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另类的苏州

在中国所有非直辖市、非省会城市、非计划单列市中，无疑苏州已经成为所有普通地市城市的标杆。

第一经济实力强，2016年苏州GDP15400亿元，江苏排名第一，同比增长7.5%，全国排名第七名，前六名是北上广深津渝。

另外其A股上市公司数量全国排名第五，前四是北上深杭，明显这个城市的经济既有数量和质量都很突出。

在强势的经济支持下，苏州的房价无论是增长速度还是相对房价，在全国普通地市也名列前茅。

苏州表现如此抢眼，无非两点原因：

首先，靠近上海，背靠大树好乘凉，其承接了很大程度上海的外溢工业和外溢人口。

第二，自身强，苏州工业园区发展已经成为全国同类新区的标杆。

与此，米宅也一直在留心寻找下一个既有大树自身实力又很强的准“苏州”，而在长三角，特别是杭州湾区域，绍兴很可能就会是下一个苏州。

最近的两次拍地

对一个城市的判断，我认为最认真负责的不是研究机构不是媒体，而是具有全国投资视野的房地产公司，因为他们要在这个城市投下真金白银，要在这个城市收获金山银山，所以肯定较为全面，而其研究结果一般不会公布，但是我们可以从另外一个角度获得——拍地。

6月8日，主城越城区2017年土地第一拍的袍渎路2号地块拍卖硝烟落定，金地以总价10.52亿夺得该地块，成交楼面价5375元/㎡，溢价率达157%，成为袍江的新地王。

5375元/㎡看似不高，在那些热点城市开发商眼中可能不值得一提，但是对于这场土拍，你得看趋势，关键是远超去年的地价一倍以上。

上图是该区域历年土拍的统计表，从2013年到2016年土拍价格楼面价格始终在1600元到2400元徘徊，然而今年一猛子闯过了5000关口，原因不言自明。

另外参加土拍的公司有保利，勤业，华秦，中天，中南，碧桂园，新城，金昌，金地，赞成，中梁，荣盛等10多家大鳄云集。其中保利、碧桂园、新城、金地都是我们耳熟能详的大公司，市场原因不言自明。

如果你认为5000多的楼面价不能说明什么，那么我们往前看一个土拍。

5月24日，绍兴柯桥区拍卖的柯岩C-32地块，楼面价11956.55元/㎡，成为柯桥的新地王，此次拍卖共吸引了碧桂园、阳光城、金地、龙湖、招商等18家知名房企，竞拍过程十分激烈，经过百轮报价，最终金额停留在阳光城的19.79亿元上，换算下来，楼面价达到11956.55元/㎡！

要知道，这个区域在5月中旬新房价格现在还是11000到12000之间，二手房价格一般只有9000到11000之间，现在用这个价格在柯桥已经买不到房子了。

距离、距离还是距离！

这两次拍地只是结果，但是原因是什么呢？

还要从距离绍兴50公里（杭州市中心到绍兴市中心）之外的杭州找原因。

去年在杭州召开的峰会彻底带动了杭州房价的全面上涨，特别是G20峰会会场，杭州国际博览中心所在的萧山区房价形成了跳涨局面，区域均价从1万多，迅速攀升到接近3万。而就是这个萧山区距离刚才提到的柯桥地王只有15到20公里。

