房价逆势上涨、成交刷新纪录…成都楼市靠啥火出圈儿？
成都二手房成交量，刷新历史记录
“卷王”成都，专治各种不服——
下班时间全国最晚、码农待遇一线腰斩、销售客服岗全国最多、现在就连存量房交易都能干成了强二线NO.1！
2月27日下午四点，成都人民又见证了一把历史：
1日-27日，全市二手房成交量已经突破18000套，创下近11年来的最高纪录！
上一次成都二手房交易量突破历史记录，还是去年7月份的事儿了——
当时全月二手房总成交量突破17000套，同比暴增386.1%！
你注意啊，7月份可是有31天，而2月份只有28天！
虽说目前全国回暖态势四处开花，但成都的行情依然独立得可怕：
2022年，全市二手住宅成交量是151376套，而新房成交量是143004套。
更邪乎的是，2021年成都二手住宅只成交了48667套，不足2022年的1/3！
去年的楼市，明明就跟个老流氓似的冻手冻脚；
可成都二手住宅去化一年间翻三倍，且提前宣告进入存量房时代。
“数量真的能堆死质量…”，这话说得童叟无欺！
毕竟，常住人口干到2000万的强二线，全国仅此一处；
严格来说，隔壁重庆不在此列，它完全是省的规模体量！
市场火爆背后的置换链条，已十分明朗…
实不相瞒，在成都调研新盘，看得我异常苦闷——
九成以上的新盘起步面积在140㎡以上，绝大多数样板间户型放在长三角或大湾区都是终极改善般的存在，像杭州均价7万/㎡才能看见得大平层，在成都却遍地都是；
九成以上的新盘均价在30000元/㎡朝上，单价能干到25000元/㎡以下的，大多各有各的瑕疵，此情此景你很难和一座西部城市联系起来…
娃总问我说：“难道你还想卖一套杭州闲林，来成都降维打击？怕不是疯逑了吧？”
一连好几天，我被团队小伙伴拿这话群嘲、奚落了好几回。
近5年来，成都购置新房的门槛的确越来越高——
2018年，成都新房建面大约是113㎡，2022年，这一数值已经翻到了130㎡。
当然，这是把周边远郊区也一起算进去了，可你要只看高新南、天府以及主城区就会发现：
130㎡早已沦为大家口中的小面积房源，只要不是带有明显硬伤的盘，130㎡房源总是早早清空。
高新南、天府新区以及主城区，在售新房起步面积150㎡才更接近常态，而均价大多摇3万/㎡上下。
也就是说，成都市场上的主力改善房源，没450万休想住进来！
与此同时，从2018年到2022年，成都二手房套均面积仅仅是从87㎡上升到90㎡；
放眼整个成都核心城区，单价15000-18000元/㎡、总价在130-180万之间的二手房随处可见。
从统计情况来看，成都二手房与相似板块新房之间的套均价差，目前大多保持在100-200万之间；
但比较不友好的一点在于——两者之间的剪刀差还有进一步扩大的趋势。
新房市场全系改善、二手房市场紧盯刚需，这是当前成都楼市最大的现实！
两个市场锚定两个阶层，相互成就、各取所需的玩法，算是让成都玩明白了…
有两句难听的大实话，不知当讲不当讲——
成都新房市场正以肉眼可见的效率抛弃刚需！
样板间门口，就差立个牌子告诉大伙儿“刚需与汪星人不得入内”！
别慌，接下来的这组数据可能更扎心——
2022年底，贝壳研究院和红星智库联合公布的年报里显示：
当前成都二手房购房者的平均年龄是33岁，而抛售二手房的业主平均年龄是43岁！
走访过一些门店后，笔者终于证实了一件事——
二手房带看客户中，每十组客户里能有7-8组是新成都人，剩下2-3组是要么预算有限、要么习惯住市中心老房的老年客群；
而急于抛售自家二手房的业主，也大多是身份证号“510100”开头的老成都人或来蓉定居较早的成都硬盘人士…
再结合前面提到的一二手房单价差与面积差，不难看出：
是新成都人定向解套老成都人，然而老成都人再拿着这笔钱去摇改善自住的新房！
为了验证这个说法，我还专门到成都本地一头部自媒体上留了个言，稍不留神当了榜一大哥！
没办法，民意，啧啧啧…
成都楼市的高流动性，由此而来…
成都是座活力四射的城市，许多朋友初到成都，最大的体会就是——“到处都是年轻人”！
当前，成都市的常住人口已经突破2100万，其中青壮年人口在960万以上。
这些年轻人里，超过1/2拥有本科以上学历，且2/3是2015年以后涌入成都的。
这部分人群天生购买力彪悍，且“上班拼命卷职场，下班拼命鸡娃者“不在少数。
更重要的是，新成都人来源地TOP 10城市里，有9座城市是四省下辖地市，唯一的例外还是“一奶同胞”的重庆…
来自德阳、绵阳、自贡、甘孜、阿坝、广安等周边城市的年轻人，把老家的房子卖掉或是父母帮衬一下——
想在成都上车一套总价150万左右的“刚需套三”是问题不大的，但奢望一来成都就去摇新房，实在有些不切实际。
更直接点说，成都楼市近20万套二手房源，仿佛就是为他们量体裁衣打造的。
大伙儿一琢磨：老家和成都的差距大到肉眼可见，且成都的二手房垫垫脚就能够得到…
如果不接受这么个玩法，那就只能背井离乡去东南沿海地区打拼了！
事实告诉我们：数百万川娃子选择留在成都，听的是四川乡音、吃的是火锅川菜，想爸妈了一两小时高铁就能直达…
大伙儿主观上为在省会城市安家，客观上为新房市场输送购买力！
回过头来，咱们再来看那些被定向解救的老成都房东——
不少家庭拥有2-3套市中心老房，套均价格在150-200万之间，这类房子大多是全款房或只有少量贷款；
卖一套、租一套，或者卖两套、租一套，足够码齐新房首付且租金还能对冲部分月供，自己和家人能享受到更好的产品和生活场景，值！
别的城市，置换都是在板块之间层层轮动、升级打怪，成都可好，一二手房直接给你按户籍和先来后到顺序流动！
不得不说，成都的一二手房置换链条，充分体现了什么叫“人尽其才、财尽其用”，充分保证了成都楼市的高流动性。
恰恰是这种高流动性，缔造了整个成都楼市需求端的基本盘，也巩固了成都土地市场的基本盘！
什么端水大师、什么房投第一城、房投第二城…至少就操作手法而言，在成都面前都是业余选手！
再进一步说是“看不见的货币化安置”，恐怕也丝毫不过分——
不但省了财政支出，还不用闯关看高层脸色，甚至连推土机都省了！
你见过拆迁拆得这么绿色环保的吗？
凭借着熊猫、火锅、美女、太古里等等标签，成都在二次元的世界里已经赚足了“眼球红利”。
可对于一心想搞钱的人而言，成都手中真正的王牌其实在于——
“西部地区第一城”、“新一线城市领袖”、无可匹敌的人口吸引力以及极具确定性的城市发展方向。
成都的互联网、手游以及金融服务业等高附加值领域，在整个中西部城市里基本找不到竞争对手；
历史赋予的大后方建设，则为成都留下扎实的重工业基础与西部地区最好的教育、医疗资源。
这就怪不得千百万人会自发用脚投票了！
在强者恒强的未来城市化格局中，成都楼市的确定性只会越来越夯实…
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