深圳楼市的“恐慌性下跌”，究竟啥时才是个头儿？

大家好！我是大碗楼市头号碎嘴拓海同志！

今天非常高兴跟大家聊聊“楼市风向标”深圳楼市那些事儿。

稿子不长，我努力知无不言，言无不尽，文章后面的实战狠招，也许同样适用于你的城市…

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11月10日，一枚重磅炸弹在深圳楼市炸开了花——

传说中的“房投第一城”这次竟然连招呼也没打，一口气发布了4422套人才房：

不要积分，也不要轮候，均价20520元/㎡起步，相当于照同板块新房直接打了个六折。

最关键的是，认定人才的门槛真心不高：

本科（或符合本市发展需要的二级技师）、深户、3年社保；

没买过政策性住房，也没享受过人才购房补贴；

这些房子合同满10年取得完全产权后就能转手。

看到此情此景，遥想那个花式炒房的曾经，让我忍不住想问候一句：

“二狗子，你变了…”

深圳楼市的变局，超乎想象…

其实，人才房的进击，只不过是深圳楼市变局的冰山一角。

其真正的变化，还在于阶段性的供需关系以及由此而衍生的市场信心。

时至今日，无量下跌的行情，就像传染病一样在这座“地方很小、产业很强、需求很足、业主很会”的城市蔓延：

刚刚过去的10月份，深圳二手房只成交了1733套，勉强够5000套荣枯线的1/3。

而当前深圳二手房挂牌量已经突破了10万套大关（存在重合挂牌）。

掐指一算，就当月月都能成交2000套，去重后全部清空也得3-4年。

还记得当初二手房指导价刚刚出炉，深圳房东与客户的关系是这样的：

-孙Z，你看二手房指导价出来了…

-爱上哪指导上哪指导去，反正我不接受它指导！

现如今，还是这俩人，画风却变了：

-大爷，来看房啊，指导价出售！

-嗯，我也不想接受它指导…

就连一些过去表现异常坚挺的区域板块，现如今也扛不住了；

“深圳永远涨”的信仰图腾——百花、香蜜湖、八卦岭、华强北四大学区，成交价纷纷跌回了三年前。

除此之外，11月、12月全深圳还有约12000套新房上市；

叠加没卖出去的新房库存，岁末年初能有近4万套新房在寒冬里群殴。

你以为深圳新房的日子，就那么好过吗？

非也！刚刚过去的10月份，深圳新房整体去化率只有23.8%；

较往年45%的平均水平相比，是个大写的腰斩。

当说不说，深圳有多少新盘在维权，麻烦0755的朋友在评论区留个言讲讲，让大伙儿开开眼…

至于维权的老少爷们，也不妨扪心自问一下：

咱维权到底是因为外立面缩水、地板空鼓、厨卫设备不达标，还是因为加着杠杆往上冲，但房价没涨到心理预期？

话说到这个份上，恐怕各位看官心里都有了答案。

其实，深圳房价阴跌跑不了俩原因——

其一，从2018年起，大量投资需求高位入场，现如今基本面和信心双双遇冷，观望情绪加重，那帮搂着杠杆冲锋的勇士实在撑不住了；

其二，有二手房指导价的前车之鉴，导致人们对税改、人才房这类消息面因素再也不敢掉以轻心。

强悍如我与观望调控：深圳这座城的AB面

可即便如此，深圳仍然是座神奇的城市。

不到2000平方公里的土地上，挤着500多家上市公司、但商品房只有200多万套；

尽管城市配套略逊色于其它一线城市，但它已经开始“砸钱恶补”；

1700万常住居民，平均年龄只有32岁，真正住在商品房里的连1/2都不到。

当然，我还听过更邪乎的说法：在深圳有一套商品住宅，你就跑赢了93%的常住人口。

不管是吃饱喝足拍肚子的，还是走街串巷摇铃子的…只要在深圳这一亩三分地搬砖，就没有不想在这儿买套房的。

所谓“来了深圳，迟早当上惠州人”，不过是许多匆匆过客无奈的自嘲与调侃。

购买力强、供给量少，原本是深圳楼市最大的基本面；

可现如今，增长下行压力、美元加息周期以及二手房指导价等因素冲击着需求端；

人才房、安居房、租赁住房、商改住等多类型物业冲击着供应端。

在这种极度拧巴的情况下，深圳楼市呈现出极其特殊的一面——

短期供过于求，长期供不应求。

换句话说，眼前的高挂牌、低成交现状，更多是结构性、阶段性问题。

需求并不是真的不存在了，只是被无数复制粘贴的观望情绪暂时掩盖。

