；

2023年3月，大连二手住宅成交均价为15990元/平方米。

近3年，大连楼市微涨2.3%。

2020年1月，沈阳二手房的成交均价为11468元/平方米；

2023年3月，沈阳二手住宅成交均价为9486元/平方米。

近3年，沈阳楼市跌幅为17%。

换句话说，虽然在前期大连的房价已经远超沈阳了，但大连房价非常的夯实，近3年不仅没跌，反而出现了微涨。

而沈阳二手房的表现就很差，跌幅达到了17%。

第二条曲线图，烂尾停工的数量也完全不同。

判断一个城市对楼市管控能力的强弱，最直观的维度就是看这个城市的烂尾项目到底有多少。

在大连为期数天的调研过程中，说实话，几乎看不到什么烂尾项目。

唯一出现的是在近郊区域金洲区金石滩板块，不过也不是什么烂尾，而是项目还没有开建。

前2年楼市处于高潮期，开发商脑子一热就拍了下来，但因为楼市不稳就迟迟没有开工，亏的也不是买房人的钱，而是开发商的自有资金。

但是，在沈阳为期数天的调研过程中，说实话，我被烂尾楼震惊了。

浑南新市府板块的龙湖云颂，原计划盖了商业准备引入爱琴海的，现在商业烂尾了。

和平区和平湾板块的华发中东和平首府，原计划在项目南侧引入中东商业，现在也烂尾了。

还有很多没有烂尾的项目，整体的建设进度也极为缓慢。

甚至在沈阳的中轴线青年大街沿线，也分布了不少的烂尾和停工项目。

你以为这样就算了，呵呵，还是太年轻了。

给你看个更猛的。

位于沈阳沈北新城的东北总部基地项目。

这里号称要“云集2000栋企业总部大楼”，目前，虽然已经封顶，但一大半全都处于烂尾状态。

项目的现状与下面“高质量发展”的标语形成了鲜明的对比。

既矛盾又冲突，既现实又讽刺。

相比于大连，沈阳的烂尾项目真的是满目苍夷，冠绝东北。

第三条曲线图，楼市的库存和去化周期差异明显。

楼市的库存和去化周期，可以判断这个城市的楼市健康程度。

2018年-2022年，大连的存量住宅面积是显著下降的，整体的存量面积为近5年最低水平，只有845万方。

去化周期为29个月。

在调研过程中，我们发现大连核心区和重点开发区目前面临的现状就是

--新房几乎无房可卖。

高新园区，目前只有华润置地瑞府，华润半山润景，中海叁号院等少数项目在卖；

沙河口区，作为大连的老城区，目前只有绿城沁园在售；

中山区，作为重点开发的东港区域，目前没有70年产权的住宅在卖，仅有的保利东港天汇也需要等1-2个月才能预售。

核心区域普遍缺货，无房可卖，正在成为大连楼市的一个缩影。

再来对比下沈阳。

沈阳目前的商品住宅库存量高达1413万方。

去化周期高达40个月。

如果按照库龄进行分析的话。

沈阳超过6年以上的存量库龄，高达35%，9年以上的库存库龄，达到23%。

什么意思？

就是在沈阳有三成以上的房源，是属于卖了6年以上，都还没有卖完的，还有两成以上的房源，是属于卖了9年以上还没有卖完的。

这些房源，几乎沦为“死库存”，很难再卖掉。

打开贝壳网。

如果从板块层面看的话，整个沈阳的在售新盘高达643个。

同样的维度来看大连。

在售新盘只有320个，仅仅是沈阳的1/2！

以上，就是大连和沈阳楼市的三条完全不同的曲线。

从房价波动看，大连楼市微涨，沈阳楼市下滑明显；

从烂尾停工看，大连楼市几乎没有，沈阳遍地开花；

从库存数据看，大连楼市的在售新盘仅仅是沈阳的1/2。

普通人看到这里，估计已经蒙圈了。

不是说要做大做强省会嘛，面上如此风光的沈阳，怎么在房价的表现上如此的脆弱。

甚至完全被默默无闻的大连吊着打。

究竟是什么原因。

让这两座城市的楼市发展如此的迥异。

我们如果单看表面上的数据，似乎也看不出什么。

但是，如果我们把很多事情进行串联后归纳总结的话，你会惊奇的发现：

最近几年，大连一直就是躺着，而沈阳一直热衷于搞大扩张。

咱们再来对比下。

1、大连的城市发展战略，是收缩型的。

相比于沈阳的扩张战略，大连的战略一直都是收缩的。

反馈到楼市项目中，就是大连一直都在躺平式卖地。

2022年，大连土地市场的供应量创下了近5年的最低值。

主城5区仅成交了5宗住宅用地，其中高新区2宗（华润半山润景、中海叁號院广贤）、中山区2宗（保利、中铁铁龙瓜分热电厂地块）、甘井子区1宗（恒一芳华院）。

卖地卖的少了，自然整体的供应量也就少了。

结果就是大连整体的房价最近几年虽然没怎么涨，但也几乎没怎么跌。

因为拍地少了，所以大连核心区的房子几乎是出来一批消化一批，卖的没那么好大不了就是慢慢卖。

反正就是坚决不降价。

相比于沈阳的超前规划，大连的最近几年几乎没有什么规划。

除了已经建设7年的大连湾海底隧道在今年5月正式通车外，大连整个城市的发展似乎就是停滞了。

