北京通州，下一个浦东？还是看上去很美？
△此音频由子非鱼录制，大小为16.4MB
自打2015年北京市政府高调宣布迁址通州之后，通州立刻被全国聚焦。仁者见仁，利者见利，在谋国者眼中看到的是庙堂之上的运筹布局，在谋事者眼中看到的是炒房带来的巨额利益，当然，在更多人眼中看到的是：关我鸟事?
自宣布迁址之后，已经两年过去了，这两年间，经历了通州房价的暴起，限购，平稳，跌落，今天的通州，已渐渐淡出了人们的视线。毕竟，通州之后，有雄安大计，有环京限购，有中山利好，事件的热度维持是有限的，只有新的兴奋点才能激起人们新一轮的围观热情。
但在这两年之内，通州副中心的建设却一直在有条不紊地进行，北京市政府所在地的潞城区已完成整体拆迁，市政办公楼建设已主体封顶，到年底北京市委、市人大、市政府、市政协四大班子将率先完成搬迁。为了配套副中心的建设，通州区的新城打造工程也在如火如荼地进行，要将通州新城打造成为一个以金融商务和高端文化产业为核心，形成与国贸CBD互动，生态环境良好的宜居之地。
很多人将北京通州与上海浦东相提并论，它们确实有很多类似之处，同是一线城市的郊县，同样位于城市东部，同样巨大的发展机遇与政策支持，那么，通州能成为下一个浦东吗?
1
城市的发展轨迹
让我们先说一说城市发展的模式和轨迹，观测每个城市，我们会发现，每个城市都会有一个主城区，也就是俗称的老城区。老城区是这个城市最初的人群聚集地，其普遍特点是人多，热闹，杂乱，建筑老旧，规划糟糕。
在老城区发展到一定规模之后，再也承载不了更多的人口和发展，城区就会开始外扩，不断变大。
研究今天的城市，我们会发现，大部分中大型城市都是呈环形布局的，比如北京从二环到三环再到四环最后直至六环甚至还有规划中的七环，比如上海的内环中环和外环，再比如郑州的“休想骗我出三环”。
为什么是环状?为什么是一圈一圈向外摊大饼的形状?
很简单，因为圆形是最经济的形状，人们活动轨迹的自发外延一定是离自身最近的，而人群在各个边界是等量分布的，放大到整个城市的延伸，那就是环状的外延。
所以，城市的环状延展是自发的，是政府干预最小，投入资本最少的发展模式。
但是，建一个新城，难度就全然不同了，这靠的不是自发而是自觉，这需要政府的全力拉动，需要人力、物力的天量投入，还需要天时、地利、人和的天公作美。在中国建设新城，失败的概率要远远大于成功的概率。
2
浦东是如何成功的？
让我们先看一看浦东是如何成为今天的浦东的。
确立浦东开发是在1990年，浦东从开发之初起就带有强烈的政府烙印，它的发展主要依靠城市建设和外资投入，浦东的城建资金一开始就大量来源于政府的土地批租，是地方卖地财政的先驱。
浦东新区率先在服务贸易等领域实行对外资开放，设立外资银行，外资保险公司，实行自由港政策等，在上世纪九十年代，这是迈得非常大的改革步子。
同时，中央对浦东给予了非常强有力的经济支持，在“八五”“九五”期间，通过各项优惠政策，浦东从中央和银行获得了四百多亿的资金支持，在二十年前，这是一笔天量资金，这些融资主要投向了浦东机场、地铁2号线等基础建设。中央还给出了外资税收减免及优惠政策，吸引了大量知名跨国外企纷纷落户浦东。
值得一提的是，确立浦东开发时，浦东人口很少，有大量的良田和空地，保证了发展建设需要的足够土地供应。
正是因为天时、地利、人和、资金、政策、发展机遇的合力，成就了今天的浦东。
今天的浦东新区，是由浦东机场、国际物流港口、铁路轨道、城际高速、海底隧道、磁悬浮列车、浦江大桥等共同构建的海陆空三位一体的交通体系，交通便利，四通八达。
目前，浦东的四大产业中心包括：闻名世界的陆家嘴金融中心，以迪士尼乐园为代表的文化中心，前滩的商务办公中心，浦东自贸区的贸易中心。这些共同构建了一个成熟而充满活力的浦东。
浦东新区▼
3
通州新城的规划蓝图
再来看北京的通州，通州新城规划面积155平方公里，核心区面积48平方公里，主要以通州运河地带为中心进行打造。通州新城未来的规划是建立五大功能区，分别是文化旅游区、环渤海高端总部基地聚集区、国际医疗服务区、文化创意产业聚集区和国际组织聚集区。
通州新城五大功能区分布图▼
目前来看，这五大功能定位有四项分别是旅游、医疗、文化创意和国际组织，只有一项是商务区，而且是位列文化旅游区之后。
这说明，政府对于通州新城未来的定位并非是以金融商务贸易为发展重心，而是打造一个以文化、旅游、医疗教育等产业为核心的宜居新城，同时兼具商务功能。所以，通州新城从定位开始就和浦东有本质的差异。
这五项功能定位中，除了商务和旅游是具有造血功能，在建成之后如果成功运营是可以反哺经济，并形成良性循环的。医疗、文化创意、国际组织这三项产业则更多需要政府的持续投入，其造血功能是有限的。
因此，通州新城未来的经济发展主要要看商务功能这一版块的落地情况，能否引进足够多的外企和有影响力的私企落户，尤其是能否获得金融、互联网、共享经济等资本密集行业的青睐。
看到这里，不知道炒房客会不会有点意兴阑珊，好象利好和筹码尚不足以高举高打。不过，我们再看看其他方面的规划。
未来的通州将构建“七横三纵”的轨道交通线网，包括多条地铁线和城际高铁、新兴公路将会全线布局通州。
同时，北京各名校、大医院将纷纷落户通州，包括人民大学、人大附中、首师大附中和景山中学的分校，目前人大的通州分校已完成奠基仪式；而安贞医院、北大人民医院、妇产医院等著名三甲医院的通州分院也即将入住。
通州引进名校分布图▼
在城市绿地方面，将新建12个公园，建高速景观大道，建设大运河5A级景区等。
在旅游产业方面，已经开工建设的环球影城是全球最大的环球影城，建成后规模和影响力和上海迪士尼会不相上下或超越迪士尼。
这样看起来，通州的未来又好象很美。
写到这里，读者可能还是会有点懵，到底通州能不能成为下一个浦东呢?