斗胆猜测一下，如果深圳也像杭州那样“认房不认贷”了，那么房价分分钟就能冲上去。

正是这样的现实，才更加削减了深圳进一步松绑的可能性。

那么，深圳就没有卖地的冲动吗？

有，但是不强烈。

从2017年至2020年的四个年份里，深圳累计卖出1200万㎡土地，在全国一二线城市里排名垫底。

2021年，全深圳累计卖出524万㎡，作价1121亿，尽管卖地规模空前，但其土地财政依赖度连40%都不到。

除此之外，2021、2022两个年份里，深圳土拍依然维持着相对较热的局面：

国央企、城投系托底的情况非但没有大规模出现；

甚至在2022年4月底的土拍中，还贡献了7宗成交地块溢价全部触顶的名场面。

在这种情况下，若需求端进一步放开限购，对拉升土拍的边际作用已十分有限，但对拉升房价的作用会十分明显。

显然，从房住不炒和先行示范区两重维度去考虑，深圳完全没有动力去干这个事。

如果没有更多实质性松绑利好，深圳楼市的下跌局面恐怕还要持续一阵子。

退一万步说，即便商品房市场真要出现实质性松绑，恐怕也要等到新税制改革落地+各种保障房供给达到一定程度之后。

目前，中央财政已经明确将加大对深圳的支持力度。如此一来——

不仅个税比例将有所降低，高收入人群的可支配收入会进一步提高；

而且，相信深圳会借此机会加速补齐教育、医疗等配套方面的不足。

毕竟，当下的深圳要完成两个历史使命：

其一，要保证科创产业与实体经济的前沿竞争力；

其二，要保持对中高技术人才的持续吸引力。

想实现上述两个目标，遏制房价过快上涨的大众心理预期是必要的前置条件。

深圳要腾笼换鸟，本质上说，就是要驱赶炒房客，召唤回曾几何时最敢想敢拼的那群人。

某种程度上，这座城市的基本面有多尖锐，其遏制投机情绪的手腕就有多强硬。

慢牛的深圳，置业逻辑正在悄然生变…

所以说，房价高速上涨的时代真的很难再有了。

但你要将好城市的房地产当作慢牛市场来看，深圳依然是最值得看多的城市之一。

产业端，深圳凭借一己之力，坐实了“湾区硅谷“的名头；

供给端，商品房的低规模供给一时半会难以扭转；

需求端，深圳的购买力与安家愿望依旧双双有增无减。

加之近日央妈和银老大发布16条，楼市的再度转向几乎已成定局，接下来，全国范围内不排除更大规模的救市；

从外部因素看，待美联储加息周期结束，像深圳这样的核心城市资产价格，也大概率会迎来回暖。

若当前手上没有深圳房票，且职业发展与深圳强势产业配套度不高，不建议挤到深圳来凑热闹；

若当前已手握深圳房票，无论刚需也好，改善也罢，眼下确实可以准备好银两，慢慢挑、慢慢选。

种种迹象表明：接下来的2-3个季度，很可能就是深圳置业的又一黄金窗口期。

不过，要格外注意考量以下两个问题：

首先，当前深圳普通住宅的倒挂现象正在走向消弭；

仅存的倒挂现象，只在少部分区域的豪宅项目才有。

纵观整个深圳的新房价格，未来大概率还会以稳为主——

譬如年均涨幅保持在5%上下，似乎已经成了各方的理性共识。

自住家庭不妨多从需求本身出发考虑问题：配套如何、通勤时长、居住体验、家庭现金流等等；

如果是纯投资，就要琢磨琢磨：

大几百万甚至上千万的资金体量被占用4-5年，到了卖的时候能否接受年均5%的涨幅…

如果你盯紧的是深圳的二手房市场，不妨再给自己一些耐心——

根据自家预算划定好区域和板块后，马上去活捉高价位、高杠杆入局的房东。姑且称他们为“两高人员”吧。

这帮人大多入场于2018-2021年二季度前，其中，高杠杆人群主要有以下几个来源：

1）三成首付进场的；

2）抵押贷额度过高的；

3）首付都是东拼西凑的；

4）好巧不巧目前面临失业的；

相信我，全深圳1700多万常住人口中，比他们心理防线脆弱的人不多。

后半夜酒吧门口“捡尸”都看到过吧？

这时候，咱们一手准备好票子，一手准备好华子——

充分发挥“敌进我退、敌退我进、敌驻我扰、敌疲我打”的十六字方针，与“两高人员”周旋。

接下来一段时间，深圳或许不缺笋盘，但缺的是挖掘笋盘的眼睛…

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