让我们来看一下杭州、萧山（萧山是杭州的一个区）、绍兴、柯桥（柯桥是绍兴的一个区）的位置关系。▼

杭州主城东南是萧山，萧山的东南是柯桥，柯桥的东南是绍兴主城，四个区域连成一条直线。

我们再来看一下距离关系。

杭州主城核心区到绍兴核心区的距离▼

杭州主城核心西湖距离绍兴主城核心鲁迅故居约50公里。然而杭州房价是绍兴的三倍以上。

萧山区距离柯桥▼

萧山区杭州南站距离柯桥瓜渚湖公园22公里，但是房价萧山也是柯桥的2.5倍到3倍左右。

绍兴距离杭州那么近，你觉得绍兴的房价现在还会停留在不到1万块吗？

柯桥距离萧山那么近，你觉得柯桥的房价现在还会停留在1.1—1.2万吗？

更何况还有下面三个因素：

1、 杭州五号线将在2020年以后，和绍兴一号线完全连接（从萧山到柯桥大约7站），连接点就是在柯桥。

2、 2022年杭州将举办亚运会，绍兴将成为主要协办城市之一，主场馆之一将设在柯桥。

3、 更何况绍兴GDP在以富有著称的浙江省排名第四，前三则是杭州、宁波、温州。

越城、镜湖、袍江和柯桥

绍兴行政划分为柯桥、上虞、越城和新昌四个县或者区。但是我不打算按照这样的划分来谈，因为这样过于笼统，指导性太差。我们不妨从绍兴最新的地铁来谈谈这个问题。

整个绍兴地铁发展初期，呈现一个不规则的Y字形分布，其主要的发展方向就是以镜湖中心站为中心向西北方向，正东和正南延伸。由于正南是老城区，谈不上发展问题。所以从这个规划中可以看出绍兴主要的发展是向东西两个方向发展，特别是向西，一号线不但链接了从杭州方向来的五号线，并且在群贤路站形成分支，以沟通绍兴北站周边的主要区域。

所以我们沿着地铁规划的思路，不妨重点来研究一下：越城老城分区、袍江新区（向正东）、柯桥区（向西）、镜湖城区（两条地铁交汇）

1、 越城老城区

这个区域属于绍兴老城，现在主要的建设思路就是保护为主，建设为辅，所有区域内的传统建筑不再允许拆迁，力求尽可能完整地保存鲁迅笔下阿Q生活的那个绍兴城。

在这个区域，老绍兴的古文化在老城区是一览无遗，在那里拥有五大历史街区，西小路雪景、书圣故里等。所以是旅游的好去处，但是也就没啥新项目。

2、 袍江新区

绍兴袍江处于绍兴老城东北方，浙江省开发建设规模最大的开发区，亦称袍江新区、袍江经济技术开发区。

重点发展电子信息、生物医药、机电一体化、新材料和环保等高新技术产业项目。袍江工业区自2000年8月开发建设以来，已引进238家国内外企业，绍兴40多家A股上市企业很多都在此落户。

我在袍江新区城区转了转，曾经看了几个项目，均价在8000多到9000，属于全市偏低水平，这个区域已经挺成熟了，城市面貌也好，但是企业林立，居住感不强，另外这个区域都是一些小开发商，唯一的一个较大的开发商是中海，不过项目已经卖完了。

3、 镜湖区域

镜湖新区于2002年12月正式挂牌成立，位于三大片区的中心地带，其功能定位为绍兴中心城市的核心和生态绿心，现为绍兴市市级行政中心所在地。

由于镜湖是政府所在地，并且环境很好，拥有最牛逼的绍兴国家级湿地公园，是整个绍兴发展的最中心区域，从地铁的规划你就可以看出，所以在整个绍兴，镜湖房价最高，在14000靠上，代表了整个绍兴最高端房地产发展水平。

4、 柯桥片区

柯桥刚才已经提到多次，柯桥区旧称绍兴县，西距杭州萧山国际机场20分钟车程，东距宁波1小时车程，北距上海2小时车程。

境内交通发达，杭甬铁路、杭甬客运专线（高铁）、杭甬高速、杭金衢高速、绍诸高速、104国道、329省道以及杭甬运河等穿境而过。这是交通。柯桥区拥有亚洲最大的布匹集散中心——中国轻纺城，曾连续多年位列全国县域经济基本竞争力十强。

柯桥布匹中心一角▼

柯桥现在经济排名超过主城越城区，在全绍兴处于绝对的第一名，这在全国都是不多见的，这和柯桥绝佳的地理位置和靠近杭州的地域优势密不可分，当然对于整个区域产业升级是必须的，接收杭州的外溢人口未来也是一定的。五年以后，一旦地铁开通，这个区域必然最先成为杭绍融城的最佳结合点。

需要提一句的是，在老绍兴人心中，越城是绍兴的越城，而柯桥却是中国的柯桥，不仅由于这里拥有亚洲最大的布匹集散中心，区域交通便捷，以商业为主，居民主体都是来自五湖四海的新绍兴移民，在这里普通话为主要交际语言，而不是绍兴本地话。同时这也是为什么柯桥的房价要高于主城的原因之一。现在房价在13000-15000之间。

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但在当下绍兴整个柯桥区基本处于无房可售的状态，此前米宅低价团购一批小高层房源，均价12300，面积86平小三房，适宜投资。想了解绍兴团购的朋友，可点击“阅读原文”了解项目详情。

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