既然都不规划了，也就不存在什么乱规划导致的烂尾。

但是，也正是因为不瞎折腾，大连楼市整体就没有任何的泡沫。

购买力全部都是真实且理智的刚性需求和改善。

2、沈阳的城市发展战略，就是强力的扩张。

最近几年，沈阳疯狂的跑马圈地。

• 聚焦科技产业，做大数字经济，发展元宇宙、新一代信息技术、智能制造等产业，推进五里河元宇宙创新基地；

• 发挥辽宁省普惠金融发展示范区、沈阳续贷服务中心作用，建设和平金融街；

• 聚焦大健康产业，完善“4+3+X”产业体系，推进东北智慧医疗中心等项目建设；

• 重塑“沈阳南六”市场品牌，壮大医美产业

  。。。。。

想要发展板块和产业，需要大量的资源，没有这么多资源和资金怎么办。

很简单，学会借力打力就行了。

反映到楼市上面就是：

--每一家在沈阳拍地的开发商，几乎全部都得代建商业和学校。

咱不得不服。

沈阳真的是打的一手好牌，自己没有花一分钱，商业+学校也就都有了。

“多快好省”的模式，被沈阳拿捏的死死的。

沈阳要做的就是不断的做大新区，夯实规划。

3、过度的扩张，正在反噬沈阳。

在前几年房价嗷嗷上涨的时候，开发商房子卖的比较快，利润也比较高，这么极速的扩张确实是可行的。

反正都是开发商掏钱，政府只要画饼出规划就行。

但是，一旦遇到市场下行，这么干就出现了明显的弊端。

--大量的烂尾商业，开始出现。

也不能说沈阳错了，要怪就只能怪这狗日的楼市行情。

开发商没钱了，一切就只能停了下来。

于是乎，各种前期答应好的商业烂尾了；

于是乎，各种降标问题维权问题后期一定会慢慢浮出水面；

于是乎，为了快速回笼资金开发商只能不停的降价销售。

胆子大的，直接降。

中海天钻楼面价1.1万，前期高层带精装修卖1.9万，现在卖1.7万。

胆子小的，偷偷降。

亚泰鲲鹏府原先卖1万+多的毛坯，现在直接送精装，折算下来只要8000多。

我看过那么多城市的那么多项目，当下的沈阳楼市，确实异常混乱。

开发商拼命的甩货，二手房房东也在拼命的挂牌抛售。

总结一句话概括就是。

大连的不折腾和沈阳的瞎折腾，造成了两个城市当下完全不同的楼市格局。

其实，沈阳所面临的扩张窘境，也是目前大量的二三线城市正在经历的现实困境。

从2017年以来。

分别有湖南、江苏、江西、甘肃、浙江、湖北、河南、山东、福建、贵州、云南、广西、黑龙江等至少13个省份，提出了强省会的战略。

除了江苏、浙江等少数东部发达省份外，大部分都是中西部的省会城市。

这些城市如果都还在秉承着原先固有的思维去经营，就一定会吃亏。

有三个重要提醒：

第一，要深刻理解，现在的时代跟以前完全不同了。

以前的发展是荒蛮的，不管能不能成，先把饼画出来再说，先把地铁延伸到30公里以外再说。

产业能慢慢过去，人口也能慢慢过去，无非就是时间问题。

但是，很不幸的是，城镇化极速扩张、人口迅速增长、经济增速高速发展的时代已经过去了。

有些产业，注定无法过去；有些人口，注定无法过去；有些规划的鸿沟，注定无法被填平。

第二，除了时代外，你还要去衡量自己配不配。

在当下还想玩极速扩张，上海北京估计可以，杭州成都勉强可以，但对于大量的中西部和东北城市而言，估计很难做到。

如果全省的人口数据都在外流，你凭什么独善其身。

沈阳楼市面临的问题确实很大。

但这不是城市基本面的问题，也不是操盘能力的问题，主要就是沈阳在做大省会的虚妄幻想里，贪多求大，搞了太多不切实际的大规划。

比如浑南新区的大规划、比如沈北的疯狂拍地等等，把整个市场的库存量堆到天上，还偏偏落不了地。

所以，我们在吃肉之前，一定要先掂量掂量自己牙口。

第三，最大恐慌，来自于从高处往下坠落时的幻灭。

大连因为某些特殊原因，在前面几年中选择了主动收缩模式。

就这样躺着，也不乱规划也不瞎画饼，就这样按部就班的发展。

躺平最大的好处就是不会猛的摔下来，房价也没有任何的泡沫。

而沈阳选择了主动出击。

同时修建多条地铁通到新城，轰轰烈烈的想要进行城市组团发展。

想法很好，但却忽略了后期配套是不是能跟的上，忽略了后期的管理半径是不是能跟的上。

很不凑巧，这次遇上了特殊的楼市行情周期和经济周期。

于是乎，大量的规划都开始往下坠，开始幻灭。

规划越大，很可能泡沫越大，一旦不落地，房价直接8折起步。

从这个层面看，其实不折腾反而是大连的幸运。

大道至简，对于很多城市而言。

还是少折腾为妙。

遇到那些喜欢瞎折腾的城市，建议速速远离。

当大伙儿看到这篇文章的时候，大碗团队正马不停蹄地开启一线调研。

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