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来武汉已考察多天。

在这里，我们发现了一个奇怪的现象，看了很多精装房，几乎都看不到样板间。

“不好意思，我们装修标准是2000，样板间现在没法看，还没开放。”

“不好意思，我们装修标准是3000，样板间只有认筹的客户才能看。”

“不好意思，我们装修标准是5000，看样板间可以，需要验资100万。”

……

总之，各种理由，各种搪塞。

其中，大部分情况是精装交房，但样板间确实没开放，不给看。个别样板间开放的，基本也仅是针对已经认筹或验资过的客户。

这是个一切装修标准都非交房标准的“假样板间”！

这些天，在我们仅看到的那么两三个样板间中，有一个样板间，是来自汉口江汉区二环内的某楼盘。

这个楼盘最近的一次开盘是在今年3月初，均价三万六，每平带5000元的装修。未来计划 9、10月份开盘，预测价格三万六七，依然带装修。

当我们问到楼盘有无样板间能看时，售楼员自信表示：“当然！”

听到终于有样板间能看，还是5000元的装修标准，我和同事顿时两眼放光！

我们怀着无比激动的心情走向售楼部二层的样板间。

“这就是我们的样板间，你们所能看到的一切装修标准都不是我们最终的交房标准。”售楼员微微一笑。

“纳尼？！我没听错吧，一切装修标准都不是交房标准的样板间？”我弱弱地问。

“是的，而且户型也不是我们将要推出的户型。”售楼员又微微一笑。

“那还看毛啊！”我暗想。

“我们后期的精装修会在这个基础上升级。”

“壁纸是现在这个颜色吗？”

“我们后期是白色乳胶漆的墙面。”

“等等，打断一下，超5000的装修标准还不给贴壁纸？”

我默默抬起头：“该不会连吊顶都没有吧！”

其它问题也没再问，生怕破坏了5000元豪装在我心中的神圣感。

这就是我们仅看到的两三个样板间中的一个，还是个装修标准非交房标准的“假样板间”！

然而，在其他城市，比如郑州，不少楼盘可能连预售证都还没拿到，样板间就开放了。开发商恨不得你早点来看样板间，早点变成意向客户。甚至毛坯房基本也都有样板间可以参观。

也许，武汉市场行情如此。7、8月份是房地产市场的淡季，楼盘大都集中在“金九银十”开盘，现在去售楼部，样板间确实还没筹备好。

但，有的精装盘最近就要开盘，甚至前一天刚刚开盘，都看不成样板间。

除了跟市场行情有关，在武汉，对于样板间，开发商似乎都显得很谨慎。

一纸装修房限价令！

5月份，武汉全国率先出台文件对装修房分档限价，武汉房地产进入新时代。

装修房价格标准分6档，最高标准不超过5000元/㎡。对不接受以下价格指导的，暂缓发放预售证。

也就是说，政府有标准，不同价位的楼盘，带不同价位的装修。

如果一个楼盘的毛坯均价在1万以下，那最高只能带2千的装修。毛坯均价每涨5千，装修可以加5百。

据说装修价格不计入备案价。

这种限价方式是我在其他城市从没遇到过的。

比如在无锡，是限签，价格凡是高过1万的都限制签约，必须排队，用安置房的低价去中和商品房的高价。

比如在南通，是将价格一把限死，制定一个基本面上的死价格，谁都不能超越。

比如在郑州，是按照不同的区域给楼盘设定不同的价格上限，毛坯精装一律在这一上限之下。

比如在苏州，是根据地价，来评估合理的售价，以此对开发商的价格进行限制。这导致的一个现象是，同区域的同等楼盘，一个只能卖23000，而另一个却能卖到28000。

而在武汉，签上一份装修内容知晓书，房价合同一份，装修合同一份。装修的标准5000元/㎡封顶，反正不同意签装修合同，这个房子你就买不了。

在这种限价方式下，也可能出现同区域同等楼盘，一个只能卖23000，而另一个却能卖到28000的情况。

原因是23000的精装盘在政策出台后备案，20000的毛坯均价最高只能带3000元的装修，而28000的精装盘在5月份之前已经备案，20000的毛坯均价绑了8000元的装修。

