查看原文
其他

未来,2000万北京人只有三种!他们不用假装,现在也不炒房!

2017-10-30 大白 米宅米宅

△此音频大小为1.35MB


2017年10月,米宅启动了大北京区域考察。


葫芦娃和十一侠在环北京区域的雾霾中奔波了几天之后发现——此行北京,他们想多了!


我和小爱在北京城六区内的地铁里辗转了几天之后发现——此行北京,没想到的太多了!


没来北京调研之前,我们知道北京房价哪里都很贵,后来看完北京房价觉得深圳的房价真便宜。深圳的朋友不服,尽管来呲。


没来北京调研之前,我们知道想要在北京买房很难,北京户口,呵呵!五年社保,呵呵!后来我们假装客户买了一次房觉得,什么北京户口?什么五年社保?最难逾越的是非普线和没钱——交税!


没来北京调研之前,我们知道北京学区房超贵,到北京先到文昌胡洞口拍照留念,耶!后来才知道北京城六区的一手豪宅才真贵,400多平米的大大大三房,演绎极致贵气逼人!这还不是最逼人的。


没来北京调研之前,我们看数据显示北京二手房占总交易额的50%,后来知道北京城六区内新房基本没交易。


没来北京调研之前,我们听说北京二手房直降100万,后来中介给我说,哪有100万,好些个都降了两三百万!


没来北京调研之前,我们以为全中国的人都想来北京炒房,现在知道,在北京,没人炒房。


没来北京调研之前,我们根本不在乎我们是不是富二代,是不是博士后,来北京之后,我们因为不是富二代在中介面前抬不起头,因为不是博士后,在置业顾问面前不敢大喘气,问问题要先说excuse me。


没来北京调研之前,我们知道了很多北京爱情故事,后来知道,在北京,男生结婚最看重的是女方家能出多少首付。


没来北京调研之前就知道“逃离北京”是骗关注度的,后来知道“有2000万北京人在假装生活”才是彻头彻尾的骗子,北京人根本没有假装,他们的生活是梦想,梦想有一天能真正留下来。


最后,我们和环大北京区域调研的葫芦娃、十一侠在通州会合,大家一致觉得相比环京楼市,北京的房子真值。


相比环京的风声鹤唳,城六区市场平静了,习惯了,诧异的只有我们这些外来的人。


在2017年以前,很多人或许想想办法还能买一套房子。但17年之后,真的太难了。


未来市场行情还是会继续下行,但也就几个点而已了。如果你现在买不起,明年大概率也是买不起,后年也是。


我们越来越清晰的看到未来的北京不是在赶人,北京是在选人。


这就是北京,连红条幅都做得那么好看的地方。




1


 别难过,60平米,一平米降一万,也才60万而已!


北京的房价究竟有没有降,这是毋庸置疑的!


历史上只要调控,房价一定是降。


更何况从3·17调控以来北京出台了约23项调控政策,不降价,简直老天不容!


我们在城六区选择了五个点,五套二手房。



从直观的报价和实际成交的价格来看,北京城六区的市场行情已经降到了今年年初的市场行情,房价确实有了10-20%的降幅。


如图,基数为100,其中绿线成交均价走势,黄色线为政府部门统计均价;



那么下降的走势还会延续吗?


一个圈内的朋友说,最近北京市土地市场新挂出来了4宗共有产权的地,看到共有产权的售价之后,他对北京房价看的更明白了。比如


朝阳东坝销售价格37000元/平方米;

海淀亮甲店项目销售价格37800元/平方米;

大兴魏善庄项目销售价格29000元/平方米;

昌平北七家项目销售价格30000元/平方米;


假设购买人的产权是7成,那么换算成10成的话,它们价格基本和目前这个阶段的片区内商品房价格持平甚至略高,那么考虑到五年限售,产权交易的难易程度等等,基本可以预测的是:再往下走,也就是几个点的幅度了,不会过30%的。


其实相比价格的下滑,二手房交易量的降幅才是最大。有数据显示北京8月份成交量仅为3月份峰值阶段的一半,其中核心区域重点楼盘,交易换手率降到了历史极低水平,市场已然冰冻。


于是最近有消息说,9、10月楼市关注度和市场活跃度再度升温,骗鬼呀?


举个栗子:


一个朋友4月份在房山以6.8万/㎡的单价买了一套60㎡,总价408万的新房,然后在西城以6000元/月的价格租了一套一室一厅。


我问他,为什么不直接在西城买一个老破小,比如报价410万的31平米的学区房,虽然小点,但总价差不多。


后来他给我算了一笔账,虽然总价差不多,但是:


这套31㎡的报价410万,大概评估价是成交价的7成,也就是287万的四成是114万+差价的123万,实际首付不带税费是237万,实际首付接近6成,但是我在房山买新房首付是143万,这两者相差94万。如果是二套,首付就是350万(不含税费)。


他说,现在的北京刚需根本买不起城六区的二手房。现在在北京刚需只能考虑五环外了。


只能等将来房价涨上来再置换到老城区。


后来我们在网上查到这个小区二手房最新报价是5.5万元/㎡,降幅为19.1%。


她一脸雾霾。


我安慰她说,别难过,60平米,一平米降一万,也才60万而已!今天咱们看的万柳书院,4000万的房子,降百分之十,就是四百万。



2


从五环到三环,还好!除了房子更小了还有房子更烂了。


现在,在北京还在想办法买房的都是真住的。


因为炒不动了,认房又认贷、二套首付比例提升,炒房的门槛儿实在太高了。


那么二套能贷款多少呢?