4
通州能否成为下一个浦东？
在我看来，通州无法对标浦东。
首先，定位不同，当年浦东定位金融经济中心，这就决定了浦东今天的发展高度，通州定位宜居新城，未来发展很难达到浦东的成就。
其次，开发时机不同，浦东开发于1990年，那时新城概念尚不普及，中央极其重视，不计血本投入，各项政策扶持，有了今天的浦东；而通州新城近两年才开始建设，各地新城已遍地开花，中央不可能拿出当年扶持浦东的力度，如果资金跟不上，很多美好的规划会成为镜花水月。
再次，浦东开发时有大量空地可以利用，可以在一张白纸上充分设计蓝图，而今天的通州区可利用空地不多，尤其是被定为核心区的运河区，基本已建满住宅楼，可利用土地十分有限，这会大大制约各项规划的落地实施。
运河核心区可利用土地十分有限▼
所以，对于通州新城的未来，要保持谨慎的乐观态度。
5
通州的未来值得期待！
不过，可以肯定的是，无论新城的规划能否百分之百到位，通州未来的区位价值和产业价值都必然远超当下。通州无需成为浦东奇迹，通州只需要成为一个新通州就足够了。
此外，通州如果想摆脱睡城的帽子，成为真正的商务宜居新城，形成类似于望京、上地那样的自身小循环体系，就必须让中高端产业真正落地。所以，近期开始传出用通州运河CBD来承接国贸CBD并形成新的CBD中心区的说法，文化与旅居的概念则开始淡出。
这也说明，规划在实施过程中往往是不断调整的，一旦商务版块功能真正落地，通州新城建设就离成功又迈进了一大步。
在如火如荼建设中的通州运河区CBD写字楼群▼
6
目前可以入手通州吗？
最后说一点，由于北京限购政策和通州限购的双重影响，目前通州的房价已是阶段性的低位，很多区域的二手房均价已跌破5万，降到4万多，与同区位的大兴、昌平等齐平，而通州的未来是不可预估的，现在正是入手通州房产的时机，如果你有入手通州的资格，那么，不必继续观望，该出手时就出手吧！
虽然目前通州整体都被低估，但仍可以挖掘出更值得出手的价值板块。干货全盘奉上：
1、运河核心区板块，这一区域是通州未来的核心区，距离北京市政府最近，而运河两侧正在兴建大量的商务楼群，一旦通州商务 41 37033 41 15290 0 0 4568 0 0:00:08 0:00:03 0:00:05 4568心破茧成蝶，这里就是未来的通州CBD，区位价值不可估量，目前二手房均价5-7万元。
2、梨园板块，这一区域紧临八通线梨园地铁站，目前周边在建地铁7号延长线和环球影城，可谓是双重利好，目前二手房均价4-5万元。
3、台湖板块，台湖是通州规划的生态宜居小镇，可开发用地较多，近年来政府批地不少，已有众多开发商在此布局，虽然目前配套不够完善，但在一片白纸上规划蓝图，未来反而更值得期待，此区域二手房较少，有新盘在售，价格6万元左右。
4、北关板块，这一区域临地铁6号线北关站，目前已新建了大量的写字楼和商住公寓，属于规划中的通州第二个商务中心，也是通州的概念区域，目前二手房均价4-5万元。
有入手通州意向的客户请做为置业参考。
长按二维码添加主编大渔微信
米宅要来北京啦！
米宅奔袭考察一年，如今携环京、环沪、环深的大波干货而来！与北京粉丝一起，探讨当下的北京地产和度假地产！
环京考察系列：
米宅米宅城市考察系列：
天津考察：
环沪城市考察：
长三角置业指南 | 环沪 | 绍兴 | 无锡 | 舟山 | 南通 | 苏州 |嘉兴 | 绍兴 |昆山/嘉善/太仓/启东 | 启东 | 宁波 | 嘉善
珠三角考察：
云南考察：
和顺古镇｜腾冲｜大理地产｜昆明｜西双版纳｜中信嘉丽泽｜万达城｜雅居乐原乡
福建考察：
武汉考察：
山东考察：
其他城市研究
海南置业，米宅帮你谈优惠！
米宅旅居，米宅旗下旅游度假地产频道，米宅旅居将坚持真诚、善意、专业、完美的价值观，通过实地探访和全面分析，在全球发现正确的、性价比的度假地产，帮你实现完美的第二家园！
↓↓↓ 点击"阅读原文" 查看更多文章
留言值班编辑：米粒