此外，政府要求公开全装修样板间，公开各设备型号、维修责任、材料明码标价，一房一价表标注全装修价格，要客户签订装修内容知晓书。

于是乎，在武汉各大售楼部，我们看到了一个个X展架上记录着这些内容。

比如装修委托申请函和装修合同展示▼

比如装修交付标准和装修价格一览表展示▼

明枪易躲，暗箭难防！

武汉的装修限价是在5月份出的。据说，在5月之前，均价1万的楼盘可以捆绑5000甚至8000的装修，只要有人买。

后来出台了政策，确实抑制了某些精装离谱的楼盘。

但，明枪易躲，暗箭难防！

1、备案“均价”？

据说，前一阵子，在武汉很火的光谷片区，有个楼盘，与隔壁楼盘相比，它位置更差。在隔壁楼盘卖一万一的情况下，它开盘卖一万三四，高于片区均价两三千。

在光谷极度供不应求的市场环境下，它开盘当天只卖了五成，终结了“光谷之光”的神话。

在限价的当前，它开盘为什么能卖高于片区两三千的价格？这一价格是怎么备的案呢？

保证“均价”不高就可以了！

这批房源价格高，必有一批低价房源去中和。至于这批低价房源去哪里了，我是不知。

2、装修款按“建筑面积”算？

在买精装房签合同算价格的时候，我们发现，装修款是按建筑面积算的，还包括公摊面积。

建筑面积是什么？房屋建筑面积包含套内面积和公摊面积。

套内面积是房屋的使用面积，公摊面积是电梯间、楼梯间、过道等公共面积。

我们自己在装修时，只用装套内面积。而这里的装修款把公共使用空间一起装了。

虽然银行非常配合地推出20年装修消费贷款，从支付能力上，压力不大。但有的楼盘装修款可以单独贷，有的楼盘必须一次性付清。

3、两份合同，变相涨价？

想要购房，两份合同，一份房价合同，一份装修合同。

装修款怎么定？

备案均价在哪一档，就带多少钱的装修。

装修的价格与装修本身用的什么材料等无关，好像只跟备案价有关。

举例：

毛坯备案均价15000元/㎡，要求2500元/㎡的装修，按建筑面积计算，100㎡的房子，装修款25万。

一套100㎡的装修，正常情况下8万就可以解决，多一点10万，不会超过15万，可25万的装修款只包硬装！

如果你不幸遇上没有追求的开发商，2500的装修对吧，好，它把成本压到500，轻松赚你2000，100㎡的房子就是20万！

就这样，通过捆绑装修，在限价令下变相涨价！只需保证毛坯价不涨，其他的一切尽在不言中。

4、装修盛行，谁来监管？

全装修本乃大势所趋，环保、效率、体验感、减少浪费这些道理我们都懂，住建部也一直提倡做精装。

比如浙江省，提出从去年10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。

而如今的武汉，大家都在争先恐后做装修！

因为马克思告诉我们：一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。

所以，这一期没带装修，莫慌，下一期带！

就这样，武汉市场涌现出越来越多的装修房。恭喜武汉，提前完成装修目标！

下面随便列举10个我们这些天在武汉看过的楼盘▼

注：表中信息为8月初调研获取，仅供参考

以上是我们看过的一些楼盘，以及其装修报价情况，尚未开盘的，均价为预估价格。

在目前的形势下，武汉盛行装修，我们踩盘的项目，装修房占了很大的比例。

我们还发现，这些楼盘的装修标准都在2000、2500、3000，甚至5000，对比郑州遍地1500的装修标准，武汉的装修真的会更好吗？

下面看两张好不容易才拍到的样板间照片▼

这两张照片分别来自武汉两个不同楼盘的样板间。

第一个装修标准2200元/㎡，第二个装修标准仅1000元/㎡。但看起来第二个的装修并不比第一个差，却比第一个便宜了整整1200元/㎡，100㎡的房子就是12万！

矛盾的焦点就在于，开发商对精装修的把控能力。

不同档次的装修标准，谁来监督？

还有不做装修的楼盘吗？

据克而瑞武汉机构统计，2017年，武汉全市重点监测项目开盘72频次中30频次为捆绑装修，56个开盘项目中9项目为“毛坯改精装”，5项目（非全精装产品线企业）首次开盘即捆绑装修。

装修房市场占比空前提高！

在当下，还能以毛坯出售的新房，很是紧俏！

位于好的地段，供应又很稀缺的楼盘，加个三五千的装修也很容易出手，为什么依然有楼盘始终坚守着毛坯？

它们为什么不做装修？

我能想到的原因有三点。

1、来不及做。

做装修是门手艺活儿，流程很繁琐，特别是对于那些从没接触过装修的开发商。如果没做过，就不知道怎么去找施工队，怎么去谈材料，怎么去控质量体系。

时间耽误了，销售节点耽误了，就得不偿失了。

还有一种情况是，新一期已经做了精装，而前几期剩余了几套毛坯房在卖。

2、国企央企。

对于真正想盈利的开发商，大概率会选择装修。

可对于那些拥有国企央企背景的开发商，赚多赚少，跟自己有关系吗？况且，还有很多房子要卖给关系户呢。

而且，装修万一搞砸了，业主天天去总部维权，反而惹一身骚。

比如我们看到的华润、中建、招商的几 44 35118 44 15533 0 0 2109 0 0:00:16 0:00:07 0:00:09 2977 44 35118 44 15533 0 0 1857 0 0:00:18 0:00:08 0:00:10 2979 44 35118 44 15533 0 0 1658 0 0:00:21 0:00:09 0:00:12 3019 44 35118 44 15533 0 0 1498 0 0:00:23 0:00:10 0:00:13 3019 44 35118 44 15533 0 0 1366 0 0:00:25 0:00:11 0:00:14 3019 44 35118 44 15533 0 0 1278 0 0:00:27 0:00:12 0:00:15 0楼盘，都是毛坯交房。

3、着急回款。

一个着急回款的楼盘，抛出价格优势，是很有效的！

如果选择毛坯，房价起码比同地段楼盘低2000，100㎡的房子，总价一眨眼减少20万！这还愁卖吗？

比如在江夏片区，有个楼盘着急回款，做毛坯，价格算是同区域最低的，不过同时要求一次性付款。

选房时请注意！

在武汉，推荐房子，很多人会告诉你，不用看地段，不用看配套，不用看户型，只要是毛坯房，能捡到就是漏！

可我要说的是，房子未来的升值空间，恰恰跟是否装修关系不大，依然取决于区域、配套、户型等。

所以，在选房时，一定要理性！

如果你要买装修房，请尽量去选择那些在5月装修房限价令出台后备案的房子！

价格会相对合理，起码不会出现7300的刚需盘，捆绑4500精装的情况。

另外，还是选有实力、有产品标准、有开发经验的品牌开发商！

装修做不好，是大概率事件。

因为就连万科、恒大、碧桂园，这些之前在全国统一做精装修的开发商，做了很多年，还不乏维权。

何况是那些连毛坯房都还没做好的开发商，如何做好精装修呢？ 

过两年，这些没有装修经验，为了高利润而趁机浑水摸鱼，强行上马装修的开发商，一股脑装修交房会出现什么状况？

我们拭目以待！

扩展阅读：

没错！武汉！楼市里面新奇玩意儿最多的城市，没有之一！

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