你住的地方有好的社区商业吗？
你是生活在城市里，还是生活在社区里？
对大部分城市人来说，这个问题的答案可能会更接近后者。
毕竟大品牌商业所聚集的市中心大商场只是低频消费的场所，人们真正最常消费的还是居住地附近的小商业，例如餐馆、便利店、超市等——我们习惯称它们为社区商业。
最初的社区商业，主要是沿街面展开的店铺，它们串联起各种生活必需的消费场景。而现在，尤其是在超大规模的城市，更多类型小型购物中心的社区商业体出现了。它们把原来散落在街铺上的各种商业业态“打包”进一个商场里，成为方圆几公里社区的商业中心。
新一酱想知道的是，在已经形成典型的“市级商业-社区商业”空间布局的城市中，社区商业的供需关系目前处于什么样的状态，这些社区商业体是否真的能服务好周边的居民，以及还有哪些地方需要或需要更多的社区商业体。
考虑到拥有相对成熟的社区商业体业态的城市并不太多，新一酱这次的研究对象只选取了上海和苏州。上海是整体商业发展水平最高的一线城市，而苏州在近年的新区建设中由政府主导配置了一批邻里中心，它们的原型就是最早出现在新加坡的社区商业体。
要研究社区商业体，首先要找到它们。
考虑到社区商业和市级商业存在很大程度上的同质性，很难直接用体量或区位来区别，新一酱于是采用“全市商场分布强度减去市级商圈”的方式，以获得社区商业属性更为显著的地区。
计算全市商场分布强度，我们根据商铺数量的不同，将城市里的商场分为三个等级：高能级、中能级和低能级，并给它们分别分配了10公里、5公里和2公里的辐射半径。于是得到下图：
上海的商场分布强度呈现出“单核+多节点”的形态。由于上海市中心汇聚了大量高能级的商场，城市核心区域显著高强。在外围圈层中，商场强度呈团块状聚集，在各节点区域形成区域高值。
然后我们来减去市级商圈。市级商圈的算法前几周已详细解释过，可在《拥有怎样的商圈，城市才有更好的发展机会》中回顾。
从得到的结果看，上海的强社区商业区位于南翔、顾村、浦江镇、川沙等地。这也意味着在这些地区，由于市级商业的影响力极为微弱，社区商业已是当地居民获取商业服务的主要来源，并且拥有较强的辐射力。
苏州的分布明显不同。由于它是一个典型的“强区县城市”，昆山、太仓、常熟、张家港等下辖市的经济发展水平都很高，因此城市整体的商场分布强度较为均衡，在主城中心与各区县中心均有高值凸显。
苏州的社区商业高值区主要位于市级商圈的边缘地区，并未与市级商业完全剥离开来，也没有形成独立的空间体系。这在一定程度上体现了苏州社区商业的均衡发展。事实上，苏州是国内最早由政府主导系统化规划社区商业的城市。
在苏州工业园区的开发规划中，17个邻里中心一开始就被作为“一站式生活配套服务”安排了进来，现在都已投入使用。单个邻里中心的服务半径被设定在500至800米，服务人口为2万人，必备功能及其核心产品包括：超市、银行、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、生鲜菜场、卫生医疗中心。
从结构上来看，苏州邻里中心餐饮、零售、生活服务等居民高频使用的业态占到了近80%的比例。国有背景的工业园区开发商新建元公司对邻里中心的统一运营管理保证了邻里中心的服务方向与水准，也从另一个角度“标准化”了苏州的社区商业。
主城区范围更大的上海很早就开始出现人口由市中心向外迁移的趋势，与其相伴随的是外迁地区各类社区商业的繁荣崛起。与苏州不同的是，上海的社区商业大多由商业地产企业主导开发，因此更显出市场化的多元发展与竞争态势。
一个有意思的现象是，这些社区商业在近些年成为了消费升级的先锋场。以网红“盒马鲜生”为例，它在上海选择入驻的商场没有一座是大型市级商业，全都是位于居民区的社区商业。
与苏州相比，新业态所青睐的上海社区商业中餐饮比例更高，达到了近50%；而作为基础商业的生活服务类业态则为12.75%。此外以瑜伽馆、健身馆为代表的运动休闲业态，各类职业培训、体验式消费所属的文化教育业态以及围绕儿童展开的亲子服务等也在社区商业中占据了不小的比重。
不同于政府主导的社区商业业态统一且更偏向生活服务功能，当市场化运作的商业地产商参与进来，社区商业便成为了各家新的产品线，也因此具备了明显的品牌特征。新一酱选择了几个典型的社区商业品牌做了内部门店名称的词频分析。
从分析结果来看，凯德mall和宝龙城市广场的定位更偏向于综合服务，可以理解为是市级商业的缩小版。
龙湖星悦荟主推餐饮，绿地缤纷城和乐坊主推亲子服务。这两种业态都具有强大的人流聚合力，并且与社区商业客群的主流需求直接契合——这些客群主要以居住在周边的居民家庭为单位，他们使用社区商业的高频场景为工作日的日常采办以及周末节假日的休闲、娱乐、亲子一站式服务。
电影院的统计数据也向我们证明，相较于市级商业，人们正越来越倾向于将更多的消费留给社区商业。在上海2016年全年上座率排名前十的影院中，有6家来自于社区商业，它们分别位于位于三林、虹桥天山、川沙、金桥、七宝和古美。
由于社区商业的服务半径较小，客群较为单一，因此从供需关系来看，周边居民的消费习惯与消费能力将直接决定社区商业的定位。综合消费实力强的地区更适宜加速布局社区商业，或是改造提升现有社区商业的品质。
为了识别上海社区商业消费的潜力地区，新一酱以链家小区数据为基底，画了一幅上海的“房价-区域”图。
上海房价单价超过10万的绝对高值区域主要分布在浦西内环以内以及浦东世纪公园周边，它们也是传统意义上的城市核心区。在此以外，几处区域性高点在图中的表现也十分突出，例如城市北部的新一代住区新江湾城、大宁，城市西面的传统豪宅区西郊、古北，以及浦东次新房较为集中的三林、大华等板块。
房价的凸起提示这些板块的居住品质相对周边有较大的提升，也说明这里聚集了大量的高阶人群，可以支撑中高端定位的社区商业体。
如果不考虑消费层级定位，那么社区商业需要考察的另一个更重要的要素是辐射人口。新一酱于是又将人口居住分布与商业资源分布两张地图叠合在了一起，计算了全市各个区域的“商业/人口比”。在保证一定人口规模的前提下，筛选出了商业资源暂时还无法匹配其人口规模的地区。
计算显示，商业资源短缺的地区主要集中在传统居住密集区和城郊的居住区中。前者如彭浦共康、杨浦中原等地，这些地方长久以来聚集了大量的居住人口，相对其人口总量，社区商业的配置规模还应有所增加。后者如周浦、江桥等地，虽然近年已有新兴商业地产进驻，但由于其居住人口的增速很快，居民对于社区商业的需求也在不断提升。
Emmm，新一酱已经把重点划出来了，上海还有不少值得社区商业进驻的区域。不过在新一线城市以及二三线城市，传统的市级商业辐射力依然强劲，社区商业这样的商业形态是不是也有足够的市场呢？可以在后台留言和新一酱讲一讲你所在的城市和社区的商业体。
文/车洁舲 视觉/朱颖伦 王方宏
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