泰和泰研析｜深圳物业管理新规试行之“居代业”模式

作为业主大会的执行机构，业主委员会肩负履行业主大会赋予职责的重要使命，能够让业主大会的决定事项更好地实施落地，可以说一个住宅小区的正常有序运转，背后离不开业委会的支持和努力。但现实中很多住宅小区，或因为住户以租户居多，或因为业主难以统一意见，或因为其他复杂情形，往往无法选举成立业委会或完成业委会的换届。

为解决住宅区物业管理的甲方主体缺位问题，深圳市率先垂范，于2020年3月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十四条规定了“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域”由区住房和建设部门会同街道办事处，指定物业所在地区社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，代行业主大会和业主委员会关于“选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等”的职责。上述规定便是“居代业”的由来。

为进一步规范和细化居民委员会代行业主委员会职责的工作，2023年2月3日，深圳市住房和建设局与深圳民政局一同印发《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》（以下简称《办法》）的通知，《办法》于2023年3月1日正式生效。

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一

《办法》基本原则

（一）非必要不代行

《办法》第八条规定了居委会代行业主委员会的相关职责的前提条件：

首先，必须满足以下条件任一：

1、已开展首次业主大会会议筹备活动但最终未能成立业主大会并选举产生业主委员会的；

2、已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的。

其次，必须符合住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件的条件。

只有上述两大前提条件均满足的情况下，街道办事处方可指定居委会代行业委会职责。

（二）精简高效、集体决策

居委会代行业主委员会活动，履行下列职责：

1、组织业主共同决议选聘、续聘、解聘物业服务企业；

2、组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金；

3、代行原业主委员会管理业主共有资金基本账户的职责；

4、调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

居委会通过召开居委会会议对上述工作事项作出决定，按照“三分之二以上成员出席”加“参会成员过半数同意并签字确认”表决规则最终形成有效决议。

（三）信息公开

居委会作为非业主组织来代行业主委员会履行职责，必须要做到将一切“暴露在阳光下”，即将信息公开做到位。为此，《办法》从街道办事处指定居委会代行业委会职责之前便要求进行公示并征求业主、物业使用人的意见，将指定居委会的书面文件予以公告，此后，在居委会代行业委会职责过程中，也需做到决议公开、账目公开等。

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二

（一）主体补位

在未能成立业主大会并选举产生业主委员会或未能成功换届选举新一届业主委员会的住宅区，在选聘、续聘、解聘物业管理企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金等事项上将存在物业管理甲方主体缺位的风险，对于住宅区的正常运作产生不利影响，而“居代业”恰好起到了补位的作用。

（二）专业尽责

居委会作为基层自治组织，本身具有较强的社区服务治理能力，相对于业委会而言，居委会组成人员更稳定，资金更充足，并且在政府和党组织的支持下，团队管理能力和水平也更高。在住宅物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件时，居委会具有更强的组织能力和更高的行动效率。

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三

（一）居委会虽然能够有效提供社区自治服务，但其组成人员多数并不是社区业主，对住宅区不享有所有权，其在管理身份上可能会存在“越位”情形，如处理不得当，则容易引发业主的投诉和质疑。

（二）在现行基层自治模式下，在街道之下设立了社区工作站，作为政府和党委在社区的工作平台，承接了居委会的部分职能，在人员组成上，社区工作站和居委会往往是“两块牌子 一套人马”，而在“居代业”活动中，社区工作站能否行使和居委会一样的权利代行业委会职责，仍值得商榷。

（三）无论是居委会还是社区工作站，日常需要处理的社区事务已经相当繁杂，尤其在“一居多业”（即一个居委会管理多个物业管理区域）情形下，若要加入业委会的事务，可能存在力不从心的问题。

（四）“居代业”虽然是“暂时性”的权宜之计，但对于“可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件”这一代行前提条件并不甚明确，且判断权在于街道办事处还是住宅区业主，未做明确规定。另外，一旦“居代业”成为了小区治理的主要模式，可能不利于推动业主委员会的成立或换届，不利于业主个人自主性的成长。

（五）居委会代行业委会职责过程中如涉及侵犯业主人身或财产权利，业主应如何维权，通过行政诉讼还是民事诉讼途径来寻求侵权赔偿？《办法》第二十五条仅简单规定了居委会代行业委会职责的行为侵害业主合法权益或公共利益应当承担相应法律责任，对于业主的具体维权渠道尚不明确。

“居代业”在深圳首次落地试点，是经过了前期法律研究、深入调研、专题研讨及意见征求阶段所产生的成果，2022年2月25日，深圳市住房和建设局及深圳市民政局便发布通告，就《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）(征求意见稿)》向社会各界征求意见，经过一年多的意见征求过程，《办法》终于在2023年3月1日正式生效实施。作为“临时性”“暂时性”的社区物业管理模式，“居代业”能否达到预期目的，需要时间和实践来验证，让我们拭目以待。

肖聪佩  律师

业务领域：民商事争议、政府法律服务、企业合规