政策没了，买房人喷出一口老血

有个不好的消息，

想在一线强二线买房的朋友，捂住胸口。

3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹公开发表了对楼市的看法，

大家都盯住了他说的这句：

对房地产市场企稳回升充满信心。

倪长老七七八八列举了很多论点，来支持楼市今年一定企稳回暖。

包括疫情影响、保交楼、房企融资等等，

说实话，这些论点都没啥意思，真正引起我兴趣的是这句话：

“从政策落实情况看，我们对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台，正在落实见效。”

都已经出台，言外之意，

大招不会有了，尤其是已经热起来的一二线热点城市。

点你们呢，要啥自行车，就这了。

楼市玩的是什么？

玩的就是预期。

一看政策预期没了，你气的骂街，嚷嚷着劳资不买了。

没关系，你不买，有的是人买。

看看2月的二手成交数据，亮瞎眼。

上海成交19300套，2022年7月以来的成交最高点；

成都成交19061套，近11年的单月最高记录；

北京成交15315套；天津成交14175套；广州成交9938套；西安成交8161套。

抛开环比和同比的春节因素，

2月，热点城市的楼市确实回暖了。

你看，连开发商都看到希望的火苗了，

2 月百强房企销售金额 5184 亿元，同比上升 12%，终于止跌企稳；

销售面积同比下跌-2%，下跌趋势收窄，暂时摆脱下跌三四成的噩梦。

尤其是万科3月8日还公开表态要大比例分红。

3月8日万科在股东大会上喊出：

未来三年的股东回报规划计划每年以现金分红的方式，分配的利润30%是底线要求，争取维持在35%左右。

一边喊话一边募资150亿元补充流动性资金。

万科说了，今年手痒痒了，多搞点钱要拿地呢。

不过就今年2月的土拍情况来看，

地价没降，流拍率降了。

同样的地价，溢价率提升了5.4个百分点，流拍率却降到了12%。，去年的月均流拍率是16%。

怪不得倪长老敢说政策已经给足了。

2月的楼市，确实春意盎然。

飘了！

都飘了！

这才2月，谁敢说3月楼市成交不会下滑，土拍不会遇冷，房企不会继续做噩梦。

现在谈楼市回暖，不再放大招，为时尚早。

还在等着一线城市放大招的人很不爽。

其实一直以来，我们始终觉得政策还不到位，还有大招，

根本原因在于，大家都觉得ZF离不开土地收入。

2021年土地收入8.7万亿，2022年下滑到了6.7万亿，

足足少了2万亿，各地方土地依赖度那么高，

一定很难受。

于是，就得出2023年，各地方一定牟足了劲卖地拉楼市。

水妹想说，这个逻辑是错的。

地方确实依赖土地收入，但并没有那么依赖，也不会在这一棵树上吊着。况且2023年的地方压力，和前两年又是完全不同的。

因为土地收入和税收不一样，土地收入是毛收入。

用于征地拆迁补偿、土地开发支出等成本性的硬性支出就要消耗土地收入的7成以上。

剩余不到30%的土地收入才用于基建和专项债利息偿还等相关费用。

也就是说，土地款收入少了，拆迁征地和土地开发整理等费用支出相应减少就可以。

而近几年基建资金来源中土地出让金在下降，专项债、产业基金、政策性金融的资金占比一直在逐渐增加。

拿2022年来说，

土地出让收入减减约2万亿元，只影响地方一般公共预算财力约3000亿元。

也就是15%。

但是今年的情况是，

政府性基金支出预算的增速目标只有0.4%，

如果把这个目标全加到土地收入上，也只增加267亿元。

等于说，今年和去年基本持平就OK，

上面没让你猛干！

而缺失的那部分收入，地方是从哪里找补的呢？

首先是地方负债在减压，

今年的赤字率虽然定了3%，看似比去年多了0.2个百分点，但这5100亿元的增量赤字全是上面在背。

拿基建投资来说，今年上面安排了6800亿元，比去年又增加了400亿元，增速创 4 年新高。

同时上面给地方的转移支付今年还增长了7.9%。

也就是说，今年很多地方上的投资不仅有人分担，还会拿到更多转移支付的钱。

其次，去年减税退费高达4.2万亿，根据目前的延续和优化政策，今年大概会降到2万亿以下。

并且，今年因为YQ防控政策调整，前几年每年花掉的三四千亿，今年大概也会剩下大部分。

一里一外，地方又省下一大笔钱。

以上这些，足以覆盖掉土地收入缩减2万亿带来的3000亿元预算缺口。

看吧，你以为大家都是一条绳上的蚂蚱，

一荣俱送、一损俱损。

其实，人家早留好后手了。

起码今年，不慌。

今年这形势，就是很奇妙。

土地收入少了，土地供应就少，

土地供应少了，新房入市就少，

结果反倒是还会涨价。

尤其是一线城市，

一旦政策预期落地，很多手里拿着钱却一直在观望的人，

只要看到连续三个月的高成交量，一定会行动。

今年，涨幅预期最大的就是一线城市。

按照近15年的涨跌周期来看，

北京一二手房月成交15000套且连续3个月以上，基本就是上涨门槛了。

上海要到2万套以上，广州是15000套，深圳是8000套。

该看房的要看起来了，不要等3、4月一过，错失机会。

还有一点，

根据今年的政府性基金预算目标，土地收入目标基本和去年持平，

如果土地收入不会大规模增长，今年大量待拆迁和征收的土地进度也会放缓。

博拆迁的朋友，大概还要等一等。

除非有一种可能，

就是拆迁之后再度入市的土地，获取的利益非常丰厚，

否则，没人有动力搞拆迁耗费土地收入。

这么一看，越是楼市复苏慢、无利可图的地方，越难拆迁。

总之，今年已经不是什么楼市分化年了，

而是金字塔年。

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