按照北京的规定,普通住宅首付6成,非普住宅首付8成。北京怎么定义普通住宅的呢?140平米以下,5环以内468万总价以内,5-6环375万以内,6环外280万以内,面积及价格两个条件同时满足就是普通住宅。两个条件一个不满足,就是非普住宅。


所以,北京已经没有普通住宅了。比如一套1500万的房子,你至少得准备1200万首付,以及非普的税费。


如果你不想交非普税,那么你最多能贷款187.2万。中介会对你说,贷这么点钱,还不如全款。


所以炒房客炒不动了,大不了不炒了!刚需屌丝们,买不起了,大不了不买了!


只有换房的是哭着也要换。


2017年北京的调控政策真的做到了‘遏制炒房,回归居住’。


数据显示,北京70%的二手房交易量是改善型置换。


再举了真实的例子,一个朋友从5环外置换到3环内,面积从165㎡置换成115㎡。

但她说房子很好,虽然有点烂,但有学区。

老房子卖了1072万,新房子首付1100,居然买得起。


他说,还好!生活质量没有下降很多。




3


还有一种成功人士,不买学区房,因为没有北京户口。


另一位朋友,是北京某上市房地产企业高管,年薪100万,他在北京买了两套房。


但他没有北京户口。所以,他不买学区房。


因为在北京,没有北京户口不能落户学区,有没有房子都没关系。

可是孩子上学怎么办?


他说,在北京没有北京户口的孩子将来会有三条路可选。


1、回老家。这种就比较惨,主要是父母追梦失败。

2、去天津参加高考。

还有第三种是上国际学校,出国。你平常看到的一些信息说,北京孕妇赴美产子,明星子女上国际学校,北京有钱人热衷送孩子出国上大学。


其实,这只是因为少数成功人士,没有北京户口而已。


有数据显示,2016年底,北京有2172万常住人口,这其中有800万人是没有北京户口的。


所以在今天,想要办理北京户口对普通人太难了。


比如一个清华女生为了北京户口居然去美国读博士,皇天不负苦心人,回国后她拿到了北京户口。


所以无论你在新闻里看到北京地铁口排了多长的队,人如何如山如海,其实可能这其中有一半都是注定要回老家的,当然他们走了,会有更多的新人进来,会有更多的北大女生、清华才子从国外回来。


这就是北京!2020年2300万人的人口规划,让它成为今天中国唯一一个在收缩的大城市。


所以将来这里,要对30%的人说,注意安全!请离开!


所以以后在北京看房子的只有三种人:


一种是刚从国外留学回来工作的人,北京户口,二三十岁。

一种就是富二代,北京户口,二十多岁

一种是博士毕业,三十岁左右,社保五年够了,拥有买房资格。


屌丝刚需们不能看房吗?


能啊!看看又不买,置业顾问能把你怎样?



4

最后


9月、10月份有数据显示房源关注度和购房意愿有所回升,但其实,9、10月份是北京楼市惯例回暖,然后11、12月继续往下走! 


但往下也就是几个点而已,市场没有恐慌,一切波澜不惊,除了我们这些外来的人,北京人坐看云卷云舒静听花开花落,北京“最困难”的时候已经过去了。


在2017年以前,很多人或许想想办法还能买一套房子。


但17年之后,真的太难了。


置换只是尴尬,而首套距离彻底买不起了,不远了。


如果你现在买不起,不要觉得我说的难听,你真的就买不起了,真的不如早点回老家。


你可以说,房子不是一切,你热爱在北京的生活,还有共有产权。


但,你会越来越清晰的看到未来的北京不是在赶人,而是在选人。


如果你没被选中,会怎样?


米宅要来北京啦!


米宅奔袭考察一年,如今携环京、环沪、环深的大波干货而来!与北京粉丝一起,探讨当下的北京地产和度假地产!


 

环京考察系列:

环京置业买哪里?还买个鬼,置业顾问都放假了!

它是全款买房比例最高的城市?原因竟然是….



米宅米宅城市考察系列:

天津考察:

天津区域分析 | 天津购房指南

环沪城市考察:

长三角置业指南 | 环沪 |  绍兴 | 无锡 | 舟山 | 南通 | 苏州 |嘉兴 | 绍兴 |昆山/嘉善/太仓/启东  | 启东 | 宁波 | 嘉善

珠三角考察:

珠三角 临深片区 | 临深买房5大建议  | 深圳房价

云南考察:

和顺古镇腾冲大理地产昆明西双版纳中信嘉丽泽万达城雅居乐原乡

福建考察:

福州交通 | 福州规划  | 福州房地产现状厦门

武汉考察:

武汉楼市 | 武汉装修 | 武汉光谷  | 长江新城

山东考察:

威海 烟台 | 青岛 | 折叠后的青岛 | 即墨

其他城市研究

长沙  | 合肥 | 合肥房价 海南投资 | 海南未来价值 |大连(上) | 大连(下)  环深VS环沪 |  乌鲁木齐

海南置业,米宅帮你谈优惠!



米宅旅居,米宅旗下旅游度假地产频道,米宅旅居将坚持真诚、善意、专业、完美的价值观,通过实地探访和全面分析,在全球发现正确的、性价比的度假地产,帮你实现完美的第二家园!

↓↓↓ 点击"阅读原文" 查看更多文章

留言值班编辑:米粒

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存