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只有杭州才能救楼市

葫芦娃 大碗Pro 2022-05-21



昨天,杭州出台“救市新政”了。


看完杭州的救市政策,我只想说——


只有杭州才能救楼市。



端水大师,又出新花样。


先来看看杭州出台的楼市新政,它迥异于此前你所看到的所有救市政策。


——杭州救市,核心在救二手。


直接上新政内容!


个人转让家庭唯一住房,增值税免征年限由5年改为2年;


落户未满5年的户籍家庭购买二手房,取消“需连续缴纳24个月社保”的规定,落户即可购买;


非户籍家庭购买二手房,取消“需连续缴纳42个月社保”的规定,仅需12个月社保即可购买;


三孩家庭多送一张房票,且在新房摇号时可按照“无房家庭”优先摇号。


如此一来,杭州的楼市政策逻辑就发生了变化。


如果你去买新房——


要么需要“落户+2年社保”;要么需要“不落户+4年社保”。


但假如你去买二手——


要么落户就能买,要么仅需1年社保就能买。


你瞧!杭州这个老端水大师,连救市都救的跟别人不一样。


别人的救市,是新房和二手一起放松,一起对你敞开大门。


——大哥,快进来,一起玩!


杭州的救市,是新房市场仍大门紧锁,宛若不动如山的老尼。而二手市场却敞开大门,像个招蜂引蝶的姑娘,站在门口,挥舞着手帕。


——大哥,别管她,先玩我!



为什么杭州会出台这种“优先满足二手”的救市新政?


一张图,足以说明问题——



截止3月底,杭州二手房挂牌量突破17万套,跃居全国第1。


对,全国二手房库存量最大的城市,既不是倒霉催的郑州,也不是被唱衰的东北,还不是库存重灾区重庆和武汉,而是“最懂拿捏楼市”的杭州。


有人说,3月底的数据太老了。


好,新的数据出来了!


打脸嘛,终归是新鲜的巴掌才最响亮。


喏,下面是杭州各城区二手住宅挂牌量,数据来源于杭州房管局官方网站。


数据来源:杭州市住房保障和房产管理局


截止5月17日,杭州各城区(不含富阳和临安)二手房挂牌量21.997万套。


相较3月底,新鲜的库存又增加了。


二手房库存21.9万套,成交是多少呢?


近半年,杭州二手房单月成交量在3000-4000套上下浮动,平均成交量约为3400套。



21.9万套库存,3400套月均成交,二手去化周期64个月。


64个月的库存去化周期,意味着什么?


2014年2月起,杭州掀起“马年第一砸”。近百名业主,冲进一个个“腰斩式降价”的售楼部,把愤怒的铁锤,倾泻到沙盘上。


那一年,


杭州二手叠加新房的库存,也不过区区20万套,去化周期不过59个月。


八年后的今天,


杭州单单二手房的库存已经干到22万套,去化周期已经干到64个月。


杭州,苦二手久矣。


若再不救二手


……



讲到这里,你是否就认为——


杭州出台新政,就是为了救二手,帮助二手市场消化库存?


呵,还是太年轻,还是把“端水大师”想的简单了。


杭州二手房挂牌量全国第一,高达22万套,二手房卖不动,消化周期超过64个月……以上这些,真的重要么?


不重要!


自2017年起,杭州的二手房市场是好或是坏,已经不再重要。


自2017年起,杭州的二手房市场只有一个存在价值——


证明新房的倒挂!证明新房的套利空间!


2016年底-2017年初,杭州新房陆续开始“限价”。


自那一刻开始,就有四个字萦绕在杭州楼市的上空:一二手倒挂


倒挂魔咒,把一切不可能变成了可能。


只要有新房倒挂的存在,韭菜就永远割不完。


新房限价3万/㎡,二手挂牌6万/㎡。


动辄都是200万利差,足以催动着一波波的人往里冲。


杭州人冲完了,还有浙江人。浙江人冲完了,还有长三角。长三角冲完了,还有全国客。


数百万的倒挂利差,足以让“杭州人的杭州”成为“浙江人的杭州”、“长三角的杭州”,甚至是“14亿人的杭州”。


倒挂不绝,利差永存。利差永存,需求不断。


只要有新房倒挂的存在,楼市就能穿越周期。


今年第一轮集中土拍,只有杭州创造了一个奇迹。


60宗土地,59宗成交,成交金额827亿,杭州再次刷新了自己的记录。


——建城2200年以来,这是单日财政收入最多的一天。


与其他城市相比,杭州第一轮土拍的成交额是北京的1.72倍、南京的4.3倍、天津的19倍。


全国70个重点城市,只有杭州穿越了楼市周期。


为什么?


确定性!


——在开发商眼中,如今的全国楼市中,只有在杭州拿地几乎是“稳赚不赔”的。


因为“新房限价和一二手倒挂利差”的存在,总有源源不断的人往杭州楼市里冲。


动辄都是万人摇号,动辄都是当日清盘。


只要有万人摇号和当日清盘,在杭州拿地


——哪怕不能多挣,起码不会赔本,而且还能快速回款。


但是!但是!但是!


以上一切存在的基础是什么?


杭州楼市“把不可能变成可能”的基础是什么?


二手市场的价格体系,必须稳得住!


哪怕稳不住成交价,也要稳得住挂牌价!


——只要二手挂牌价稳得住,新房倒挂利差就稳得住;


——只要新房倒挂利差稳得住,被倒挂利差勾来的需求就稳得住;


——只要需求稳得住,每年3000亿的土地收入就稳得住!


杭州的二手市场,已经成为杭州楼市的一杆大旗。


——二手大旗不倒,新房市场不倒,土地收入不倒。


诸位可能都无法想象,杭州是目前一二线城市中几乎唯一一个“至今都未出台二手房指导价”的城市。


杭州为什么不出台二手房指导价?


怕一不小心就把“二手市场”这杆大旗撅折了。


万一把二手撅折了,二手挂牌价崩了,倒挂利差就崩了。倒挂利差崩了,购房者的套利信仰就崩了。客户信仰崩了,新房市场就崩了。新房市场崩了,土地市场就崩了。


我摇号打新,不就是图“新房3万/㎡,二手5万/㎡,转手就挣2万/㎡”。


——你出个二手指导价,二手也跌倒3万,我还打个屁的新。


我土拍拿地,不就是图“万人摇号抢房、当天就能售罄、半年就能回款”。


——你出个二手指导价,把倒挂打崩了,客户信仰打崩了。没有快速回款,我还抢个屁的地。


此次,杭州为什么要出台“救二手”的楼市新政?


“二手市场”这杆大旗,眼看就要被22万套的库存压折了,我得撑起来。


新政出来后,杭州人民的心态又变了。


各个房产群里,讨论最多的一句话就是——


刚通知中介,老子挂出去的房子不降价了。


你瞧,二手房这杆大旗又硬朗了一些。


除此之外,各个房产群里探讨的另一个问题就是:


6月这波红盘潮,哪个倒挂最凶,收益率最高。


你瞧,二手大旗硬朗了,杭州的打新信仰又回来了。


不出意外的话,杭州的各大古寺又将在6月迎来全年最大的一波客流高峰期。


——灵隐寺、径山寺、灵顺寺、法喜寺……又将挤满即将参与摇号的杭州人民。


诸位神仙进入杭州时,怎么也不会想到——


竟然有一天能和楼市扯上关系,能被购房者看做队友。


神仙们的灵验度,即将在杭州楼市的红盘潮里,得到真金白银的检验。


火热的六月,神仙们又将迎来一场最大的挑战。


你瞧,二手大旗硬朗了,连杭州的神仙们都能变得忙碌起来。


对于杭州楼市来说,啥都可以倒,唯独二手不能倒。


外面人都说,阿里是杭州的城运,亚运是杭州的城运。


呵,还是年轻。


杭州的城运,从来不是阿里和亚运,而是二手这杆大旗。


只有杭州人,才最懂杭州。


也只有杭州,才最懂救市。







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